Comprar una casa: el sueño de tener una casa propia, vivir de forma independiente entre tus propias cuatro paredes, poder diseñarlo todo tú mismo y amueblarlo según tus deseos individuales. Pero estos sueños no son el final de la historia, porque hay mucho más en la compra de una casa. Hay un largo camino por recorrer para alcanzar el objetivo de poder sentarse, relajarse y disfrutar de la vida en su propio jardín. Para que esto sea lo más fácil posible, aquí tienes los mejores consejos y trucos sobre a qué debes prestar atención a la hora de comprar una casa y qué escollos puedes evitar. En primer lugar, debe familiarizarse con los tipos de casa más comunes y sus respectivas características, como una casa de campo, un chalet o una casa adosada. Puede encontrar más información al respecto en el siguiente artículo. Consejo de lectura para principiantes ¿Qué deben tener en cuenta los principiantes? Lea más aquí: ¡Comprando su primera casa!
Comprar una casa: agente inmobiliario, comisión y préstamos
Cuando se piensa por primera vez en comprar una propiedad, surgen inmediatamente muchas preguntas. ¿Cuál es la mejor manera de proceder? ¿Necesito un agente inmobiliario o debo buscar por mi cuenta? ¿Qué tamaño debe tener la casa, cuántos metros cuadrados y habitaciones necesita? ¿En qué área busco y, sobre todo, qué presupuesto necesito? A continuación, llegaremos al fondo de todas estas cuestiones.
¡Tip! Aquí encontrará un resumen de todos los tipos de casas de la A a la Z. Definiciones, costes, consejos y mucho más: Tipos de casas.
Los requisitos: el camino hacia la propiedad de sus sueños
En el primer paso en el camino hacia la propiedad de sus sueños, debe considerar primero qué requisitos tiene para su propia casa. ¿Cuántas habitaciones necesita y cuántos metros cuadrados deberían tener idealmente su casa y su propiedad? Por supuesto, también debes tener clara la zona a la que quieres trasladarte y ajustar tus necesidades en función de ello. Una casa en una ciudad será más cara que una casa en un suburbio o en el campo. ¿Necesitas un colegio cerca o un supermercado a poca distancia? ¿Desea un jardín o un entorno adecuado para los niños? Por supuesto, también debe pensar en el exterior de su propiedad. ¿Prefieres un estilo de casa determinado, la casa debe ser más moderna o más de estilo nórdico? Una vez que haya respondido a estas preguntas básicas y sepa cómo quiere que sea la propiedad de sus sueños, puede pasar al paso 2.
La propiedad inmobiliaria como inversión: especial
Planificación financiera: opciones y requisitos de financiación
La planificación financiera es una parte importante del camino hacia la propiedad de una vivienda, porque la financiación de la construcción y los préstamos son un compromiso importante que puede abarcar varias décadas. Por lo tanto, cualquier persona que esté pensando en comprar una propiedad debe comprobar primero sus propios recursos financieros. Esto incluye, por ejemplo, si ya son propietarios de un inmueble o tienen un contrato de ahorro para la construcción y su cuantía. También hay que comprobar qué fondos se pueden utilizar realmente a corto plazo. Para obtener un préstamo de un banco, se recomienda disponer de al menos un 10-20% de la suma requerida (importe de la compra y costes accesorios de la misma) como capital propio. Cuanto mayor sea el capital, mejor.
Resistencia financiera
Por supuesto, las circunstancias personales también influyen en la resistencia financiera. Entre ellos se encuentran, por ejemplo, la planificación familiar y el deseo de tener hijos, la situación laboral de la pareja y, por supuesto, el estado civil. Es importante tener en cuenta si está prevista una financiación importante en los próximos años y cómo afectará a la situación financiera. También es importante determinar los gastos permanentes para poder incluirlos en la planificación. Entre ellos se encuentran los gastos fijos, como los seguros y los gastos accesorios, pero también las vacaciones, la compra de coches o las provisiones para la seguridad financiera.
Plazo de amortización
El siguiente punto importante es el plazo de amortización, porque hay que pensar en el tiempo que se quiere pagar y, por tanto, en el tiempo que se quiere estar endeudado. Se recomienda planificar la financiación de forma que los deudores no tengan deudas a los 60 años. Sin embargo, esto también depende de lo alto que pueda ser el porcentaje de reembolso. Cuanto más corto sea el periodo de reembolso, mayor será la tasa de reembolso, pero los periodos de préstamo más cortos también tienen tipos de interés ligeramente más bajos. Como regla general, con una tasa de reembolso del dos por ciento, el periodo de reembolso es de unos treinta años.
