Vender una casa heredada: Heredar – ¡Cómo convertir su propiedad en dinero!

Vender una casa heredada – Hay preguntas comunes que nos llegan, como «¿Cuándo puedo vender una casa heredada?» y, en particular, muchas variaciones en torno a un tema: los impuestos al vender. ¿La venta de una casa heredada está sujeta a impuestos? ¿Cómo se grava una casa heredada? ¿A cuánto asciende el impuesto de sucesiones sobre una vivienda? Antes de vender la casa heredada, hay que decidir si se acepta la herencia. Hay que tener en cuenta que una herencia sólo puede ser aceptada en su conjunto. No sólo se adquiere el terreno y la propiedad, sino que también la hipoteca y las posibles deudas son asumidas por el heredero. Así, no sólo los derechos, sino también las obligaciones llegan al heredero. Tienes seis semanas para decidirte a favor o en contra de la herencia. Dentro de este periodo, tiene que calcular si le compensa económicamente aceptar la herencia. ¡Tip! Aquí puedes encontrar mi guía gratuita de la A a la Z con todas las listas de control: Vender una propiedad.

Vender una casa heredada – Los primeros pasos

Ahora bien, cualquier tipo de propiedad de la que tenga que disponer después de la herencia: Depende de la ubicación. A la hora de vender un piso, vender una casa, vender un terreno y más aún si se pretende vender una vivienda plurifamiliar. La ubicación de su propiedad es un factor de valoración decisivo. También lo son la sustancia y el mobiliario. Vender en privado significa aceptar riesgos y cometer errores. Desde la valoración de la propiedad hasta los contratos, los impuestos y los costes.

En la mayoría de los casos, los herederos deciden sobre la herencia: ¿cobrar, gestionar o vender?

Incluso si la propiedad está lejos del lugar de residencia del heredero. Pero precisamente en esta situación, se plantea la cuestión de qué debe hacerse con la propiedad. Si ni vivir en la casa ni alquilarla es una opción, la consideración más común es vender la casa heredada.

El primer paso: Juzgado de Primera Instancia, cuota obligatoria y certificado de heredero

Tras heredar una casa, el primer paso para el heredero es acudir al juzgado de distrito. Allí se puede solicitar el certificado de herencia. Esta medida también debe adoptarse si el heredero sólo reclama la parte obligatoria. El certificado de herencia demuestra que el heredero es el legítimo propietario de los bienes.

El certificado de herencia lo expide el tribunal testamentario. El tribunal testamentario competente es siempre el tribunal de distrito del último lugar de residencia bajo el cual se registró el fallecido.

En la cita en el tribunal testamentario, el heredero debe probar su derecho a la herencia. Esto puede hacerse mediante el testamento público, el contrato de herencia o probando la relación de parentesco con la sucesión legal que la acompaña.

El heredero debe presentar los siguientes documentos ante el tribunal testamentario:

  • El documento de identidad
  • El certificado de defunción
  • Una declaración jurada sobre la exactitud de los datos personales

A continuación, el tribunal testamentario emite el certificado de herencia. Se trata de un certificado sucesorio único, un certificado sucesorio conjunto o un certificado sucesorio parcial.

El certificado sucesorio único se expide si sólo hay un heredero. Se expide un certificado sucesorio conjunto si hay varios herederos. El certificado de herencia parcial muestra que hay varios herederos y que cada uno de ellos recibe una única herencia.

El certificado de herencia permite al heredero consultar el registro de la propiedad. Esto permite averiguar si la propiedad está gravada con cargas territoriales.

Hay que tener en cuenta que la preparación del certificado de heredero puede suponer un coste elevado. Se basan en el valor de los bienes heredados en el momento de la herencia, menos las deudas del fallecido. Además, el importe de las tasas depende de los gastos del procedimiento del certificado de heredero. Por ejemplo, con un valor patrimonial de hasta 125.000 euros, se debe pagar una tasa de 300 euros. Con un valor de la herencia de hasta 500.000 euros, ya se incurre en gastos de 935,00 euros.

El extracto del registro de la propiedad se corrige entonces, ya que el heredero es ahora el nuevo propietario del inmueble. A diferencia de la inscripción convencional en el registro de la propiedad al comprar una vivienda, la inscripción en el caso de una herencia es gratuita, siempre que se solicite en los dos años siguientes al fallecimiento del causante. Después, se puede iniciar la venta de la casa.

Vender una casa heredada con varios herederos

No es raro que una propiedad pase a ser propiedad de varios herederos. Este es el caso cuando varios hijos heredan la casa. Esto no impide la venta de los bienes heredados. El requisito previo para ello es, por supuesto, que los herederos estén de acuerdo y todos acepten la venta de la casa. Los acuerdos verbales no son fiables en este caso, sino que se requiere una situación jurídica clara.

¿Cuáles son los costes de la venta de una casa?

