Compre su primera propiedad: Casa y piso como inversión o como propietario

Cada semana recibimos muchas preguntas de nuestros lectores y clientes sobre lacompra de una vivienda o un piso. Todo el proceso, de la A a la Z, con todos los consejos, fórmulas y definiciones para los propietarios (ocupantes) y los inversores de capital (compra y alquiler). Objetivos personales, criterios para la búsqueda de inmuebles, valoración rápida, así como examen detallado de las cifras y el fondo del inmueble, hasta la negociación con el vendedor del mismo. Financiación, operación de compra, contrato de compra, registro de la propiedad, impuestos y entrega de llaves. Todo para los principiantes del sector inmobiliario en Immobilien-Erfahrung.de.

Compra de bienes inmuebles para principiantes: ¡novedad!

Para la primera propiedad, casa o piso, como inversión o para los propietarios, aquí recogemos los conocimientos y las herramientas (fórmulas, etc.) para los principiantes en el sector inmobiliario. De hecho, recibimos muchos correos electrónicos, las preguntas son cada vez más numerosas, de ahí la idea de crear un nuevo proyecto especializado exclusivamente en el tema:

• Comprar propiedad – Immobilien-Erfahrung.de

¡Por supuesto, con un enfoque en los bienes raíces como una inversión (para el alquiler, más la venta), después de todo, usted quiere ganar dinero con los bienes raíces! El primer condominio, el segundo piso, el tercero y el cuarto. Aprenda lo básico aquí, con consejos, experiencias y errores. De este modo, estará óptimamente preparado para la compra de su primera propiedad. Ya puede encontrar la guía completa en Immobilien-Erfahrung.de.

Después de la portada (enlace a la página), todavía le presentaré los pasos individuales que implica la compra de un condominio y una casa.

PD: La portada del libro por mí es sólo para aclarar, ¡se trata de mucho conocimiento! Le deseo mucho éxito en la compra de su(s) primer(os) condominio(s) o casa(s).

Veamos juntos el contenido, en un breve resumen.

Criterios de la propiedad: ¿Objetivos?

Paso número 1: Definimos sus objetivos personales. En pocas palabras:

• Bienes inmuebles de uso propio y/o
• La propiedad inmobiliaria como inversión
• Bienes inmuebles como inversión de capital (con suficiente solvencia)

Así pues, antes de iniciar el proceso de búsqueda de propiedades, piense en sus objetivos como inversor inmobiliario. Sólo te preocupa el interés propio o quieres la famosa «libertad financiera», «no volver a trabajar» y «vivir de los bienes inmuebles», es decir, «vivir muy bien».

Provisión para la jubilación Interés propio – ¡Alto!

Es interesante que muchos adquieran una propiedad para su propio uso y luego asuman que «¡nunca más tendré que pagar un alquiler!»

Mucha gente comete el error de pensar que si compro una propiedad para uso propio, estaré bien provisto en mi vejez y viviré sin pagar alquiler. Un error garrafal, porque los costes de explotación siempre se producen. Si la propiedad tiene más de 20, 30 o incluso 40 años, también habrá muchas reparaciones, renovaciones y modernizaciones.

Por lo tanto, incluso con el objetivo de «sólo» ser propietario, piense en una segunda propiedad como una inversión de capital.

Al menos para pagar los gastos de funcionamiento en la vejez, así como las reparaciones y para obtener un pequeño rendimiento mensual del alquiler de la vivienda, que para entonces ya se ha pagado.

Además del interés propio frente a la inversión de capital, se trata de examinar la propia situación financiera. La gran pregunta:

¿Qué cantidad de propiedad puede permitirse?

Pero también se conocen parámetros, por ejemplo, la ubicación.

La transición perfecta a los criterios de su búsqueda de propiedades.

Ubicación, tipo de piso y estado

A continuación se trata de encontrar la ubicación adecuada para su propia inversión inmobiliaria. Hay diferentes tipos de campamentos.

¿Cuáles son los 3 tipos de ubicación de los inmuebles?

Ya conoce el dicho de todos los agentes inmobiliarios e inversores: «Ubicación, ubicación, ubicación». Tienen razón, porque la ubicación es un parámetro importante en su cálculo de rentabilidad (posterior).