Recopilación de documentos
Una vez contestadas estas preguntas, es el momento de recopilar los documentos para los bancos, ya que necesitan muchos documentos diferentes para poder solicitar una oferta en primer lugar. Dichos documentos incluyen los ingresos mensuales, acreditados por la liquidación del impuesto sobre la renta, así como una lista de los gastos regulares y los activos corrientes. En esta fase, también debería tener ya un objeto de compra y, en el mejor de los casos, estimaciones de costes, porque cuanto más precisos y completos sean los documentos que presente, más rápido y mejor podrá el banco preparar una oferta. Compare muchas ofertas diferentes, de varias entidades de crédito, ya que puede haber muchas diferencias y así podrá encontrar la mejor oferta para su proyecto.
Comprar un inmueble: del piso de alquiler a la casa propia
Cuando se piensa por primera vez en comprar una propiedad, surgen inmediatamente muchas preguntas. ¿Cuál es la mejor manera de proceder? ¿Necesito un agente inmobiliario o debo buscar por mi cuenta? ¿Qué tamaño debe tener la casa, cuántos metros cuadrados y habitaciones necesita? ¿En qué área busco y, sobre todo, qué presupuesto necesito? A continuación, llegaremos al fondo de todas estas cuestiones.
Se busca una propiedad de ensueño: Requisitos básicos para la compra de su vivienda
En el primer paso en el camino hacia la propiedad de sus sueños, debe considerar primero qué requisitos tiene para su propia casa. ¿Cuántas habitaciones necesita y cuántos metros cuadrados deberían tener idealmente su casa y su propiedad?
Por supuesto, también debes tener clara la zona a la que quieres trasladarte y ajustar tus necesidades en función de ello. Una casa en una ciudad será más cara que una casa en un suburbio o en el campo. ¿Necesitas un colegio cerca o un supermercado a poca distancia? ¿Desea un jardín o un entorno adecuado para los niños? Por supuesto, también debe pensar en el exterior de su propiedad. ¿Prefieres un estilo de casa determinado, la casa debe ser más moderna o más de estilo nórdico? Una vez que haya respondido a estas preguntas básicas y sepa cómo quiere que sea la propiedad de sus sueños, puede pasar al paso 2.
Planificación financiera: opciones de financiación y reembolso
La planificación financiera es una parte importante del camino hacia la propiedad de una vivienda, porque la financiación de la construcción y los préstamos son un compromiso importante que puede abarcar varias décadas. Por lo tanto, cualquier persona que esté pensando en comprar una propiedad debe comprobar primero sus propios recursos financieros. Esto incluye, por ejemplo, si ya son propietarios de un inmueble o tienen un contrato de ahorro para la construcción y su cuantía. También hay que comprobar qué fondos se pueden utilizar realmente a corto plazo. Para obtener un préstamo de un banco, se recomienda disponer de al menos un 10-20% de la suma requerida (importe de la compra y costes accesorios de la misma) como capital propio. Cuanto mayor sea el capital, mejor.
Por supuesto, las circunstancias personales también influyen en la resistencia financiera. Entre ellos se encuentran, por ejemplo, la planificación familiar y el deseo de tener hijos, la situación laboral de la pareja y, por supuesto, el estado civil. Es importante tener en cuenta si está prevista una financiación importante en los próximos años y cómo afectará a la situación financiera. También es importante determinar los gastos permanentes para poder incluirlos en la planificación. Entre ellos se encuentran los gastos fijos, como los seguros y los gastos accesorios, pero también las vacaciones, la compra de coches o las provisiones para la seguridad financiera.
El siguiente punto importante es el plazo de amortización, porque hay que pensar en el tiempo que se quiere pagar y, por tanto, en el tiempo que se quiere estar endeudado. Se recomienda planificar la financiación de forma que los deudores no tengan deudas a los 60 años. Sin embargo, esto también depende de lo alto que pueda ser el porcentaje de reembolso. Cuanto más corto sea el periodo de reembolso, mayor será la cuota, pero los periodos de préstamo más cortos también tienen tipos de interés algo más bajos. Como regla general, con una tasa de reembolso del dos por ciento, el periodo de reembolso es de unos treinta años.
