Valoración de bienes inmuebles: Factores, en línea, de forma gratuita – Piso, casa y edificio de apartamentos

Valoración de inmuebles – ¿Cómo puedo valorar un inmueble? Las razones para una valoración son múltiples. Las valoraciones de propiedades implican grandes sumas de dinero y todas las partes están interesadas en un análisis profesional. Si el valor de su propiedad está en el rango adecuado, esto generará una gran demanda, que finalmente encontrará al interesado que pagará el mejor precio. No regales dinero.

Valoración de inmuebles: explicada paso a paso

Por experiencia podemos decir que una valoración objetiva y exhaustiva de la propiedad determina el éxito de la venta. Si el precio es demasiado bajo, está regalando dinero; si el precio de compra es demasiado alto, está alejando a los posibles compradores genuinos. Fijar el precio de venta correcto es uno de los puntos más importantes a la hora de vender una propiedad.

Antes de profundizar en el tema de la valoración de la ubicación, la estructura del edificio, el valor de mercado y demás, vamos a empezar con las 3 preguntas básicas que recibimos en las reuniones de asesoramiento con los clientes:

  • ¿Cómo puedo valorar una propiedad?
  • ¿Quién determina el valor de mercado de un inmueble?
  • ¿Cómo valora el banco una propiedad?

¡Tip! Más adelante en el artículo encontrará información mucho más detallada sobre todos los tipos de procedimientos de valoración de inmuebles.

Eliminación: edad, inversión, herencia y cambios

Hay muchas razones para vender una propiedad. Las consideraciones de inversión, una herencia o los cambios en las circunstancias de la vida pueden ser decisivos. Si hay niños, la familia puede querer una propiedad más grande.

En la vejez, muchas personas quieren mudarse a una vivienda más pequeña, por ejemplo para ahorrar en gastos de mantenimiento. Los propietarios suelen tener un fuerte apego a su propiedad. Se ha invertido mucho tiempo, trabajo y amor en la casa o el piso.

La propiedad tiene un alto valor personal, que se refleja en el precio de compra deseado. Sin embargo, si el precio es demasiado alto, muchos compradores lo descartan inmediatamente. El éxito aporta el equilibrio adecuado.

Cualquiera que se presente a la cita para ver el producto ya tiene argumentos para rebajar el precio de compra. Se buscan los defectos y el comprador potencial sólo evalúa, en última instancia, cuánto trabajo le queda por hacer a la propiedad. En resumen:

Si el precio de venta está muy por encima del valor real del mercado, no venderá.

Para que el periodo de venta sea corto y se consiga el mejor precio de compra, es fundamental una correcta evaluación del precio de mercado.

¿Qué propiedades se valoran y cómo?

En la siguiente tabla hemos recopilado los tipos de bienes inmuebles y sus procedimientos habituales de valoración. Con el procedimiento de valoración de «compensación», se produce una revisión de los valores previamente determinados:

Pisos (ocupados por el propietario)

Pisos (alquilados a terceros)

Casa residencial (ocupada por el propietario)

Edificio residencial (alquilado, por ejemplo, edificio de apartamentos)

Terreno (sin urbanizar)

Terreno (sin desarrollar pero alquilado)

¿¡Haga que valoren su propiedad!? Sí. Por supuesto.

Si quiere vender una casa, nuestra recomendación es: acuda a expertos para una valoración bien fundamentada. Si el precio es demasiado bajo, perderá dinero. Le daremos una valoración aproximada para una evaluación inicial.

Valoro su propiedad de forma gratuita: Valoración inmobiliaria

Un breve dictamen pericial suele ser suficiente para la valoración del inmueble. Este tipo de tasación experta va más allá de una valoración estandarizada y se convierte en la base esencial para determinar el mejor precio de oferta.

En esa valoración, los expertos también tienen en cuenta las características regionales, la oferta y la demanda. Le ayudan a determinar el valor de mercado actual de su propiedad. Confíe en contactos experimentados y consiga el mejor precio de venta posible para su propiedad.

