Defectos inmobiliarios según el año de construcción: tejido del edificio, albañilería, aislamiento & Co. – Valoración
Los inmuebles antiguos y sus defectos – ¿Desea invertir en un inmueble como inversión de capital? Tanto si se construyeron en 1920, 1930 o 1960, los inmuebles antiguos tienen sus propios defectos y desventajas en comparación con los edificios nuevos. ¿Ha encontrado un piso adecuado construido en 1938? ¿O un edificio de apartamentos construido en 1982 que le gustaría comprar? Así podrá saber todo sobre la estructura del edificio, la mampostería, el aislamiento térmico y acústico y qué reparaciones y defectos debe esperar. Además, la pregunta del final: ¿Debe invertir en propiedades antiguas?
Propiedades antiguas: piso y casa de décadas anteriores
Más de 2.650.000 viviendas en Alemania se construyeron antes del año 1919. Y algún tiempo después, a mediados de siglo, ¡hubo incluso casi 7.500.000 casas! Por supuesto, la tecnología de la construcción era diferente entonces. Pero con el paso de las décadas, la industria de la construcción aprendió rápidamente y no sólo recurrió a materiales de construcción más eficientes, sino que también se centró en los temas de aislamiento acústico y térmico, así como en la protección contra incendios.
He aquí un breve resumen:
- Construidos antes de 1919: 2.655.042
- 1919 – 1949 construidos: 2.374.762
- 1950 – 1979 construidos: 7.357.255
- 1980 – 1989 construidos: 2.090.142
- 1990 – 1999 construidos: 2.490.829
- 2000 – 2011 construidos: 1.954.588
Cada década trajo consigo diferentes ventajas y desventajas. ¿Quiere invertir en un condominio construido en 1940? ¿O comprar un edificio de apartamentos construido en 1967 como inversión? Antes de entrar en los diferentes defectos, aquí están las ventajas y desventajas de una propiedad existente tan antigua:
Propiedad existente: ventajas e inconvenientes resumidos
Si quiere invertir en una propiedad con ingresos, una propiedad existente desde hace décadas tiene ventajas muy claras: El precio de compra es bajo y el rendimiento del alquiler es alto. También se mantienen dentro de unos límites razonables los costes auxiliares de compra y el capital propio que debe invertirse. Al mismo tiempo, los costes de mantenimiento son comparativamente altos.
Las propiedades antiguas existentes en las ubicaciones B y C son excelentes
propiedades de rendimiento .
He aquí un resumen de las ventajas e inconvenientes.
Ventaja al comprar una propiedad antigua:
- La mayoría de los precios de compra son más bajos
- Los costes son calculables si se conocen los defectos
- Un menor precio de compra suele garantizar una mayor rentabilidad
- Ubicación en una infraestructura madura
Desventaja de comprar una propiedad antigua:
- Elevados costes de mantenimiento y reparaciones
- Posibles defectos ocultos
Entonces, ¿qué distingue a las propiedades de diferentes años de construcción entre sí? ¿Y cuáles son los respectivos defectos que debe esperar? Así que empecemos cronológicamente: con las propiedades de más de 120 años.
Inmuebles construidos en 1900
Las grietas en la mampostería son típicas de las propiedades más antiguas construidas antes de 1900. Debido a la anticuada tecnología de construcción de la época, el aislamiento térmico es inexistente o inadecuado. Las ventanas suelen ser de un solo cristal, por lo que dejan entrar el frío en la casa en invierno, mientras que la humedad se acumula en las habitaciones del ático y el sótano. Y algunas deficiencias también se pueden encontrar en los baños: A menudo se pueden encontrar aquí tuberías de plomo, que no están permitidas desde 1971, y que suelen tener que ser sustituidas urgentemente después de su compra.
Típico de las propiedades de más de 120 años: ¡la suficiencia energética no era un problema entonces!
Defectos de los bienes inmuebles antes de 1900
He aquí un breve resumen:
- Grietas en el yeso y la mampostería
- Falta de aislamiento térmico en fachada, tejado y ventanas
- Sótanos húmedos
- Tecnología y electrónica obsoletas
- Tuberías anticuadas de arcilla y plomo en el baño
Inmuebles construidos entre 1900 y 1939
También se pueden encontrar defectos similares en propiedades construidas entre 1900 y 1939. La falta de un revestimiento inferior permite que el frío y la humedad entren en la casa, los techos con vigas de madera están plagados de hongos y las paredes, que a menudo están construidas de forma demasiado fina, son propensas al moho. No sólo el techo es de madera, sino también las escaleras: ¡un enorme riesgo de incendio!
Característica: En el pasado, no se prestaba atención a la protección contra incendios durante la construcción.
