Ubicación de los inmuebles: Invertir en… – Lukinski Rating / Investment Atlas Alemania

Ubicación de los inmuebles – La ubicación marca la diferencia entre invertir para obtener un rendimiento (ingresos directos, principalmente ubicaciones B y C) o en una propiedad de inversión («especulación» con la revalorización, ubicaciones A). El actual Lukinski Rating 09/21 sobre el atractivo de las ciudades de Alemania con más de 40.000 habitantes. Después se pone interesante, porque echamos un vistazo a los campeones ocultos, con la máxima calificación de Lukins A+ y D- y mayor riesgo.

Valoración de Lukinski: Ubicación y atractivo

Si quiere comprar su primera propiedad, rápidamente oirá hablar de los diferentes tipos de ubicaciones. Pero, ¿cómo se puede evaluar el atractivo de las ciudades? Especialmente cuando no se trata de las conocidas ciudades de las ubicaciones A, como Múnich, Hamburgo, Berlín, Fráncfort o Düsseldorf.

Parámetros de clasificación

Hay muchos parámetros para la evaluación de una ubicación específica (perspectiva macro), por ejemplo la economía, su distribución entre el comercio, la industria y la producción, la infraestructura, las instalaciones educativas, así como los médicos, las actividades de ocio, pero también los alrededores, los distritos y las ciudades vecinas.

Otro factor es, por supuesto, el precio de compra (o de alquiler); cuanto más alto es el precio por metro cuadrado, más gente se siente atraída por los suburbios de las grandes ciudades.

Todo ello hace que cada lugar pierda o gane atractivo para la gente.

El Atlas de Inversión de Capital en Alemania también examina casi 500 ciudades de Alemania y compara su atractivo y desarrollo.

Versión actual:

• Estado: 09 / 2021
• Evaluación: Ciudades en Alemania
• Criterio: Al menos 40.000 habitantes

Aquí encontrará un extracto, con estas 6 listas:

• Metrópolis de más de 500.000 habitantes
• Grandes ciudades de 100.000 a 500.000 habitantes
• Campeones ocultos: las 10 mejores calificaciones A+
• Clasificaciones B y C
• Campeones del riesgo: las 10 mejores calificaciones D

Calificación de A+ a D-

Para los inversores inmobiliarios, el Atlas de Inversión de Capital divide el atractivo de las distintas ciudades en 4 categorías. Desde la calificación A+ de Lukinski, para regiones especialmente atractivas que experimentan una gran afluencia, hasta la calificación D-, ciudades que llevan años y décadas estancadas, con personas y economías menos atractivas.

La protección contra la inflación es nuestra prioridad. Cuanto más alta sea la calificación, más atractiva será la ubicación para que entren los inversores inmobiliarios.

Atlas de inversiones de capital:

Factor: atractivo de una ciudad

A partir de esto se puede deducir el tipo de ubicación que se está buscando. Esta clasificación suele hacerse en ubicación A, ubicación B y ubicación C.

Ciudades en comparación

A continuación encontrará primero las ciudades alemanas más importantes, en comparación. Las metrópolis de más de 500.000 habitantes, más las grandes ciudades de entre 250.000 y 500.000 habitantes y, de nuevo, todas las grandes ciudades de entre 100.000 y 250.000 habitantes. A continuación, la cosa se pone interesante, porque echamos un vistazo a los campeones ocultos, con la calificación A+ y D- de los mejores Lukins y de mayor riesgo.

1. Metrópolis a partir de 500.000 habitantes
2. Grandes ciudades: 250.000 – 500.000 habitantes
3. Grandes ciudades: 100.000 – 250.000 habitantes

Metrópolis a partir de 500.000 habitantes

Ciudades de más de 500.000 habitantes

Ciudad	BL	Clasificación
		Nota	Valor	A corto plazo	A largo plazo
Berlín	BE	B+	5,8	A-	B+
Hamburgo	HA	B+	6	A+	B-
Múnich	BA	A+	11,9	A+	A+
Colonia	NRW	A	8,7	A+	A
Fráncfort del Meno	HE	A+	12,6	A+	A+
Stuttgart	BW	B+	5,2	A	B-
Düsseldorf	NRW	B+	5,8	A	B+
Leipzig	SA	A+	13,1	A+	A+
Dortmund	NRW	C-	0,2	D-	C
Alimentos	NRW	D-	-1,7	D-	C

Haga clic aquí para ver la lista completa de metrópolis:

• Clasificación: Metrópolis de 500.000 o más habitantes

¿Ventaja de la metrópolis?

Visión general de las metrópolis / grandes ciudades – tiende a estar en ubicaciones A, con propiedades de inversión. Esto significa un escaso excedente de los ingresos por alquiler, pero una alta revalorización de la propiedad, ya sea vendiendo un piso o una casa.

