Venta de terrenos 2023: procedimiento, derecho de construcción, agente inmobiliario, notario, gastos e impuestos

Vender un terreno – En el campo o en las metrópolis, vender un terreno es una decisión en la que se ha pensado durante mucho tiempo. Puede haber varias razones para vender. Pero cuando se trata del éxito de la venta, todos los propietarios están de acuerdo. La propiedad debe venderse al mejor precio y sin un largo periodo de espera. Si decide vender de forma privada, se enfrenta a una enorme cartera de tareas y detalles organizativos. En la práctica, ofrecer su propiedad a través de un agente inmobiliario con conocimientos técnicos ha demostrado su valor, ya que se eliminan las fuentes de error y usted puede ofrecer su propiedad sin estrés y sin una reorganización de su vida cotidiana. ¿Conoce ya el valor de su propiedad? Un extracto de la guía: Vender inmuebles.

Venta de terrenos sobre la marcha

A la hora de vender un terreno, se plantean en primer lugar cuestiones similares a las de la venta de una casa, y los errores que se cometen en la venta suelen ser los mismos. Sin embargo, hay otros puntos que vale la pena mencionar aquí y que hacen que la venta de terrenos sea más especial. Consejo. Al final también tenemos casos especiales para usted, como terrenos agrícolas, terrenos forestales, pero también terrenos con un manantial.

En el caso de un terreno, hay que prestar atención a si se trata de un terreno edificable o de un terreno de valoración de edificios. En este último caso, la propiedad debe ser desarrollada primero por el municipio respectivo. Sólo cuando se disponga de las conexiones de agua, gas, electricidad y alcantarillado se podrá construir en la propiedad. Por regla general, los solares son más valiosos que los terrenos edificables.

Terreno edificable o de valoración de edificios

Pregunta básica:

  • Terreno edificable o
  • Terrenos de valoración de explotaciones agrícolas

Para ello, el primer paso es echar un vistazo a la venta de terrenos en avance rápido:

  1. ¿Vender o no vender? El momento adecuado
  2. Documentos para la evaluación concreta
  3. Presentación del inmueble en la exposición
  4. Comunicación con las partes interesadas
  5. Inspección y negociaciones (precio de compra)

¿Vender o no vender? El momento adecuado – Paso 1

El primer paso es la decisión de vender – En todos los ámbitos, la ubicación es lo que cuenta por encima de todo, no sólo a la hora de vender su propiedad urbanizada o no urbanizada. En todas las ventas de bienes inmuebles – esto incluye todas las parcelas – la ubicación es inicialmente el factor central de valoración para el precio de venta.

Un ejemplo práctico:

  • Venta fácil: terreno edificable cerca de Berlín, en medio de la mejor infraestructura
  • Venta difícil: propiedad en los Alpes bávaros, sin infraestructura

Vender de forma privada o «por libre» y sin agente inmobiliario conlleva riesgos y hace que la venta y toda la transacción(desde la tasación hasta el contrato notarial y de compraventa) sea susceptible de errores. La venta de inmuebles requiere una buena red de compradores, y a menudo los inmuebles no se presentan públicamente, sino sólo internamente, como una propiedad fuera del mercado. De este modo, nadie se enterará de la venta de su parcela. Las ventas directas de parcelas a los promotores inmobiliarios también son populares aquí.

Documentos para la evaluación concreta – Paso 2

El segundo paso son los documentos: otro punto importante son los documentos relacionados con las ventas. Obtenerlos cuesta mucho tiempo, dinero y nervios. Sin embargo, no puede ofrecer su propiedad sin los documentos importantes, por lo que no puede dejar de lado esta parte de las tareas de organización. Para simplificar la venta y ofrecer su casa con todos los documentos pertinentes, merece la pena contratar a un agente inmobiliario. Sólo a partir de esto se puede valorar la propiedad y determinar un precio de oferta.

