Asset deal para inmuebles: ¿qué es? + ejemplo fiscal

Existen dos tipos de venta cuando nos dedicamos profesionalmente al sector inmobiliario, es decir, no se trata del condominio o la casa de ensueño. Normalmente, hablamos de edificios de apartamentos o bloques de apartamentos (bloques de apartamentos alquilados). Asset deal significa que se vende una propiedad directamente y share deal significa que se vende una sociedad inmobiliaria GmbH (con su propiedad/propiedades) – en pocas palabras. A continuación, le mostramos el típico asset deal y los impuestos que gravan la venta. Aquí encontrará más información sobre la comparación entre la venta de acciones y la venta de activos.

La venta típica: «asset deal»

La diferencia: en una operación de activos en el contexto inmobiliario, los activos específicos, como terrenos y edificios, se venden individualmente, mientras que en una operación de acciones se transfieren las participaciones de la empresa propietaria del inmueble.

En pocas palabras:

• Asset deal = se vende la propiedad
• Venta de acciones = Immobilien GmbH se vende

Una operación de participaciones significa que el comprador no adquiere la propiedad en sí, sino la empresa Immobilien GmbH, en este caso. He aquí una breve infografía. A continuación, volveremos a la venta directa del bloque de apartamentos, después de lo cual voy a explicar más acerca de la sociedad de cartera y los impuestos sobre la venta.

He aquí una pequeña infografía:

Cálculo de impuestos: Ejemplo

Si vende dentro del periodo de especulación, deberá pagar impuestos sobre los beneficios como si se tratara de una renta del trabajo, independientemente de si es trabajador por cuenta ajena o por cuenta propia. En el caso de una persona soltera, el tipo impositivo máximo suele ser del 42%.

Negociación de activos como particular

En este ejemplo, estamos vendiendo un edificio de apartamentos en Berlín, como un particular, una sola persona con el tipo impositivo completo.

• Compra 2024 = 2.100.000 euros
• Venta en 2033 = 4.100.000 euros
• Beneficio imponible = 2.000.000 euros
• Al 42 % (una sola persona) = 840.000 euros

Asset Deal como empresa

En este ejemplo, vendemos un bloque de apartamentos en Berlín, como empresa, ya con un importante ahorro fiscal.

• Compra 2024 = 2.100.000 euros
• Venta en 2033 = 4.100.000 euros
• Beneficio imponible Berlín aprox. 19,1 % (impuesto sobre actividades económicas 4,1 %, impuesto de sociedades 15 %) = 2.000.000 EUR
• Al 19,1 % = 382.000 euros

Compraventa de acciones inmobiliarias: ventajas fiscales

Ahorrar impuestos, ¿pero de la forma correcta? En mi guía sobre la venta de una vivienda plurifamiliar a efectos fiscales, acabo de dar una explicación breve y sencilla del reparto de acciones, con un ejemplo de cálculo. En lugar de 382.000 euros de impuestos, ¡sólo 1.540 euros! ¿Cómo funciona? He aquí una visión de las operaciones con activos y las operaciones con acciones. Reconocerá rápidamente la ventaja y por qué los inversores profesionales trabajan con estructuras de holding.

• Share Deal Inmobiliaria
• Activo / Acción Diferencia