Valoración para la venta de inmuebles

Un resumen de toda la información importante sobre la valoración a la hora de vender un inmueble:

Enfoque de ingresos: Desglose del valor de mercado y del valor de la renta del edificio

El método del valor de las ganancias capitalizadas divide la propiedad en el valor de mercado del terreno y el valor de la renta del edificio.

Interés del valor del terreno = 7 por ciento * 100.000 euros = 7.000 euros

Valor de la renta del edificio = 5.600 euros * 12,50 (multiplicador) = 70.000 euros

Esto incluye los ingresos por alquiler, los costes de mantenimiento y los costes de gestión del terreno y del edificio. Para ello, se comparan los ingresos por alquiler menos los gastos de gestión y el valor del terreno, incluidos sus intereses.

Método del valor del material: Valor de la nueva construcción de un inmueble

El cálculo utiliza en primer lugar el valor estándar del terreno para determinar el valor de mercado del mismo y, a continuación, se añade el valor real de la construcción.

El valor real del edificio se calcula a partir de los costes de producción del edificio menos las reducciones por edad. El valor real del terreno (valor de mercado del terreno) y el valor real del edificio se suman y se multiplican por un factor de valor real.

Valor en especie = (100.000 euros + 150.000 euros) * 0,5 = 125.000 euros

El cálculo del factor de valor real se basa en el tipo de edificio, el valor real preliminar y el valor estándar del suelo. El valor total del activo material así determinado indica los recursos financieros que habría que gastar para reconstruir el bien.

Método del valor comparativo: Comparación de propiedades similares

El método del valor comparativo compara su propiedad con otras similares. Se utiliza, en particular, para la venta de pisos y casas en propiedad. El valor comparativo también puede determinarse para los terrenos no urbanizados.

Precio por metro cuadrado del inmueble comparable = 300.000 euros / 100 metros cuadrados = 3.000 euros por metro cuadrado

Precio de compra del inmueble a valorar = 3.000 euros * 200 m2 = 600.000 euros

En la comparación sólo se tienen en cuenta las propiedades situadas en lugares similares y con una disposición comparable. Los inmuebles incluidos en la valoración deben proceder de las inmediaciones de la vivienda. El método del valor comparativo se considera especialmente cercano a la realidad. Se utiliza muy a menudo para determinar el valor de las propiedades porque las ubicaciones son relativamente comparables a nivel regional.

Formulario para propietarios de inmuebles

Alquilar, comprar, vivir, aquí encontrará todas las fórmulas importantes para usted como propietario. En nuestra colección de fórmulas inmobiliarias encontrará cálculos y ejemplos para comprar, vender y alquilar. Multiplicador del precio de alquiler o de compra, rendimiento bruto, rendimiento de los fondos propios, rendimiento de la propiedad, reservas para el mantenimiento y mucho más. Pulse aquí para volver a la vista general:

Costes: Evaluación final de la casa y el piso

Para el cálculo, se realiza primero una valoración aproximada. Por lo tanto, el precio de la tasación final se basa, en la mayoría de los casos, en el valor estimado del inmueble a valorar.

Para un valor de la propiedad que esté por debajo del límite de 150.000 euros, puede esperar unos costes aproximados de 1.500 euros. Para los edificios de apartamentos con un valor de la propiedad superior a 1 millón, la tasa estimada aumenta a 3.000 euros.

  • Por debajo de 150.000 euros, aproximadamente 1.500 euros
  • Más de 1.000.000 de euros, alrededor de 3.000 euros

Costes adicionales: Derecho de paso & Co.

Como también se ha evaluado un derecho de paso, se puede facturar un recargo del 20% = 360 euros. Esto significa que para una propiedad de menos de 150.000 euros, la tasa sería de 1.500 euros por la valoración de la propiedad más 360 euros por la tramitación del derecho de paso; el coste total sería de 1.860 euros netos.