Esto suele incluir:

  1. Mapa catastral o mapa inmobiliario de la oficina de catastro
  2. Plan de desarrollo
  3. Extracto del registro de la propiedad Registro de la propiedad
  4. Plan de ordenación del territorio
  5. Solicitud de construcción preliminar
  6. Información sobre los gravámenes del edificio
  7. Pruebas de desarrollo
  8. Aviso del impuesto sobre la propiedad

Presentación de la propiedad en la exposición – Paso 3

El tercer paso es la presentación: ya sea «de incógnito» o en el mercado «abierto», una exposición profesional y unas fotos informativas son la base para vender un inmueble. A través del anuncio o de la exposición fuera del mercado se establece el primer contacto con los posibles compradores y se sientan las bases para las consultas sobre las visitas. Si su descripción contiene muy poca información o las imágenes dejan preguntas sin responder, no habrá interés o tendrá que atender un gran número de preguntas individuales.

Aquí es donde ya se toma la primera «decisión de compra» de los potenciales compradores. ¿Miro más o no?

Comunicación con las partes interesadas – Paso 4

El cuarto paso es la comunicación: si su propiedad genera interés, los clientes potenciales esperan una respuesta rápida y asumen que usted está disponible por teléfono y en línea. Este punto en concreto supone el 99% de la inversión de tiempo. Cuanto más exclusiva es la propiedad, más controles se realizan por adelantado. Porque la cita para ver y las negociaciones cuestan aún más tiempo.

Inspección y negociaciones (precio de compra) – Paso 5

El quinto paso son las visitas y las negociaciones: aquí es donde entra en juego la experiencia del agente inmobiliario. El precio de la oferta y la oferta (de los compradores) a menudo difieren en un 30%, 40%, ¿qué hacer? Ahora se trata de habilidades de negociación, un poco de psicología de ventas, pero también de hechos concretos sobre la construcción, la sustancia, la infraestructura y la ubicación. Además, el desarrollo de la región desempeña un papel importante y el análisis del potencial de la propiedad.

Si el vendedor y el comprador están de acuerdo, se puede realizar el contrato de compraventa. A continuación, todas las transacciones se sellan en la notaría.

¿Consejos gratuitos para la venta de terrenos? ¡Sí!

Como agentes inmobiliarios, intermediamos en propiedades con un valor de mercado de 1 millón de euros o más, es decir, ETW en la categoría de propiedades de lujo. Queremos que conozca el proceso de venta para que pueda planificar con transparencia la venta de su condominio.

¿Sabe cuál es nuestra ventaja imbatible? De forma independiente, llegamos a más de 250.000 lectores al mes, lo que supone un total de 3 millones de personas al año. Somos independientes de los portales inmobiliarios comunes y llegamos a un grupo objetivo solvente y especial. Además, ofrecemos grupos de compradores internos e inversores en nuestra zona fuera de mercado, a los que no tiene acceso a través de las ofertas habituales. Lea más sobre: Agentes inmobiliarios.

¡Tip! Además, busque otros enlaces, en los que encontrará explicaciones más detalladas sobre los temas especiales y los términos técnicos.

Desarrollado y no desarrollado: Terrenos edificables, cultivables o forestales

Al igual que en la venta de una casa, el valor del terreno también se determina. Por regla general, los ayuntamientos determinan cada dos años los denominados valores estándar del suelo, que han resultado de las ventas de otras parcelas. Sin embargo, estos valores estándar del suelo no son vinculantes para la venta. La ubicación y las conexiones de transporte de la parcela también desempeñan un papel importante en el precio. Las parcelas situadas en zonas residenciales codiciadas alcanzan precios más altos. Las parcelas orientadas al sur también tienen un mayor valor de venta. Después, hay que encontrar un comprador. Hoy en día, esto se hace sobre todo en línea.

¿Qué quieren los compradores y promotores? – Lista de control

Antes de profundizar en el tema, las leyes y demás, trataremos primero cuestiones más generales: ¿Cuánto se debe pagar de impuesto por la venta de terrenos? ¿Qué necesita para vender terrenos? ¿Se puede vender una propiedad sin notario? ¿La venta de terrenos está sujeta a impuestos?

Empecemos por los compradores potenciales. En última instancia, deciden si rechazan, aceptan o incluso superan un precio de compra.

