Método del valor comparativo: Ventajas, desventajas, directrices y ley de valoración

Procedimiento de valor comparativo – ¿Qué es el procedimiento de valor comparativo? ¿Cuándo se utiliza el método del valor comparativo para los bienes inmuebles? ¿Qué criterios intervienen en el procedimiento de valor comparativo de los bienes inmuebles? El método del valor comparativo compara su propiedad con otras similares. Se utiliza, en particular, para la venta de pisos y casas en propiedad. El valor comparativo también puede determinarse para los terrenos no urbanizados.

Método del valor comparativo: Explicado de forma sencilla

En la comparación sólo se tienen en cuenta las propiedades situadas en lugares similares y con una disposición comparable. Las propiedades incluidas en la valoración deben ser de la vecindad inmediata de la propiedad residencial.

Para determinar el valor comparativo, se divide el precio de compra alcanzado por el inmueble comparativo entre su superficie. El precio determinado por metro cuadrado de la propiedad vendida se prorratea a su propiedad para ser valorada.

Ejemplo de cálculo: valor comparativo

Para calcular el valor comparativo de la propiedad, comparamos dos propiedades, por ejemplo. A partir de la información sobre el precio de compra y la superficie habitable total, podemos calcular el precio de compra proporcional de su propiedad.

Datos del inmueble a valorar:

• Superficie del inmueble a valorar: 200 metros cuadrados
• Precio de compra del inmueble a valorar: ?

Detalles de la propiedad comparativa:

• Superficie del inmueble comparativo: 100 metros cuadrados
• Precio de compra del inmueble comparativo: 300.000 euros

Precio por metro cuadrado

El cálculo de la relación de precio por metro cuadrado del inmueble comparativo proporciona la base perfecta para concluir el precio de compra adecuado para el inmueble que se va a valorar en las mismas condiciones. Los dos precios de compra proporcionan información sobre el valor de su propiedad y, por tanto, constituyen un buen valor comparativo.

• Precio por metro cuadrado del inmueble comparable = 300.000 euros / 100 metros cuadrados = 3.000 euros por metro cuadrado

Precio de compra basado en el precio por metro cuadrado

• Precio de compra del inmueble a valorar = 3.000 euros * 200 m2 = 600.000 euros

El método del valor comparativo se considera especialmente realista. Se utiliza muy a menudo para determinar el valor de las propiedades porque las ubicaciones son relativamente comparables a nivel regional.

En el caso de los edificios residenciales, también es el método preferido para determinar un precio realista de la propiedad. Sin embargo, si el valor comparativo se determina para una propiedad desarrollada, es posible que haya que hacer más correcciones. Las características adicionales pueden aumentar el precio de compra probable, los daños estructurales o un retraso en la renovación pueden reducir el precio de venta determinado.

El método del valor comparativo es un reflejo extremadamente preciso del precio que se puede alcanzar en el mercado.

Valoración para la venta de inmuebles

Un resumen de toda la información importante que necesita saber sobre las valoraciones a la hora de vender un inmueble: Valorar una propiedad.

Enfoque de ingresos: Desglose del valor de mercado y del valor de la renta del edificio

El método del valor de las ganancias capitalizadas divide la propiedad en el valor de mercado del terreno y el valor de la renta del edificio.

Interés del valor del terreno = 7 por ciento * 100.000 euros = 7.000 euros

Valor de la renta del edificio = 5.600 euros * 12,50 (multiplicador) = 70.000 euros

Esto incluye los ingresos por alquiler, los gastos de mantenimiento y los costes de gestión del terreno y del edificio. Para ello, se comparan los ingresos por alquiler menos los gastos de gestión y el valor del terreno, incluidos sus intereses.

• Método de las ganancias capitalizadas

Método del valor del material: Valor de la nueva construcción de un inmueble

El cálculo utiliza primero el valor estándar del terreno para determinar el valor de mercado del mismo, y luego se añade el valor real de la construcción.

El valor real del edificio se calcula a partir de los costes de producción del edificio menos las reducciones por edad. El valor real del terreno (valor de mercado del terreno) y el valor real del edificio se suman y se multiplican por un factor de valor real.

Valor en especie = (100.000 euros + 150.000 euros) * 0,5 = 125.000 euros

El cálculo del factor de valor real se basa en el tipo de edificio, el valor real preliminar y el valor estándar del suelo. El valor total del activo material así determinado indica los recursos financieros que habría que gastar para reconstruir el bien.

• Método del valor real

Evaluación del valor (costes)

¿Quién prepara las tasaciones de los bienes inmuebles? ¿Cuánto cuesta un tasador de viviendas? ¿Cuánto cuesta un tasador de edificios antiguos? A menos que la normativa legal exija la designación de un perito, una tasación inmobiliaria le proporcionará una valoración realista de su propiedad en el mercado regional y nacional. Proporcionamos valoraciones oportunas y precisas de terrenos, propiedades residenciales y comerciales.

Sin embargo, si la tasación se va a presentar ante un tribunal, por ejemplo en caso de divorcio, hay que llamar a un perito a cambio de unos honorarios. La propiedad residencial o de alquiler se inspecciona in situ. Por regla general, se emiten tanto una copia escrita como una digital de la tasación.

• Informe de valoración