Grandes ciudades: de 100.000 a 500.000 habitantes

Ciudad	BL	Clasificación
		Nota	Valor	A corto plazo	A largo plazo
Duisburgo	NRW	D-	-1,8	D-	C
Bochum	NRW	D-	-4,8	D-	D-
Wuppertal	NRW	D-	-1,7	D-	C
Bielefeld	NRW	B-	3,5	B	B-
Bonn	NRW	B+	5	A+	C
Münster	NRW	A+	13,7	A+	A+
Mannheim	BW	D	-0,8	D	D-
Karlsruhe	BW	A-	6,6	A+	B
Augsburgo	BA	A+	11,4	A+	A+
Wiesbaden	HE	C+	2,8	A-	C-

Aquí puede encontrar la lista con las 67 principales ciudades de Alemania, de 100.000 a 500.000 habitantes:

• Clasificación: Grandes ciudades de hasta 500.000 habitantes

¿Ventaja de la gran ciudad?

Panorama de las grandes ciudades de hasta 500.000 habitantes – Tendencia a las buenas ubicaciones B con propiedades de rendimiento. Esto significa que los costes (reembolso del préstamo, intereses y mantenimiento) se cubren con los ingresos por alquiler en curso. Por otro lado, el crecimiento del valor es menor que en las ubicaciones A.

¿Ventaja de una ciudad pequeña?

Panorama de las grandes ciudades de hasta 250.000 habitantes – Suele ser una mezcla de ubicaciones B y a menudo buenas ubicaciones C con propiedades de rendimiento. Esto significa, como en el caso de las grandes ciudades, que los costes (devolución del préstamo, intereses y mantenimiento) se cubren con los ingresos continuos por alquiler. Por otro lado, la revalorización es menor que en las localidades A. Sin embargo, hay que tener cuidado con las propiedades en las ubicaciones C, porque el riesgo de que los pisos o las casas se queden vacíos es mayor que en las ubicaciones B y mucho mayor que en las A.

Ciudades de hasta 100.000 habitantes

¿Su ventaja en las ciudades de entre 40.000 y 100.000 habitantes? Tiene menos competencia nacional e internacional. Especialmente si vive en la localidad, una buena ventaja estratégica, también para los recién llegados al sector inmobiliario. ¿Cuál es la calificación de su ciudad? Descúbralo aquí:

• Clasificación: Ciudades de hasta 100.000 habitantes

Campeones ocultos para su inversión de capital

Ahora se pone interesante, porque echamos un vistazo a los campeones ocultos, ¡con la mejor calificación de Lukinski A+! A continuación, encontrará una lista de ciudades con una evolución muy negativa en la carretera y un mayor riesgo con una calificación de D-.

Las 10 mejores calificaciones A+

Aquí puede ver las 10 mejores calificaciones A+:

1. Bernau bei Berlin (Brandenburgo), Valoración: 25,2
2. Falkensee (Brandenburgo), Puntuación: 22,3
3. Oranienburg (Brandenburgo), Puntuación: 17,7
4. Potsdam (Brandenburgo), Valoración: 17.0
5. Bad Kreuznach (Renania-Palatinado), Valoración: 16,6
6. Dachau (Baviera), Valoración: 15,8
7. Landshut (Baviera), Puntuación: 15,3
8. Giessen (Hesse), Puntuación: 15,2
9. Goslar (Baja Sajonia), Puntuación: 14,8
10. Ostfildern (Baden-Württemberg), Valoración: 14,6

Todas las calificaciones A+ / A en Alemania

¿Quiere conocer aún más Campeones Ocultos en Alemania? Entonces, eche un vistazo a todas las ciudades con calificación A de Alemania aquí. Estas ciudades son extremadamente populares, lea más aquí, Lukinski A+ / A Ratings for Real Estate Investors:

• Calificación A+ / A en Alemania

Campeones ocultos con calificación A+ de un vistazo – Fuerte desarrollo general, afluencia de gente, se pueden obtener buenos rendimientos aquí, especialmente con condominios que se compran y alquilan.

Todas las calificaciones B- / B / B+

Todas las calificaciones B muestran ciudades con un desarrollo sólido. Aquí también se pueden encontrar propiedades de rendimiento que proporcionan inmediatamente ingresos que cubren sus cargas mensuales en torno a la amortización, los intereses y el mantenimiento. Idealmente con un extra adicional, para la acumulación activa de activos.

• Calificaciones B- / B / B+ en Alemania

Todas las calificaciones C- / C / C+

Todas las clasificaciones C muestran ciudades con menores tasas de crecimiento. En este caso, los bienes inmuebles como inversión deben tratarse con precaución, ya que el riesgo de desocupación es mayor. Esto significa que usted paga más por cada mes que su propiedad no está alquilada. Además, el aumento del valor de la propiedad es muy bajo, si es que lo hay.

