Vender una propiedad 2024 – ¿Quiere vender su propiedad? Para que la venta de un inmueble tenga éxito y sea rentable, el primer paso es siempre una valoración bien fundada y realista. Esto determina, en última instancia, el precio de venta que debe fijarse. En el siguiente paso, los agentes inmobiliarios llevan su propiedad a interesados solventes. No sólo se trata de los portales inmobiliarios y la comercialización, sino también de la valoración de la propiedad, la comprobación del crédito de los posibles compradores, las citas de visita y las negociaciones, hasta el contrato de compraventa, la cita con el notario y las cuestiones fiscales. Conozca el tema de la venta de inmuebles aquí en la guía. Explicado de forma sencilla, paso a paso.
Venta de inmuebles 2024: Procedimiento + listas de comprobación
Hay muchos tipos de inmuebles y cada uno de ellos atrae a grupos muy específicos de compradores (grupos objetivo). Condominio, casa, villa, edificio de apartamentos o incluso terreno. Pero los motivos de la venta también son importantes (si tiene que ser rápida). La venta de un inmueble puede tener diversos motivos, entre ellos los casos «urgentes» como la insolvencia inminente, el divorcio o incluso la casa paterna heredada con la gran pregunta: ¿Qué hacer? ¿Mantener, alquilar y gestionar o vender?
¡Ubicación, ubicación, ubicación! He aquí otra mirada especial a una selección de grandes ciudades:
Vender propiedades inmobiliarias: ¿Qué debe tener en cuenta?
En esta guía aprenderá todos los pasos centrales de la venta. Aplicable a todo tipo de bienes inmuebles, desde condominios hasta edificios de apartamentos. Aquí encontrará características especiales sobre las viviendas multifamiliares: Venta de un edificio de apartamentos. Comencemos paso a paso en el tema de la venta de inmuebles.
En nuestras sesiones de asesoramiento, estas son las 8 preguntas más frecuentes de nuestros clientes:
¿Cuál es la mejor manera de vender una propiedad?
¿Cuándo debo vender mi propiedad?
¿Qué debe aclarar antes de iniciar las ventas?
¿Vender una propiedad de forma privada o a través de un agente inmobiliario?
¿A qué precio puede ofrecer su propiedad?
¿Qué párrafos deben figurar en el contrato de compraventa y cuáles no?
¿Debe mencionar los defectos conocidos en el contrato de compraventa?
¿Cuándo está libre de impuestos la venta de un inmueble?
En todos los ámbitos:
La ubicación y el tipo determinan significativamente el precio de venta de su propiedad
Empecemos con el procedimiento en 3 fases: ¡así es como se vende su propiedad!
En esta guía aprenderás todos los pasos paso a paso. Perfecto para quienes venden su primera propiedad.
¡Tip! ¡Haga clic en los enlaces que continúan (marcados gruesamente) y de nuevo, para que aprenda todo lo importante para la venta de inmuebles!
Preparación: Preparar la propiedad y la venta
Antes de vender un inmueble, como en todos los proyectos empresariales rentables, con beneficios suficientes al final de las negociaciones, es necesario planificar con antelación. Una persona vende una de las X propiedades de su propia cartera, por lo que tiene poca presión de tiempo. Otra persona vende su propia casa (ocupada por el propietario) y necesita el capital para financiar una nueva propiedad, lo que crea una presión de tiempo en la venta.
Por tanto, paso 1: «Planificación del tiempo y, si es necesario, planificación financiera».
Planificación financiera y calendario de venta
Por ello, hay dos aspectos especialmente importantes a la hora de preparar la venta. Un plan temporal realista y un plan financiero inicial y aproximado (para patrimonios mayores, trimestres & co.). S0 no sólo hay que fijar el momento de la venta de forma realista, sino que también hay que calcular por adelantado los costes accesorios.
Contratar a un agente inmobiliario: tareas y ventajas
¿Vender con o sin agente inmobiliario? Una gran parte depende del agente inmobiliario, pero no sólo por estos procedimientos y procesos individuales, sobre todo su propio tiempo, es un bien muy preciado para la mayoría de los vendedores. Por ello, siempre recomendamos vender su casa o piso junto con un agente inmobiliario. Un agente inmobiliario experimentado está muy familiarizado con el mercado actual, tiene su propia red de compradores y aprovecha su experiencia.