Una vez contestadas estas preguntas, el siguiente paso es recopilar los documentos para los bancos, ya que necesitan muchos documentos diferentes para poder solicitar una oferta en primer lugar. Dichos documentos incluyen los ingresos mensuales, acreditados por la liquidación del impuesto sobre la renta, así como una lista de los gastos regulares y los activos corrientes. En esta fase, también debería tener ya un objeto de compra y, en el mejor de los casos, estimaciones de costes, porque cuanto más precisos y completos sean los documentos que presente, más rápido y mejor podrá el banco preparar una oferta. Compare muchas ofertas diferentes de varias entidades de crédito, ya que puede haber muchas diferencias y así podrá encontrar la mejor oferta para su proyecto.
Búsqueda: Anuncios, corredores y la gran elección
Hay muchas maneras diferentes de enfocar la búsqueda de vivienda. Por supuesto, un agente inmobiliario tiene muchas ventajas, porque le acompañará desde el principio hasta el final de su búsqueda, conoce consejos de primera mano y puede aconsejarle y apoyarle a la hora de tomar su decisión. Sin embargo, si prefiere buscar por su cuenta, hay muchos portales en línea, como ‘Immonet’ o ‘Immobilienscout24’, donde puede ver una gran selección de exposiciones. Haz saber a tus amigos y conocidos que estás buscando casa, porque a través de los contactos pueden pasar muchas cosas. Al ver una propiedad, hay algunas cosas que debe tener en cuenta para reunir la mayor cantidad de información posible sobre la misma. En primer lugar, sólo debe concertar citas de inspección a la luz del día, para poder ver los defectos y fallos mucho mejor que con luz artificial. Observe cuidadosamente los alrededores y preste atención a posibles ruidos, olores y a la situación del aparcamiento. También hay que estudiar detenidamente las infraestructuras que rodean al inmueble para comparar si se adaptan a sus necesidades. Hablar con los vecinos también puede revelar información útil.
En la propia propiedad, deben prestar atención al estado de la fachada, el tejado y el ático, así como a las habitaciones del sótano y las ventanas. Durante estas observaciones se pueden descubrir manchas de agua en paredes y techos, ventanas anticuadas con un mal aislamiento o un tejado con fugas. Tome fotos de la propiedad y de las zonas defectuosas. Por supuesto, aprenderá mucho sobre la propiedad en la exposición, pero no todas las preguntas serán respondidas aquí. Así que haga una lista de preguntas para poder averiguar lo máximo posible sobre la propiedad durante la visita. Las posibles preguntas podrían ser, por ejemplo, las siguientes:
¿Hay que hacer reformas o renovaciones?
¿Cuál es el estado del techo y de las ventanas?
¿Qué calefacción hay en la vivienda, qué antigüedad tiene y qué aislamiento tiene la casa? El certificado energético siempre es útil en este caso, así que pídalo explícitamente.
El plano de la planta con el dibujo de los muros de carga para poder planificar una posible reconversión.
El estado de los gastos de funcionamiento
Comprueba la incidencia de la luz y los puntos cardinales, por ejemplo, para saber cuándo da el sol en el jardín.
Pregúntales el motivo de la venta y la duración de la vacante
¿Las instalaciones, como la cocina, los armarios, etc., permanecerán en la casa y habrá que hacerse cargo de ellas?
Visite diferentes propiedades para hacer una selección y poder ver diferentes ofertas. En caso de dudas, como las paredes húmedas, etc., es mejor consultar a un experto y dejar que lo evalúe todo.
Tipos de casas en un vistazo
Existe una amplia gama de tipos de vivienda, cada uno de ellos con sus propias características individuales, y quien quiera invertir en una propiedad debe estar familiarizado con los tipos de vivienda correspondientes o, al menos, haberlos tratado. A continuación se ofrece una lista de las formas de casa más comunes con otros enlaces que conducen a artículos completos con información sobre los respectivos tipos de casa.
