Venta de un aparcamiento subterráneo: Valoración, procedimiento, venta + lista de comprobación

Vender un aparcamiento subterráneo 2022 – Valoración, procedimiento, venta y agente inmobiliario, ¿qué es lo importante a la hora de vender su aparcamiento subterráneo? ¿Quién compra un aparcamiento subterráneo? Sin embargo, para quienes venden por primera vez (ejemplo: herencia), lo que más suele importar es: ¿Cuánto vale un aparcamiento subterráneo? Mi pequeña guía para tener una primera visión del proceso de venta (compuesto por 18 pasos) y, de antemano, mucho más aproximada: lo que llega a ser importante en la valoración. Todo como una primera y pequeña visión de la venta posterior. Consejo. ¿Sólo quiere vender una plaza de aparcamiento? Entonces lea más aquí: Vender una plaza de aparcamiento subterránea. Para los vendedores de garajes subterráneos, he aquí todo lo que deben saber, desde los procedimientos de valoración hasta los impuestos.

Venta de un aparcamiento subterráneo 2022: valor, intermediario y procedimiento

Empecemos por una de las preguntas más importantes para los primeros vendedores: ¿Cuánto vale mi aparcamiento subterráneo? Después de los 3 factores centrales, encontrará todos los pasos de la venta inmobiliaria que también son relevantes para usted y la venta de su aparcamiento subterráneo, desde los documentos, pasando por la pregunta del agente, hasta el contrato de compraventa y la entrega.

Empecemos por los 3 factores de valor más importantes:

  1. Ubicación (ciudad, distrito y calle)
  2. Estado del aparcamiento subterráneo
  3. Inquilinos a corto plazo y a largo plazo / vacantes

Ubicación: ciudad, calle y fluctuación

Cuanto mejor sea la ubicación de su aparcamiento subterráneo, más fácil será alquilar las plazas a los usuarios de larga y/o corta duración. Para mantener la tasa de vacantes lo más baja posible, lo primero que hay que mirar en la valoración es la ubicación.

Situación en la valoración (actual y en perspectiva):

  • Perspectiva macro – ¿En qué ciudad vende?
  • Mesoperspectiva – ¿Qué distrito?
  • Microperspectiva – ¿Qué calle y número de casa?

Independientemente de si se trata de un pueblo pequeño, una ciudad mediana o una aglomeración urbana, cada año hay más coches en el centro de las ciudades. Cuanto mayor sea la fluctuación y menor sea la oferta de la competencia en el lugar, mejor, también para la rentabilidad de los inversores.

El siguiente paso es que los compradores (es importante conocer su perspectiva) evalúen el estado de su aparcamiento subterráneo.

Estado de su aparcamiento subterráneo

Muy pocos inversores quieren llevar a cabo una amplia reforma del garaje subterráneo. Por supuesto, hay un cierto porcentaje que quiere comprar muy, muy barato y, por lo tanto, busca propiedades viejas o en mal estado. El estado juega un papel fundamental en la valoración de su aparcamiento subterráneo, junto con la ubicación.

Para una evaluación concreta, es necesario determinar el estado actual y el estado objetivo.

Las deficiencias típicas de las primeras décadas son:

  • Planta de aparcamiento subterráneo
  • Revestimiento de suelos
  • Reparación del hormigón
  • Sellado de grietas
  • Sellado de los techos

A veces también se trata de un retraso en las reformas, por ejemplo debido a disputas sobre las mismas por parte de la comunidad de propietarios.

Importante de antemano, es sólo un ejemplo:

Los costes de mantenimiento de los aparcamientos de varias plantas fluctúan enormemente en función de su estado

Aparcamiento subterráneo muy antiguo: más de 40 años

He aquí un ejemplo, un aparcamiento subterráneo muy antiguo, con unas 100 plazas:

Digamos que el aparcamiento subterráneo tiene ahora 40 o 50 años y está realmente al final de su cuerda y entrando en años. Por lo tanto, los costes de conversión y renovación son inevitables para el nuevo propietario del aparcamiento subterráneo.

Por cada plaza de aparcamiento en el parking subterráneo hay que pagar unos 6.000 euros (como proyecto total), con un tamaño de 100 plazas.