Si comete errores al vender su propiedad, lo pagará caro. Las propiedades presentadas profesionalmente se venden mejor. Por eso los agentes inmobiliarios consiguen los precios de venta más altos. Por término medio, el 72% de las propiedades se venden a través de agentes inmobiliarios (fuente: Oficina Federal de Estadística).
Berlín con corredor: 78,6%.
Düsseldorf con corredor: 76,0%.
Hamburgo con corredor: 65,1%.
Colonia con corredor: 63,0%.
Stuttgart con corredor: 56,8%.
Múnich con corredor: 55,2%.
Fráncfort con corredor: 53,3%.
Vender supuestamente «por libre», es decir, de forma privada y sin intermediario, conlleva riesgos y hace que tanto la venta como toda la transacción (valoración a notario y contrato de compraventa) sean propensas a errores.
Documentos y registros: Certificado energético & Co
¿Qué documentos necesita para preparar la venta? Antes de llegar a la comercialización de los bienes inmuebles, primero hay que organizar todos los documentos importantes necesarios para la venta. Esto puede llevar bastante tiempo. Descubra aquí qué documentos necesita para la venta de su casa o piso.
En la preparación, hay mucho que puede hacer para influir positivamente en el precio de venta de su propiedad. Dependiendo de la propiedad, el tipo de construcción, el estado y las posibilidades, la gama va desde las mejoras visuales, por ejemplo, mediante personal de limpieza especializado, hasta la renovación y modernización para aumentar el valor de la propiedad.
Determine el precio de la oferta: Valorar una casa y un piso
Como ya hemos aprendido, un precio de oferta no es un precio de venta. Se puede ofrecer un simple piso de 100 metros cuadrados en Bochum por 5 millones, pero es dudoso que un solo interesado relevante responda entonces a la oferta. Por lo tanto, es importante definir un buen precio de oferta. Pero, ¿cómo se calcula el precio de venta de un inmueble? ¿Cómo se valora un inmueble?
Crear una exposición para la casa – lista de comprobación
Ya ha aprendido mucho sobre la venta de inmuebles. Ahora es el momento de aplicar los conocimientos iniciales creando la exposición de la propiedad. La exposición ofrece a los interesados una primera visión. Antes de tener que organizar largas citas de visita, los posibles compradores pueden ver rápida y fácilmente la información más importante y, en caso de duda, también compararla con otras ofertas.
Además del paso: «Precio de oferta: Valoración y precio de venta deseado», aquí encontrará información aún más detallada sobre los distintos tipos de inmuebles. Toda la información importante sobre la valoración de las ventas inmobiliarias, resumida para usted: Valorar una propiedad.
¿Cuánto vale todavía mi casa? Ya sea una casa, un terreno, un piso o un edificio entero de apartamentos, la base de una transferencia inmobiliaria exitosa es siempre una valoración sólida y realista de la propia propiedad.
Si el precio de venta está muy por encima del valor real del mercado, no venderás / el comprador no atacará
Si el precio es demasiado bajo, está regalando dinero; si el precio de compra es demasiado alto, está alejando a los posibles compradores genuinos. Fijar el precio de venta correcto es uno de los puntos más importantes a la hora de vender una propiedad.
Pasemos ahora a los 3 métodos de valoración mencionados anteriormente.
Método de las ganancias capitalizadas
Método del valor real
Método del valor comparativo
Enfoque de ingresos: Desglose del valor de mercado y del valor de la renta del edificio
El método del valor de las ganancias capitalizadas divide la propiedad en el valor de mercado del terreno y el valor de la renta del edificio.
Interés del valor del terreno = 7 por ciento * 100.000 euros = 7.000 euros
Valor de la renta del edificio = 5.600 euros * 12,50 (multiplicador) = 70.000 euros
Esto incluye los ingresos por alquiler, los costes de mantenimiento y los costes de gestión del terreno y del edificio. Para ello, se comparan los ingresos por alquiler menos los gastos de gestión y el valor del terreno, incluidos sus intereses.
Método del valor del material: Valor de la nueva construcción de un inmueble
El cálculo determina en primer lugar el valor de mercado del terreno con el valor estándar del suelo, y luego se añade el valor real del edificio.
