Ubicación de los inmuebles – La ubicación marca la diferencia entre invertir para obtener una rentabilidad (ingresos directos, ubicaciones mayoritariamente B y C) o en un inmueble de inversión («especulación» con la revalorización, ubicaciones A). La clasificación actual de Lukinski [año] sobre el atractivo de las ciudades alemanas de más de 40.000 habitantes. Después la cosa se pone interesante, porque echamos un vistazo a los campeones ocultos, con la máxima calificación Lukinski A+ y D- y mayor riesgo. ¿Buscas financiación a bajo coste en Alemania? Consulte las condiciones y los proveedores en mi comparativa [año].
Valoración Lukinski: Ubicación y atractivo
Si quiere comprar su primera vivienda, enseguida oirá hablar de los distintos tipos de ubicaciones. Pero, ¿cómo evaluar el atractivo de las ciudades? Sobre todo cuando no se trata de las conocidas ciudades de ubicación A, como Múnich, Hamburgo, Berlín, Colonia, Fráncfort o Düsseldorf.
El Atlas de Inversiones de Capital en Alemania también examina casi 500 ciudades alemanas y compara su atractivo y desarrollo.
No es una recomendación de compra. La calificación es a efectos de información general.
Atlas inmobiliario: ordenado por calificación
Ciudades ordenadas por puntuación:
Atlas inmobiliario: ordenado por habitantes
Ciudades clasificadas por número de habitantes:
Cómo funciona la clasificación
Hay muchos parámetros para evaluar una ubicación concreta (perspectiva macro), por ejemplo, la economía, su distribución entre el comercio, la industria y la producción, las infraestructuras, los centros educativos, así como los médicos, las actividades de ocio, pero también los alrededores, los barrios y las ciudades vecinas. Otro factor es, por supuesto, el precio de compra (o de alquiler); cuanto más alto es el precio del metro cuadrado, más gente se siente atraída por los suburbios de las grandes ciudades. Todo ello hace que cada localidad pierda o gane atractivo para la gente. Nuestra clasificación compara atractivo y desarrollo.
- Estado: [año]
- Evaluación: Ciudades en Alemania
- Criterio: Al menos 40.000 habitantes
- Categorización: de A (+) a D (-)
Para los inversores inmobiliarios, el Atlas de Inversión de Capital divide el atractivo de cada ciudad en 4 categorías. Desde la calificación A+ de Lukinski, para regiones especialmente atractivas que experimentan una gran afluencia, hasta la calificación D-, ciudades estancadas desde hace años y décadas, con personas y economías menos atractivas. La protección contra la inflación es nuestra prioridad. Cuanto más alta es la calificación, más atractiva resulta la localidad para los inversores inmobiliarios.
Comparación de ciudades: ¿dónde invertir?
A continuación encontrará, en primer lugar, las ciudades alemanas más importantes, en comparación. Metrópolis con más de 500.000 habitantes, más grandes ciudades con entre 250.000 y 500.000 habitantes y, una vez más, todas las grandes ciudades con entre 100.000 y 250.000 habitantes. Luego la cosa se pone interesante, porque echamos un vistazo a los campeones ocultos, con la máxima calificación A+ y D- de Lukinski y el mayor riesgo con la pregunta:
¿Dónde invertir en Alemania?
Metrópolis ( < 500.000 ) – Precio de compra elevado, beneficio a largo plazo
Visión general de las metrópolis / grandes ciudades – tiende a estar en ubicaciones A, con propiedades de inversión. Esto significa pocos excedentes por rentas de alquiler, pero un alto incremento del valor de la propiedad, ya sea vendiendo un piso o una casa.
En primer lugar, un vistazo a las ciudades más grandes que todo el mundo conoce aquí, con más de 500.000 habitantes.
| Ciudad | BL | Clasificación | |||
| Nota | Valor | A corto plazo | A largo plazo | ||
| Berlín | BE | B+ | 5,8 | A- | B+ |
| Hamburgo | HA | B+ | 6 | A+ | B- |
| Múnich | BA | A+ | 11,9 | A+ | A+ |
| Colonia | NRW | A | 8,7 | A+ | A |
| Fráncfort del Meno | HE | A+ | 12,6 | A+ | A+ |
| Stuttgart | BW | B+ | 5,2 | A | B- |
| Düsseldorf | NRW | B+ | 5,8 | A | B+ |
| Leipzig | SA | A+ | 13,1 | A+ | A+ |
| Dortmund | NRW | C- | 0,2 | D- | C |
| Alimentación | NRW | D- | -1,7 | D- | C |
Haga clic aquí para consultar la lista completa de metrópolis:
Ciudad grande (100.000 – 500.000) – Precio de compra moderado, rendimiento inmediato
Un vistazo a la 2ª liga de ciudades, grandes ciudades de hasta 500.000 habitantes de un vistazo – Tendiendo hacia buenas ubicaciones B con propiedades de rendimiento. Esto significa que los costes (amortización del préstamo, intereses y mantenimiento) se cubren con los ingresos continuos por alquiler. Por otro lado, el crecimiento del valor es menor que en las ubicaciones A.
