El sector inmobiliario como inversión: ¿qué debo tener en cuenta? – Entrevista con el experto Lukinski

La propiedad inmobiliaria como inversión: ¿qué debo tener en cuenta? En la entrevista con nuestros expertos en inversiones, hablamos de todas las opciones de inversión importantes en comparación. ¿Qué inversión tiene un buen rendimiento, cuál conlleva riesgos y qué inversión aporta más beneficios? ¿Ha pensado alguna vez en los bienes inmuebles como inversión? ¡Tip! Lea la 1 de 2 partes aquí: Inversión clásica o exótica – ¿Qué propiedad es adecuada como inversión de capital?

Inversiones: Inversiones populares

Pregunta: ¡Usted ha adquirido mucha experiencia con diferentes inversiones de capital! Por favor, danos un pro y un contra para cada una de las inversiones más populares en términos de valor y éxito.

Entonces, hablemos primero de eso: ¿Cuáles son las inversiones más populares en este momento? Puedo pensar en las acciones, los bonos del Estado, todos ellos también como fondos, luego también los metales preciosos e incluso las materias primas. Por supuesto, también estoy pensando en el llamado «oro de hormigón», es decir, casas y pisos.

Las acciones como forma de inversión

Empecemos por las acciones como inversión. Las grandes oportunidades de obtener grandes rendimientos del capital hablan sin duda a favor de ello. Especialmente si no necesita urgentemente el dinero invertido en su vida diaria y puede tener un poco más de tiempo para «regalar su dinero».

Y ahí es donde entra la CONTRA: Cualquiera que invierta su dinero en acciones debe tener muchos conocimientos y tiempo para reaccionar ante las fluctuaciones, a veces fuertes, del precio de las acciones.

Cuanto mayores sean las posibilidades de ganar en los precios de las acciones, mayor será el riesgo de perder el dinero.

En ningún caso se debe invertir todo el capital en acciones, y menos aún en un solo «valor», es decir, en acciones de una sola empresa. Un reparto entre varias empresas o mejores formas de inversión es, en todos los sentidos, el medio más seguro para evitar los impagos.

Los fondos no aportan ninguna seguridad de inversión: Desventaja

Ya estamos en los fondos: aquí la gran ventaja es que el inversor de capital apuesta inmediatamente por una gama más amplia de bonos corporativos al comprar las llamadas participaciones de fondos. En pocas palabras, esto significa que si una acción del «bote» (es decir, el fondo) va mal, las otras acciones pueden sacarla. La ventaja de un fondo es que un gestor de fondos se ocupa de la estabilidad y la mejor composición posible de los valores.

Desventajas: El gestor del fondo quiere cobrar. Por eso los ingresos de las inversiones de los fondos no suelen ser tan elevados como los de las inversiones directas. Incluso en el caso de los fondos, no existe la certeza de que los ingresos de la inversión y el valor de mis participaciones en el fondo vayan a aumentar siempre. Si varias acciones del fondo cotizan mal porque las empresas que las emiten no van bien, el valor de un fondo también apuntará a la baja.

¿Son seguros los bonos / obligaciones del Estado?

Pregunta: Pero existen los llamados «bonos de pensiones». Son muy seguros.

Eso es cierto en principio, pero desde hace algún tiempo los rendimientos de esta forma de inversión son muy pobres. ¿Por qué? Pues porque los bonos o obligaciones del Estado no son más que una especie de libreta de ahorros. Prestas tu dinero a un Estado y éste te paga intereses.

Pero como el nivel de los tipos de interés es muy bajo, el Estado también da poco o incluso ningún interés por el dinero que toma prestado. Aquí también hay fondos que mezclan los bonos de diferentes estados. Aquí hay que fijarse bien en qué papeles se mezclan. Si quiere una mezcla saludable de riesgo y seguridad, debería buscar los llamados fondos mixtos. Allí, las acciones y los «bonos» se mezclan en diferentes proporciones.