Si la casa heredada no tiene que ser renovada y no hay que pagar impuestos de especulación, los costes son manejables. Habrá que hacer pequeñas reparaciones cosméticas. También deben incluirse los costes prorrateados del agente inmobiliario. Si la casa sigue gravada, se debe pagar una penalización por amortización anticipada de la hipoteca.

Vender una casa heredada: Propiedad histórica

La venta de un edificio antiguo o de un inmueble protegido puede resultar más complicada. El periodo de especulación suele causar problemas a los herederos. Si la propiedad se vende dentro del plazo, se recuperan los beneficios fiscales que se concedieron originalmente por el estado de la casa.

Además, el heredero está obligado a mantener la propiedad. Si esto no ocurre, la autoridad de protección de monumentos puede emitir una orden de mantenimiento. La factura resultante se transmite al heredero. El resultado son unos costes muy elevados que el heredero podría haber evitado.

¿Qué impuestos hay que pagar por la venta de una casa heredada?

Cada vez que se vende una casa, hay que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales . Esto lo paga el comprador.

El impuesto de sucesiones propiamente dicho se aplica a todas las herencias, independientemente de que la casa se venda o no.

Por lo tanto, lo más importante para el heredero es saber si se debe pagar el impuesto sobre la renta. Se cobra si la casa se vende dentro del periodo de especulación. La duración del periodo de especulación es de diez años. El periodo de especulación no se calcula desde el momento de la herencia, sino desde el momento en que la casa fue adquirida por el testador.

Si esta compra se realizó hace más de diez años, no hay que pagar impuestos por el heredero.

Si la casa se vende dentro del periodo de especulación, el beneficio de la venta está sujeto a impuestos. Esto significa que no se grava la totalidad del precio de compra de la vivienda, sino sólo el incremento del valor de la misma desde su adquisición. Por lo tanto, la cantidad que se grava es la cantidad en la que el producto de la venta es superior al precio de compra pagado por el testador en su momento.

Puede averiguar el importe de este beneficio deduciendo del precio de venta de la vivienda los costes de adquisición, los gastos de intermediación, los gastos notariales y el impuesto de transmisiones patrimoniales.

Quien quiere vender una casa heredada se expone a menudo a un gran estrés. Por lo tanto, es útil contratar a un agente inmobiliario experto para que se encargue de la venta de la casa y asuma todas las tareas que la acompañan.

¿Vas a heredar una casa? 8 consejos para heredar correctamente un inmueble

¿Va a heredar una casa y se pregunta cuáles son los siguientes pasos que debe dar ahora? Presentamos 8 aspectos que hay que tener en cuenta a la hora de heredar una propiedad.

¿Cómo recibo mi herencia?

Lo ideal es que el fallecido haya redactado un testamento y lo haya depositado ante un notario. Un testamento regula (por ejemplo, en el caso de varios hijos) quién debe heredar qué. Si no hay testamento, se aplica la sucesión intestada. Los cónyuges y los hijos son herederos de primer orden.

Compruebe la finca

Si se acepta una herencia, esto significa aceptar todos los derechos, pero también las obligaciones. Si la herencia es una cantidad puramente monetaria, este valor se determina inmediatamente. La situación es diferente con los bienes inmuebles. No sólo la casa pasa a manos del heredero, sino que también cualquier deuda, como una hipoteca, es asumida por el heredero. En la práctica, esto significa que el heredero responde de estas deudas con su propio patrimonio.

Por tanto, el heredero dispone de un plazo de 6 semanas para decidir si acepta o rechaza la herencia. Este plazo comienza el día en que usted se entera de la herencia. Un vistazo al registro de la propiedad revela la situación financiera de la finca. Un agente inmobiliario también puede determinar el valor de mercado de la propiedad.

La renuncia a la herencia tiene lugar en el tribunal local. Como alternativa, el descargo de responsabilidad también puede ser notariado por un notario de su elección.

¿Necesito un certificado de herencia?

El certificado de herencia confirma la legalidad de la misma. El certificado de herencia suele ser necesario para recibir la herencia en primer lugar o para poder acceder a las cuentas del fallecido. Además, el certificado de herencia da derecho al heredero a inspeccionar el registro de la propiedad.

¿Es usted el único heredero o coheredero de una comunidad de herederos?

En el caso de una comunidad de herederos, la herencia no pasa a una sola persona, sino a varias. Este es el caso, por ejemplo, si el testador deja varios hijos. Así, la casa heredada pertenece a todos los herederos. Ninguno de los coherederos tiene derecho a elementos individuales de la herencia. Esto significa que todas las decisiones relativas a los bienes heredados deben ser decididas conjuntamente por todos los herederos.

En una comunidad de herederos suelen confluir ideas muy diferentes sobre la propiedad, lo que a menudo puede dar lugar a importantes conflictos. Por ello, muchas comunidades de herederos deciden conjuntamente vender la casa y repartirse el consiguiente producto. A diferencia de una subasta parcial, esta venta no está asociada a pérdidas económicas.

¿Qué hay que hacer con la casa?