Hay muchas maneras diferentes de enfocar la búsqueda de vivienda. Por supuesto, un agente inmobiliario tiene muchas ventajas, porque le acompañará desde el principio hasta el final de su búsqueda, conoce consejos de primera mano y puede ayudarle en su decisión. Si prefiere buscar por su cuenta, hay muchos portales en línea, como ‘Immonet’ o ‘Immobilienscout24’, donde puede ver una gran selección de exposiciones. Haz saber a tus amigos y conocidos que estás buscando casa, porque a través de los contactos pueden pasar muchas cosas. A la hora de ver una propiedad, hay algunas cosas que debe tener en cuenta para reunir la mayor cantidad de información posible sobre la misma. En primer lugar, sólo debe concertar citas de inspección a la luz del día, para poder ver los defectos y fallos mucho mejor que con luz artificial. Observe cuidadosamente los alrededores y preste atención a posibles ruidos, olores y a la situación del aparcamiento. También hay que estudiar detenidamente las infraestructuras que rodean al inmueble para comparar si se adaptan a sus necesidades. Hablar con los vecinos también puede revelar información útil.
Estado de la fachada, el tejado y el ático
En la propia propiedad, deben prestar atención al estado de la fachada, el tejado y el ático, así como a las habitaciones del sótano y las ventanas. Durante estas observaciones se pueden descubrir manchas de agua en paredes y techos, ventanas anticuadas con un mal aislamiento o un tejado con fugas. Tome fotos de la propiedad y de las zonas defectuosas. Por supuesto, aprenderá mucho sobre la propiedad en la exposición, pero no todas las preguntas serán respondidas aquí. Así que haga una lista de preguntas para poder averiguar lo máximo posible sobre la propiedad durante la visita. Las posibles preguntas podrían ser, por ejemplo, las siguientes:
¿Hay que hacer reformas o renovaciones?
¿Cuál es el estado del techo y de las ventanas?
¿Qué calefacción hay en la vivienda, qué antigüedad tiene y qué aislamiento tiene la casa?
El certificado energético siempre es útil en este caso, así que pídalo explícitamente.
El plano de la planta con el dibujo de los muros de carga para poder planificar una posible reconversión.
El estado de los gastos de funcionamiento
Comprueba la incidencia de la luz y los puntos cardinales, por ejemplo, para saber cuándo da el sol en el jardín.
Pregúntales el motivo de la venta y la duración de la vacante
¿Las instalaciones, como la cocina, los armarios, etc., permanecerán en la casa y habrá que hacerse cargo de ellas?
Visite diferentes propiedades para hacer una selección y poder ver diferentes ofertas. Si no está seguro, como en el caso de las paredes húmedas, etc., es mejor consultar a un experto y dejar que lo evalúe todo.
La base jurídica – contrato de compraventa, inscripción en el registro de la propiedad & Co.
Para comprar una casa hay que seguir los procedimientos legales y observar muchas normas. Para hacerlo correctamente y que la venta de la casa sea legal, hay que seguir una serie de cosas.
La certificación notarial de un contrato de compraventa: el notario ayuda con el registro de la propiedad y más
El acuerdo de compra cumple la norma que, según
El acta notarial debe aportarse de acuerdo con el artículo 311b del Código Civil alemán (BGB) si se transmite la propiedad de bienes inmuebles o derechos equivalentes a los mismos.
Sin embargo, la transferencia de la propiedad no es válida después de la firma y la certificación notarial, sino sólo después de la inscripción en el registro de la propiedad. En primer lugar, un notario prepara un proyecto de contrato de venta que pretende satisfacer a ambas partes. Esto se finaliza un tiempo antes de la firma para que ambas partes puedan comprobarlo. En la reunión de protocolización, el notario vuelve a leer el contrato y ambas partes pueden hacer preguntas. El notario también informa sobre las consecuencias de la venta de la casa y explica los pasos posteriores de la transferencia de la propiedad.
Hasta la inscripción en el registro de la propiedad, el derecho del comprador a la propiedad está garantizado por la inscripción en el registro de la propiedad de la llamada notificación prioritaria de transmisión. Esto garantiza que la transferencia de la propiedad del inmueble pueda llevarse a cabo de forma segura. La transferencia de la propiedad en el registro de la propiedad sólo la inicia el notario cuando el precio de compra se ha transferido en su totalidad. La agencia tributaria también debe confirmar con un certificado de liquidación que el comprador ha pagado el impuesto de transmisiones patrimoniales. El momento en que la propiedad se transfiere al comprador, es decir, la «transferencia económica», también se determina en el contrato notarial. A partir de ese momento, el comprador corre con todos los gastos y es responsable de la propiedad. Sin embargo, no es el propietario final hasta que se complete la transferencia de la propiedad y se inscriba su nombre en el registro de la propiedad.