Panorama de las grandes ciudades de hasta 250.000 habitantes – Suelen ser una mezcla de ubicaciones B y, a menudo, buenas ubicaciones C con propiedades rentables. Esto significa, como en el caso de las grandes ciudades, que los costes (amortización del préstamo, intereses y mantenimiento) se cubren con los continuos ingresos por alquiler. Por otro lado, la revalorización es menor que en las ubicaciones A. Sin embargo, hay que tener cuidado con las propiedades en ubicaciones C, porque el riesgo de que los pisos o casas se queden vacíos es mayor que en las ubicaciones B y mucho mayor que en las ubicaciones A.
| Ciudad | BL | Clasificación | |||
| Nota | Valor | A corto plazo | A largo plazo | ||
| Duisburgo | NRW | D- | -1,8 | D- | C |
| Bochum | NRW | D- | -4,8 | D- | D- |
| Wuppertal | NRW | D- | -1,7 | D- | C |
| Bielefeld | NRW | B- | 3,5 | B | B- |
| Bonn | NRW | B+ | 5 | A+ | C |
| Münster | NRW | A+ | 13,7 | A+ | A+ |
| Mannheim | BW | D | -0,8 | D | D- |
| Karlsruhe | BW | A- | 6,6 | A+ | B |
| Augsburgo | BA | A+ | 11,4 | A+ | A+ |
| Wiesbaden | HE | C+ | 2,8 | A- | C- |
Aquí encontrará la lista con las 67 principales ciudades de Alemania, de 100.000 a 500.000 habitantes:
Ciudades ( < 100.000 ) – Más rentabilidad, más riesgo
¿Su ventaja en las ciudades de entre 40.000 y 100.000 habitantes? Tienes menos competencia nacional e internacional. Sobre todo si vives en la localidad, una buena ventaja estratégica, también para los recién llegados al sector inmobiliario. ¿Cuál es la calificación de su ciudad? Descúbralo aquí:
Campeones ocultos para su inversión de capital
Ahora se pone interesante, ya que echamos un vistazo a los campeones ocultos, ¡con la máxima calificación A+ de Lukinski!
A continuación, encontrará una lista de ciudades con una evolución muy negativa en materia de viajes y un mayor riesgo con una calificación de D-.
Las 10 mejores calificaciones A
Aquí puede ver las 10 mejores calificaciones A+:
- Bernau bei Berlin (Brandemburgo), Clasificación: 25,2
- Falkensee (Brandemburgo), Clasificación: 22,3
- Oranienburg (Brandemburgo), Clasificación: 17,7
- Potsdam (Brandemburgo), Clasificación: 17.0
- Bad Kreuznach (Renania-Palatinado), Clasificación: 16,6
- Dachau (Baviera), Clasificación: 15,8
- Landshut (Baviera), Clasificación: 15,3
- Giessen (Hesse), Clasificación: 15,2
- Goslar (Baja Sajonia), Clasificación: 14,8
- Ostfildern (Baden-Württemberg), Clasificación: 14.6
Todas las calificaciones A+ / A en Alemania
¿Quiere conocer aún más campeones ocultos de Alemania? ¡Entonces eche un vistazo a todas las ciudades con calificación A en Alemania aquí! Estas ciudades son extremadamente populares, lea más aquí, Lukinski A+ / A Ratings for Real Estate Investors:
A+ rated hidden champions at a glance – Strong general development, influx of people, you can get good returns here, especially with condominiums that you buy and rent out.
Todas las calificaciones B- / B / B+
Todas las calificaciones B muestran ciudades con un desarrollo sólido. Aquí también puede encontrar propiedades rentables que le proporcionen de inmediato ingresos que cubran sus cargas mensuales en torno a la amortización, los intereses y el mantenimiento. Idealmente con un extra adicional, para la acumulación activa de activos.
Todas las clasificaciones C- / C / C+
Todas las clasificaciones C muestran ciudades con menores tasas de crecimiento. Aquí, los bienes inmuebles como inversión deben tratarse con cautela, porque el riesgo de desocupación es mayor. Esto significa que se paga más por cada mes que el inmueble no está alquilado. Además, el aumento del valor de la propiedad es muy bajo, si es que se produce.
Campeones del riesgo: No es para principiantes
Los recién llegados al sector inmobiliario deberían evitar estas ciudades. Estas ciudades se encuentran en el extremo inferior de la escala de calificación y, por lo tanto, conllevan el mayor riesgo de desocupación y de evolución negativa del valor de la propiedad.
Las 10 mejores calificaciones D
Aquí se ven las calificaciones D menos atractivas:
- Frankfurt Oder (Brandemburgo), Valoración -20,9
- Gera (Turingia), Valoración -18,5
- Neubrandenburg (Mecklemburgo-Pomerania Occidental), Clasificación -15,6
- Zwickau (Sajonia), valoración -15,1
- Dessau-Roßlau (Sajonia-Anhalt), Valoración -13,7
- Wilhelmshaven (Baja Sajonia), Valoración -12,3
- Wismar (Mecklemburgo-Pomerania Occidental), valoración -12,3
- Cottbus (Brandemburgo), Valoración -11,5
- Schwerin (Mecklemburgo-Pomerania Occidental), valoración -10,8
- Unna (Renania del Norte-Westfalia), valoración -10,3
Todas las clasificaciones D / D en Alemania
Situaciones de riesgo para los inversores inmobiliarios:
Los campeones del riesgo con calificación D de un vistazo – Sólo debería comprar inmuebles en ubicaciones con mala calificación C si ya tiene experiencia. No sólo con la compra y el alquiler, sino también con la renovación y la reforma.
