AfA en inmuebles: calcular la amortización, tasas y ejemplo

¿Qué es la AfA en los inmuebles?

AfA significa Absetzung für Abnutzung (amortización por desgaste). Los arrendadores pueden amortizar fiscalmente el coste de adquisición del edificio a lo largo de muchos años. El edificio se desgasta con el uso — esta pérdida de valor reduce la renta imponible. Solo se amortiza el edificio, no el terreno.

Tasas de amortización de un vistazo

Calcular la AfA: paso a paso

Precio de compra: 500.000 € | Año de construcción 1985 | Ubicación: ciudad mediana

Determinar la parte del terreno

La Agencia Tributaria alemana reconoce tres métodos:

• Método del valor de referencia del suelo: el método más preciso — relación entre (valor de referencia del suelo × m² de terreno) y el precio de compra total.
• Herramienta del Ministerio Federal de Hacienda: una herramienta Excel gratuita de la administración tributaria (búsqueda: «Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung»).
• Valor a tanto alzado del 20–30 %: según la ubicación — no siempre aceptado por la Agencia Tributaria.

AfA degresiva para obra nueva

Desde 2023, los inversores en obra nueva (finalizada a partir del 1 de enero de 2023) pueden elegir entre un 3 % lineal y un 5 % degresivo:

• 5 % sobre el valor contable residual respectivo → amortización más alta al principio, luego decreciente.
• El cambio de degresiva a lineal es posible una sola vez — a la inversa no.
• Recomendable si tiene ingresos imponibles elevados en los primeros años.

Reformas y AfA

• Gastos de conservación (ventanas, baño): deducibles de inmediato como gastos deducibles.
• Costes de fabricación (ampliación, ático): aumentan la base de la AfA → se amortizan en 50 años.
• Límite del 15 %: las reformas que superen el 15 % del valor del edificio en los primeros 3 años tras la compra se consideran costes de fabricación (§ 6 párr. 1 n.º 1a EStG).