Alquiler de casa / apartamento casa en venta: Ubicación, estado, valoración, agente inmobiliario, impuestos + Todos los pasos de la venta

Vender una casa de apartamentos 2022 – ¿Quiere vender su casa alquilada y tiene preguntas sobre el proceso, los agentes inmobiliarios, la valoración y la tasación de su casa de apartamentos? Aquí encontrará todas las respuestas importantes a las primeras preguntas y la lista de control completa para la venta, en 18 sencillos pasos. Primero conozca la valoración aproximada y además (enlace al artículo), los 3 métodos típicos de valoración; si quiere conocerlos. A continuación, se realiza una comparación de precios entre las casas de alquiler A, B y C y la lista de comprobación completa, con todos los pasos de la venta, incluida la fiscalidad (impuesto de especulación para las casas de alquiler). ¿Quiere que le hagamos una valoración, con opción de compra directa? Con mucho gusto, aquí encontrará mis datos de contacto.

Venta de un edificio de apartamentos 2022: así es como funciona

Breve definición: Una casa de alquiler o un edificio de apartamentos es una propiedad alquilada (edificio de apartamentos, casa bifamiliar, también una casa unifamiliar) que pertenece a un solo propietario, es decir, no es una comunidad de propietarios. Esto significa que los posibles compradores están invirtiendo en lo que suele ser un proyecto más extenso. Por eso he escrito para usted esta pequeña guía extra sobre el tema «Vender un edificio de apartamentos».

No todo el mundo tiene experiencia en la venta de bienes inmuebles y edificios de apartamentos, algunos también se enfrentan a su primera venta de bienes inmuebles, a menudo herederos que están abrumados con la gestión de una propiedad de este tipo, que está demasiado lejos o se debe vender por otras razones.

Antes de la primera venta, hay mucho que saber, empezando por la (importante) valoración. Aprenda lo básico aquí.

No venden a los propietarios. Los inversores y capitalistas que invierten en casas de alquiler calculan y comparan las cifras clave. Cuanto mejor preparada esté la venta, más beneficios podrá obtener.

En el caso de los edificios de apartamentos, se aplican tres factores centrales:

  • Ubicación de su propiedad: localización y desarrollo
  • Estado del edificio de apartamentos: reparaciones y renovaciones
  • Inquilinos, contratos de arrendamiento y vacantes

Ubicación de su propiedad: localización y desarrollo

Los vendedores tienen muchas preguntas, pero una de las más importantes para muchos es «¿cuánto vale mi casa de alquiler? En última instancia, el mercado inmobiliario, como todos los demás mercados, depende de la oferta y la demanda. Por lo tanto, la valoración incluye, por un lado, el propio inmueble (objeto de venta) y, por otro, la demanda (posibles compradores).

Comprobación de la ubicación: ciudad, distrito, calle, número de casa

Ubicación (ciudad, distrito y calle) – el aspecto más importante, independientemente de si se trata de un edificio de apartamentos en forma de casa multifamiliar, una casa unifamiliar o una casa bifamiliar, la ubicación de su propiedad tiene la mayor influencia en el precio de la propiedad y por lo tanto también en la valoración global de su casa.

Precios de los terrenos

¿Qué significa eso? Un ejemplo sencillo: un edificio de apartamentos en una mala ubicación C (por ejemplo, Duisburgo, en Renania del Norte-Westfalia) es menos interesante para los compradores que un inmueble con una buena ubicación B (Essen, en Renania del Norte-Westfalia). En consecuencia, los precios de los inmuebles son más bajos en las ubicaciones C. En las ubicaciones B, la demanda es mucho mayor, al igual que los precios de los inmuebles. Conozca más sobre la ubicación de la propiedad aquí.

Más sobre esto en un momento, en el ejemplo de cálculo Múnich vs. Duisburgo.

Tiempo de venta

Los edificios de apartamentos en ubicaciones A (como Hamburgo) se venden rápidamente, si se hace una valoración realista y se cuenta con una buena red. Especialmente en Berlín, Düsseldorf, Fráncfort, Hamburgo, Colonia, Múnich, Stuttgart y otras ciudades con universidades, colegios y un buen desarrollo general. Lo mismo ocurre en las localidades B si el «precio» es el adecuado. En el caso de los edificios de apartamentos en ubicaciones C, el proceso de venta puede ser un poco más largo.