Si va a heredar una casa o ya la ha heredado, el segundo paso es abordar la cuestión de qué hacer con la propiedad. Si se encuentra en el lugar de residencia del heredero y, además, está en una ubicación favorable, es una buena idea ocupar la propiedad usted mismo.

Sin embargo, esta opción no siempre es posible. Por ejemplo, si el heredero ya vive en su propia casa o si la casa heredada no satisface sus propios deseos y expectativas.

Las opciones que tiene el heredero son alquilar la propiedad o venderla. Quienes se planteen alquilar la casa deben tener en cuenta que la casa heredada suele requerir muchas obras de reforma.

¿Qué gastos me ocasiona heredar una casa?

Los costes de heredar una casa son manejables. Se trata de la solicitud del certificado de heredero, el cambio en el registro de la propiedad y los costes continuos.

Los costes del certificado de heredero dependen de los bienes que se hereden. Si el valor de la casa heredada es de aproximadamente 500.000 euros, los costes debidos por el certificado de herencia ascienden a unos 935 euros.

Los costes de funcionamiento incluyen, por ejemplo, los costes auxiliares y los impuestos. Estos pueden variar mucho de una propiedad a otra y deben calcularse individualmente.

Modificación de la inscripción en el registro de la propiedad

En el caso de una compra ordinaria de una vivienda, los gastos se deben a la modificación de la inscripción en el registro de la propiedad. Este no es el caso cuando se hereda una casa. En este caso, dispone de un plazo de dos años para inscribirse gratuitamente como propietario del inmueble en el registro de la propiedad.

Para modificar la inscripción en el registro de la propiedad se necesita un certificado de herencia. Puede obtenerlo en el tribunal testamentario del juzgado de distrito del último lugar de residencia en el que estaba inscrito el fallecido.

También se puede presentar un testamento notarial en el registro de la propiedad. Sin embargo, un simple testamento no es suficiente.

Calcular el impuesto de sucesiones

Cualquier persona que vaya a heredar una casa debería calcular el importe del impuesto de sucesiones lo antes posible. La ley concede al heredero una elevada desgravación fiscal. Para los cónyuges de la clase I del impuesto de sucesiones, es de 500.000 euros. Los hijos y nietos se benefician de una desgravación fiscal de 400.000 euros.

Desgravación fiscal:

Impuesto de sucesiones clase I cónyuges = 500.000 euros

Hijos y nietos = 400.000 euros

El impuesto sobre sucesiones se paga si el patrimonio restante, una vez calculadas y deducidas todas las obligaciones, supera la asignación.

En la clase I del impuesto de sucesiones, tras la deducción de las bonificaciones, se debe pagar el 7% del impuesto de sucesiones por un patrimonio de hasta 75.000 euros.

Para un patrimonio de hasta 300.000 euros, hay que pagar el 11% de impuesto de sucesiones.

¿Va a heredar una casa y le gustaría venderla? Estaremos encantados de ayudarle y asesorarle. Póngase en contacto con nosotros por teléfono para que podamos ocuparnos de su asunto.

De esta forma, no sólo queda la disputa familiar de la herencia – Vídeo

Utilizar inteligentemente las desgravaciones fiscales – Vídeo

¿Aumento del valor mediante la conversión?

Una propiedad antigua puede reutilizarse mediante una reconversión de la casa. Las habitaciones pequeñas se pueden combinar. También se pueden crear nuevas salas. Las transformaciones de tejados o sótanos pueden incluso añadir nuevos metros cuadrados. Esto abre muchas posibilidades para los actuales ocupantes de la casa, pero a veces también puede ser útil si quiere venderla. Especialmente en el caso de edificios antiguos con habitaciones pequeñas, una reconversión puede hacer maravillas y atraer a más compradores. Sin embargo, la remodelación supone un gran esfuerzo y un elevado desembolso económico. Por lo tanto, sólo debe utilizarlo para aumentar el valor de su propiedad si mejora notablemente sus posibilidades en el mercado inmobiliario.

Vender propiedades inmobiliarias: Guía XXL + listas de control

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¿Conoce ya las 3 fases de la venta de un inmueble?

Las 3 fases de la venta de un inmueble

  1. Preparación: Preparar la propiedad y la venta
    1. Cronometraje
    2. Cita con el agente
    3. Documentos
    4. Preparar la propiedad
    5. Precio de la oferta
    6. Exposición
  2. Fase de venta: comercializar la propiedad y encontrar compradores
    1. Estrategia de marketing
    2. Acepta las peticiones
    3. Contacto con las partes interesadas
    4. Comprobación de crédito
    5. Fechas de visualización
    6. Charla de ventas
  3. Operación de venta: Contrato de compraventa hasta la entrega
    1. Contrato de compra
    2. Nombramiento de notario
    3. Inscripción en el registro de la propiedad y precio de compra
    4. Entrega
    5. Facturas para el notario y el agente inmobiliario
    6. Pagar impuestos

En esta guía aprenderás todos los pasos paso a paso. Perfecto para quienes venden su primera propiedad.

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