El valor real del edificio se calcula a partir de los costes de producción del edificio menos las reducciones por edad. El valor real del terreno (valor de mercado del terreno) y el valor real del edificio se suman y se multiplican por un factor de valor real.
Valor en especie = (100.000 euros + 150.000 euros) * 0,5 = 125.000 euros
El cálculo del factor de valor real se basa en el tipo de edificio, el valor real preliminar y el valor estándar del suelo. El valor total del activo material así determinado indica los recursos financieros que habría que gastar para reconstruir el bien.
Método del valor comparativo: Comparación de propiedades similares
El método del valor comparativo compara su propiedad con otras similares. Se utiliza, en particular, para la venta de pisos y casas en propiedad. El valor comparativo también puede determinarse para los terrenos no urbanizados.
Precio por metro cuadrado del inmueble comparable = 300.000 euros / 100 metros cuadrados = 3.000 euros por metro cuadrado
Precio de compra del inmueble a valorar = 3.000 euros * 200 m2 = 600.000 euros
En la comparación sólo se tienen en cuenta las propiedades situadas en lugares similares y con una disposición comparable. Los inmuebles incluidos en la valoración deben proceder de las inmediaciones de la vivienda. El método del valor comparativo se considera especialmente cercano a la realidad. Se utiliza muy a menudo para determinar el valor de las propiedades porque las ubicaciones son relativamente comparables a nivel regional.
Antes de pasar al proceso de venta, aquí están los métodos de valoración de los distintos tipos de inmuebles.
Valoración de un piso / condominio (incluida una parcela parcial)
La valoración exacta de su propia vivienda adquiere importancia a más tardar cuando quiere venderla o legarla. Incluso en el caso de que se hipoteque -por ejemplo, porque se quiere comprar otra propiedad- el valor debe determinarse con mucha precisión. Aquí es donde entra en juego un experto. ¿Qué influye en el valor de un piso? Pero vamos a ceñirnos primero al llamado «valor de pi por pulgar», es decir, a una determinación muy aproximada del valor. Para determinar el valor de su piso, primero intervienen una serie de factores «blandos» que influyen.
Evaluar aproximadamente el precio de compra o hacer una estimación – Si la casa o el piso se compró hace poco tiempo, los costes de construcción o el precio de compra proporcionan unas pautas iniciales para la valoración de la vivienda. El criterio más importante es la ubicación. Los precios de los inmuebles varían considerablemente de una región a otra. Por lo tanto, en la comparación de propiedades sólo deben incluirse las que se encuentran en las proximidades. Los aspectos de las micro y macrolocalizaciones, así como la ubicación inmediata del inmueble, también son importantes en la valoración de la vivienda: el ruido de fondo, las vistas y las condiciones de luz interesan a los posibles compradores e influyen en el valor de la propiedad y en el precio alcanzable.
Valoración de un edificio de apartamentos (incluidos los contratos de arrendamiento)
Si quiere vender su edificio de apartamentos, una cosa es importante: Un precio de compra informado, orientado al mercado y realista. Las cuestiones centrales de los propietarios: ¿Cuánto vale mi propiedad? ¿Cómo se calcula el valor de un edificio de apartamentos? ¿Cómo determina la Agencia Tributaria el valor de una vivienda? ¿Quién determina el valor de mercado de un inmueble? ¿Cómo valora el banco una propiedad? Son muchas las preguntas y muchos los datos que te vas a encontrar durante la valoración de la vivienda multifamiliar. Para que tenga una primera impresión de la complejidad que rodea a la ubicación, el valor de mercado, los inmuebles comparables, la estructura del edificio, etc., hemos redactado para usted esta guía sobre el tema de la valoración de las viviendas plurifamiliares. Factores de valor, ubicación, equipamiento, valor de mercado, precio realista:
Determinar el valor de mercado, la tasación y el precio de compra – ¿Cómo valorar un inmueble? ¿Cómo se calcula el valor de mercado de un inmueble? ¿Quién puede valorar un inmueble? ¿Quién proporciona información sobre el valor estándar del suelo?
Fase de venta: comercializar la propiedad y encontrar compradores
La fase de ventas comienza con la búsqueda de una estrategia. ¿Encontrar la estrategia en la venta de inmuebles? Sí, así es. También aquí se trata de un juego de oferta y demanda.
