Calcular el impuesto sobre transmisiones patrimoniales: Tabla de costes de los estados federales hasta 5 millones de euros

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y tabla de los estados federados – Cada vez que se adquiere una propiedad o una parte de una propiedad en Alemania, se incurre en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Pero, ¿cuál es la cuantía del impuesto sobre actividades económicas al comprar un inmueble? Es uno de los impuestos regulares en Alemania. La cuantía del impuesto la fijan los distintos estados federados. Por regla general, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales oscila entre el 3,5% y el 6,5%, dependiendo del estado federado en el que se encuentre la propiedad o el terreno. Para una rápida orientación, hemos resumido aquí los tipos del impuesto sobre transmisiones patrimoniales de los 16 estados federados, con ejemplos de precios de compra de 1 a 5 millones de euros, desde Baviera hasta Hamburgo. Si va a comprar su primera propiedad como inversión, puede encontrar aquí consejos para ahorrar impuestos con los inmuebles, para principiantes. Volvamos ahora al impuesto sobre transmisiones patrimoniales en Alemania.

Explicación del impuesto sobre transmisiones patrimoniales: Compra de un terreno o de una parte del mismo

Como se describe en la introducción: Cada vez que se adquiere un terreno o una parte de él, se paga el impuesto de transmisiones patrimoniales en Alemania. El impuesto se recauda sobre la base de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (GrEStG). El importe del impuesto sobre transmisiones patrimoniales lo determinan los Länder. Por lo tanto, es un impuesto estatal. Por lo tanto, el Estado federal respectivo puede decidir por sí mismo si repercute el impuesto recaudado a sus municipios.

¿Quién paga el impuesto de transmisiones patrimoniales?

Después de haber comprado su propiedad, la compra todavía tiene que ser notariada. El contrato de compraventa establece quién debe pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales: Comprador o vendedor. Sin este acuerdo adicional, se da el caso de que, según la ley (§13 nº 2 GrEStG), el anterior propietario y el comprador son inicialmente responsables del impuesto, es decir, ambos juntos, comprador y vendedor.

Por regla general, se asigna el pago del impuesto sobre transmisiones patrimoniales al comprador.

Tras la certificación notarial, el notario envía el contrato de compra firmado a la oficina fiscal competente, que a su vez escribe a la parte que debe pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. El impuesto es exigible un mes después de la notificación de la liquidación del impuesto. No obstante, la agencia tributaria puede fijar un plazo de pago más largo si es necesario (véase la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (GrEStG), artículo 15, fecha de vencimiento del impuesto).

Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (GrEStG): § 13 Deudor fiscal

He aquí un breve vistazo al texto legal según el §13 nº 2 de la GrEStG.

Los deudores fiscales son:

  1. Por regla general: las personas que intervienen en una operación de adquisición como partes del contrato;
  2. En el caso de adquisición por ministerio de la ley: el anterior propietario y el adquirente;
  3. En el caso de adquisición por expropiación: el adquirente;
  4. En el caso de la oferta más alta en un procedimiento de ejecución hipotecaria: el mejor postor;
  5. En caso de unificación de al menos el 95% de las acciones de una empresa en manos de
    1. Del adquirente:
      el adquirente;
    2. Varias empresas o personas:
      a estas partes interesadas;
  6. En caso de cambio de los socios de una sociedad: la sociedad;
  7. En el caso de una participación económica de al menos el 95 por ciento en una empresa: la entidad jurídica que posee la participación económica.

Fuente: Ministerio Federal de Justicia (a partir de 09/2020).

Tabla de costes: Impuesto según el precio de compra

Estado: 09/2020

Baden-Wuerttemberg – 5,0%.

Baviera – 3,50%

Más sobre: Inmuebles en Múnich. ¿No quiere comprar, sino vender? Lea aquí todo lo que necesita saber sobre

Berlín – 6,0%.

Más sobre: Bienes inmuebles en Berlín. Además: No sólo el comprador tiene que pagar impuestos por su compra inmobiliaria. El vendedor también tiene que pagar algunos impuestos. Descubra aquí todo lo que necesita saber, desde los precios por metro cuadrado en Berlín hasta los tipos de casas y pisos más populares en la capital alemana: Vender una propiedad en Berlín.

Brandeburgo – 6,50%

Bremen – 5,0 %.

Hamburgo – 4.50%

Hesse – 6,0 %.

Mecklemburgo-Pomerania Occidental – 6,0%.

Baja Sajonia – 5,0%.

Renania del Norte-Westfalia – 6,50%.

Renania-Palatinado – 5,0%.

Sarre – 6.50%

Sajonia – 3.50%

Sajonia-Anhalt – 5,0%.

Schleswig-Holstein – 6,50%.

Turingia – 6,50%

El impuesto sobre la propiedad se aplica a la tierra, pero también a los derechos de construcción hereditarios sobre la tierra, el llamado impuesto sobre la sustancia. La base imponible de la contribución territorial suele ser el valor del terreno. El tipo impositivo suele fijarse a nivel municipal.

Esta infografía muestra los ingresos fiscales de los municipios alemanes por tipo de impuesto (en miles de millones de euros).

Precio de compra: Importe del impuesto al comprar un inmueble

Tabla de ejemplo: Comprar una propiedad por 1.000.000 de euros

La base es un precio de compra de 1 millón de euros.

Baden-Württemberg 5,00% 50.000,00 €
Baviera 3,50% 35.000,00 €
Berlín 6,00% 60.000,00 €
Brandenburgo 6,50% 65.000,00 €
Bremen 5,00% 50.000,00 €
Hamburgo 4,50% 45.000,00 €
Hesse 6,00% 60.000,00 €
Mecklemburgo-Pomerania Occidental 6,00% 60.000,00 €
Baja Sajonia 5,00% 50.000,00 €
Renania del Norte-Westfalia 6,50% 65.000,00 €
Renania-Palatinado 5,00% 50.000,00 €
Saarland 6,50% 65.000,00 €
Sajonia 3,50% 35.000,00 €
Sajonia-Anhalt 5,00% 50.000,00 €
Schleswig-Holstein 6,50% 65.000,00 €
Turingia 6,50% 65.000,00 €

Tabla de ejemplo: Comprar una propiedad por 1.200.000 euros

La base es un precio de compra de 1,2 millones de euros.

Baden-Württemberg 5,00% 60.000,00 €
Baviera 3,50% 42.000,00 €
Berlín 6,00% 72.000,00 €
Brandenburgo 6,50% 78.000,00 €
Bremen 5,00% 60.000,00 €
Hamburgo 4,50% 54.000,00 €
Hesse 6,00% 72.000,00 €
Mecklemburgo-Pomerania Occidental 6,00% 72.000,00 €
Baja Sajonia 5,00% 60.000,00 €
Renania del Norte-Westfalia 6,50% 78.000,00 €
Renania-Palatinado 5,00% 60.000,00 €
Saarland 6,50% 78.000,00 €
Sajonia 3,50% 42.000,00 €
Sajonia-Anhalt 5,00% 60.000,00 €
Schleswig-Holstein 6,50% 78.000,00 €
Turingia 6,50% 78.000,00 €

Tabla de ejemplo: Comprar una propiedad por 1.500.000 euros

La base es un precio de compra de 1,5 millones de euros.

Baden-Württemberg 5,00% 75.000,00 €
Baviera 3,50% 52.500,00 €
Berlín 6,00% 90.000,00 €
Brandenburgo 6,50% 97.500,00 €
Bremen 5,00% 75.000,00 €
Hamburgo 4,50% 67.500,00 €
Hesse 6,00% 90.000,00 €
Mecklemburgo-Pomerania Occidental 6,00% 90.000,00 €
Baja Sajonia 5,00% 75.000,00 €
Renania del Norte-Westfalia 6,50% 97.500,00 €
Renania-Palatinado 5,00% 75.000,00 €
Saarland 6,50% 97.500,00 €
Sajonia 3,50% 52.500,00 €
Sajonia-Anhalt 5,00% 75.000,00 €
Schleswig-Holstein 6,50% 97.500,00 €
Turingia 6,50% 97.500,00 €

Tabla de ejemplo: Comprar una propiedad por 2.000.000 de euros

La base es un precio de compra de 2 millones de euros.

Baden-Württemberg 5,00% 100.000,00 €
Baviera 3,50% 70.000,00 €
Berlín 6,00% 120.000,00 €
Brandenburgo 6,50% 130.000,00 €
Bremen 5,00% 100.000,00 €
Hamburgo 4,50% 90.000,00 €
Hesse 6,00% 120.000,00 €
Mecklemburgo-Pomerania Occidental 6,00% 120.000,00 €
Baja Sajonia 5,00% 100.000,00 €
Renania del Norte-Westfalia 6,50% 130.000,00 €
Renania-Palatinado 5,00% 100.000,00 €
Saarland 6,50% 130.000,00 €
Sajonia 3,50% 70.000,00 €
Sajonia-Anhalt 5,00% 100.000,00 €
Schleswig-Holstein 6,50% 130.000,00 €
Turingia 6,50% 130.000,00 €

Tabla de ejemplo: Comprar una propiedad por 2.500.000 euros

La base es un precio de compra de 2,5 millones de euros.

