Valorar un piso: calcular el precio de compra y venta de una vivienda

Tasación de pisos – ¿Tiene un condominio, como un dúplex, un piso o incluso un apartamento, y quiere saber cuánto vale? Por supuesto, puede dirigirse directamente a un tasador y/o agente inmobiliario con esta pregunta. Sin embargo, la valoración exacta cobra importancia a más tardar cuando se quiere vender o legar el piso. Incluso si se hipoteca la propiedad -por ejemplo, porque se quiere comprar otra- el valor debe determinarse con mucha precisión. Es entonces cuando entra en juego el experto. Factores de valor, ubicación, mobiliario, valor de mercado, precio realista: Así podrá evaluar su propiedad y evitar errores al vender su casa. ¿Quieres vender ahora? Lea más consejos sobre los impuestos, el proceso y demás en Vender un apartamento.

¿Qué influye en el valor de un piso?

Pero vamos a ceñirnos primero al llamado «valor de pi por pulgar», es decir, a una determinación muy aproximada del valor. Para determinar el valor de su piso, primero intervienen una serie de factores «blandos» que influyen.

Antes de profundizar en el tema de la valoración de la ubicación, la estructura del edificio, el valor de mercado y demás, vamos a empezar con las 3 preguntas básicas que recibimos en las reuniones de asesoramiento con los clientes:

  • ¿Cómo puedo valorar una propiedad?
  • ¿Quién determina el valor de mercado de un inmueble?
  • ¿Cómo valora el banco una propiedad?

¡Tip! Si no está seguro de los criterios de los tipos de pisos correspondientes, aquí encontrará un resumen con definiciones y características: Tipos de pisos A – Z.

Ubicación, ubicación, ubicación: argumento de valorización y venta

Esto se refiere a todas las cosas que se pueden ver pero que no se pueden traducir directamente en un valor monetario o de otro tipo. En primer lugar, se trata, por ejemplo, de la llamada micro y macro localización del piso, es decir, la visión del entorno inmediato y regional. Si su piso está situado en una calle muy transitada o en un barrio tranquilo, si el entorno de su piso es más bien de clase media o socialmente desfavorecido: todas estas condiciones «blandas» influyen en el valor de su piso.

Hechos concretos: Infraestructura y equipamiento

Entre los factores «duros» de la microlocalización se encuentran, de nuevo, la proximidad a médicos, instalaciones públicas o lugares culturales. Porque aquí las condiciones pueden medirse al menos en términos de distancias y número de instalaciones disponibles. La regla básica aquí es:

Cuanto más cerca de la vida pública, más valor añaden estos factores.

La proximidad de su vivienda al transporte público es también -y ciertamente cada vez más- una ventaja. Al fin y al cabo, los autobuses y los trenes están ganando importancia en la ciudad y en el país en el contexto del debate sobre el clima. Sin duda, disponer de plazas de garaje propias o incluso de un aparcamiento subterráneo también tiene un efecto positivo en el valor del piso.

¿Conoce el índice de criminalidad de su barrio? Se trata de un verdadero «factor mixto» de hard y soft en la valoración de la vivienda. Por un lado, esta tasa «dura» puede determinarse mediante cifras, pero por otro lado, la tasa de un barrio no tiene por qué aplicarse a la ubicación inmediata de la calle de su propiedad. Especialmente en esta zona hay mucha seguridad o inseguridad «percibida».

Factor de deterioro o aumento

Estos criterios tienen una cosa en común: no pueden convertirse en moneda fuerte, o sólo con gran dificultad. No hay un factor exacto de depreciación o de aumento en este caso. Esto también se aplica a la macro-ubicación del piso. Es decir, la ubicación del piso en una región geográfica más amplia o en un distrito en el caso de las grandes ciudades. Aunque los pisos del sur de Alemania suelen considerarse más caros que los del norte, un piso elegante en Hamburgo Winterhude o HafenCity siempre vale más que uno en Göggingen, cerca de Augsburgo, por ejemplo. Un piso, por ejemplo en Essen, es de media mucho más caro en los distritos del sur que en el norte.