Comercialización de bienes inmuebles: Defensivo, ofensivo y fuera del mercado
Para que su piso o casa llegue al comprador, también hay que comercializarlo adecuadamente. Hay algunas estrategias para ello, que difieren según el tipo de propiedad y la ubicación. Veamos con más detalle las diferentes opciones.
Contacto con posibles compradores: Aceptar consultas
Una gran parte del trabajo consiste ahora en procesar las consultas de los interesados. Porque: nada más anunciar su propiedad, los posibles compradores empiezan a ponerse en contacto con usted. Lea más aquí.
Filtrar y seleccionar a los posibles compradores: Consejos
Dependiendo de la exclusividad del inmueble, el proceso de comunicación con cada posible comprador puede durar horas o incluso semanas. Al fin y al cabo, no todos los posibles compradores son adecuados.
Evaluación del crédito: Comprobación de la solvencia económica de los interesados
Para asegurarse de que el comprador potencial puede pagar, primero hay que comprobar su solvencia económica. Qué significa el proceso de evaluación del crédito y cómo funciona – lea más aquí:
Hay que preparar concienzudamente una cita de visita. Al fin y al cabo, a menudo se decide aquí quién está realmente interesado en su propiedad y quién quedará fuera como comprador. Para poder presentar los argumentos adecuados, todos los documentos deben estar disponibles a más tardar en este momento. Al fin y al cabo, la mayoría de los nuevos compradores quieren saber en qué se meten cuando compran una casa o un piso.
Charla de ventas y negociación del precio de compra
No sólo hay que preparar bien las visitas, sino también las conversaciones de venta. Una vez encontrado un comprador adecuado, el siguiente paso es negociar el precio. Aquí se necesitan tanto las habilidades de venta como el poder de persuasión. Puede encontrar nuestros consejos aquí:
Operación de venta: Contrato de compraventa hasta la entrega
Una vez encontrado el comprador adecuado, es el momento de pasar a la siguiente fase, el proceso de venta.
Redactar el contrato de compraventa ante notario
Las negociaciones de compra tuvieron éxito y se encontró un comprador. Enhorabuena. Ahora sólo es cuestión de redactar el contrato de compra y la transacción puede comenzar. Número de llaves, entrega, equipamiento & Co. – descubra aquí qué puntos deben incluirse en el contrato de compra.
Cita con el notario: Notarización, procedimiento y duración
Antes de entregar su propiedad, usted y el comprador conciertan una cita con el notario para confirmar la venta de la propiedad. Lea más sobre el procedimiento y la duración en nuestra guía:
Inscripción en el registro de la propiedad y tramitación de los pagos
Con la inscripción en el registro de la propiedad y la transferencia del precio de compra, la venta de la propiedad prevista se convierte en una venta exitosa. El precio total de la compra se acredita en su cuenta y ahora puede utilizar el dinero para nuevas inversiones.
Un protocolo de traspaso, más concretamente un protocolo de traspaso de piso o un protocolo de traspaso de casa, resume el estado de un inmueble en el momento de la entrega a un nuevo propietario, arrendador o inquilino. La entrega es siempre la misma, se entregan los documentos importantes, por supuesto en el original, y finalmente las llaves.
Después del precio de compra, el comprador suele tener que pagar al notario y al agente inmobiliario. Sin embargo, hay un pequeño cambio aquí, por lo que se menciona por separado como un elemento. Con la nueva ley sobre agentes inmobiliarios, bajo reserva, se da el caso de que yo divida los gastos para el agente inmobiliario cuando se vende a un particular. En virtud de esta nueva ley, el vendedor debe pagar al menos la mitad de los gastos del agente inmobiliario. Es importante señalar que esto sólo se aplica a las ventas privadas.
En el ámbito de los impuestos, en la mayoría de los vendedores sólo el comprador está gravado con el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Si vende como particular y no lo hace con fines comerciales, generalmente no está sujeto a impuestos. Sin embargo, esto sólo se aplica si la venta de la propiedad tiene lugar diez años después de la compra y si no ha vendido más de tres propiedades en los últimos cinco años, incluida ésta. Consulte aquí la legislación actual y exacta.