Baden-Württemberg 5,00% 125.000,00 €
Baviera 3,50% 87.500,00 €
Berlín 6,00% 150.000,00 €
Brandenburgo 6,50% 162.500,00 €
Bremen 5,00% 125.000,00 €
Hamburgo 4,50% 112.500,00 €
Hesse 6,00% 150.000,00 €
Mecklemburgo-Pomerania Occidental 6,00% 150.000,00 €
Baja Sajonia 5,00% 125.000,00 €
Renania del Norte-Westfalia 6,50% 162.500,00 €
Renania-Palatinado 5,00% 125.000,00 €
Saarland 6,50% 162.500,00 €
Sajonia 3,50% 87.500,00 €
Sajonia-Anhalt 5,00% 125.000,00 €
Schleswig-Holstein 6,50% 162.500,00 €
Turingia 6,50% 162.500,00 €

Tabla de ejemplo: Comprar una propiedad por 5.000.000 de euros

La base es un precio de compra de 5 millones de euros.

Baden-Württemberg 5,00% 250.000,00 €
Baviera 3,50% 175.000,00 €
Berlín 6,00% 300.000,00 €
Brandenburgo 6,50% 325.000,00 €
Bremen 5,00% 250.000,00 €
Hamburgo 4,50% 225.000,00 €
Hesse 6,00% 300.000,00 €
Mecklemburgo-Pomerania Occidental 6,00% 300.000,00 €
Baja Sajonia 5,00% 250.000,00 €
Renania del Norte-Westfalia 6,50% 325.000,00 €
Renania-Palatinado 5,00% 250.000,00 €
Saarland 6,50% 325.000,00 €
Sajonia 3,50% 175.000,00 €
Sajonia-Anhalt 5,00% 250.000,00 €
Schleswig-Holstein 6,50% 325.000,00 €
Turingia 6,50% 325.000,00 €

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Precio: Alquilar, comprar, vivir

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Optimización fiscal: procedimiento y desarrollo de conocimientos

El tema de los impuestos. Esto nos lleva directamente al tema de evitar u optimizar los impuestos. Incluso para la compra de su primera propiedad, los conocimientos sobre finanzas e impuestos son absolutamente importantes. Comprender los impuestos es importante porque permite convertirlos en activos privados.

¿Cómo funciona? Un ejemplo para los inversores inmobiliarios

En el sector inmobiliario, por ejemplo, hablamos de plataformas elevadoras para plazas de aparcamiento dúplex. Es decir, plataformas elevadoras en las que se pueden meter dos coches en una sola plaza de aparcamiento, por ejemplo. Estos tienen un periodo de depreciación más corto. Aquí se aplica la amortización por desgaste, distribuida a lo largo de la vida útil real, deducible según las listas oficiales del Ministerio de Hacienda. Excepción: los gastos de hasta 800 euros -sin IVA- pueden deducirse inmediatamente en el año de la compra.

Por supuesto, no obtendrá esos conocimientos de su asesor fiscal. Si lo supiera, su asesor fiscal sería millonario.

Construir el conocimiento: convertir porcentaje por porcentaje en activos

En esta pequeña y exagerada infografía puede ver cómo efectivamente sus conocimientos van a ir reduciendo su carga fiscal. Este gráfico extremadamente simplificado pretende mostrarle que la optimización fiscal significa, sobre todo, acumular conocimientos financieros. Por supuesto, no es tan «extremo» como en este gráfico en todos los ámbitos. Pero es posible en muchos ámbitos. Basta con ver el ejemplo de la donación de acciones casi libre de impuestos.

Lea más sobre el tema aquí:

Impuestos en Alemania: Lista

Impuesto de sociedades (KSt), impuesto sobre la renta (ESt), impuesto sobre las plusvalías (KapESt), impuesto sobre el volumen de negocios (USt), impuesto sobre el comercio (GewSt): ¿quién paga qué? En este resumen de los diferentes tipos de impuestos en Alemania, encontrará los impuestos relevantes para usted como individuo y para su empresa, dependiendo de la forma jurídica que haya elegido. Además, después de la lista de impuestos: ¿Cómo funciona el ciclo fiscal en torno al estado financiero mensual, el estado financiero anual y el balance? Un poco de información para los que están creando su primera empresa. ¿Qué impuestos hay? Explicaciones sencillas, definiciones, una visión de los impuestos.

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