Lista de control: Valorar un piso en venta

Importante a la hora de vender un piso:

  1. Tómese el tiempo para el trabajo de base
  2. Presentar el piso de forma profesional
  3. Utilice nuestro servicio para conseguir un buen precio de venta.

Valores comparativos y precios por metro cuadrado

Al valorar los pisos, incluimos en la comparación los precios locales por metro cuadrado. Determinamos los inmuebles residenciales comparables y sus precios de venta a partir de bases de datos nacionales y, sobre todo, regionales.

En el método del valor comparativo, se aplica a su condominio el precio por metro cuadrado habitual en el sector y la región. De este modo, se obtiene una estimación realista del precio de venta de su piso. Además de las características comparativas, como la ubicación y el tamaño del piso, también se incluyen en la valoración del inmueble las características individuales. Por ejemplo, los invernaderos o la alta eficiencia energética pueden aumentar considerablemente el precio. Pero los daños estructurales, las reparaciones pendientes o las medidas de modernización también se tienen en cuenta a la hora de determinar el precio.

Precios de los inmuebles en Alemania

Aquí encontrará una selección de las mayores ciudades alemanas con información sobre los precios de compra, comparaciones y desarrollo de la economía y las infraestructuras de un vistazo:

Criterios de valoración

Otros criterios para determinar el valor de su propiedad son la información general sobre la misma, como el piso, la habitación y el mobiliario.

  1. Año de construcción del objeto
  2. Planta baja
  3. Número y tamaño de las habitaciones
  4. Balcones, terrazas, logias y cenadores
  5. Bienes comunitarios
  6. Pisos de alquiler

Año de construcción del objeto

En el caso de los edificios antiguos (construidos antes de 1945), la rehabilitación de los mismos aumenta el valor de venta. El precio de los pisos en edificios antiguos bien conservados o reformados suele ser superior al precio medio local. Los pisos de nueva construcción también suelen estar mejor valorados. Sin embargo, muchos pisos de los años sesenta y setenta suelen sufrir reducciones de precio si se encuentra un tejido constructivo especialmente pobre.

  • Reducción del precio de compra a menudo para los edificios de los años 60 / 70

Planta baja, ático y ascensor

Cuanto más alto esté el piso en el edificio, más alto será su precio. Las plantas bajas tienen menos demanda y su precio puede ser hasta un 30% inferior al valor medio. Si el piso más alto también es accesible en ascensor, el círculo de compradores potenciales también aumenta.

-30% para los pisos de la planta baja

Por mi propia experiencia, los compradores de inmuebles suelen «enamorarse espontáneamente», especialmente de los áticos y los lofts. El precio de compra puede ser, sin duda, ligeramente superior al valor de mercado. Si el loft se desarrolla adecuadamente con espacio abierto, hay factores adicionales que aumentan el valor.

Igualmente crucial es que cuanto más alto sea el condominio, más probable es que tenga un ascensor. Los pisos sin ascensor ahuyentan a muchos compradores hoy en día, sobre todo en el centro de las metrópolis, que tienen muchas ofertas inmobiliarias alternativas.

  • Planta baja hasta el -30% del valor de mercado
  • Los lofts y áticos aumentan el precio de compra
  • Importante: Instalación del ascensor

Número y tamaño de las habitaciones

Se cuentan las habitaciones de al menos diez metros cuadrados. Si hay menos, las habitaciones se cuentan como medias habitaciones. La cocina y el baño no se cuentan. Por regla general, los pisos con muchas habitaciones también se valoran a un precio mayor por metro cuadrado.

Por experiencia, el número de habitaciones es lo que más cuenta. Especialmente en el caso de las propiedades de lujo , el número de dormitorios debe ser suficiente. Incluso los solteros dan importancia aquí a tener suficiente capacidad, tanto si la necesitan después de la compra como si no.