La transmisión de la propiedad: del vendedor al comprador
Al celebrar el contrato de compraventa, no sólo se transfiere la propiedad de un inmueble al comprador, sino que éste también asume todos los riesgos, impuestos y cargas asociados a la propiedad del mismo. Esto permite al nuevo propietario hacer con la propiedad lo que quiera. La transmisión de la posesión está definida con precisión en cuanto a la fecha y es completamente independiente de la inscripción del nuevo propietario en el registro de la propiedad, es decir, de la transmisión de la propiedad.
Dinero y costes de construcción: lo que hay que pagar al comprar una propiedad
Una vez que se ha decidido a comprar la propiedad de sus sueños, surge la cuestión de la financiación adecuada. Aquí debes informarte de todas las opciones, porque tendrás que vivir con la decisión sobre la financiación durante los próximos años. Especialmente para las personas sin experiencia, la compra de una propiedad es un gran paso, por lo que debe estar especialmente seguro de encontrar la oferta adecuada.
Construir dinero: 6 consejos para una buena financiación
Antes de iniciar la búsqueda, debe determinar con detalle su presupuesto y sus necesidades. Esto incluye la superficie habitable, el número de habitaciones, la construcción y el mobiliario, la ubicación, la arquitectura, el transporte local y la distancia a lugares importantes como el lugar de trabajo o las escuelas. Una vez que esté seguro de sus necesidades, aclare su presupuesto. ¿Qué cantidad de capital puede reunir? También es importante determinar los costes mensuales máximos futuros y cuánto puede permitirse realmente. Para ello, compare sus costes y gastos fijos mensuales actuales. Una vez que haya creado una visión general, tendrá una idea aproximada de lo que puede buscar.
Consejo 2 – Incluir un pago de reembolso
El alquiler y los intereses son costes reales, pero con un reembolso, el dinero se utiliza como una especie de plan de ahorro a plazos. Esto significa que la deuda de su préstamo disminuye mientras su patrimonio neto aumenta. Por lo tanto, también debes incluir en tus cálculos la cuota que tienes que pagar por el préstamo cada mes. Piensa en cuántos años te gustaría tener la deuda pagada y calcula con este valor. Recuerde que el alquiler que paga cada mes no es una inversión de valor, mientras que el reembolso seguirá aumentando su patrimonio neto cada mes.
Consejo 3 – Comparar tantas ofertas como sea posible
Cuantas más ofertas solicite y compare, más opciones tendrá y más probabilidades tendrá de encontrar la propiedad de sus sueños. No tengas miedo de buscar mucho y mirar muchas propiedades. Busca no sólo en los portales inmobiliarios sino también en los listados de los periódicos, pregunta a tus amigos y conocidos y mantén siempre los ojos abiertos. El esfuerzo que pongas en tu búsqueda te compensará definitivamente a largo plazo.
Hay dos cosas que necesitarás y escucharás constantemente: El rendimiento del alquiler, o más exactamente el rendimiento bruto del alquiler, y el factor del precio de compra. Ambos ayudan a evaluar rápidamente las ofertas inmobiliarias. Conozca más sobre la diferencia aquí y conozca mi recomendación para usted, como principiante en el sector inmobiliario:
Lo importante de la financiación a largo plazo es que te asegures los bajos tipos de interés durante el mayor tiempo posible. Preferiblemente durante los próximos 15 años o más. Esto le garantiza una tasa de reembolso sólida. En función del precio de compra, utilice un 20% de fondos propios o menos y elija un préstamo de anualidad clásica. La tasa de reembolso de este préstamo debería ser de alrededor del 2%. Si es mayor, su rendimiento también será mayor en caso de inflación. Sin embargo, si es inferior, no cumplirá con la cantidad de reembolso que necesita para no tener dificultades con una financiación posterior. Si también contratas otro préstamo, como un préstamo subvencionado, las condiciones deben coincidir, ya que de lo contrario podrías ser amenazado con penalizaciones por reembolso anticipado en caso de venta.
Consejo 5 – Obtenga varias ofertas de financiación
Por supuesto, lo más fácil y sencillo es pedir el préstamo a su banco y gestionar la financiación a través de él. Sin embargo, hay grandes diferencias en las ofertas de financiación de los distintos bancos. Por este motivo, debería obtener al menos dos ofertas diferentes, si no más, para averiguar qué banco le ofrece las condiciones más justas y mejores. No pierdas de vista que el préstamo es a largo plazo, por lo que un ahorro de intereses del 0,2% anual puede suponer una gran diferencia para ti.