• Calificaciones C- / C / C+ en Alemania

Campeones del riesgo: No es para principiantes

Los recién llegados al sector inmobiliario deberían evitar estas ciudades. Estas ciudades se encuentran en el extremo inferior de la escala de calificación y, por lo tanto, son las que más riesgo corren de que se produzcan desocupaciones y una evolución negativa del valor de la propiedad.

Las 10 mejores calificaciones D

Aquí se ven las calificaciones D menos atractivas:

1. Frankfurt Oder (Brandenburgo), Valoración -20,9
2. Gera (Turingia), Valoración -18,5
3. Neubrandenburg (Mecklemburgo-Pomerania Occidental), Valoración -15,6
4. Zwickau (Sajonia), valoración -15,1
5. Dessau-Roßlau (Sajonia-Anhalt), Valoración -13,7
6. Wilhelmshaven (Baja Sajonia), Valoración -12,3
7. Wismar (Mecklemburgo-Pomerania Occidental), valoración -12,3
8. Cottbus (Brandenburgo), Valoración -11,5
9. Schwerin (Mecklemburgo-Pomerania Occidental), valoración -10,8
10. Unna (Renania del Norte-Westfalia), valoración -10,3

Todas las clasificaciones D / D en Alemania

Situaciones de riesgo para los inversores inmobiliarios:

• Calificaciones D- / D en Alemania

Campeones de riesgo con calificación D de un vistazo – Sólo debería comprar propiedades en ubicaciones pobres C si ya tiene experiencia. No sólo con la compra y el alquiler, sino también con la renovación y la reforma.

Excurso: Ubicación A, ubicación B y ubicación C en el sector inmobiliario

Con la ayuda de la Clasificación Lukinski, ahora se pueden clasificar más fácilmente las regiones en las diferentes ubicaciones de las propiedades.

Los 3 tipos de ubicación de los bienes inmuebles se fijan esencialmente en la diferencia entre:

• Precio de compra (precio por metro cuadrado)
• Rendimiento (ingresos por alquiler)
• Rendimiento (inmobiliario)
• Riesgo (vacante)

De este modo, la ubicación de un inmueble puede clasificarse fácilmente en función de los factores.

Ubicación A

Las propiedades en ubicaciones A son propiedades de inversión. Esto significa que usted obtiene su beneficio del aumento de valor que la propiedad experimentará o debería experimentar a largo plazo. Es importante señalar que ninguna apuesta es segura; también son especulaciones. ¿Quién sabe cómo será el mundo dentro de 20 o 30 años? Por supuesto, nada debería ir mal en una buena ubicación como Múnich o Fráncfort. Sin embargo, para los recién llegados al sector inmobiliario, la ubicación A no es la mejor, porque la mayoría necesita ingresos directos para cubrir la financiación (amortización, intereses y mantenimiento adicional).

Ubicación A. Lugares de interés como Múnich:

• Precio de compra elevado
• Menor rendimiento
• Alto rendimiento
• Bajo riesgo de vacante

Ubicación B

Las propiedades en ubicaciones B son prácticamente perfectas para los principiantes en el sector inmobiliario. Si ha calculado el rendimiento del alquiler por adelantado, puede generar directamente unos ingresos que no sólo cubren los costes de financiación, sino que también contribuyen a la acumulación de activos. Al mismo tiempo, el riesgo de desocupación no es tan alto como para esperar un realquiler frecuente. Puede encontrar este tipo de propiedades en mercados que no están sobrecalentados.

Ubicación B. Lugares principales como Potsdam

• Precio de compra moderado
• Rendimiento moderado a bueno
• Rendimiento moderado
• Bajo riesgo de vacante

Ubicación C

La ubicación C es relativamente difícil para los recién llegados al sector inmobiliario, porque también tienen que contar con las vacantes. Mientras su piso o casa esté vacía, usted pagará todos los meses los gastos de amortización, intereses y mantenimiento. Al mismo tiempo, la revalorización de la propiedad es muy baja, a veces incluso inexistente. Por lo tanto, debe aportar más conocimientos para poder comercializar bien las propiedades en las ubicaciones C.

Ubicación C. Estructura débil, localidades como Gelsenkirchen

• Bajo precio de compra
• Alto rendimiento
• Estancamiento del rendimiento
• Mayor riesgo de vacantes

Obtenga más información sobre la compra de inmuebles en Immobilien-Erfahrung.de:

• A, B, C ubicación de la inversión de capital (externa)

Como ya se ha mencionado al principio, la ubicación marca la diferencia entre las inversiones en rentabilidad (ingresos directos, principalmente ubicaciones B y C) o en inversión inmobiliaria («especulación» con la revalorización, ubicaciones A). Obtenga más información al respecto en mi nuevo proyecto Immobilien-Erfahrung.de:

• Rendimiento o inversión inmobiliaria (externa)