Cantidad:

  • Dormitorio
  • Sala de estar
  • Baño / Baños
  • Cocina, cocina de obra
  • Estudio
  • Armario empotrado
  • Pasillo / Vestíbulo

Balcones, terrazas, logias y cenadores

Los lugares para relajarse están muy solicitados, por lo que estas características adicionales aumentan el precio de venta potencial del piso. Se incluyen en el cálculo de la superficie habitable en un 25%. En ubicaciones residenciales especialmente ventajosas o en el caso de un diseño muy elaborado, se pueden tener en cuenta hasta un 50% como espacio habitable.

Bienes comunitarios

Los bienes comunes, como los ascensores, las escaleras, los tejados, las puertas, la calefacción y los conductos de suministro, pueden resultar muy atractivos para el condominio. Si las instalaciones exteriores están especialmente bien mantenidas o se dispone de salas comunes útiles, el valor de mercado del piso también aumenta.

Pisos de alquiler

Si el futuro comprador no puede mudarse directamente a la nueva propiedad, esto suele tener un efecto desfavorable en el precio de compra. Sin embargo, también se buscan propiedades bien alquiladas en el mercado. Los inversores tienen en cuenta el rendimiento esperado de la propiedad. También en estos casos podemos ayudarle decisivamente con una valoración de su ETW.

Valoración plana en línea

¿Valoración plana en línea? Mucha gente utiliza los portales inmobiliarios para evaluar sus pisos, pero ¿tiene sentido? Un algoritmo nunca podrá evaluar el estado de su propiedad con la misma precisión que el ojo humano. Empezando por la distribución de las habitaciones con exposición a la luz debido a la ubicación sur-norte-este-oeste, el posible uso posterior para el comprador, el estado actual de la renovación, la visión de los últimos trabajos de modernización, etc. Si genera su valoración en línea en forma de PDF de forma gratuita, recibirá una valoración estándar basada en algunos parámetros.

Esa no es una valoración acertada. Esto se debe a que aquí nunca se preguntan todas las condiciones en detalle. Estos incluyen, como se ha descrito anteriormente, entre otros:

  • Datos del objeto del piso
  • Equipamiento interior
  • Estado del edificio e instalaciones
  • Medidas de modernización
  • Criterios individuales del objeto de su piso
  • Conexiones de distrito y locales (escuela, supermercado, etc.)

Si realiza una tasación online, también se dará cuenta rápidamente, por ejemplo, de que muchos portales también hacen preguntas sobre el inmueble a la hora de valorar el piso: ¿Tiene sentido? No. Por eso esas consultas estandarizadas no suelen dar resultados relevantes que puedan servir para vender su piso.

¿Vendiendo? Le ofrecemos una evaluación clara: Contacto

Diferencias regionales y bienes inmuebles

Como equipo inmobiliario con raíces regionales, sólo podemos recomendar encarecidamente que obtenga su valoración de un agente inmobiliario de confianza. Aquí se le harán preguntas realmente importantes, obtendrá una valoración gratuita y fundamentada de su condominio basada en criterios de valoración realmente relevantes para el mercado.

Una simple tasación online, como la que ofrecen muchos portales inmobiliarios, puede darle una idea, pero no un análisis sólido para la venta de su vivienda.

Estadísticas de Alemania: Precios por metro cuadrado

Aquí puedes ver las ciudades con los precios más altos por metro cuadrado para los condominios en una comparación de 2010 y 2018* (en euros por metro cuadrado). Puede encontrar más datos, cifras y tendencias de los precios inmobiliarios en: Estadísticas inmobiliarias.