Consejo 6 – No rehúyas las deudas
Endeudarse es una gran decisión, pero si eliges una «buena deuda», al final ganas dinero. La financiación de la vivienda es una de esas «buenas escuelas», porque se ahorra en gastos de vivienda y se protege bien contra la inflación. Se acaba ganando riqueza real y no se pierde ninguna, como con una inversión en bienes de consumo. Por este motivo, no reembolse demasiado rápido y limítese a un reembolso inicial del 2% y a un plazo de 15 años. De este modo, no tendrá que preocuparse por la subida de los tipos de interés.
Préstamo de seguimiento: reprogramación de la deuda y planificación a largo plazo
A la hora de financiar, es importante que demuestres a tu banco que eres un futuro prestatario. Para los prestatarios que ya han demostrado durante varios años que son capaces de pagar el préstamo según el contrato, los bancos están dispuestos a ofrecer mejores condiciones. Al principio de un préstamo, una gran parte de la cuota mensual suele ser de intereses, y sólo con el paso del tiempo aumenta la parte de reembolso. En el caso de una reprogramación de la deuda, una parte del préstamo suele estar ya reembolsada. Para los bancos, esto significa que la relación préstamo-valor es menor que en el caso de un préstamo inicial, y la cantidad de asesoramiento requerido también es menor, ya que los clientes ya saben cómo funciona la financiación y lo que se espera de ellos. Esto significa que el banco tiene menos trabajo con el cliente, lo que facilita la preparación de la oferta y lleva menos tiempo.
Por lo tanto, los bancos tienen buenas razones para cortejar a los reestructuradores de deuda, ya que pueden obtener ventajas de ello. Pero la reprogramación también suele ser más favorable para los prestatarios. En función de la situación del mercado financiero, los tipos de interés pueden ser tan favorables que le compense más reprogramar un préstamo antiguo que seguir pagándolo en las antiguas condiciones. Los tipos de interés suelen ser mejores hoy que cuando usted pidió el préstamo. Si espera que los tipos de interés suban en el futuro, es aconsejable elegir un periodo de interés fijo largo y asegurarse unos buenos tipos de interés. De este modo, puede conseguir un rápido ajuste de los tipos de interés si rescinde el antiguo préstamo antes de tiempo.
Si quiere hacerlo todo bien, empiece a pensar hoy mismo en cómo quiere enfocar la reprogramación de su préstamo dentro de unos años para asegurarse una buena financiación de seguimiento. Incluso son doblemente rentables si los proveedores asumen los costes de la reprogramación de la deuda para el prestatario.
Gastos de servicio: costes ocultos en la compra de inmuebles
Cuando se firma un contrato de compraventa, la financiación ya está asegurada. Sin embargo, a menudo se subestiman los costes adicionales. Las facturas de la agencia inmobiliaria, el notario, el registro de la propiedad y la agencia tributaria llegan en cuanto se fija el préstamo. Por ello, el préstamo suele ser demasiado bajo. El 20% de los costes auxiliares de construcción deben incluirse en el préstamo, como mínimo, además del precio de compra y son bastante realistas. El resumen muestra los 4 mayores costes adicionales que puede esperar al comprar una casa.
Honorarios – Notarización del contrato de compraventa
Los honorarios de la cita con el notario son probablemente una de las partidas más importantes de los gastos imprevistos de la compra de una vivienda. Aunque los honorarios notariales son fijos y no pueden desviarse de ellos en ningún sentido, también son bastante elevados. Como regla general, alrededor del 1,5% del precio de compra es fijo, y eso sólo por la firma del contrato de compra. Así, si se compra una propiedad con un precio de compra de 100.000 euros, hay unos honorarios para el notario de 1.500 euros, que normalmente tiene que pagar el comprador. Los honorarios exactos de los notarios en Alemania están recogidos en la tabla de honorarios notariales, pero también se pueden calcular en línea.