Con esta guía detallada y gratuita sobre el tema de la venta de inmuebles, quiero darle una visión del proceso de venta de inmuebles. Empezando por la correcta gestión del tiempo, la selección de un agente inmobiliario, la preparación del inmueble, la exposición adecuada, el marketing, la comunicación con los interesados, la concertación de citas de visita, la negociación del precio de compra, el contrato de compra, el notario, el registro de la propiedad y todo lo demás.
Has aprendido a vender una propiedad paso a paso, con pequeños trucos y consejos por el camino.
Si está buscando un experto inmobiliario para su condominio, casa o chalet, somos el contacto adecuado para el trabajo. Con una sólida red en Alemania, Europa y Estados Unidos. De esta manera no sólo llegará a los típicos compradores de los típicos portales. Puede llegar a círculos de compradores exclusivos, promotores inmobiliarios de Alemania, empresarios de Europa, inversores de Estados Unidos. Encontramos la estrategia adecuada y usted puede utilizar su tiempo de forma provechosa.
Vender una propiedad es una decisión que se ha pensado durante mucho tiempo. Puede haber varias razones para la venta. Pero cuando se trata del éxito de la venta, todos los propietarios están de acuerdo. La propiedad debe venderse al mejor precio y sin una larga espera. Si decide vender de forma privada, se enfrenta a una enorme cartera de tareas y detalles organizativos. En la práctica, ofrecer su propiedad a través de un agente inmobiliario con conocimientos técnicos ha demostrado su valor, ya que se eliminan las fuentes de error y usted puede ofrecer su propiedad completamente sin estrés y sin una reorganización de su vida cotidiana.
Venta de pisos – Muchas razones en la vida nos hacen jugar con la idea de vender el condominio. Especialmente en la vejez. ¿Es menos adecuado para la vida de los mayores, difícil de alcanzar o simplemente demasiado grande y caro? ¿Se trata de una mudanza por motivos de trabajo o el piso se ha quedado pequeño para la familia? Lukinski le apoya de forma competente y fiable en la venta de su vivienda. Utilice nuestro servicio en línea y reciba una valoración de su propiedad residencial.
De la valoración al impuesto sobre la especulación. En esta guía, encontrará todos los factores importantes explicados en términos sencillos. Conoce el proceso de venta de un piso paso a paso para que también puedas responder a la pregunta: ¿Vender con o sin agente inmobiliario? La venta privada de inmuebles conlleva muchos riesgos y fuentes de error, empezando por la tasación del piso, pasando por el precio de venta, hasta la comercialización individual, desde la «publicidad» hasta las redes internas de clientes y las ventas inmobiliarias fuera del mercado. Conozca las respuestas a preguntas como: ¿Cuándo es un buen momento para vender su casa? ¿Qué documentos necesita por adelantado para vender? ¿Y puede vender su piso si aún no está totalmente pagado?
Vender una casa – Las casas unifamiliares se caracterizan por estar ocupadas por una sola familia, una pareja o una persona que vive sola. Tienen un jardín que también es propiedad del dueño. No todas las viviendas unifamiliares son habitadas por sus propietarios. También existe la posibilidad de alquilar una casa unifamiliar con jardín. En casi todos los estados federales, las casas unifamiliares son muy populares como forma de vivienda. La demanda en el mercado inmobiliario es correspondientemente alta.
Vender una casa rápidamente – Vender una casa es un asunto complejo y conlleva muchos pasos diferentes. Desde la creación de un anuncio atractivo hasta la valoración de la propiedad y los pasos legales posteriores, como el contrato de compraventa y las citas con el notario. Durante todos estos pasos, hay que tener en cuenta varios puntos para completar la venta de la propiedad de la forma más rentable y rápida posible.
Vender una propiedad con éxito lo antes posible es más difícil de lo que se piensa. Hay muchas cosas que hay que tener en cuenta y muchos errores que se pueden cometer. Por ello, debe conocer los procesos desde el principio y estar seguro de que lo está haciendo todo bien. El proceso sólo le resultará más fácil si cuenta con la experiencia y el apoyo adecuados en la materia.
Vender un edificio de apartamentos – ¿Quiere vender? Si decide vender su casa de forma privada, esto significa invertir mucho tiempo. Desde la valoración hasta la creación de la exposición, pasando por el acercamiento al cliente y la fase de venta, pasan meses sin conocer el mercado.