Lista de control: Defectos de la propiedad inmobiliaria en torno a 1900 – 1939
Todas las deficiencias resumidas de un vistazo:
- Falta de subyacentes
- Problemas de condensación
- Infestación de esponjas y moho
- Apenas hay protección contra incendios
- Tuberías de arcilla y plomo obsoletas
- Grietas en la mampostería
Inmuebles construidos entre 1939 y 1945
Una característica típica de las propiedades construidas entre 1939 y 1945 es su pobre tejido constructivo. Durante la guerra se invirtieron materias primas, tiempo y energía. Por lo tanto, la construcción fue rápida y económica, por lo que tanto la estructura del edificio como la estática de algunas propiedades se vieron afectadas. También se utilizaron materiales de construcción inadecuados, como escombros y madera de verano.
Lista de control: Defectos de la propiedad inmobiliaria en torno a 1939 – 1945
Las deficiencias típicas son:
- Tejido deficiente del edificio
- Infestación de plagas debido a un material de construcción incorrecto
- Problemas estáticos
- Grietas en la mampostería
- Tuberías de gas obsoletas
- Apenas hay protección contra incendios
Inmuebles construidos entre 1945 y 1959
Sobre todo, el aislamiento térmico deficiente o inexistente suele darse en los inmuebles construidos entre 1945 y 1959. También se utilizaban a menudo materiales de construcción que ahora se clasifican como dudosos. Entre ellos se encuentran el amianto, el alquitrán, las pinturas con formaldehído y las pinturas con plomo. Sigue siendo un problema: la falta de protección contra incendios. Después de la guerra, había que construir casas con rapidez y eficacia. Por lo tanto, suele haber una falta de acceso para los bomberos y apenas hay puertas contra incendios. La protección contra el ruido tampoco se tenía en cuenta en la época, por lo que los pisos antiguos de esta época suelen ser muy desenfadados.
Lista de control: Defectos de la propiedad inmobiliaria en torno a 1945 – 1959
Las características de las propiedades de la época son:
- Uso de materiales de construcción dudosos
- Falta de protección contra incendios
- Falta de aislamiento acústico
- Falta de aislamiento térmico
- Fugas en las tuberías de gas
- Grietas en la mampostería
Propiedades construidas entre 1960 y 1969
En la segunda mitad del siglo XX, el método de construcción mejoró. La madera dejó de utilizarse para las escaleras y los techos. En su lugar, se utilizó piedra y hormigón y las ventanas se aislaron con aluminio. Los desagües impidieron que la humedad causara moho en el sótano y el ático, y se instaló un contrapiso. A partir de entonces, se hizo hincapié en el aislamiento térmico, pero se siguieron utilizando sustancias nocivas para este fin.
Lista de control: Defectos de la propiedad inmobiliaria en torno a 1960 – 1969
He aquí un breve resumen:
- Materiales de construcción cuestionables
- Aislamiento perjudicial para la salud
- Daños en el hormigón
- Cerchas de tejado no aisladas
Propiedades construidas entre 1970 y 1979
En los años 70, la tecnología de la construcción volvió a mejorar enormemente. La nueva normativa sobre aislamiento acústico permite una construcción más eficiente. Ya no se colocan tuberías de plomo, sino de cobre, y la construcción se realiza principalmente con hormigón. A pesar de la mejora de los materiales de construcción, el frío penetra en los espacios habitables en invierno y provoca la aparición de moho.
Lista de control: Defectos de la propiedad inmobiliaria en torno a 1970 – 1979
Las deficiencias típicas son:
- Adhesivo para parquet que contiene alquitrán
- Necesidad de renovación
- El hormigón como material de construcción
Propiedades con año de construcción 1980 – 1999
Los inmuebles construidos en los últimos 30 o 40 años suelen caracterizarse por su moderna tecnología de construcción. Sin embargo, también se pueden encontrar aquí algunas deficiencias. Los costes de mantenimiento son elevados, las conexiones del techo están rotas y la calefacción central antes de 1985 suele dar problemas.
Lista de control: Defectos de la propiedad alrededor de 1980 – 1999
Aquí están de nuevo los defectos típicos de 1980 a 1999:
- Conexiones y terminaciones para cubiertas planas
- Calefacción central
- Mantenimiento costoso
Conclusión: ¿Debe invertir en inmuebles antiguos?
Hay que reconocerlo: En comparación con los nuevos edificios de la era moderna, las propiedades de años anteriores tienen su propio encanto. Y dependiendo del año de construcción, aportan sus propias ventajas e inconvenientes, y con un poco de capital, también se pueden renovar los servicios del edificio, el tejado y la mampostería.
En mi nuevo proyecto para compradores de inmuebles (Immobilien-Erfahrung.de) puede encontrar más información sobre los respectivos defectos por año de construcción:
