Vender una casa / un edificio de apartamentos antiguos: atraso en la renovación, desocupación, ruina – ¿qué hacer?

Venta de una casa antigua / edificio de apartamentos 2022 – Usted es propietario de una casa antigua o de un edificio de apartamentos antiguo (también un edificio de apartamentos) que se va a vender pronto y se pregunta: ¿Cómo puedo organizar la venta de una casa antigua o de un edificio de apartamentos de la mejor manera y, sobre todo, de la más eficaz? ¿Cómo cambia el precio de venta? ¿Merece la pena la renovación para aumentar el valor? Atraso en la renovación, desocupación, ruina… en cualquier caso, usted es propietario. ¿Pero qué más se puede hacer? ¿Vender directamente o renovar y luego vender? Conozca el proceso, la valoración y otros aspectos aquí y en otros artículos.

Venta de inmuebles antiguos 2022: ¿Qué hay que tener en cuenta?

En primer lugar, la situación inicial es un punto de referencia importante para el procedimiento posterior. Por ejemplo, la pregunta más básica:

Experiencia en ventas, tiempo y capital

¿Va a vender su primera propiedad o ya tiene experiencia en el comercio inmobiliario?

Esta guía es especialmente para los principiantes.

Los motivos son variados, desde una herencia inmobiliaria hasta una donación (ahorro de impuestos), pasando por un divorcio. Porque a veces llegas de forma inesperada a una casa o a un edificio antiguo. Por ejemplo, cada año se heredan miles de millones en valores inmobiliarios, desde terrenos hasta edificios de apartamentos.

Los que entraron en posesión de forma espontánea son probablemente los que menos presión tienen para vender. Al fin y al cabo, hasta ahora no se han hecho cálculos con los activos. Esto suele afectar también a las opciones que se tienen para aumentar el valor, porque a menudo faltan los fondos propios necesarios para los artesanos, arquitectos y compañía.

¿Mi antigua casa todavía vale algo?

Incluso si su antigua casa o edificio de apartamentos está en absoluta necesidad de renovación y se encuentra en una ubicación C:

El precio de la oferta se ajusta al comprador

En primer lugar:

Siempre se pueden encontrar compradores por el precio adecuado

En segundo lugar, recuerda:

Donde hay una casa, hay un terreno

Edificios de apartamentos y terrenos

Las antiguas casas unifamiliares, las casas adosadas o los edificios de apartamentos ofrecen un gran potencial. Aunque muchos vendedores noveles suelen pensar al principio: ¿Quién se interesaría por mi antigua casa?

Dos aspectos en particular le resultarán interesantes:

  • Vivienda multifamiliar (conjunto de varios pisos)
  • Gran terreno (también para casa unifamiliar) desde 2.000 m².

Dirigido a los inversores en lugar de a los portales

Si la superficie es lo suficientemente grande, el edificio de apartamentos tiene suficientes condominios, entonces las casas antiguas, los edificios de apartamentos y sus parcelas pueden tener un gran potencial con los inversores inmobiliarios, a nivel nacional, pero también con los inversores extranjeros, en el comercio fuera del mercado.

La gran ventaja es que toda la venta es mucho más rápida y el precio de venta suele ser más lucrativo para usted debido a las ofertas exclusivas en lugar de una amplia plataforma en los portales.

Para llegar a este tipo de inversores (family offices, empresas, fondos de inversión e inmobiliarios, otras instituciones), es necesario vender su propiedad con expertos en el área de fuera de mercado. ¿Qué significa esto? En este caso, los bienes inmuebles son comercializados exclusivamente por una agencia inmobiliaria.

Para hablar 1:1, la agencia inmobiliaria se pone en contacto sólo con los contactos seleccionados en función del perfil previamente conocido. Su propiedad no aparecerá entonces en los portales inmobiliarios, sino que se presentará de forma muy específica a inversores particulares con un perfil de compra adecuado.

Los grandes inversores quieren un acceso directo y exclusivo, los demás inmuebles no les interesan porque cuestan tiempo.

Capital y poder adquisitivo: por ejemplo, para la modernización

Estos círculos de inversores también tienen el capital necesario para desarrollar la antigua propiedad. Tienen dos opciones.

Propiedades en la cartera de reformas:

Ejemplo: Evolución del alquiler a la propiedad

Un ejemplo muy sencillo: usted tiene un edificio de apartamentos antiguo con 15, 20, 30 o 40 inquilinos. Ahora hay dos posibilidades:

Opción 1: Compradores regionales

Los inversores regionales suelen tener menos capital que los que operan a nivel nacional o internacional. Por lo tanto, una gran parte de los inmuebles seguirá funcionando como hasta ahora.

Esto significa que hay menos potencial en la antigua propiedad y el precio de compra cae.

Opción 2: Inversores suprarregionales

Los inversores más grandes, en cambio, toman el capital en sus manos y desarrollan la propiedad, por ejemplo convirtiendo los pisos de alquiler en condominios.

De la misma manera, como vendedor, usted recibe ofertas más altas.

Por eso no pierdes el tiempo en los portales inmobiliarios, teniendo que responder a 100 correos electrónicos, haciendo constantemente comprobaciones de crédito. ¿Y cómo se comprueba el patrimonio o la financiación del comprador?

Si vende su antigua propiedad fuera del mercado, no es raro que la primera persona del contacto se convierta ya en el comprador de la propiedad. El contrato de compraventa y la cita con el notario se realizan cuatro semanas después.

Ventaja: La prueba de financiación está disponible, así como los perfiles de compra de los inversores = Proceso de venta rápido

Valoración: Propiedades antiguas que necesitan ser renovadas

¿Cómo se valora un inmueble? Si va a vender su primera propiedad, tendrá muchas preguntas sobre el proceso, pero también sobre la valoración de la antigua propiedad. Al fin y al cabo, la valoración es la base del precio de oferta y, por lo tanto, también del posterior precio de compra que se consiga y, en última instancia, también de su beneficio por la venta del inmueble.

¿Qué tipo de casa vende?

En un momento tendremos guías aún más detalladas para usted sobre el tema de la valoración de propiedades para casas, edificios de apartamentos y también para villas, dependiendo del tipo de casa que quiera vender. Según el tipo de vivienda, los parámetros cambian, desde la casa adosada hasta el edificio de apartamentos.

En primer lugar, ¿qué tipo de propiedad tiene y quiere vender? Hay diferentes tipos de casas, desde adosados hasta chalets, casas de campo o incluso edificios de apartamentos, como se ha mencionado anteriormente.

En función del tamaño de la propiedad, el estado de la misma, la mayor capacidad de alquiler (frente a la vacante), la ubicación y el tamaño de la propiedad, resultan precios de oferta que son realistas y atraen a posibles compradores para su propiedad.

Mirando al otro lado del río, se puede ver cómo se distribuyen los diferentes tipos, desde los antiguos hasta los nuevos.

Criterios de evaluación en el primer paso

Cinco importantes criterios de evaluación:

  • Tamaño de la propiedad
  • Tamaño de la parcela
  • Situación y desarrollo
  • Alquiler actual
  • Acondicionar el objeto

Por supuesto, esta valoración no la elabora usted mismo, sino que la prepara un tasador o experto. Esto proporciona una valoración objetiva, para la base de todo el cálculo, a partir de la cual se puede calcular el precio de la oferta.

Desarrollo y potencial de la propiedad: Precio de oferta

Por lo tanto, al calcular el precio de la oferta, también se pueden tener en cuenta los posibles desarrollos.

Conozca aquí aún más aspectos básicos sobre el tema de la valoración de casas, la valoración de edificios de apartamentos y, por supuesto, sobre la valoración de terrenos.

¿Castillo antiguo, palacio antiguo o finca?

Aún más especiales que las casas y los edificios de apartamentos son objetos como los antiguos castillos y palacios, que ya han pasado su mejor momento.

Pero aquí también hay muchas posibilidades de que los inversores inmobiliarios o los fondos de inversión se interesen por su propiedad. Dependiendo del estado del edificio protegido, también se pueden aplicar aquí opciones «sencillas» (conversión en pisos ocupados por los propietarios) hasta posibilidades más complejas de conversión o rededificación.

Por lo tanto, no podemos ofrecerle aquí una pauta estándar, similar a la de las casas antiguas y los edificios de apartamentos. Siempre depende de la ubicación individual, de las posibilidades de desarrollo, por ejemplo, debido a la protección de monumentos, pero también de la historia cuenta con tales propiedades.

  • Castillo y palacio en venta