Por eso, lo más importante para los vendedores particulares es calcular siempre el tiempo de forma realista. Después de todo, todo empieza antes de la venta, no hay que subestimar el tiempo de preparación. Sea realista y honesto consigo mismo, por ejemplo, sobre el posible retraso de las renovaciones. Además de todo el trabajo en el condominio o la casa, están todos los preparativos para la venta.
Las cuestiones fundamentales surgen mucho antes de la venta. He aquí un rápido resumen de las preguntas más importantes antes de empezar a vender su edificio de apartamentos: ¿Tiene una propiedad de seguimiento en perspectiva? ¿Es necesario renovar o reformar? ¿Están disponibles todos los documentos (mapa catastral, extracto del registro de la propiedad, planos, certificado energético)?
Vender una villa – La venta de villas y fincas exclusivas no sigue un patrón regular. ¿Por qué? Cuanto más exclusiva sea la propiedad, más probable será que los vendedores busquen agentes inmobiliarios absolutamente discretos. El término técnico aquí: Propiedades fuera del mercado. No aparecen en ningún portal inmobiliario. Las propiedades fuera del mercado sólo se ofrecen a compradores internos y conocidos, como particulares, family offices e inversores. Aquí tiene un resumen del tema: Vender un chalet.
Quien decide casarse y contraer matrimonio, en la mayoría de los casos tiene la intención de pasar la vida con su cónyuge para siempre y compartir todo lo que le pertenece. Al casarse, nadie piensa en el hecho de que al final habrá un divorcio y posiblemente incluso una disputa sobre las posesiones. Pero en 2017, la tasa de divorcios en Alemania superó el 36%, lo que demuestra que, por desgracia, no todos los matrimonios duran para siempre. A menudo, el engaño, la vida cotidiana, incluida la rutina, o incluso los problemas financieros son las razones del divorcio.
Vender una casa heredada – Hay preguntas comunes que nos llegan, como «¿Cuándo puedo vender una casa heredada?» y, en particular, muchas variaciones en torno a un tema: los impuestos al vender. ¿La venta de una casa heredada está sujeta a impuestos? ¿Cómo se grava una casa heredada? ¿A cuánto asciende el impuesto de sucesiones sobre una vivienda? Antes de vender la casa heredada, hay que decidir si se acepta la herencia. Hay que tener en cuenta que una herencia sólo puede ser aceptada en su conjunto. No sólo se adquiere el terreno y la propiedad, sino que también la hipoteca y las posibles deudas son asumidas por el heredero. Así, no sólo los derechos, sino también las obligaciones llegan al heredero. Tienes seis semanas para decidirte a favor o en contra de la herencia. Dentro de este periodo, hay que calcular si es económicamente rentable aceptar la herencia.
En la mayoría de los casos, los herederos deciden heredar. Incluso si la propiedad está lejos del lugar de residencia del heredero. Pero precisamente en esta situación, se plantea la cuestión de qué debe hacerse con la propiedad. Si ni vivir en la casa ni alquilarla es una opción, la consideración más común es vender la casa heredada.
Insolvencia patrimonial, ¿qué es? La muerte de una persona que estaba cerca de nosotros es siempre una carga pesada. Independientemente de si ya era previsible que a una persona no le quedara mucho tiempo de vida o si fue un golpe de suerte sorprendente, la situación nunca es fácil para los familiares. El fallecimiento de una persona no sólo suele ir asociado a un dolor agobiante, sino que también hay que tratar el tema de la herencia. Hay muchas situaciones diferentes: Algunas personas ya han pensado en quién debe heredar qué acciones antes de su muerte y otras no han pensado en ello o no han tenido tiempo de ocuparse del tema porque les ha sorprendido un golpe del destino.
/wp-content/uploads/2024/04/lukinski-logo-real-estate-investment-germany-house-villa-off-market-clean.svg00Laura/wp-content/uploads/2024/04/lukinski-logo-real-estate-investment-germany-house-villa-off-market-clean.svgLaura2021-03-12 07:18:322022-03-01 10:24:44Vender propiedades inmobiliarias: Construcción de pisos, casas y apartamentos: procedimiento, costes y consejos
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