A la hora de buscar un interesado adecuado, se pueden tener en cuenta los siguientes aspectos:

  • Tipo de terreno
  • Posibles usos
  • Tamaño de la propiedad
  • Pendiente del terreno
  • Ubicación urbana o rural
  • Conexiones de transporte

Posibilidades de uso (situación legal)

El tipo de terreno también determina sus posibles usos. ¿Se trata de un terreno edificable, un terreno agrícola o un terreno forestal? El tamaño de la parcela suele indicarse en metros cuadrados. En el caso de las grandes superficies agrícolas, las hectáreas son habituales. La pendiente se refiere a la inclinación del terreno. Este es el caso, sobre todo, de las pendientes.

Los terrenos situados en las ciudades ofrecen diferentes posibilidades de uso que los situados en zonas rurales. Esto se aplica sobre todo al tipo de desarrollo. Además, las conexiones de transporte también desempeñan un papel importante. Su importancia es primordial para las parcelas edificables o comerciales.

Terreno de cultivo o zona urbanizada en el centro de la ciudad:

Visualización: Proyecto de nueva construcción después de la venta.

Preparación de la venta – lista de comprobación

Vender una propiedad en el ajetreo de la vida cotidiana es bastante exigente: planificar y pensar además de hablar, como verá en las dos siguientes listas de comprobación para la preparación en la venta de casas.

Preguntas del propietario antes de la venta

El tiempo, las citas, la calificación crediticia y las visitas. Como agente inmobiliario, usted sabe la cantidad de trabajo que tiene que hacer al vender una propiedad.

Se trata, sobre todo, de la experiencia en el comercio inmobiliario, para evitar riesgos y errores de antemano a la hora de vender una casa.

Otro aspecto activo es la comercialización de la propiedad. Hay que encontrar la plataforma adecuada o no, palabra clave fuera del mercado inmobiliario. Además, está el tiempo de planificación de la venta, desde la preparación a través de anuncios, fotos, portales, responder a las consultas de los interesados, concertar citas para las visitas, comprobar la solvencia de los posibles compradores o inversores, las negociaciones del precio de compra, el contrato de compra, los impuestos y mucho más.

9 sencillos pasos para vender una casa:

  1. ¿Qué conocimientos tiene usted personalmente sobre la venta de una casa?
  2. ¿Ha vendido una casa antes?
  3. ¿Puede crear un anuncio significativo (en línea y en papel)?
  4. ¿Cómo califica su capacidad de negociación en las conversaciones in situ?
  5. ¿Le gustaría dejar entrar a cualquier extraño en su propiedad?
  6. ¿Quiere que todo el mundo conozca sus intenciones de vender? Consejo: Nuestras propiedades fuera de mercado
  7. ¿Está preparado para hacer frente a los requisitos legales necesarios para vender la casa?
  8. ¿Está preparado para asumir el tiempo y el esfuerzo de comercializar su casa usted mismo?

Una de las razones por las que mucha gente elige un agente inmobiliario, además de minimizar el riesgo, es la red de compradores. Especialmente en el caso de los terrenos, le recomendamos que comercialice su propiedad no sólo a nivel regional. Los inversores inmobiliarios buscan propiedades interesantes, sobre todo parcelas en lugares codiciados, pero también en lugares con potencial de desarrollo. En consecuencia, las negociaciones son más intensas, pero el beneficio de la venta de su propiedad puede aumentar en consecuencia, de forma gratificante.

¿Cuánto vale mi propiedad?

Esta pregunta está al principio. Para publicar una oferta, necesita un precio para la propiedad. Pero determinar el precio de oferta no es tan sencillo. Además del valor tangible básico de la propiedad (si su terreno está edificado), hay otros factores que entran en el precio de venta.

La evaluación del valor de mercado como base de la venta

En este sentido, la valoración es el punto central y sienta las bases de un precio que corresponde a la propiedad, la información relevante para el almacenamiento y la incrustación de la infraestructura.

Sobre la base del valor de mercado determinado, puede descartar que se sobrevalore la propiedad o que se anuncie a un precio inferior al valor real.

Debido a la subida de los precios de los inmuebles, debería realizar la tasación directamente antes de la venta y no basarse en la información sobre el valor de mercado que conoce y que se remonta ya a varios años atrás.