  1. Múnich (Baviera) con 8.342 euros por metro cuadrado; desde los 6.737 euros por metro cuadrado de 2014; aumento de 1.695 euros por metro cuadrado en 4 años.
  2. Stuttgart (Baden-Württemberg) con 5.925 euros por metro cuadrado; desde los 4.744 euros por metro cuadrado de 2014; aumento de 1.181 euros por metro cuadrado
  3. Fráncfort del Meno (Hesse) con 6.060 euros por metro cuadrado; desde los 4.373 euros por metro cuadrado de 2014; aumento de 1.687 euros por metro cuadrado
  4. Friburgo de Brisgovia (Baviera) con 4.943 euros por metro cuadrado; desde los 4.740 euros por metro cuadrado de 2014; aumento de 203 euros por metro cuadrado
  5. Ingolstadt (Baviera) con 4.969 euros por metro cuadrado; desde los 4.287 euros por metro cuadrado de 2014; aumento de 682 euros por metro cuadrado

Statistik: Städte mit den höchsten Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen im Vergleich der Jahre 2010 und 2018* (in Euro pro Quadratmeter) | Statista

¿Cuáles son los criterios «duros» en la valoración?

Atengámonos, pues, a lo que son criterios estrictos a la hora de determinar el valor de una vivienda. Y aquellos a los que usted, como ciudadano, suele tener fácil acceso. Por ejemplo, está la renta familiar de una ciudad o distrito. No existe una relación directa entre el nivel de ingresos de los hogares y el valor de un piso, pero unos ingresos elevados sugieren un alto nivel de vida, un alto poder adquisitivo y un cierto atractivo de la ubicación.

Si el entorno residencial -en este caso también bastante regional- cuenta con un elevado número de diferentes empleadores atractivos, este duro criterio también influye positivamente en el valor de la vivienda. Por último, cabe suponer que la demanda de vivienda en este entorno es bastante elevada y, por tanto, también el valor de la oferta (plana).

Los criterios duros, que son independientes de la ubicación del piso, incluyen también la estabilidad económica fundamental del país. El curso del desarrollo económico -también llamado ciclo económico- influye notablemente en la demanda de inmuebles residenciales y, por tanto, también en el precio.

Procedimiento de valoración

Una propiedad vale lo que otros están dispuestos a pagar por ella: ese es el principio básico del mercado inmobiliario. Por supuesto, lo que importa para el precio de compra de una casa o un piso es lo elevados que fueron los costes de construcción y acabado. Pero si no se encuentra un comprador para un chalet o un piso de lujo a un precio razonable teniendo en cuenta los costes de construcción, el valor sigue siendo, por desgracia, inferior. Sin embargo, esto también se aplica a la inversa.

Un piso «habitado» en una casa por lo demás pasable, pero situado en un barrio codiciado, genera una gran demanda y, por tanto, un precio elevado. Con este llamado «procedimiento de valor comparativo», puede incluso determinar usted mismo un valor aproximado de su piso. Comparable en el sentido del procedimiento de valor comparativo sería un piso similar en las inmediaciones.

Sin embargo, el «ejemplo» de valor del piso vecino también debería estar razonablemente actualizado. Un valor que se alcanzó -digamos- hace diez años también refleja la situación del mercado hace diez años.

 

Nota: ¡Cada uno de los tres procedimientos suele dar un resultado diferente!

Ejemplo de cálculo Valor comparativo

Explicado de forma sencilla: Para el cálculo del valor inmobiliario comparativo, ponemos como ejemplo dos inmuebles en relación. A partir de la información sobre el precio de compra y la superficie habitable total, podemos calcular el precio de compra proporcional de su propiedad.

Datos del inmueble a valorar:

  • Superficie del inmueble a valorar: 200 metros cuadrados
  • Precio de compra del inmueble a valorar: ?

Detalles de la propiedad comparativa:

  • Superficie del inmueble comparativo: 100 metros cuadrados
  • Precio de compra del inmueble comparativo: 300.000 euros

Valor de las ganancias capitalizadas, valor comparativo y valor de los activos

En el caso de los inmuebles alquilados, el«método del valor de las ganancias capitalizadas» suele ser el eje de la valoración. Además del valor del suelo de la propiedad, también se utilizan para la valoración los ingresos por alquiler y el llamado tipo de interés de la propiedad.

Además del método del valor comparativo, el«método del valor de los activos» también se utiliza a menudo para las viviendas ocupadas por sus propietarios, especialmente para las propiedades de lujo. La atención se centra en el valor material de los activos estructurales, que se deriva, entre otras cosas, del precio del metro cúbico de la estructura y de un índice de precios de la construcción.