A un precio de venta realista:

  • Ubicación A como Hamburgo – se vendió rápidamente
  • Ubicación B como Essen – Se vende con relativa rapidez
  • Ubicación C como Duisburgo – Relativamente larga (venta por encima del precio)

Rápido significa idealmente, con un comprador válido, que estará en el notario en 2-3 semanas.

Consejo: Confirmación de la financiación de los posibles compradores

Un consejo: antes de invertir mucho «tiempo» en los posibles compradores, pídales que le muestren una confirmación de financiación de su banco. En este caso, el importe de la financiación de X, para el objeto X, ya fue aprobado de antemano por el banco.

Distrito y desarrollo

Después de ver la macro situación, miramos la meso situación, el distrito específico. Por supuesto, no sólo influye la situación/desarrollo de la ciudad (desarrollo de la población, demografía, economía,…), sino que también se tiene en cuenta el desarrollo del distrito en la valoración.

El último paso es la micro-localización, la calle y el número de casa específicos de su propiedad.

Por lo tanto, si quiere realizar una valoración de su propiedad de alquiler, con la experiencia de una tercera persona, tendrá que revelar la dirección, así que busque socios de confianza con referencias.

La valoración sólo es posible con la dirección (ubicación) + la inspección (estado)

Basta con pensar en la diferencia entre un edificio de apartamentos, en una carretera principal con mucho tráfico, y sólo 200 metros más allá, el edificio de apartamentos, en el espacio verde urbano.

Misma calle, diferente calidad y precio del suelo

He aquí una pequeña e interesante comparación:

Precio de venta en Múnich / Leipzig / Duisburgo – ¡Comparación!

El efecto de la ubicación en el valor del edificio de apartamentos es correspondientemente grande. Como ejemplo, comparemos un edificio de apartamentos de 400 metros cuadrados de superficie habitable en un año de construcción y estado similares. 400 m² en ubicaciones C como Duisburgo (Renania del Norte-Westfalia), ubicaciones B en Leipzig (Sajonia) y ubicaciones A en Múnich (Baviera).

En Múnich:

  • Distrito: Lehel
  • Precio de oferta: 6.671.000 euros
  • Diferencia Leipzig: + 4,8 m / + 259 %.
  • Diferencia Duisburg: + 6 m / + 871 %.

Leipzig

  • Distrito: Lindenau
  • Precio de oferta: 1.860.000 euros
  • Diferencia Múnich: – 4,8 m
  • Diferencia Duisburgo: -1,2 millones.

Duisburgo

  • Distrito: Hochemmerich
  • Precio de oferta: 687.000 euros
  • Diferencia Múnich: – 6 m
  • Diferencia Leipzig: – 1,2 millones.

La diferencia entre un edificio de apartamentos en Múnich (ubicación A) y Duisburgo (ubicación C) es, por tanto, de un considerable + 871 %.

A la localización le sigue una mirada cercana a su edificio de apartamentos.

Estado del edificio de apartamentos: reparaciones y renovaciones

Cuanto más trabajo tenga una propiedad, menos querrán gastar los inversores. Cuanto menos trabajo, más están dispuestos a pagar los inversores: una regla simple y sensata.

En consecuencia, el segundo factor de valor más importante es el estado de su edificio de apartamentos. ¿Se ha mantenido todo o tal vez hay un retraso en las renovaciones del antiguo edificio de apartamentos? Dependiendo de la amplitud de las medidas de reparación, esto debe incluirse en el precio de la oferta.

Propiedades antiguas existentes: ya sean construidas en 1920, 1930 o 1960, las propiedades antiguas tienen sus propios defectos y desventajas en comparación con los edificios nuevos. Todo sobre el tejido del edificio, la mampostería, el aislamiento térmico y acústico y qué reparaciones y defectos debe esperar usted como propietario.

Cuanto más antigua es una propiedad, mayor es la lista de defectos. En esta guía, que en realidad escribí para los compradores, encontrará el conjunto típico de propiedades enumeradas por década.

Valorar un edificio de apartamentos: conocer los métodos

Valor de mercado, tasación y precio de compra de su propiedad – Si quiere vender su propiedad de alquiler, una cosa es importante: Un precio de compra bien fundamentado, orientado al mercado y realista.