En el 99,9% de los casos, se habla de posiciones A, B y C.

Ubicación A: Propiedad de inversión

La ubicación A en el sector inmobiliario significa:

• Precio: Precios de compra muy elevados / precios por metro cuadrado
• Compra de bienes de inversión (especulación sobre el futuro)
• Lugares como Múnich

Ubicación B: Propiedad de cesión

La ubicación B en el sector inmobiliario significa:

• Precio: Precios de compra altos / «medios»
• Adquisición de bienes inmuebles de renta (flujo de caja del alquiler)
• Lugares como Wiesbaden

Ubicación C: propiedad de riesgo

La ubicación C en el sector inmobiliario significa:

• Pequeñas ciudades / municipios en regiones estructuralmente débiles
• Desarrollo demográfico, estancado o en declive

Elección de la ubicación y proximidad de la(s) propiedad(es)

Lo ideal es que busque/compre una propiedad en un lugar que no esté demasiado lejos de su «vida». ¿Vives en Hannover, pero tu familia vive en Múnich? Entonces, los lugares que están en el camino también pueden entrar en cuestión. Práctico para las visitas y también para el trabajo posterior en y con la propiedad.

En el camino, aquí en el ejemplo, son buenas ciudades en lugares B (más rentable que Hannover, Munich sí), tales como:

• Kassel
• Nuremberg
• Ingolstadt
• Göttingen
• Würzburg
• Erfurt
• Jena
• Bamberg

Así es como funciona la selección de sitios como principiante en el sector inmobiliario, de forma sencilla.

Esto significa que la elección de la ubicación está relacionada con la preparación del paso 1. Una propiedad que esté a cientos de kilómetros y cuyas visitas supongan un gran esfuerzo no es recomendable como primera propiedad.

¿Qué tipo de propiedad se adapta a su ubicación, situación financiera y demografía? Como inversor inmobiliario, hay muchos tipos diferentes de pisos y casas a su disposición. La pregunta es: ¿qué tipo de propiedad se adapta mejor a los objetivos personales que ha definido en el paso 1?

Capital: ¿Financiación? ¿Calificación crediticia?

Ya hemos hablado de la pregunta «¿cuál es la cantidad de propiedad que puedo pagar? Por lo general, el banco exige alrededor de un 15% de fondos propios, dependiendo de la solvencia, el banco y la persona de contacto (+/- 5%). Sin embargo, con una buena calificación crediticia, también puede conseguirse una financiación con el 0% de capital.

La solvencia, es decir, la capacidad crediticia y el capital propio disponible, son una cuestión importante para los recién llegados al sector inmobiliario, porque ¿quién puede pagar en efectivo por una propiedad?

Al mismo tiempo, las opiniones difieren en este sentido: los propietarios deberían aportar el máximo capital posible. Los inversores, por su parte, deben tratar de aportar el menor capital posible para la financiación, idealmente el 0%.

Conozca por qué y para qué, de forma gratuita, en Immobilien-Erfahrung.de.

• Comprar una propiedad

Encuentra un piso: ¿Agentes inmobiliarios, portales, …?

Ha definido sus objetivos, ha comprobado la ubicación y ha encontrado las regiones y lugares óptimos para usted. Ha comprobado su calificación crediticia, la financiación y quizás incluso una confirmación de financiación anterior por el importe XY.

¡Tip! Con una confirmación previa de la financiación por parte de su banco, puede obtener buenas propiedades rentables mucho más rápido.

Esto significa que el banco confirma de antemano: Financiaríamos al Sr. o a la Sra. XY una propiedad por valor de XY.

La mayoría de la gente busca primero una propiedad y luego acude a su banco. Esto lleva mucho tiempo y, a veces, el vendedor encuentra rápidamente a otra persona, especialmente en un mercado inmobiliario como el alemán, que compra la propiedad y puede proporcionar la financiación correspondiente de inmediato.

Después, hay diferentes formas y posibilidades de conseguir bienes inmuebles.

• Anuncios en los periódicos
• Anuncios en Ebay
• Los portales inmobiliarios ImmobilienScout24, Immonet y otros
• Contacto con la red privada, «¿quién conoce a alguien que conoce a alguien?»
• Agente inmobiliario, también para los accesos, publicación del portal inmobiliario
• …

Infórmese ahora en Immobilien-Erfahrung.de sobre la búsqueda de inmuebles y las opciones que tiene como posible comprador.