Evaluación del valor (costes)

¿Quién prepara las tasaciones de los bienes inmuebles? ¿Cuánto cuesta un tasador de viviendas? ¿Cuánto cuesta un tasador de edificios antiguos? A menos que la normativa legal exija la designación de un perito, una tasación inmobiliaria le proporcionará una valoración realista de su propiedad en el mercado regional y nacional. Proporcionamos valoraciones puntuales y precisas de terrenos, propiedades residenciales y comerciales.

Sin embargo, si la valoración se va a presentar ante los tribunales, como en el caso de un divorcio, hay que llamar a los expertos a cambio de una tarifa. La propiedad residencial o de alquiler se inspecciona in situ. Por regla general, se emiten tanto una copia escrita como una digital de la tasación.

Tarifa plana

Valoración de pisos y factores de valor – ¿Tiene un piso y quiere saber cuánto vale? Por supuesto, puede acudir inmediatamente a un tasador y/o agente inmobiliario con esta pregunta. Sin embargo, la valoración exacta cobra importancia a más tardar cuando se quiere vender o legar el piso. Incluso si se hipoteca la propiedad -por ejemplo, porque se quiere comprar otra- el valor debe determinarse con mucha precisión. Es entonces cuando entra en juego el experto.

¿Qué influye en el valor de un piso? Pero vamos a ceñirnos primero al llamado «valor de pi por pulgar», es decir, a una determinación muy aproximada del valor. Para determinar el valor de su piso, primero intervienen una serie de factores «blandos» que influyen.

Califique una casa

Evaluar aproximadamente el precio de compra o hacer que se estime – Si una casa o un piso se compró hace poco tiempo, los costes de construcción o el precio de compra proporcionan puntos de referencia iniciales para la valoración de la vivienda. En el portal inmobiliario de Lukinski puede obtener más indicaciones sobre el valor actual de su propiedad comparándola con propiedades en ubicaciones similares, del mismo tamaño y con el mismo mobiliario, etc. La determinación exacta del precio del inmueble depende de varios criterios.

El criterio más importante es la ubicación. Los precios de los inmuebles varían según la región, a veces considerablemente. Por lo tanto, sólo pueden incluirse en la comparación de propiedades las que se encuentran en las proximidades. Como expertos en la venta de inmuebles en las regiones de Renania-Palatinado y Hesse, podemos ofrecer rápidamente una valoración realista mediante la comparación de inmuebles. Los aspectos de las micro y macrolocalizaciones, así como la ubicación inmediata del inmueble, son igualmente importantes en la valoración de la vivienda: el ruido de fondo, las vistas y las condiciones de luz interesan a los posibles compradores e influyen en el valor de la propiedad y en el precio alcanzable.

Calificar la casa de apartamentos

Valor de mercado, valoración y precio de compra de su propiedad –

Si quiere vender su edificio de apartamentos, una cosa es importante: Un precio de compra informado, orientado al mercado y realista. Las cuestiones centrales de los propietarios: ¿Cuánto vale mi propiedad? ¿Cómo se calcula el valor de un edificio de apartamentos? ¿Cómo determina la Agencia Tributaria el valor de una vivienda? ¿Quién determina el valor de mercado de un inmueble? ¿Cómo valora el banco una propiedad? Son muchas las preguntas y muchos los datos que te vas a encontrar durante la valoración de la vivienda multifamiliar. Para darle una primera impresión de la complejidad de la ubicación, el valor de mercado, los inmuebles comparables, la estructura del edificio, etc., hemos redactado para usted esta guía sobre el tema de la valoración de edificios de apartamentos.

Tasa de propiedad

Determinar el valor de mercado, la tasación y el precio de compra – ¿Cómo valorar un inmueble? ¿Cómo se calcula el valor de mercado de un inmueble? ¿Quién puede valorar un inmueble? ¿Quién proporciona información sobre el valor estándar del suelo?