Tramitación sin problemas de la venta de terrenos

Su anuncio ha sido publicado y está generando interés. Ahora la venta de la propiedad entra en una fase en la que la organización y la programación perfectas cobran importancia. Las visitas deben planificarse, programarse con usted y los posibles compradores, llevarse a cabo y evaluarse.

Si un solicitante expresa un interés serio, el agente comprueba su solvencia y obtiene la autodeclaración, incluida una confirmación de financiación. Si se comprueban los antecedentes financieros de los posibles compradores en una fase temprana, se pueden descartar problemas poco antes de la firma del contrato.

Consejo. Vender fuera del mercado (promotor inmobiliario)

Fuera del mercado significa que la venta de su propiedad nunca será visible públicamente. Su propiedad sólo se recomendará a un grupo interno y solvente de compradores con una constelación ideal. Las ventas fuera del mercado son utilizadas en particular por personas prominentes que quieren mantener la venta así como la dirección, las fotos y mucho más en secreto. Los particulares también recurren a este servicio, por ejemplo si no quieren que su familia o sus vecinos se enteren de la próxima venta. Para una venta tan discreta y fuera del mercado se necesita un agente inmobiliario de renombre con una buena red. Su ventaja: nadie se enterará de la venta.

Evaluación: situación, opciones y desarrollo

Hay muchas preguntas que responder, la mejor respuesta es tener un experto a su lado para la valoración de la propiedad, o la valoración del terreno. ¿Qué precio es adecuado y realista para su propiedad, con o sin bienes inmuebles? Si la compra se realizó hace poco tiempo, el precio de compra en ese momento puede ser un primer punto de referencia. Las parcelas comparables de las ofertas en línea de las regiones también pueden proporcionar una estimación imprecisa.

A la hora de vender la propiedad, el «valor percibido» no es una base óptima.

Si el valor es demasiado alto, la propiedad puede «quemarse» porque permanece demasiado tiempo en el mercado y algo parece estar mal en la propiedad.

A menudo se baja el precio, lo que significa que se pierde el potencial de ingresos reales de la propiedad: se pierde un buen dinero. Así lo demuestra también un estudio realizado por las cajas de ahorros en colaboración con FlowFact AG y el Instituto IIB Dr. Hettenbach. Se encontró una correlación entre el tiempo de comercialización, el precio de venta y el precio de comercialización. El estudio confirmó que los ingresos son mayores y el periodo de comercialización más corto si se confía en una evaluación realista a la hora de valorar la propiedad.

Por lo tanto, la evaluación profesional de los expertos sobre el valor de mercado de la propiedad es muy recomendable para una transacción de venta sin problemas.

  • Valoración por parte de un tasador o experto (agente inmobiliario)
  • Pérdida de ingresos por reducción de precios, si la publicidad es demasiado larga

Lea más aquí:

Derecho de la edificación: desarrollo posterior de una parcela

Base legal – La ley de edificación se considera la base para el posterior desarrollo de un terreno. Para ello, la autoridad de la construcción exige algunos documentos como:

  • Distrito
  • Corredor
  • Parcela
  • Esquema
  • Cargas legales
  • Gravámenes de edificios registrados
  • Información sobre las propiedades adyacentes

Distrito: Catastro inmobiliario

Un Gemarkung es una unidad de superficie que se encuentra en el catastro inmobiliario de un municipio. El Gemarkung describe la propiedad de una parcela y se inscribe en el registro de la propiedad. El término Flur designa una zona abierta, generalmente una zona agrícola.

Una parcela es una parte de un área oficialmente inspeccionada. Un esquema dibuja la parcela respectiva en términos de superficie.

Carga de la tierra (antigua hipoteca): Gravámenes legales

Los gravámenes legales sobre los bienes inmuebles incluyen principalmente la hipoteca, la carga del terreno, la deuda de la renta, la renta vitalicia, la servidumbre, el usufructo y la carga real. La hipoteca solía ser una forma común de garantía de préstamos. Los bancos, en particular, utilizaron estas opciones para garantizar los préstamos.

