Métodos de tasación inmobiliaria: 5 métodos para determinar el valor de casas y pisos

¿Qué métodos de tasación existen? ¿Cuándo es suficiente la valoración de un agente inmobiliario y cuándo es necesario encargarla a un experto? Tasación de pisos, tasación de casas, tasación de viviendas plurifamiliares, al menos 2 de estos métodos se utilizan siempre a la hora de tasar inmuebles. Así es como determinan su valor de mercado [año].

Métodos de valoración de casas y pisos

El tipo de propiedad determina el método de valoración utilizado para determinar el valor de mercado. Existen varios métodos de valoración normalizados para determinar el valor de mercado de los inmuebles.

Comparación de los métodos de valoración: resumen rápido

Por regla general, al menos 2 de estos procedimientos se calculan simultáneamente:

1. Método del valor comparativo
2. Enfoque de capitalización de ingresos
3. Método del valor de los activos
4. Procedimiento residual
5. Determinación del valor del préstamo hipotecario

Método	Breve explicación
Método del valor comparativo	Valor del suelo por comparación con propiedades similares; a menudo en el caso de suelo no urbanizable y ETWs
Enfoque de capitalización de ingresos	Losingresos generados se capitalizan; método principal para las propiedades alquiladas y las empresas.
Método del valor de los activos	Valor material deduciendo el valor de desgaste de los costes de nueva construcción; para casas unifamiliares y pisos
Procedimiento residual	Determinación del importe máximo que puede invertirse; orientaciones para los inversores
Determinación del valor del préstamo hipotecario	Valor de los préstamos hipotecarios concedidos por los bancos para minimizar el riesgo de los préstamos; garantía de venta en el tiempo

Método del valor comparativo para propiedades no urbanizadas y ETWs

¿Qué significa el método del valor comparativo?

En el método del valor comparativo, simplemente nos fijamos en el precio de venta de propiedades similares o cercanas y utilizamos estos precios como referencia para determinar el valor de una propiedad.

Es como decir: «Esta propiedad es similar a las que se han vendido recientemente, por lo que probablemente tendrá un precio similar».

Este método de valoración se basa en una comparación de los precios de venta de propiedades o pisos similares en el vecindario. Se tienen en cuenta varios factores, como el tamaño de la propiedad, la ubicación, la infraestructura local y otras características que pueden influir en el valor de la propiedad. Comparando con transacciones similares, los tasadores inmobiliarios pueden hacer una estimación realista del valor de mercado actual.

Explicado de forma rápida y sencilla:

• Determinación del valor del terreno por comparación con parcelas / propiedades similares
• Basado en la idea de que propiedades similares alcanzan precios similares

Más información sobre la:

• Método del valor comparativo

Enfoque de capitalización de ingresos para inmuebles alquilados

¿Qué significa el método de capitalización de beneficios?

En el enfoque de capitalización de rentas, estimamos el valor de un inmueble en función de las rentas de alquiler que puede generar. Si un inmueble tiene unos ingresos por alquiler elevados o tiene potencial para generarlos, su valor se estima más alto. Es como mirar al futuro para ver lo rentable que podría ser la propiedad.

Este método se centra en los ingresos potenciales que puede generar el inmueble. Para ello, se utilizan los ingresos por alquiler actuales o previstos y se convierten en un valor de capital utilizando un factor de capitalización. Este valor capitalizado constituye la base de la valoración del inmueble. Además de los ingresos por alquileres, también se tienen en cuenta otros factores, como los costes de explotación, la rotación de los inquilinos, los periodos de desocupación y la posible evolución futura del mercado. De este modo, el enfoque de capitalización de rentas permite una evaluación sólida del potencial económico a largo plazo de un inmueble alquilado.

Explicado de forma rápida y sencilla:

• Capitalización de los ingresos generados
• Método principal para la valoración de inmuebles alquilados, terrenos y empresas
• Centrarse en los posibles ingresos futuros de la propiedad

Más información sobre la:

• Enfoque de capitalización de ingresos

Método del valor material para casas unifamiliares y pisos

¿Qué significa el método del valor de los activos?

El método del valor de los activos se basa en lo que costaría construir un inmueble nuevo en la actualidad. A continuación, se deduce cuánto ha perdido valor el inmueble entretanto porque ha envejecido. Se utiliza principalmente en casas y pisos para determinar su valor material puro.

En este método, el valor del activo inmobiliario se determina sobre la base de los costes de producción o de nueva construcción. Estos costes se ajustan para tener en cuenta las reducciones de valor debidas al envejecimiento y al desgaste. También pueden incluirse en la valoración las características especiales o estructurales. El método del valor de los activos es especialmente adecuado para los inmuebles cuyo valor se define menos por su capacidad de generar ingresos y más por su sustancia material.

Explicado de forma rápida y sencilla:

• Determinación del valor del activo deduciendo el valor de desgaste de los nuevos costes de construcción
• Se utiliza principalmente para viviendas unifamiliares y condominios
• Se centra en las características físicas y los costes de reconstrucción del inmueble

Más información sobre la:

• Método del valor de los activos

Método residual: Determinación del importe máximo invertible

¿Qué es el método residual, explicado de forma sencilla?

El método residual es como ver el dinero que le sobra a un inversor después de deducir todos los gastos. Ayuda a determinar la cantidad máxima que un inversor puede gastar en una propiedad en función de los ingresos futuros previstos. Es una especie de red de seguridad para garantizar la rentabilidad de una inversión.

El método residual no es un método normalizado, sino que se utiliza para determinar el importe máximo que puede invertirse. Los costes que debe asumir el inversor se deducen del valor de venta del inmueble. Este método da una indicación de la cantidad máxima que un inversor puede gastar en una propiedad basándose en los ingresos esperados.

Explicado de forma rápida y sencilla:

• Determinación del importe máximo invertible deduciendo los costes del inversor del valor de venta
• No es un método normalizado, sino una guía para inversores
• Indica el potencial máximo de inversión en función de la rentabilidad prevista.

Determinar el valor del préstamo hipotecario: minimizar el riesgo de los préstamos

¿Qué significa cálculo del valor hipotecario?

El cálculo del valor del préstamo hipotecario lo utilizan los bancos para determinar el valor de una propiedad antes de utilizarla como garantía para un préstamo. Los bancos quieren asegurarse de que la propiedad vale lo suficiente para garantizar el dinero prestado. Tienen en cuenta la seguridad de que la propiedad pueda venderse en un periodo de tiempo más largo. Esto ayuda a minimizar el riesgo para el banco y a conceder los préstamos con seguridad.

La determinación del valor hipotecario tampoco está normalizada. Los bancos y el sector crediticio suelen determinar el valor hipotecario del inmueble para minimizar el riesgo a la hora de conceder un préstamo. En la tasación se incluye la probabilidad de que la propiedad pueda venderse con seguridad al valor del préstamo hipotecario en un periodo de tiempo más largo. En la mayoría de los casos, entre el 70% y el 80% del valor de mercado alcanzable se pone a disposición como línea de crédito.

Explicado de forma rápida y sencilla:

• Determinación del valor del préstamo hipotecario por los bancos para minimizar el riesgo de los préstamos
• Tiene en cuenta la seguridad de las ventas de propiedades durante un periodo de tiempo más largo
• Los bancos suelen ofrecer entre el 70% y el 80% del valor de mercado previsto como línea de crédito.

Valorar propiedad [año]

Ahora ya conoce los métodos típicos que utilizamos para valorar una propiedad, con una explicación sencilla. Puedes encontrar más información sobre este tema aquí:

• Valorar propiedad [año]