Impuestos – Impuesto sobre transmisiones patrimoniales para la Agencia Tributaria
Una vez firmado el contrato ante el notario y legalizado el contrato de compraventa, el comprador recibe el correo de la Agencia Tributaria. A continuación, el comprador debe pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales. Este impuesto varía un poco. En Alemania, suele ser el 3,5% del precio de compra de la vivienda. Sin embargo, en algunos estados federados, como Hamburgo, Berlín y Sajonia-Anhalt, es del 4,5% del precio de compra. Por un precio de compra de 100.000 euros, por ejemplo, pagará otros 3.500 / 4.500 euros en concepto de impuesto de transmisiones patrimoniales. Esta deuda debe pagarse de inmediato, ya que sólo cuando la Agencia Tributaria haya recibido el importe emitirá el llamado certificado de liquidación. Esto es absolutamente necesario para transferir el nombre del nuevo propietario al registro de la propiedad. El registro de la propiedad se encarga de ello y, de nuevo, tiene un coste, aunque es relativamente bajo.
Para una rápida orientación, hemos resumido los tipos del impuesto sobre transmisiones patrimoniales para los 16 estados federados con ejemplos de precios de compra de 1 a 5 millones de euros, desde Baviera hasta Hamburgo:
Si compra una propiedad o un terreno a través de un agente inmobiliario, debe incluir, por supuesto, la comisión del agente en el cálculo global. Por regla general, recibirá la factura del agente inmobiliario directamente después de que la transacción se haya registrado en la notaría. El importe de la comisión varía y depende de varios factores, como la región. Suele oscilar entre el cuatro y el seis por ciento del precio de compra del inmueble. Así, por un precio de compra de una propiedad de 100.000 euros, pagará entre 4.000 y 6.000 euros sólo por el agente. Sin embargo, es importante saber que vale la pena negociar la comisión del corredor, ya que se sabe que está asociada a un gran margen. Una comisión total recomendada del 3,48%, incluido el IVA, es un valor recomendable y realista.
Ventajas y desventajas de la compra de bienes inmuebles
La compra de bienes inmuebles también ofrece ventajas y desventajas. Dependiendo de la situación vital de cada uno, son más o menos posibles diferentes escenarios. Sin embargo, la compra de una casa es siempre una gran inversión y debe ser siempre bien pensada. Para ayudarle a decidir, enumeramos algunas de las ventajas e inconvenientes de la compra de bienes inmuebles.
Ventajas: sin alquiler, con seguridad y con tus propias cuatro paredes
Comprar una casa puede ofrecer muchas ventajas. Al comprar una casa, vives en tus propias cuatro paredes, eres el dueño de la casa y puedes diseñarla a tu gusto. Además, no tienes que pagar un alquiler mensual y mientras el préstamo esté pagado, sólo tienes que pagar los servicios públicos mensuales. Una casa también ofrece mucho espacio y, dependiendo de su situación vital, mucho espacio para la planificación familiar y las aficiones. Además, puede hacer cambios en su propia casa en cualquier momento si lo desea y no tiene que aclararlos previamente con el propietario. Otra ventaja es la seguridad para la vejez, porque aunque la pensión no sea tan grande, puedes seguir viviendo en tu casa y no tienes que mudarte a circunstancias más pequeñas o más baratas. Una casa también forma parte de la herencia para la siguiente generación y representa una inversión de valor, ya que los importes de los alquileres gastados se pierden y no se pueden transmitir a los hijos y nietos.
Desventajas: endeudamiento y responsabilidad personal
Las desventajas de la compra de una vivienda son, por ejemplo, el endeudamiento asociado y la contratación de un préstamo. También eres responsable de la propiedad desde el momento en que la compras y tienes que hacer las reparaciones, cambios, etc. tú mismo. Además, disponen de mucho espacio y superficie que también hay que mantener y así, por ejemplo, hay que trabajar en el jardín o limpiar la casa, lo que consume tiempo. Además, con una casa están atados a un lugar y no pueden trasladarse a otra ciudad o vivir en el extranjero durante un tiempo, ya que adquieren un compromiso con la compra.
¿Comprar una casa, construir una casa o alquilar un piso?
Comprar una casa o más bien alquilar un piso. La decisión se plantea en circunstancias vitales muy diferentes y para cada una hay una respuesta distinta a esta pregunta. Ambas opciones tienen ventajas y desventajas, pero suele prevalecer una de ellas.