En la actualidad, la hipoteca ha sido sustituida en gran medida por el Grundschuld en Alemania.

A diferencia de la hipoteca, la carga inmobiliaria es independiente del crédito que se quiere garantizar. La deuda de la anualidad es otro tipo de carga inmobiliaria y garantiza los pagos. Sin embargo, estos pagos no extinguen la deuda, sino que deben considerarse como pagos de intereses.

Renta vitalicia, usufructo y derechos

En el caso de una renta vitalicia, se puede utilizar un terreno como garantía. La renta vitalicia como tal es un contrato de derecho de obligaciones que puede ser ejecutado en determinados casos. Una servidumbre prescribe el derecho a que un vecino pueda utilizar la propiedad o a que el propietario no pueda realizar determinadas cosas en su propiedad. Este es el caso, principalmente, de los permisos de paso o cuando se va a registrar una prohibición de construir.

El usufructo regula el uso de la propiedad. El usufructuario obtiene así todos los mismos derechos que el propietario del terreno. Sólo se prohíbe la venta. El usufructo incluye todos los actos que el propietario del terreno se compromete a realizar. Un usufructo permite a un acreedor vender la propiedad en una subasta.

Construcción de viviendas en asentamientos:

Gran obra en el polígono industrial:

Los impuestos: Importe del impuesto y periodo de especulación

Una de las cuestiones más importantes a la hora de vender un inmueble es el impuesto que la Agencia Tributaria le obliga a pagar.

En casi ningún otro momento la venta de tierras ha sido tan rentable como en la actualidad. Los terrenos edificables, en particular, alcanzan precios elevados y son interesantes tanto para los compradores privados como para los comerciales. Si posee un terreno en un lugar de moda o cerca de la ciudad, no tiene que buscar mucho tiempo un comprador solvente. Sin embargo, la venta de un terreno no está libre de impuestos.

Los impuestos se producen en cada venta.

Por supuesto, esto también se aplica a la tierra.

Impuesto sobre el beneficio (producto de las ventas)

Desde 2012, la venta de terrenos está sujeta a un impuesto del 25%. Esto se aplica al beneficio obtenido por la venta de un terreno. La venta de terrenos no está sujeta al impuesto sobre el volumen de negocios. Las empresas sólo deben pagar el impuesto sobre actividades económicas si los bienes adquiridos se contabilizan como activos empresariales.

Carga fiscal: 25

Periodo de especulación de 10 años

En el caso de los terrenos no urbanizados, la duración de la propiedad desempeña un papel importante. Para ahorrarse el impuesto sobre la especulación, la propiedad debe haber estado en su posesión durante al menos 10 años antes de la venta, y en el caso de la herencia en posesión del fallecido. El uso propio en el sentido de la ocupación no puede probarse en el caso de los bienes inmuebles no urbanizados, lo que hace que el periodo de especulación sea un factor vinculante para la determinación del impuesto.

En principio, también se aplica aquí un periodo de especulación de diez años. El beneficio se calcula por la diferencia entre los costes de adquisición y los ingresos de la venta.

Periodo de especulación: 10 años

En el caso de grandes parcelas en las que no es posible construir, también tiene sentido una división. Sin embargo, en algunos estados federados alemanes se requiere un permiso oficial especial para la división de un terreno. La información al respecto puede obtenerse de las autoridades públicas de construcción o de un ingeniero civil.

Debido al continuo aumento de la demanda y a la escasa oferta en las regiones más populares, en algunos casos puede merecer la pena mantener la propiedad durante un tiempo y venderla más tarde. El arrendamiento también es una opción si utiliza el terreno como inversión y no quiere renunciar a la propiedad.

La forma óptima para usted depende de varios factores y, por lo tanto, los agentes inmobiliarios la examinan y recomiendan caso por caso. Para que la opción de desarrollo quede clara para el comprador potencial, necesita un plan de desarrollo válido. Se trata de una parte importante de los documentos que hay que organizar y mostrar a los posibles compradores cuando se vende un terreno. Asimismo, la estrategia de marketing puede ser crucial para conseguir el precio de venta deseado.

