AfA en inmuebles: calcular la amortización, tasas y ejemplo
¿Qué es la AfA en los inmuebles?
AfA significa Absetzung für Abnutzung (amortización por desgaste). Los arrendadores pueden amortizar fiscalmente el coste de adquisición del edificio a lo largo de muchos años. El edificio se desgasta con el uso — esta pérdida de valor reduce la renta imponible. Solo se amortiza el edificio, no el terreno.
Tasas de amortización de un vistazo
| Tipo de edificio | Tasa de AfA | Duración | Base legal |
|---|---|---|---|
| Edificio residencial (construido desde 1925) | 2,0 % anual | 50 años | § 7 párr. 4 EStG |
| Edificio residencial (construido antes de 1925) | 2,5 % anual | 40 años | § 7 párr. 4 EStG |
| Alquiler de obra nueva (desde 2023) | 3,0 % anual | 33 años | § 7 párr. 4 nuevo |
| AfA degresiva obra nueva | 5,0 % anual | Libremente elegible | § 7 párr. 5a EStG |
| Edificio protegido (arrendador) | 9 % × 8 años + 7 % × 4 años | 12 años = 100 % | § 7i EStG |
Calcular la AfA: paso a paso
Precio de compra: 500.000 € | Año de construcción 1985 | Ubicación: ciudad mediana
| Paso | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Coste total (con gastos adicionales) | Precio de compra + notario + impuesto de transmisiones + agente | 535.000 € |
| Deducir la parte del terreno | 25 % (ubicación en ciudad mediana) | – 133.750 € |
| Base de la AfA (parte del edificio) | 535.000 – 133.750 | 401.250 € |
| AfA al año (2 %) | 401.250 × 0,02 | 8.025 € / año |
| Ahorro fiscal (tipo impositivo del 42 %) | 8.025 × 0,42 | 3.370 € / año |
Determinar la parte del terreno
La Agencia Tributaria alemana reconoce tres métodos:
- Método del valor de referencia del suelo: el método más preciso — relación entre (valor de referencia del suelo × m² de terreno) y el precio de compra total.
- Herramienta del Ministerio Federal de Hacienda: una herramienta Excel gratuita de la administración tributaria (búsqueda: «Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung»).
- Valor a tanto alzado del 20–30 %: según la ubicación — no siempre aceptado por la Agencia Tributaria.
AfA degresiva para obra nueva
Desde 2023, los inversores en obra nueva (finalizada a partir del 1 de enero de 2023) pueden elegir entre un 3 % lineal y un 5 % degresivo:
- 5 % sobre el valor contable residual respectivo → amortización más alta al principio, luego decreciente.
- El cambio de degresiva a lineal es posible una sola vez — a la inversa no.
- Recomendable si tiene ingresos imponibles elevados en los primeros años.
Reformas y AfA
- Gastos de conservación (ventanas, baño): deducibles de inmediato como gastos deducibles.
- Costes de fabricación (ampliación, ático): aumentan la base de la AfA → se amortizan en 50 años.
- Límite del 15 %: las reformas que superen el 15 % del valor del edificio en los primeros 3 años tras la compra se consideran costes de fabricación (§ 6 párr. 1 n.º 1a EStG).
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Berlín | Steglitz | Edificio de apartamentos | 3.550.000 € con aproximadamente un 3,73% de rentabilidad
Berlín | Pankow | Edificio de apartamentos | 1.410.000 € con aproximadamente un 3,48% de rentabilidad
Berlín | Reinickendorf | Edificio Plurifamiliar | 3.600.000 € con una rentabilidad de aprox. el 4,6%
Berlín | Reinickendorf | Edificio de apartamentos | 4.650.000 € con aprox. 4,5% de rentabilidad