Comprar una casa: Ventajas y desventajas a la hora de buscar un inmueble
Comprar una casa puede ofrecer muchas ventajas. Al comprar una casa, vives en tus propias cuatro paredes, eres el dueño de la casa y puedes diseñarla a tu gusto. Además, no tienes que pagar un alquiler mensual y mientras el préstamo esté pagado, sólo tienes que pagar los servicios públicos mensuales. Una casa también ofrece mucho espacio y, dependiendo de tu situación vital, mucho espacio para la planificación familiar y las aficiones. Además, puede hacer cambios en su propia casa en cualquier momento si lo desea y no tiene que aclararlos previamente con el propietario. Otra ventaja es la seguridad para la vejez, porque aunque la pensión no sea tan grande, puedes seguir viviendo en tu casa y no tienes que mudarte a circunstancias más pequeñas o más baratas. Una casa también forma parte de la herencia para la siguiente generación y representa una inversión de valor, ya que los importes de alquiler gastados se pierden y no pueden transmitirse a los hijos y nietos.
Las desventajas de la compra de una vivienda son, por ejemplo, el endeudamiento asociado y la contratación de un préstamo. También eres responsable de la propiedad desde el momento en que la compras y tienes que hacer las reparaciones, cambios, etc. tú mismo. Además, disponen de mucho espacio y superficie que también hay que mantener y así, por ejemplo, hay que trabajar en el jardín o limpiar la casa, lo que consume tiempo. Además, con una casa están atados a un lugar y no pueden trasladarse a otra ciudad o vivir en el extranjero durante un tiempo, ya que adquieren un compromiso con la compra.
Alquilar un piso: Ventajas y desventajas del arrendamiento
Alquilar un piso también ofrece muchas ventajas, pero también desventajas. En primer lugar, tienes menos responsabilidad, porque en caso de daños o accidentes, el propietario tiene que reparar los daños. Además, es muy flexible, ya que el arrendamiento se puede rescindir con relativa facilidad. Por ello, es más fácil trasladarse a otra ciudad o aumentar el espacio vital. Sin embargo, hay que pagar, por supuesto, las cantidades mensuales que se pierden en este sentido. Por lo tanto, está obligado financieramente a ciertos gastos mensuales. Tampoco es tan fácil llevar a cabo reparaciones estéticas en los pisos de alquiler, porque éstas siempre tienen que ser discutidas con el propietario primero.
Construyendo una casa: Ventajas y desventajas para el proyecto de construcción
Construir una casa es una gran decisión que puede ofrecer muchas ventajas e inconvenientes. Cuando se construye, por supuesto, se tiene la gran ventaja de obtener una casa hecha a la medida de uno mismo. Usted mismo puede tomar todas las decisiones, desde el número de metros cuadrados hasta el número de habitaciones y la distribución de las mismas. Sin embargo, construir una casa también implica un gran riesgo financiero. No hay un precio fijo y al final se suele superar el presupuesto. Además, muchas cosas pueden salir mal al construir una casa, lo que también representa un riesgo financiero. Sin embargo, una de las ventajas es que puedes elegir libremente, tanto la parcela como su ubicación. Aquí también se puede diseñar individualmente toda la propiedad, incluido el jardín. Además, la construcción de una casa tiene la ventaja de que se puede instalar la última tecnología y, por lo tanto, hay una muy buena eficiencia energética, lo que puede reducir de nuevo los costes auxiliares.
La conveniencia de alquilar un piso, comprar una casa o construir una casa depende de la situación vital de cada uno. Todas las opciones tienen ventajas e inconvenientes y pueden ser buenas soluciones.
Comprar un inmueble: Consejos de un inversor (externo)
Comprar un inmueble, pero también invertir en él, requiere muchos conocimientos y experiencia. La mejor manera de aprender es aprovechar la experiencia de los profesionales. Por eso me gustaría concluir con una recomendación para los principiantes en el sector inmobiliario.
Consejos para principiantes + Comparación con Alemania: Comprar un inmueble
Guía externa (el enlace se abre en una nueva pestaña):
Comparación de ciudades: precios de compra en Alemania (externo)
Estas guías individuales de las principales ciudades alemanas contienen los distritos importantes para los compradores de propiedades, información sobre la infraestructura, así como los requisitos previos para la compra, como los ingresos, la solvencia, los bancos y el patrimonio. Pero mucho más importante: los errores, los riesgos, los rendimientos de los alquileres y mucho más. ¿Qué es decisivo para el precio de compra y la valoración? Todo lo relacionado con la ubicación, la estructura del edificio, las renovaciones, el equipamiento y todo eso, de forma gratuita.
Guías externas (el enlace se abre en una nueva pestaña)
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