Estos dos métodos son, en cualquier caso, adecuados para una valoración muy precisa de su piso, pero, en última instancia, sólo pueden ser utilizados por un profesional. En última instancia, sólo un agente inmobiliario experimentado tiene una visión general de la situación del mercado con el método del valor comparativo.

Esto es bastante normal, porque los parámetros subyacentes de la valoración son diferentes. Su agente inmobiliario, como experto en propiedades, le explicará entonces qué valor es el adecuado para usted o sus objetivos.

Costes de una valoración de la vivienda

Para el cálculo, se realiza primero una valoración aproximada. Por lo tanto, el precio de la tasación final se basa, en la mayoría de los casos, en el valor estimado del inmueble a valorar.

Para un valor de la propiedad inferior al límite de 150.000 euros, puede esperar unos costes aproximados de 1.500 euros. Para las propiedades de lujo o los edificios de apartamentos con un valor superior a 1 millón de euros, la tasa estimada aumenta a 3.000 euros.

  • Por debajo de 150.000 euros, aproximadamente 1.500 euros
  • Más de 1.000.000 de euros, alrededor de 3.000 euros

Fuente: Asociación Federal de Expertos

Conclusión sobre la valoración de la vivienda – lista de comprobación

Comparar el valor de un piso en su barrio le proporciona un primer punto de referencia muy bueno para determinar el valor de su propio piso. Los siguientes factores suelen aumentar el valor:

  • La ubicación de su piso en una zona residencial atractiva
  • La ubicación en un área metropolitana o la proximidad a los grandes centros
  • Una ubicación tranquila en el centro de la ciudad, preferiblemente también muy céntrica en la ciudad
  • Buenas conexiones con el transporte público local
  • Distancias cortas a supermercados, médicos, farmacias, autoridades
  • Un entorno vital bien cuidado
  • El buen estado de las instalaciones comunes de la casa
  • Un alto nivel de cuidado para su hogar
  • Un sistema de elevación
  • Plazas de aparcamiento o parking subterráneo

Una cuestión de expertos: la valoración de su vivienda

Documentos para la valoración

Por tanto, la determinación exacta del valor de un piso implica muchas condiciones básicas. Incluso si no tiene en mente la venta de su piso, debería recopilar algunos documentos básicos para una valoración precisa. Ayudarán al agente inmobiliario a realizar una tasación precisa y a crear una sólida base de confianza con los posibles futuros compradores.

Los documentos importantes son:

  1. Extracto del registro de la propiedad
  2. Declaración de división
  3. Plano de la planta
  4. Acta de la reunión de propietarios
  5. Declaración de subsidio de vivienda de los últimos tres años
  6. Resumen de la reserva de mantenimiento
  7. Prueba de seguro
  8. Certificado energético
  9. Copia del contrato de arrendamiento si su piso está alquilado

Aunque el certificado energético se expide siempre para toda la casa en la que se encuentra el piso, este certificado permite sacar conclusiones directas sobre el estado energético del piso. Por ello, el certificado no debe faltar en ninguna valoración.

En materia de seguros, sólo son importantes las pólizas que protegen la estructura del edificio. Esto significa que el seguro de incendios y de edificios. Dado que el piso suele formar parte de un bloque de viviendas, normalmente hay que solicitar una copia de la póliza a la compañía de seguros a través del administrador. El seguro de sus efectos personales no forma parte de la valoración.

Evitar errores en la valoración

Para mencionar uno de los errores más importantes en la valoración (propia) de inmediato: La mayoría de los propietarios de pisos tienen un fuerte apego emocional a su propiedad. Por lo general, ellos mismos no se dan cuenta de este apego, pero inconscientemente fijan el valor de su piso demasiado alto.

El segundo error suele producirse cuando la venta de un piso se realiza bajo presión (de tiempo). En consecuencia, el precio suele ser demasiado bajo porque los propietarios esperan una venta más rápida. Precisamente por eso tiene sentido que se determine el valor del piso incluso sin intenciones concretas de vender. De este modo, me aseguro de tener una base de valor sólida «en el cajón» en caso de venta y también de conocer la evolución del valor de mi piso a lo largo de los años.

