Método del valor de los activos – ¿Cuándo necesito el método del valor de las ganancias capitalizadas y el método del valor de los activos? ¿Cuándo necesito un método de valoración de activos? ¿Cuál es el valor patrimonial de un inmueble? ¿Cómo se determina el valor del edificio? Hay muchas preguntas que responder, la mejor respuesta es tener un experto de su lado para la valoración de la propiedad.

Cálculo del valor del material – explicado de forma sencilla con los consejos más importantes

Para el valor del activo material, se valoran los edificios y las instalaciones exteriores. El método del valor de los activos se utiliza principalmente para los inmuebles que no cotizan en el mercado de alquiler. Los valores tangibles se determinan en el caso de las viviendas unifamiliares ocupadas por sus propietarios, en las que la propiedad se valora adicionalmente mediante el método del valor comparativo.

El cálculo utiliza en primer lugar el valor estándar del terreno para determinar el valor de mercado del mismo y, a continuación, se añade el valor real de la construcción.

El valor real del edificio se calcula a partir de los costes de producción del edificio menos las reducciones por edad. El valor real del terreno (valor de mercado del terreno) y el valor real del edificio se suman y se multiplican por un factor de valor real.

El cálculo del factor de valor real se basa en el tipo de edificio, el valor real preliminar y el valor estándar del suelo. El valor real total así determinado indica los recursos financieros que habría que gastar para reconstruir el inmueble.

Ejemplo de cálculo: valor del material

Para el cálculo del valor tangible de un inmueble, partimos de los siguientes datos como ejemplo:

• Valor del terreno: 100.000 euros
• Valor real del edificio: 150.000 euros
• Factor de valor del material: 0,5

El resultado es el siguiente cálculo:

Valor en especie = (100.000 euros + 150.000 euros) * 0,5 = 125.000 euros

¿Cuándo se aplica más el método del valor de los activos?

El método del valor de los activos es el más utilizado para valorar los bienes inmuebles ocupados por sus propietarios. Con el método del valor de los activos, el valor de la propiedad y el valor de la parte asociada del terreno se determinan por separado para los condominios ocupados por el propietario, las casas unifamiliares y las casas bifamiliares. Es uno de los procedimientos más complicados, porque las circunstancias especiales, como los daños o la necesidad de renovación, también se incluyen en la determinación del valor del activo y reducen el valor en consecuencia. El valor del terreno se determina utilizando la tabla de valores del terreno estándar de la región respectiva.

Valoración para la venta de inmuebles

Un resumen de toda la información importante que necesita saber sobre las valoraciones a la hora de vender un inmueble: Valorar una propiedad.

Enfoque de ingresos: Desglose del valor de mercado y del valor de la renta del edificio

El método del valor de las ganancias capitalizadas divide la propiedad en el valor de mercado del terreno y el valor de la renta del edificio.

Interés del valor del terreno = 7 por ciento * 100.000 euros = 7.000 euros

Valor de la renta del edificio = 5.600 euros * 12,50 (multiplicador) = 70.000 euros

Esto incluye los ingresos por alquiler, los gastos de mantenimiento y los costes de gestión del terreno y del edificio. Para ello, se comparan los ingresos por alquiler menos los gastos de gestión y el valor del terreno, incluidos sus intereses.

• Método de las ganancias capitalizadas

Método del valor comparativo: Comparación de propiedades similares

El método del valor comparativo compara su propiedad con otras similares. Se utiliza, en particular, para la venta de pisos y casas en propiedad. El valor comparativo también puede determinarse para los terrenos no urbanizados.

Precio por metro cuadrado del inmueble comparable = 300.000 euros / 100 metros cuadrados = 3.000 euros por metro cuadrado

Precio de compra del inmueble a valorar = 3.000 euros * 200 m2 = 600.000 euros

En la comparación sólo se tienen en cuenta las propiedades situadas en lugares similares y con una disposición comparable. Los inmuebles incluidos en la valoración deben proceder de las inmediaciones de la vivienda. El método del valor comparativo se considera especialmente cercano a la realidad. Se utiliza muy a menudo para determinar el valor de las propiedades porque las ubicaciones son relativamente comparables a nivel regional.

• Procedimiento de valor comparativo

Evaluación del valor (costes)

¿Quién prepara las tasaciones de los bienes inmuebles? ¿Cuánto cuesta un tasador de viviendas? ¿Cuánto cuesta un tasador de edificios antiguos? A menos que la normativa legal exija la designación de un perito, una tasación inmobiliaria le proporcionará una valoración realista de su propiedad en el mercado regional y nacional. Proporcionamos valoraciones oportunas y precisas de terrenos, propiedades residenciales y comerciales.

Sin embargo, si la valoración se va a presentar ante los tribunales, como en el caso de un divorcio, hay que llamar a los expertos a cambio de una tarifa. La propiedad residencial o de alquiler se inspecciona in situ. Por regla general, se emiten tanto una copia escrita como una digital de la tasación.

• Informe de valoración