Calcula el rendimiento: Colección de fórmulas

Calcular el valor de la propiedad – alquilar, comprar, vivir, aquí encontrará todas las fórmulas importantes para usted como propietario. En nuestra colección de fórmulas inmobiliarias encontrará cálculos y ejemplos para comprar, vender y alquilar. Multiplicador del precio de alquiler o de compra, rendimiento bruto, rendimiento de los fondos propios, rendimiento de la propiedad, reservas para el mantenimiento y mucho más.

Gastos de funcionamiento y reservas

  • Gestión inmobiliaria para su propiedad
  • Costes dereparación, mantenimiento y renovación
  • Gastos de mantenimiento que no se producen regularmente
  • Llamadas telefónicas, correspondencia, cuenta e intereses
  • Tasas de servicio proporcionales para los pisos vacíos
  • Seguro de gastos judiciales y pérdida de alquileres

Multiplicador del alquiler (factor de precio de compra)

En las exposiciones inmobiliarias casi siempre se encuentra información sobre el rendimiento bruto, a veces también sobre el multiplicador del alquiler. El multiplicador del alquiler (factor de precio de compra) es un simple ratio para comparar diferentes propiedades de un vistazo.

Así se calcula el multiplicador de la renta:

Multiplicador del alquiler = precio de compra / alquiler frío anual

Ejemplo:

Un piso en Los Ángeles cuesta 1.000.000 de euros y aporta una renta anual de 52.000 euros, tiene un multiplicador de renta de 19,2:

Multiplicador del alquiler = 100.000 euros / 5.500 euros = 19,2

Rendimiento bruto

El rendimiento bruto en porcentaje es la contrapartida del multiplicador.

Así se calcula el rendimiento bruto:

Rendimiento bruto = alquiler anual en frío x 100 / precio de compra

Ejemplo:

Su piso en Los Ángeles genera unos ingresos anuales por alquiler del equivalente a 52.000 euros, el precio de compra fue de 1.000.000 de euros. El rendimiento bruto es de 5,2:

  • Rendimiento bruto = 52.000 x 100 / 1.000.000 = 5,2

Rendimiento bruto del alquiler

Así se calcula el rendimiento bruto del alquiler:

100 x alquiler frío neto anual / precio de compra del inmueble = rendimiento bruto del alquiler en %.

Ejemplo de cálculo del rendimiento bruto del alquiler:

  1. Paso: 3.000.000 euros de precio de compra + 350.000 euros de gastos accesorios = 3.350.000 euros
  2. Paso: Alquiler neto en frío por año = 150.000
  3. Paso: 150.000 euros / 3.350.000 euros x 100 = 4,47 % de rentabilidad bruta del alquiler

Rendimiento neto del alquiler

Así se calcula el rendimiento neto del alquiler:

  1. Etapa: Precio de compra + gastos accesorios de compra
  2. Paso: Alquiler neto en frío – gastos de gestión (anuales) – gastos de mantenimiento (anuales) = ingresos netos anuales
  3. Paso: Rendimiento neto anual / costes de inversión

Ejemplo de cálculo del rendimiento neto del alquiler:

  1. Paso: 3.000.000 euros de precio de compra + 350.000 euros de gastos accesorios = 3.350.000 euros
  2. Paso: 150.000 euros netos de alquiler en frío – 20.000 euros de administración – 70.000 euros de mantenimiento = 60.000 euros de ingresos netos anuales
  3. Paso: 60.000 euros de ingresos netos anuales / 3.350.000 euros de costes de inversión x 100 = 1,79 por ciento de rentabilidad neta del alquiler

Rendimiento de los fondos propios

La rentabilidad de los fondos propios se calcula con la siguiente fórmula de rentabilidad:

Beneficio después de impuestos x 100 / capital inmovilizado

Rendimiento de la propiedad

El rendimiento de la propiedad se calcula de la siguiente manera:

Ingresos por alquiler – gastos de mantenimiento – carga fiscal = rendimiento de la propiedad

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