Aunque ya hemos mencionado que el método del valor comparativo es el más habitual para determinar el valor y se refiere al nivel de precios de los pisos comparables en las inmediaciones: es precisamente aquí donde pueden producirse errores si se recurre a las declaraciones de valor de vecinos, amigos o conocidos, o incluso a los anuncios de los portales inmobiliarios más relevantes. Al fin y al cabo, quién sabe si las declaraciones realizadas reflejan la realidad posterior de la venta.

¿Qué puede hacer un corredor en la investigación?

¿Quién es la persona adecuada para evaluar el valor de su vivienda? ¿Un agente inmobiliario o un topógrafo? La respuesta a esta pregunta básica depende del objetivo que se persiga con la valoración.

Siempre se necesita un tasador o perito si la tasación debe presentarse ante un tribunal, por ejemplo en caso de divorcio. La tasación debe ser valorada un nivel superior por un «tasador inmobiliario autorizado por el Estado». Entonces la valoración es aceptada por todas las autoridades. No importa cuál de estos dos métodos elija: estas valoraciones cuestan dinero. No hay ninguna diferencia real de calidad, ni siquiera la obtención de valores diferentes con ninguno de los dos tasadores.

Incluso el valor del piso determinado por el agente inmobiliario no diferirá de los valores del tasador si ambos trabajan con seriedad y según las mismas especificaciones. Sin embargo, la «opinión experta» del agente inmobiliario no se sostiene en los tribunales ni ante otras autoridades. Esto no tiene nada que ver con la falta de formación o cualificación del agente inmobiliario.

Si quiere presentarse con seguridad y competencia a los posibles compradores con un informe de valoración, el informe (normalmente también gratuito) de un experto o agente inmobiliario independiente es absolutamente suficiente.

Porque hay que tener en cuenta una cosa con todos los peritos: no todos los que se llaman a sí mismos peritos o expertos lo son realmente. Busque los certificados y la formación de la Cámara de Industria y Comercio en el caso de los tasadores, por ejemplo, y la correspondiente experiencia en valoraciones y procesos de venta de pisos en el caso de los agentes inmobiliarios.

Conclusión: Valoración de la vivienda

El valor de un inmueble, incluido el de su piso, puede determinarse mediante diversos métodos de valoración. Tan numerosas como las posibilidades son los resultados, porque siempre obtendrás un resultado diferente. Esto es bastante normal y correcto, ya que cada método de valoración se basa en un enfoque diferente.

La evaluación en línea sólo es una farsa: los parámetros más simples

¿Por qué? Los portales quieren tus datos de contacto, rellenar «gratis» y listo…

Una tasación en línea se basa principalmente en la ubicación del inmueble y, por lo general, no capta suficientemente el estado real del mismo. Por lo tanto, una valoración en línea tiende a producir un valor de la propiedad demasiado optimista.

El resultado no debe verse con demasiada euforia.

Si posteriormente encarga a un agente inmobiliario u otro experto -incluido un tasador estatal- que determine el valor, éste le dará un valor de mercado inferior.

El tasador siempre determina el valor en una fecha de tasación y trabaja con datos del pasado reciente, mientras que una tasación online es una herramienta gratuita, con un tasador externo incurrirá en costes. Sin embargo, nunca habrá sorpresas desagradables, porque la comisión de éxito con el corredor ya está fijada de antemano.

Su valoración incluirá datos del pasado reciente, así como previsiones para los próximos meses. Además, el agente inmobiliario discutirá el valor con usted y le recomendará un precio de venta.

La valoración es el eje del marketing inmobiliario. Como propietario, no debe dejar nada al azar ni atreverse a experimentar. Al fin y al cabo, su futuro financiero está en juego y debe ser brillante.

¿Quieres vender? Lea más consejos sobre impuestos, trámites y demás en Vender un piso.

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