Calcule los gastos imprevistos de la compra de un inmueble: impuestos, tasas, comisiones por el terreno, la casa y el piso

Costes adicionales en la compra de inmuebles – Los bajos tipos de interés, las grandes ofertas de préstamos y los irresistibles precios de compra tientan a algunas personas y hacen realidad el sueño de tener una casa. Sin embargo, la mayoría de la gente no presta suficiente atención al tema y se olvida de los costes adicionales que los compradores y vendedores esperan al firmar un contrato de compraventa. ¿Qué costes adicionales se derivan de la compra de un condominio? ¿Qué porcentaje al comprar una casa?

Costes adicionales: impuestos, tasas, comisiones y recargos

Cuando se firma un contrato de compraventa, la financiación ya está asegurada. Sin embargo, a menudo se infravaloran los costes auxiliares de compra. Las facturas de la agencia inmobiliaria, el notario, el registro de la propiedad y la agencia tributaria llegan en cuanto se fija el préstamo. Por ello, el préstamo suele ser demasiado bajo.

¿Qué porcentaje son los gastos de compra incidentales?

El 20 % de los costes de construcción auxiliares debería incluirse en el préstamo, como mínimo, además del precio de compra, y es bastante realista.

~ 20% del precio de compra

Los 4 mayores gastos imprevistos al comprar un inmueble

El resumen muestra los 4 mayores costes adicionales que puede esperar al comprar una casa. Pero, ¿qué otros costes conlleva la construcción de una casa? Más información aquí: La construcción de una casa y los costes que tendrá.

Las tasas: Certificación notarial del contrato de compraventa por parte de un notario

Los honorarios de la cita con el notario son probablemente una de las partidas más importantes de los gastos imprevistos de la compra de una vivienda. Aunque los honorarios notariales son fijos y no pueden desviarse de ellos en ningún sentido, también son bastante elevados.

~ 1,5% del precio de compra

Por regla general, se fija alrededor del 1,5% del precio de compra, y eso es sólo para la firma del contrato de compra. Así, si se adquiere una propiedad con un precio de compra de 100.000 euros, los honorarios del notario ascienden a 1.500 euros, que suele pagar el comprador.

Los honorarios exactos de los notarios en Alemania están recogidos en la tabla de honorarios notariales, pero también se pueden calcular en línea.

Impuestos: Impuesto sobre transmisiones patrimoniales para la Agencia Tributaria

Una vez firmado el contrato en la notaría y protocolizado el contrato de compraventa, el comprador recibe el correo de la Agencia Tributaria. A continuación, se exige al comprador el impuesto de transmisiones patrim oniales.

Esta tasa varía un poco. En Alemania, suele ser de entre el 3% y el 6% del precio de compra de la vivienda. Dado que el impuesto sobre transmisiones patrimoniales es un impuesto estatal, cada estado establece un tipo individual de impuesto sobre transmisiones patrimoniales (externo).

Sin embargo, en algunos estados federados, como Hamburgo, Berlín y Sajonia-Anhalt, es del 4,5% del precio de compra de la vivienda. Por un precio de compra de 100.000 euros, por ejemplo, se pagan otros 3.500 / 4.500 euros en concepto de impuesto de transmisiones patrimoniales.

Consejo de lectura: Conozca las opciones de estructuración fiscal, desde las cooperativas hasta las fundaciones familiares: ahorre impuestos con los inmuebles

Precio de compra 100.000 euros

Baden-Württemberg 5,00% 5.000
Baviera 3,50% 3.500
Berlín 6,00% 6.000
Brandenburgo 6,50% 6.500
Bremen 5,00% 5.000
Hamburgo 4,50% 4.500
Hesse 6,00% 6.000
Mecklemburgo-Pomerania Occidental 6,00% 6.000
Baja Sajonia 5,00% 5.000
Renania del Norte-Westfalia 6,50% 6.500
Renania-Palatinado 5,00% 5.000
Saarland 6,50% 6.500
Sajonia 3,50% 3.500
Sajonia-Anhalt 5,00% 5.000
Schleswig-Holstein 6,50% 6.500
Turingia 6,50% 6.500

Esta deuda debe pagarse de inmediato, ya que sólo cuando la Agencia Tributaria ha recibido el importe, emite el llamado certificado de liquidación. Esto es obligatorio para la transferencia del nuevo propietario al registro de la propiedad. El registro de la propiedad se encarga de ello y, de nuevo, tiene un coste, aunque es relativamente bajo.