Desventajas de los bonos del Estado

La desventaja aquí, como en todo el negocio de los valores, son las comisiones por la compra de acciones y un «horizonte de inversión» casi siempre muy largo. Este es el período durante el cual no debo disponer de mi dinero. De lo contrario, el rendimiento de la inversión suele ser bastante «escaso». Y otra cosa: a menudo sólo obtengo la revalorización de las acciones y sus fondos cuando vuelvo a vender los papeles y entonces siento una revalorización registrada en mi efectivo. Si tengo suerte, la empresa paga los llamados dividendos por mis acciones. Pero hay que tener muchas acciones de la empresa para hacerse rico.

Y por último: ¡recuerda siempre que tengo que pagar impuestos por las plusvalías!

Y también está la inflación. Consejo, bienes raíces = protección contra la inflación.

¿Más datos y cifras?

También puede encontrar aquí datos y cifras interesantes:

Oro o bienes inmuebles: ¿dónde está seguro mi dinero?

Unas breves palabras sobre las inversiones en metales preciosos y materias primas:

Oro y metales preciosos: factores de riesgo

Los metales preciosos, especialmente el oro, se consideran con razón una inversión segura. Pero: el aumento de valor sólo es muy alto en tiempos de crisis. De lo contrario, se entra en el mercado con un nivel de precios alto y sólo se obtiene un rendimiento bajo, aunque seguro. Las materias primas (por ejemplo, el litio) son una historia muy complicada. Aquí, incluso más que con las acciones, es algo sólo para expertos con una gran visión de mercado y experiencia. El riesgo de perder el dinero es especialmente alto en este caso.

«Inversión de capital realmente segura» – Inversión de capital inmobiliario

Pregunta: ¿Existe la «inversión realmente segura»? ¿Cómo se compara en términos de seguridad, por ejemplo, entre las acciones y los bienes inmuebles?

Básicamente, se aplica la regla: cuanto mayor sea la seguridad de la inversión, menor será la posibilidad de ganar «mucho dinero». La seguridad reduce la posibilidad de retorno. De hecho, el sector inmobiliario como inversión es una apuesta muy segura si se presta atención a algunas cosas básicas. Entre ellas se encuentra, por ejemplo, considerar si el inmueble en el que se quiere invertir el capital está situado en una región con una alta revalorización. Además, el precio de compra debe ser correcto y el estado del inmueble debe ser tal que no tenga que invertir dinero «sin fin» en su modernización.

Al igual que en el caso de las acciones, en el caso de los bienes inmuebles también hay que tener en cuenta un largo periodo de inversión para obtener plusvalías. Pero, al fin y al cabo, las plusvalías obtenidas por la venta de un inmueble al cabo de diez años están exentas de impuestos. Con una propiedad, si la alquilo, obtengo mis ingresos por alquiler. También tengo que pagar impuestos por ello, pero puedo reducir la carga fiscal si, por ejemplo, compenso los gastos de modernización, etc. Esto significa, a grandes rasgos, que el impuesto lo paga el inquilino. A grandes rasgos, esto significa que el Estado me ayuda a mantener y aumentar el valor de mi inversión de capital.

Medir correctamente el valor de una propiedad

Pregunta: Seguramente se necesitan unos conocimientos básicos para obtener beneficios con la inversión de capital, sea del tipo que sea. ¿Cómo surge realmente el valor de una propiedad y cómo se mide?

Hay varias posibilidades. Lo haré de forma breve y sencilla: el valor del terreno juega un papel importante (normalmente en euros por metro cuadrado). Además, hay que tener en cuenta el tamaño de la casa, su antigüedad y el estado en que se encuentra. La antigüedad de las instalaciones técnicas(tuberías decalefacción, agua y electricidad) también influye. Muy importante: la ubicación. Hay una gran diferencia si la casa está cerca de las ciudades deseables o lejos de ellas. B

Si quiere comprar un condominio como inversión, se aplica prácticamente lo mismo. La situación es algo diferente para las propiedades en las que el inversor no vive. En el caso de un piso alquilado o incluso de un edificio de apartamentos, se añade el llamado valor de las ganancias capitalizadas como base de la valoración. Calcular esto es siempre una cuestión de expertos inmobiliarios.

Inversión inmobiliaria rentable: 3 factores

Pregunta: ¿Qué hace que una inversión inmobiliaria sea rentable? ¿A qué tres factores hay que prestar atención?

