¿Cuándo se puede vender un bloque de pisos libre de impuestos?

¿Cuándo se puede vender un bloque de pisos libre de impuestos? Aquí he resumido todo lo que es importante para usted. Esto le ayudará a comprender rápida y fácilmente cuándo es posible una venta libre de impuestos. Para los particulares, sólo suele ser relevante el impuesto de especulación. Una visión rápida. ¿Quiere saber más? Lea aquí: Vender un bloque de pisos: impuestos.

Respuesta rápida: ¿Qué hay que tener en cuenta para la venta libre de impuestos?

Una nota previa: el periodo de especulación de 10 años es predominantemente decisivo para los edificios de apartamentos, ya que el 99,9 % de los edificios de apartamentos se alquilan. En el caso de los edificios de viviendas, es posible hablar de «propiedad ocupada» si no se alquila. Supongamos que usted compra hoy un inmueble vacío o un edificio de apartamentos en Berlín, espera 3 años y luego se beneficia de la subida del precio del inmueble.

Tanto si se trata de una propiedad de alquiler como de una propiedad en general, puede venderla libre de impuestos:

1. Impuesto de especulación: vender libre de impuestos
2. 3 propiedades gobiernan en Berlín
3. Inmuebles comerciales: Impuesto sobre el valor añadido

Impuesto de especulación: vender libre de impuestos

El periodo de especulación se explica más rápidamente:

• Ocupado por el propietario = 3 años
• Alquilado = 10 años

Si vende dentro del periodo de especulación, deberá pagar impuestos sobre los beneficios, como si se tratara de una renta del trabajo, independientemente de si es trabajador por cuenta ajena o por cuenta propia. Una vez transcurrido el plazo, la venta está exenta de impuestos. Si quiere hacer un cálculo rápido, utilice mi calculadora gratuita del periodo de especulación.

Si vende dentro del periodo de especulación, deberá pagar impuestos sobre los beneficios como si se tratara de una renta del trabajo, independientemente de si es trabajador por cuenta ajena o por cuenta propia. En el caso de una persona soltera, el tipo impositivo máximo suele ser del 42%.

Venta dentro del periodo de especulación como particular

Consideremos la venta dentro del periodo de especulación (< 10 años) como particular:

• Compra 2024 = 2.100.000 euros
• Venta 2033 = 4.100.000 euros
• Beneficio imponible = 2.000.000 euros
• Al 42 % (una sola persona) = 840.000 euros

Venta dentro del periodo de especulación como empresa

Una mirada a la venta dentro del período de especulación (< 10 años) como empresa:

• Compra 2024 = 2.100.000 euros
• Venta 2033 = 4.100.000 euros
• Beneficio imponible Berlín aprox. 19,1 % (impuesto sobre actividades económicas 4,1 %, impuesto de sociedades 15 %) = 2.000.000 EUR
• Al 19,1 % = 382.000 euros

Venta después del periodo de especulación

Venta tras el periodo de especulación (> 10 años / o > 3 años en caso de ocupación por el propietario):

• Compra 2024 = 2.100.000 euros
• Venta en 2034 = 4.100.000 euros
• Beneficio imponible = 2.000.000 euros
• Libre de impuestos

Pero no puedes comprar 10 propiedades ahora, esperar 3 años y llevarte los beneficios de la revalorización de la propiedad, porque:

3 Objetos Regla: Comercio

También existe la regla de las 3 propiedades. Si vendes más de 3 propiedades en 5 años, se trata de comercio de propiedades comerciales.

La «regla de los tres inmuebles» se refiere al hecho de que en Alemania los particulares pueden vender hasta tres inmuebles en un periodo de cinco años libres de impuestos. Si una persona vende más de tres propiedades en ese periodo, se considera que comercia con propiedades comerciales y está sujeta al impuesto sobre la renta, incluso si no están alquiladas sino ocupadas por el propietario.

Sin embargo, tras 10 años de tenencia, la venta siempre está exenta de impuestos.

Inmuebles comerciales: Impuesto sobre el valor añadido

Al vender un inmueble de uso comercial sujeto al IVA y alquilado, el vendedor debe corregir la deducción del IVA soportado. Si el nuevo propietario sigue alquilando el inmueble, no se le devolverá el IVA soportado.

1. Los locales comerciales sujetos a IVA requieren un ajuste del impuesto soportado en la venta
2. El mantenimiento del alquiler no afecta a la devolución del IVA soportado por el vendedor

Vender edificio de apartamentos e impuestos

¿Quiere vender su edificio de apartamentos [año] e informarse sobre los posibles impuestos? Entonces le recomiendo mis dos guías:

• Vender edificio de apartamentos
• Vender un edificio de apartamentos: Impuestos

Poco tiempo, lee aquí cómo puedes ayudarla:

• Vender rápidamente un bloque de apartamentos