Contrato de compraventa de bienes inmuebles: notario, tareas, costes, gastos accesorios y procedimiento

Si tiene a la vista su primer contrato de compraventa, entonces, como muchos, se plantea muchas preguntas: ¿Quién redacta el contrato de compraventa de un inmueble? ¿Cuánto tiempo dura un contrato de compraventa notarial? ¿Cuándo se debe pagar el precio de compra de un inmueble? Empecemos por la definición: Un contrato de compraventa de bienes inmuebles es un acuerdo vinculante, generalmente entre dos partes, sobre la transferencia de una casa u otra propiedad. Este contrato de compraventa de un terreno, una casa, también una casa de vacaciones o un piso es redactado siempre y exclusivamente por el notario y también protocolizado por él.

Contrato de venta: definición y procedimiento

El contrato de compraventa regula, por tanto, la transmisión de la propiedad. Desde el punto de vista jurídico, siempre se compra un terreno, independientemente de que esté urbanizado o no. Contiene las condiciones generales y los términos a los que ambas partes deben adherirse en el proceso de compra. Las partes deben tener capacidad legal para comprar una propiedad.

Los contenidos importantes del contrato son:

  • Datos del comprador y del vendedor
  • Objeto de la compra
  • Descripción de la propiedad
  • Precio de compra y condiciones de pago (fecha, plazos, etc.)
  • Impuesto sobre transmisiones patrimoniales
  • Transferencia económica y entrega de la propiedad (fecha)
  • Normas de garantía, como el derecho de desistimiento del comprador en caso de defectos ocultos
  • Arrendamientos y alquileres
  • Transporte
  • Reservar con antelación
  • Poderes duraderos
  • Intereses de demora
  • Arreglos especiales, como interiores o renovaciones
  • Otros

Base jurídica: BGB

El contrato se basa en una contraprestación legal, es decir, lo que se da por la propiedad. Puede ser dinero, pero también cualquier otro bien económico que se intercambie por la propiedad. Por supuesto, casi siempre será una determinada cantidad de dinero, pero la contraprestación también podría ser otra propiedad o la mera promesa de pagar más adelante.

§ 433 Obligaciones típicas de un contrato de venta

(1) Por el contrato de venta, el vendedor de un objeto está obligado a entregar el objeto al comprador y a procurar la propiedad del mismo. El vendedor debe entregar al comprador el artículo libre de defectos materiales y de título.

(2) El comprador está obligado a pagar al vendedor el precio de compra acordado y a aceptar el artículo comprado.

Extracto: § Artículo 433 del Código Civil alemán (BGB)

A diferencia del contrato de compraventa de objetos muebles, la compra de bienes inmuebles (y de terrenos o terrenos parciales) no está exenta de forma. La normativa al respecto surge del artículo 311b del Código Civil alemán (BGB).

La ley exige que estos contratos sean por escrito para que sean válidos. En consecuencia, necesita un notario para hacer oficial el contrato. Los apretones de manos y las promesas verbales no son suficientes. Esto es para prevenir el fraude, un proceso de documentación sensato para ambas partes.

¿Cuáles son las tareas del notario?

En general, los principales objetivos o tareas de un notario son los siguientes

  • Certificación notarial de los actos jurídicos
  • Autenticación de firmas

De ello se desprenden los siguientes ámbitos del derecho, en particular para los notarios:

  • Derecho inmobiliario, como la certificación notarial de las transferencias de bienes inmuebles
  • Derecho de sucesiones, como la protocolización de testamentos
  • Derecho de familia, como los poderes de asistencia sanitaria o las capitulaciones matrimoniales
  • Derecho de sociedades, como la certificación notarial de los actos jurídicos o la inscripción en el registro mercantil

Por regla general, el notario es elegido por el comprador. En la primera cita con el notario, necesitará tener preparados todos los documentos importantes. A continuación, el notario redactará el contrato de compraventa según las especificaciones y plantillas del comprador y el vendedor.

Aproximadamente una semana después de la certificación notarial, el comprador y el vendedor reciben el contrato de compraventa certificado.

Costes del contrato de compraventa con el notario

Las partidas individuales incluyen muchos elementos individuales, como la certificación notarial del contrato de compraventa, que supone unos 1.070 euros. Además, el registro de la carga de la tierra cuesta 435 euros para el registro de la propiedad y otros 535 euros para el cambio de propiedad. Además, hay que pagar por la tutela, la certificación de la firma, etc. Al final, acabas con unos 3.700 euros.

Gastos de notario / registro de la propiedad: ~ 3.700 euros netos

Transferencia de la propiedad tras el pago completo

Me gustaría subrayar este punto una vez más:

Como vendedor, asegúrese de que su propiedad no pase al comprador hasta que se haya pagado la totalidad del precio de compra.

Sobre la distribución de los costes: ¿quién paga qué? Deberá establecer normas claras al respecto en el contrato de compraventa. Por regla general, el comprador paga los gastos:

  1. Gastos de notaría y registro de la propiedad
  2. Tasas por autorizaciones oficiales necesarias
  3. Comisión del agente inmobiliario

En cuanto el comprador haya pagado el impuesto sobre transmisiones patrimoniales a la Agencia Tributaria y el precio de compra se haya transferido en su totalidad, el notario debería haber recibido ya la autorización para cancelar la «antigua» carga territorial.

A continuación se entrega la propiedad y el registro de la propiedad confirma la inscripción del comprador como nuevo propietario.

Características especiales del condominio: Excursus

Al comprar un piso, el contrato de compraventa contiene elementos adicionales:

  • Lo básico como en el contrato de compra (arriba)
  • Número plano
  • Normas comunitarias, gastos de mantenimiento de los bienes comunes, ascensores, etc.
  • Cuota de copropiedad, reservas de mantenimiento para bienes comunes o inversiones para renovaciones
  • Condominio, otras habitaciones como el sótano, el ático, el garaje, el balcón, etc.
  • Derechos de uso de los bienes comunes
  • Derechos especiales de uso, uso privilegiado como las plazas de aparcamiento
  • Pagos iniciales, para construcciones nuevas (aún no terminadas)