No importa si quiere vivir en la propiedad usted mismo o alquilarla: Quien invierte en una propiedad debe asegurarse de que tiene una ubicación óptima para su propósito. Esto suele incluir la proximidad a las tiendas para las necesidades diarias y a los servicios públicos, como las escuelas, etc.

En segundo lugar, la ubicación debe ser tal que se mantenga la demanda durante muchos años o incluso se haga más deseable. Si, digamos, dentro de 25 años, se espera que la gente siga trasladándose a la región en la que se encuentra mi propiedad, esto garantizará un aumento decente del valor y una venta fácil.

Al fin y al cabo, el precio de compra y el estado del inmueble tienen que coincidir. Por tanto, no estoy diciendo deliberadamente que una propiedad tenga que ser siempre especialmente barata o cara para obtener algo por su dinero. Por ejemplo, puedo compensar las desventajas de la ubicación o el estado del inmueble con un precio de compra más bajo. Por otro lado, una propiedad especialmente cara debe tener muchas ventajas para que pueda obtener una inversión lucrativa en ella.

En el caso de los bienes inmuebles no ocupados por el propietario -y esto es lo que se suele entender cuando se habla de los bienes inmuebles como inversión- todo esto también es aplicable. Aquí hay que fijarse sobre todo en el llamado «riesgo de pérdida de renta». El inversor debe preguntar con qué frecuencia cambian los inquilinos de la casa/piso y si hay vacantes. Porque sólo una propiedad alquilada es adecuada como inversión.

Tiempos de crisis y oro: ¿su experiencia?

Pregunta: En tiempos de crisis, siempre se recomienda el oro como inversión segura. ¿Cuáles son sus experiencias? ¿Cómo evalúa el riesgo y las posibilidades de obtener beneficios con las inversiones en oro?

Ya lo he mencionado anteriormente: pienso muy poco o nada en el oro como inversión. Hay estadísticas muy informativas que muestran que el rendimiento del oro es significativamente más débil que el de los bienes inmuebles durante el mismo periodo de inversión. Pero quizás la mayor diferencia es que sólo me doy cuenta del beneficio de una inversión en oro cuando vuelvo a vender el oro. De lo contrario, el oro se queda en la caja fuerte y no produce ningún dinero durante ese tiempo.

Por otro lado, el «oro concreto», es decir, un inmueble (de alquiler), también me aporta dinero si no lo vendo. Mes tras mes recibo la renta. Es, si se quiere, el tipo de interés de mi capital invertido. Si he elegido el inmueble adecuado, cuando lo vendo obtengo un buen beneficio, a menudo incluso libre de impuestos.

¿Cómo funciona este fondo?

Pregunta: Las inversiones en fondos son ahora muy populares entre muchos alemanes. ¿Cómo funciona este fondo? ¿Cómo funciona un fondo inmobiliario?

Un fondo debe entenderse como un bote en el que se reúnen muchas acciones de empresas o bienes inmuebles. Estas acciones permanecen en este bote mientras tengan un rendimiento positivo o una perspectiva correspondientemente segura del mismo. Si hay un «huevo podrido» entre estas acciones, se retira y se sustituye por uno nuevo y mejor. Este es el trabajo de un gestor de fondos que comprueba todos los días el rendimiento de los distintos valores del fondo.

Ahora hay -tanto para las acciones como para los fondos inmobiliarios- sistemas abiertos y cerrados. La diferencia es que en un «fondo cerrado» el número de certificados de participación emitidos o el importe del capital recaudado es limitado. Cuando se alcanza el número deseado, el fondo se cierra. Esto se convierte en un problema cuando las empresas o los inmuebles cuyos valores componen el fondo entran en dificultades económicas. Es decir, si las empresas dejan de tener beneficios o los inmuebles dejan de tener ingresos por alquiler. Dado que no puede entrar más capital nuevo en el fondo, el dinero depositado originalmente -es decir, el capital de los inversores- se utiliza para pagar los costes de las empresas/inmuebles. En el peor de los casos, el dinero simplemente se pierde.

Beneficios de las inversiones: gravámenes y rendimientos

Pregunta: ¿Qué ocurre con el beneficio que me reporta mi inversión de capital? ¿Qué cuestiones fiscales y jurídicas debo tener en cuenta? ¿Cómo se calcula la devolución y qué queda de mi beneficio?

Rendimiento del alquiler, beneficio y «su inquilino paga» los gastos

De nuevo, una respuesta sencilla: las ganancias de las inversiones de capital deben tributar en Alemania. Un asesor fiscal sabe mejor cómo y hasta qué punto. En principio, hay cantidades libres de impuestos, es decir, partes de los beneficios de las inversiones de capital por las que no tengo que pagar impuestos. Sin embargo, si invierte cantidades mayores y además recibe beneficios notables de ellas, no puede evitar la tributación.

En el caso de los inmuebles que compro para alquilar, existe al menos la posibilidad de compensar los ingresos por alquiler generados con las inversiones en la propiedad. Esto tiene la ventaja de que mantengo el valor de la propiedad, e incluso lo aumento. El beneficio real llega cuando vuelvo a vender la propiedad después de un período de al menos diez años y la propiedad ha aumentado de valor. La diferencia entre el precio de compra y el de venta va a mi bolsillo libre de impuestos. En el caso de una propiedad ocupada por el propietario, independientemente del periodo transcurrido entre la compra y la venta; en el caso de una propiedad alquilada, después de diez años.

Fórmula: Rendimiento de una propiedad (inversión / alquiler)

Por último, el rendimiento es la renta que me aporta mi capital durante un determinado periodo de tiempo. Todos los ingresos y costes que tengo que pagar por mi inversión de capital se utilizan en el cálculo. Un cálculo muy sencillo para los bienes inmuebles es el rendimiento bruto del alquiler. Esta es la fórmula:

100 x alquiler frío neto anual / precio de compra del inmueble = rendimiento bruto del alquiler en %.

Los rendimientos netos de los alquileres y la rentabilidad de los fondos propios son también variables habituales para determinar el valor de un inmueble como inversión. Siempre recomiendo que su agente inmobiliario calcule los valores correspondientes y así también comparar las diferentes propiedades en cuanto a su calidad como inversión. ¡Esto es muy emocionante!

¿Sí o no? La propiedad inmobiliaria como inversión

Pregunta: Una vez que me he decidido por una propiedad como inversión -y esto es cada vez más popular en Alemania-, ¿dónde debo buscar una propiedad adecuada? Las grandes ciudades de Alemania ya se han encarecido mucho debido a la gran demanda, ¿no es así?

Por desgracia, esto es cierto, desde el punto de vista de los compradores. Por supuesto, siempre hay «gangas» en el área de la conurbación inmediata. Pero hay que tener el «buen olfato» uno mismo, o un agente inmobiliario que tenga una red muy estrecha en el mercado.

Si está interesado en una casa o un piso un poco alejado de los centros, debe asegurarse siempre de que las conexiones de transporte son buenas y de que hay una buena infraestructura de colegios, tiendas, etc. en la propia ciudad. Entonces la gente seguirá viviendo allí y querrá comprar propiedades a largo plazo. Esto, a su vez, significa un aumento de los precios y, por tanto, un buen incremento del valor de la propiedad como inversión.

Lea aquí la primera parte: «Los bienes inmuebles como inversión».

Consejo. Lea la 1 de 2 partes aquí: Inversión clásica o exótica – ¿Qué propiedad es adecuada como inversión?

Vídeo – Cómo se hace el hormigón antes de convertirse en «oro

¿Dónde invertir? Calificación de Lukinski

Ubicación de los inmuebles – La ubicación marca la diferencia entre invertir para obtener un rendimiento (ingresos directos, principalmente ubicaciones B y C) o en una propiedad de inversión («especulación» con la revalorización, ubicaciones A). El actual Lukinski Rating 09/21 sobre el atractivo de las ciudades de Alemania con más de 40.000 habitantes. Después se pone interesante, porque echamos un vistazo a los campeones ocultos, con la máxima calificación de Lukins A+ y D- y mayor riesgo.

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