3,5 – 6,5% del precio de compra

Comisión: los corredores cobran su parte

Si compra una propiedad o un terreno a través de un agente inmobiliario, debe incluir, por supuesto, la comisión del agente en el cálculo global. Por regla general, recibirá la factura del agente inmobiliario directamente después del registro en la notaría.

El importe de la comisión varía y depende de varios factores, como la región. Suele oscilar entre el cuatro y el seis por ciento del precio de compra del inmueble.

Por un precio de compra de una propiedad de 100.000 euros, se pagan entre 4.000 y 6.000 euros sólo por el agente. Sin embargo, es importante saber que vale la pena negociar la comisión del corredor, ya que se sabe que está asociada a un gran margen.

Una comisión total recomendable del 3,48%, incluido el IVA, es un valor recomendable y realista.

~ 3,48 % del precio de compra

Recargos: Intereses del crédito y recargos por cuotas

Naturalmente, los bancos quieren llevarse su parte de la venta de una casa, y no sólo a través de los intereses del préstamo. Como los tipos de interés de los préstamos negociados no son suficientes para ellos, cobran costes adicionales que no suelen ser esperados por el comprador.

Estos costes no son claramente reconocibles a primera vista, por lo que los bancos engañan a sus clientes. Estos costes ocultos pueden ser en forma de intereses de compromiso al mes sobre la parte del préstamo total que aún no se ha desembolsado.

Allí, por ejemplo, se cobra un 0,25 %, que el cliente no espera de esta manera y que se suma a la masa. Para un préstamo de 100.000 euros, son unos 250 euros al mes, lo que no se espera.

Otros costes ocultos

Pero hay otros costes ocultos que quizá no esperes al principio. Entre ellas se encuentran la gestión de la cuenta, por la que algunos bancos cobran un suplemento, y las comisiones a la vista, pero también los recargos por cuotas si se paga una parte del préstamo en función del progreso de la construcción.

Así que, con tu préstamo, presta mucha atención a lo que hay en la letra pequeña, pregunta por cualquier cosa que no esté clara, y sólo ve a por él si tienes claras todas las obligaciones.

Para estar seguro, pida a su banco que calcule el llamado tipo de interés efectivo total o el tipo de interés efectivo real. En ella, todos los costes adicionales se detallan y se presentan con claridad.

Peritaje y Renovación – Posibles Costos Incidentales

Otro factor de coste secundario, que no se aplica a todas las propiedades , son los costes de peritaje y renovación.

Especialmente en el caso de las propiedades más antiguas, tiene sentido contratar a un perito antes de comprar para poner la propiedad a prueba. Esto incluye, por ejemplo, inspecciones de la humedad y los contaminantes (especialmente en el caso de las propiedades de la década de 1970). Estas valoraciones las realizan expertos independientes, como arquitectos o ingenieros civiles, pero también expertos inmobiliarios.

Los costes varían mucho en este caso, ya que dependen del tipo de peritaje y del tiempo necesario. No existe ninguna normativa al respecto. Los tasadores calculan ellos mismos la tasación. En función de la calidad de la tasación, es posible que sea necesario realizar obras de renovación en la futura propiedad, que también deben incluirse en el cálculo.

Ya sea un nuevo sistema de calefacción, nuevas ventanas o la restauración del tejado, los costes en este caso también varían mucho. Debe tener en cuenta que suele haber gastos de renovación general antes de mudarse. Suelos nuevos, colores de pared diferentes, una nueva cocina o incluso derribar una pared.

Todo esto vuelve a costar dinero, que tampoco hay que subestimar. A menudo se producen más costes de los previstos, porque siempre hay algo que sale mal, es más caro de lo calculado o faltan pequeñas cosas. También debe tener en cuenta que muchas obras de renovación no pueden ser realizadas por uno mismo. Por lo tanto, también necesitará la ayuda de artesanos y expertos que, por supuesto, le cobrarán por su tiempo. Antes de decidirse por una casa, considere de antemano qué obras quedan por hacer, qué quiere renovar y cuál será el coste de esas obras de renovación.

Conclusión: Calcular los costes de compra auxiliares

Para una propiedad con un precio de compra de 100.000 euros y un préstamo de la misma cantidad, espere unos gastos imprevistos de 9.000 a 12.000 euros.

Si no los incluye en el importe del préstamo, tendrán que ser deducidos de su propio capital. Estos costes adicionales inesperados no deben subestimarse y pueden variar enormemente de una propiedad a otra. Cuanto más alto sea el precio de la propiedad, mayores serán los costes adicionales que puede esperar.

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