Valoración de un condominio: ¿precio de compra?

Ha encontrado una propiedad en el lugar que preveía y a un precio que le conviene, ¡perfecto! Pero, ¿hay algo que pueda hacer con respecto al precio? En general:

¿Vale la pena pagar por la propiedad, ya sea un piso o una casa?

Recuerda lo siguiente:

Un precio de oferta (por ejemplo, en un portal inmobiliario) no es un precio de venta.

¡Ventaja para ti!

Al menos, si se sabe argumentar a favor de un precio de venta más bajo, con hechos significativos. El mayor factor de reducción del precio de compra es, por supuesto, la sustancia de la propiedad. Pero, ¿cómo se valora una propiedad? ¿Qué aspectos se incluyen en la valoración de un inmueble? ¿Qué hay que tener en cuenta cuando se trata de bienes comunes, salón, baño, cocina, ático…?

Una valoración de la propiedad bien fundamentada es lo que más repercute a la hora de fijar el precio de compra. No se pueden encontrar mejores argumentos que los hechos claros.

También aprenderá a «valorar» una propiedad desde el primer vistazo a la oferta. Más concretamente, se calcula la rentabilidad del inmueble cuando se alquila. Este valor (rendimiento del alquiler) da una idea, a través de sólo 2 factores: el precio de compra y el alquiler anual.

¡Consejo para futuros inversores inmobiliarios!

Hay dos cosas que necesitarás y escucharás constantemente: El rendimiento del alquiler, o más exactamente el rendimiento bruto del alquiler, y el factor del precio de compra. Ambos ayudan a evaluar rápidamente las ofertas inmobiliarias. Conozca más sobre la diferencia aquí y conozca mi recomendación para usted, como principiante en el sector inmobiliario:

• Rendimiento del alquiler frente al factor del precio de compra

Proceso de compra, notario, registro de la propiedad, entrega de llaves…

Por último, pero no menos importante, está el procedimiento de compra. Todo, desde el notario, pasando por el contrato preliminar de compraventa, el contrato de compraventa, la inscripción en el registro de la propiedad, la entrega de llaves y, por supuesto, todos los gastos que usted, como comprador de inmuebles, tiene que transferir a las distintas oficinas.

Además del precio de compra, también hay que tener en cuenta los costes secundarios de la compra. Los gastos accesorios de la compra, independientemente de si se trata de una casa o un condominio, consisten en la mayoría de los casos en:

• Gastos de notario
• Costes de la inscripción en el registro de la propiedad
• Costes de intermediación
• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales

Para los compradores de inmuebles, el primer paso importante es el impuesto de transmisiones patrimoniales. El impuesto sobre transmisiones patrimoniales varía según el estado federado; actualmente oscila entre el 3,5% y el 6,5% del precio de compra.

Una vez pagados el vendedor, el notario, el agente inmobiliario (en su caso) y la agencia tributaria (impuesto de transmisiones patrimoniales), se puede proceder a la inscripción en el registro de la propiedad.

Enhorabuena, es usted el propietario de su primera vivienda.

Conozca este proceso en detalle, con consejos de expertos, listas de comprobación y mucho más. Lo mejor de todo es que todo es gratuito.

Primer piso / primera casa: Aprenda gratis

¿Mi idea detrás del sitio web? Todo el proceso de compra, en una sola página, con todo detalle, con consejos y claves. No sólo una página con los típicos procesos 1, 2, 3.

Aprenda en línea de forma totalmente gratuita, 24 horas, 7 días a la semana. Con cálculos importantes, por supuesto también cálculos y fórmulas, así como sus métodos de cálculo, listas de comprobación, pero también valiosas experiencias y errores.

Si tiene más preguntas, siempre puede escribirnos a mí y a mi equipo en el sitio web. A continuación, incluiremos estas preguntas adicionales en nuestras Preguntas y Respuestas y.

Esto significa que con cada pregunta que usted hace, nuestra plataforma mejora. Desde la preparación de la compra de la propiedad, pasando por la negociación del precio de compra, hasta el posterior alquiler, si compra su propiedad como inversión.

• Experiencia inmobiliaria.com