Para darle una primera impresión de la complejidad de la ubicación, el valor de mercado, los inmuebles comparables, la estructura del edificio y demás, y para ayudarle a evitar errores a la hora de vender, hemos redactado para usted esta guía sobre el tema de la valoración de edificios de apartamentos. Factores de valor, ubicación, equipamiento, valor de mercado, precio realista: Así puede valorar su propiedad.

Una comparación 1A de Leipzig, el gasto en la reforma (para el lado del comprador) o la propiedad existente bien mantenida, la diferencia es inmensa.

Inquilinos, contratos de arrendamiento y vacantes

El factor 1) la ubicación, el factor 2) la sustancia, el tercer peso importante en la valoración son los inquilinos y los contratos de arrendamiento cuando se trata de la venta de edificios de apartamentos. La lista de inquilinos y el historial de inquilinos desempeñan aquí el papel central. ¿Qué inquilinos tiene en la casa? ¿Qué condiciones se han acordado y cómo cumplen los inquilinos sus obligaciones de pago?

No todas las casas se alquilan por completo, algunas también tienen vacantes. La ubicación del inmueble también influye: en una ubicación C, la tasa de vacantes es naturalmente más alta que en una buena ubicación B o en una ubicación absolutamente privilegiada, la ubicación A, en la que siempre escasea el espacio para vivir.

Con respecto a los inquilinos, pero también con respecto al estado de la propiedad, a veces se necesitan documentos y registros para la valoración concreta. Agentes inmobiliarios, inversores y promotores muy experimentados, sólo tienen que inspeccionar la casa.

En los 18 pasos para vender aprenderás más sobre esto en un momento.

Por último, una pregunta importante para los que venden por primera vez:

¿Vender con o sin agente inmobiliario?

Para quienes venden por primera vez, es esencial contar con un buen agente inmobiliario con experiencia.

De hecho, un corredor te quita mucho, mucho trabajo de encima.

Con su casa de alquiler no se trata de un, simple condominio para poner en un portal inmobiliario para encontrar compradores que compran para la ocupación del propietario, un número correspondientemente alto de compradores.

Es más probable que las casas de alquiler se negocien con redes personales, agentes inmobiliarios con experiencia, con buena reputación y buenas redes de inversores.

De hecho, una gran parte de las propiedades se intermedian con agentes inmobiliarios, especialmente cuando se trata de grandes propiedades, edificios de apartamentos o incluso edificios nuevos con muchas unidades residenciales que se van a vender.

Si comete errores al vender su propiedad, lo pagará caro. Las propiedades presentadas profesionalmente se venden mejor. Por eso los agentes inmobiliarios consiguen los precios de venta más altos. Por término medio, el 72% de las propiedades se venden a través de agentes inmobiliarios (fuente: Oficina Federal de Estadística). He aquí un vistazo a las principales ciudades:

  1. Berlín con corredor: 78,6%.
  2. Düsseldorf con corredor: 76,0%.
  3. Hamburgo con corredor: 65,1%.
  4. Colonia con corredor: 63,0%.
  5. Stuttgart con corredor: 56,8%.
  6. Múnich con corredor: 55,2%.
  7. Fráncfort con corredor: 53,3%.

Sin embargo, es importante conocer los pasos de la venta, porque esto le ayudará a encontrar agentes inmobiliarios buenos y con experiencia para su venta. Con estos conocimientos, también podrá crear cada vez más su propia red, por ejemplo, si tiene la intención de participar con más frecuencia en el mercado inmobiliario en el futuro.

Paso a paso: Lista de control de ventas

Ahora que ha aprendido mucho sobre el valor o la valoración de las casas de alquiler (y edificios de apartamentos), se trata de la venta real de una casa. Independientemente de si se trata de una casa unifamiliar, una casa adosada o un edificio de apartamentos, todos los tipos de casas de alquiler se venden en última instancia de la misma manera, lo que implica 18 pasos – a menos que usted conozca a un comprador privado y pueda así saltarse pasos individuales como la exposición, la comunicación con los interesados y la visita.

Así es como se vende en el edificio de apartamentos en 18 pasos:

Preparación: Preparar y evaluar la tenencia

Preparar la propiedad y la venta

Fase de venta: posibles compradores y negociación

Comercializar la propiedad y encontrar compradores

Procesamiento de ventas: Entrega de un edificio de apartamentos

Contrato de compra hasta la entrega

¡Buena suerte con la venta!

¿Tiene preguntas, quiere que le hagamos una valoración con opción de compra? Con mucho gusto, aquí encontrará mis datos de contacto.