Procedimiento de un acta notarial

Una certificación notarial siempre sigue un determinado patrón. En primer lugar, se elige una fecha para la certificación notarial. Además del notario, todas las partes contratantes deben estar presentes en esta cita. El notario lee el contrato de compraventa. En ese caso, se pueden seguir solicitando cambios. El notario decide si los cambios deseados son posibles. A continuación, el contrato de compraventa es firmado oficialmente por las partes contratantes y el notario.

Posteriormente, el notario se encarga de inscribir la compra en el registro de la propiedad. Además, se informa de la compra a la Agencia Tributaria, que envía al comprador la notificación del impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Por último, el notario envía al comprador su factura de honorarios.

Casos especiales: Bosque, pradera, campo y manantiales

Terrenos agrícolas, forestales o con manantial: He aquí algunos casos más especiales por los que recibimos frecuentes consultas.

Vender tierras agrícolas

Venta de terrenos agrícolas – Tiene previsto vender una superficie agrícola, terrenos de cultivo, prados y pastos de una explotación. Las razones más comunes para vender son la vejez, el abandono de la explotación o la presión financiera, por ejemplo, de la financiación actual, aquí o en otro negocio. A veces habría que adelgazar las construcciones de las empresas, otras veces es «sólo» una cuestión de herencia. La primera pregunta: ¿Cómo funciona la venta? ¿Qué hay que tener en cuenta a la hora de vender terrenos agrícolas?

Vender terrenos forestales

Bosque, pradera, valoración, impuestos & Co. – Los bosques tienen una gran ventaja, ofrecen una materia prima regenerativa. Al mismo tiempo, no ofrecen beneficios a corto plazo para el operador, sino rendimientos a largo plazo. Por ello, muchos propietarios de terrenos forestales no piensan como los «típicos» propietarios de bienes inmuebles y propiedades, que a menudo planifican por generaciones. ¿Sabía que incluso los abetos de crecimiento rápido pueden vivir hasta 600 años en la naturaleza? Después de 70-80 años se talan, su tronco tiene entonces unos 30 metros de altura. En definitiva, son muchos los parámetros que influyen en la venta de una parcela forestal. ¿Cómo puedo vender mi bosque?

Vender terrenos y fuentes

Procedimiento, valoración, venta anónima de terrenos y manantiales – También se plantean muchas cuestiones a la hora de vender manantiales. ¿Es el momento adecuado para su venta? Y si es así, ¿cuál es la forma más eficaz de vender? El agua es un recurso escaso. Aunque más del 71% de la superficie de nuestro planeta es agua, cada vez hay menos fuentes de agua limpia y productiva. Poca oferta, mucha demanda: piense no sólo en los compradores regionales, sino también en los fondos de inversión y, sí, incluso en las empresas alimentarias.

Vender propiedades inmobiliarias: Guía XXL + listas de control

Procedimiento, costes y consejos – todo en un gran artículo gratuito para la propiedad, piso, casa, chalet, edificio de apartamentos. Aprenda a vender una propiedad, paso a paso: vender una propiedad.

Venta de terrenos: lista de comprobación en 3 fases

¿Conoce ya las 3 fases de la venta de un inmueble?

  1. Preparación: Preparar la propiedad y la venta
    1. Planificación financiera y calendario de venta
    2. Contratar a un agente inmobiliario
    3. Registros y documentos
    4. Aumentar el valor de la propiedad
    5. Determinar el precio de la oferta
    6. Crear una exposición
  2. Fase de venta: comercializar la propiedad y encontrar compradores
    1. Propiedad del mercado
    2. Contacto con posibles compradores
    3. Filtrar y seleccionar a los posibles compradores
    4. Comprobación de crédito
    5. Fechas de visualización
    6. Charla de ventas y negociación del precio de compra
  3. Operación de venta: Contrato de compraventa hasta la entrega
    1. Redactar el contrato de compraventa ante notario
    2. Nombramiento de notario
    3. Inscripción en el registro de la propiedad y tramitación de los pagos
    4. Entrega de la propiedad
    5. Gastos de notario y comisión de agente
    6. Pagar impuestos

En esta guía aprenderás todos los pasos paso a paso. Perfecto para quienes venden su primera propiedad.

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