Sólo la mejora de una planta de aparcamiento subterráneo costaría unos 1,4 millones de euros. Además, la renovación del hormigón costaría unos 1,1 millones de euros.

A continuación, veremos el sellado del techo del aparcamiento subterráneo. Para el nuevo aislamiento contra el goteo de agua, pueden esperarse otros 0,5 millones de euros (fuente: DZ Online). Las partidas son más pequeñas, pero en total no son insignificantes. Además, habrá extracción de humos, ventilación o incluso la renovación de la instalación eléctrica, también para poder asumir mercados crecientes, como el aumento del número de coches eléctricos en el interior de las ciudades y las zonas residenciales.

Inquilinos a corto plazo y a largo plazo / vacantes

Además de los inquilinos a corto plazo en el sitio, la evaluación también examina los inquilinos a largo plazo y las vacantes. Al final, la evaluación se basa en los inquilinos a corto/largo plazo y en el posible potencial futuro (remodelación, desarrollo, comercialización) del aparcamiento.

Los contratos de alquiler a largo plazo son, por supuesto, el caso ideal y las vacantes, lo contrario. Para que la valoración sea realista y los posteriores interesados tengan una visión de conjunto, se recoge información de sus inquilinos. Además, se tienen en cuenta muchos parámetros menores, en las buenas ubicaciones A, por ejemplo, también el alquiler de espacio comercial para publicidad (entrada, zonas de aparcamiento y fachadas).

Esto le da 3 factores centrales para determinar el valor:

  1. Ubicación (ciudad, distrito y calle)
  2. Estado del aparcamiento subterráneo
  3. Inquilinos a corto plazo y a largo plazo / vacantes

Paso a paso: Lista de control de ventas

La venta de garajes subterráneos es mucho más especializada que la simple venta de una plaza de aparcamiento, un parking o un garaje individual. Muchos garajes subterráneos tampoco se venden a través de portales inmobiliarios, sino a través de redes personales, a menudo por parte de buenos y experimentados agentes inmobiliarios.

Sin embargo, es importante saber para la venta para que pueda prepararse bien y también encontrar un agente inmobiliario con experiencia.

Preparación: corredor, documentos y valoración

Lo más importante para preparar una propiedad y venderla.

Fase de venta: creación de redes y negociación

La segunda fase consiste en comercializar su propiedad para encontrar compradores e inversores con suficiente solvencia.

Tratamiento de las ventas: Transferencia completa

Desde el contrato de compra hasta la entrega.

Aparcamiento subterráneo de propiedad parcial: ¿una sola plaza?

Por último, sobre la unidad más pequeña: ¿se puede vender también una plaza de aparcamiento subterráneo de forma individual? Es posible la venta individual de plazas de aparcamiento subterráneo. Sin embargo, depende de si la plaza de aparcamiento es una propiedad independiente o un derecho de uso especial. La diferencia es que si tiene una plaza de aparcamiento con su propia hoja del registro de la propiedad (propiedad especial), la venta es sencilla. En el caso de un derecho especial de uso que pertenece a una comunidad de propietarios, el derecho especial de uso sólo puede venderse a otro copropietario.

Infórmese sobre la venta individual de plazas en un aparcamiento subterráneo:

¡Ubicación, ubicación, ubicación! Mercado inmobiliario

Las plazas de aparcamiento son escasas en muchos lugares de Alemania. Por eso, la primera buena noticia es que puede vender su aparcamiento a un precio realista. Porque sólo el año pasado hubo 2,92 millones de matriculaciones de coches nuevos. Según la KBA (Kraftfahrt-Bundesamt – Autoridad Federal del Transporte por Carretera), el número de vehículos en Alemania aumentó en 1,1 millones en comparación con el año anterior, hasta alcanzar los 66,9 millones de vehículos matriculados en Alemania, lo que supone un aumento del 1,6%.

66,9 millones de vehículos matriculados en Alemania

Con la red de compradores e inversores adecuada, normalmente a través de corredores experimentados con acuerdos exitosos, tendrá su aparcamiento subterráneo vendido con relativa rapidez.

A continuación, una mirada especial a las ventas generales de inmuebles en las grandes ciudades: