Comprar un edificio de apartamentos: Valoración de la propiedad, proceso, costes, impuestos e inquilinos
Comprar una casa multifamiliar: su idea se ha manifestado y su sueño de una casa se está haciendo realidad. Ya ha mirado varios inmuebles, ha comparado precios y ha fijado su presupuesto para comprar una casa. Antes de entablar negociaciones más estrechas con los vendedores o de reservar una propiedad, debe planificar la financiación de la casa y determinar sus condiciones. Cuanto más profesionalmente proceda y más concretamente planifique, menos complicada será la compra de la vivienda, desde la idea hasta la financiación, pasando por la notarización y la celebración del contrato. Entonces todo está listo para que pueda alquilar su edificio de apartamentos. Aprenda todo aquí, desde la valoración hasta el alquiler de edificios de apartamentos.
Comprar un inmueble en un edificio de apartamentos: inversión de capital y rentabilidad
Desde las viviendas ocupadas por el propietario hasta las multifamiliares como inversiones de capital, cualquiera que piense en comprar una propiedad quiere hacer previsiones para la vejez. Ninguna otra inversión tiene un grado tan alto de estabilidad a largo plazo como la inmobiliaria. Ya sean 10 años en el pasado, 100 años o 1000 años, ¡la gente siempre vivirá allí!
Valoración de la propiedad
La valoración de un inmueble o terreno es necesaria por varias razones.
En la mayoría de los casos, se solicita una valoración cuando la propiedad está en venta. La necesidad de una subasta obligatoria o la determinación del valor de la propiedad después de un divorcio son también muy comunes. A veces los propietarios simplemente quieren saber cuánto vale su propiedad, o se realiza una valoración de la misma porque la casa tiene que ser demolida por orden de las autoridades. Este es el caso de la construcción de carreteras o de la remodelación de zonas residenciales. En las regiones mineras, a veces se trasladan pueblos enteros. En estos casos, es indispensable una valoración de la propiedad, ya que el propietario tiene derecho a una indemnización completa por el valor de la misma.
La valoración puede llevarse a cabo de varias maneras. La forma más eficaz es que el valor lo determine un profesional que visite la propiedad in situ. También existe la posibilidad de valorar la propiedad en Internet o de determinar un valor aproximado basado en propiedades comparables. Si decide que un experto determine el valor de la propiedad, estará eligiendo la opción más cara. Al mismo tiempo, sin embargo, recibirá una valoración muy objetiva que en muchos casos se acerca mucho al precio de compra real. Todas las demás valoraciones se basan en estimaciones.
Criterios de valoración inmobiliaria
Son muchos los factores que influyen en una valoración realista de la propiedad. Estos incluyen esencialmente el mobiliario y la estructura de la casa y el piso, pero también la ubicación, el tamaño y las comodidades de la propiedad. Hay elementos que aumentan y disminuyen el valor. Al final de la valoración subjetiva, hay un valor monetario que puede servir de base para el precio de compra.
No sólo la ubicación y el equipamiento de la casa, sino también el mercado inmobiliario son importantes para el valor de la casa. Una casa moderna en el campo o en una región estructuralmente débil con un sistema de calefacción eficiente puede valer menos que una propiedad que necesita ser renovada en Fráncfort del Meno. Por ello, en las valoraciones se incluye no sólo la ubicación, sino también la región en la que se encuentra la casa. La suma de los criterios individuales da como resultado el valor que puede esperar al vender su casa. Esto no es lo mismo que el precio que realmente recibirá. Si hay muchas propiedades de igual valor en oferta en el momento de la venta, el precio que reciba puede ser inferior. A veces ocurre que un cliente está ansioso por comprar una determinada propiedad y está dispuesto a pagar bastante más de lo que vale la propiedad. Esto es especialmente cierto si hay muchos interesados en la propiedad. Estos son ejemplos de que no sólo el valor, sino también la oferta y la demanda son factores codeterminantes del precio de compra.
Valoración de inmuebles: demolición, nueva construcción & Co.
La valoración de una casa es más compleja que la de un piso o un terreno. La casa y el terreno forman una unidad que se valora conjuntamente. Las casas que se venden como propiedades de demolición son una excepción. Dado que la demolición es una inversión que debe asumir el comprador del inmueble, en la valoración sólo se incluye el terreno. Sin embargo, el valor no se ve reducido por los costes de demolición de la casa. El propio comprador debe incluir estos costes en su cálculo si decide adquirir una propiedad de este tipo.
Durante la inspección de la casa, se tienen en cuenta todas las características. Se trata de las ventanas y puertas, los objetos sanitarios, la cocina y los suelos. Un sótano y un ático transformado suelen mejorar una casa. Lo mismo ocurre con las medidas de renovación realizadas en los últimos cinco o diez años. Se tiene en cuenta la calidad de la armadura del tejado, así como el aislamiento de las paredes exteriores y el sistema de calefacción. Por supuesto, también influyen el tamaño de la vivienda, el corte de la misma y el número de habitaciones útiles. Para muchos futuros compradores también es importante saber si la distribución de las habitaciones puede cambiarse. Las casas antiguas suelen tener habitaciones muy pequeñas. Si las habitaciones se pueden ampliar sin mucho esfuerzo, esto es positivo para el valor de la propiedad.
¡Consejo para futuros inversores inmobiliarios!
Hay dos cosas que necesitarás y escucharás constantemente: El rendimiento del alquiler, o más exactamente el rendimiento bruto del alquiler, y el factor del precio de compra. Ambos ayudan a evaluar rápidamente las ofertas inmobiliarias. Conozca más sobre la diferencia aquí y conozca mi recomendación para usted, como principiante en el sector inmobiliario:
Necesidad de renovación y uso previsto
Si quiere hacer una inversión de este tipo, hay que responder a muchas preguntas de antemano. Debe saber cómo quiere utilizar la propiedad. Averigüe si es necesario renovar.
Póngase en contacto con la ciudad o el municipio para conocer los requisitos específicos. Si le interesan los inmuebles que ya están alquilados, puede obtener información sobre los inquilinos y el importe del alquiler.
Estos son criterios importantes con los que puede prepararse bien para la compra de un edificio de apartamentos. Un socio fuerte que esté a tu lado para aconsejarte es especialmente útil si tienes poca experiencia hasta ahora. Lukinski se complace en apoyarle. Le ofrecemos un atractivo paquete de servicios que apoya el éxito de su venta.
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Valoración de la propiedad
En un segundo paso, se evalúa la propiedad. Se determina el tamaño y el corte. El barrio y las infraestructuras también se incluyen en la evaluación.
Si se construye la propiedad con dependencias, una cochera o un garaje, esto aumenta el valor tanto como una hermosa plantación, un seto alto o la construcción de una terraza y caminos en el jardín. Todos los elementos en los que ha invertido se tienen en cuenta en la valoración.
El valor del terreno viene determinado por su tamaño y ubicación. La infraestructura también es un aspecto importante. Sólo es posible construir una casa en el terreno si ha sido designado como terreno edificable por la ciudad o el municipio. También hay parcelas que se anuncian como terrenos edificables. Esto significa que no se puede construir en ese terreno inmediatamente. Sin embargo, las parcelas se anunciarán como terrenos edificables en un futuro próximo. Se puede comprar el terreno y planificar la construcción de la casa.
Las parcelas de jardín y los terrenos agrícolas no pueden ser edificados.
El valor de un terreno es mayor cuando se trata de un terreno edificable o en espera de construcción. También se pueden vender parcelas de jardín y tierras de cultivo, pero también parcelas forestales. La valoración de estas parcelas se basa en el tamaño y la posibilidad de uso.
En el caso de las parcelas edificables, las conexiones de agua, electricidad o gas natural ya instaladas resultan ser un valor añadido.
Más recientemente, la expansión de Internet móvil y de la red DSL también ha influido en la valoración de casas, pisos y terrenos. Dado que la expansión de la red en Alemania aún no se ha completado, todavía hay muchas regiones en las que no hay Internet rápido. Dado que el acceso a la red es muy importante para cada vez más ámbitos de la vida privada y profesional, una propiedad situada en un agujero sin cables puede tener un valor inferior al de una casa o propiedad situada en una zona muy bien abastecida.
Evaluación de la infraestructura
La infraestructura también se tiene en cuenta en la evaluación. Esto incluye las instalaciones comerciales, los médicos, las escuelas y las guarderías que se encuentran en las inmediaciones. Pero las autopistas, una estación de tren importante o un aeropuerto también pueden mejorar la ubicación de la casa. Sin embargo, es importante que la casa esté situada en una calle tranquila. Una ubicación directamente junto al aeropuerto o junto a una autopista tiene un efecto de reducción del valor.
Determinar el valor de un piso
La valoración de un piso es muy similar a la de una casa. Sin embargo, la atención se centra en el interior. Además, las habitaciones del sótano y el estado de la escalera están incluidos en la valoración. La estructura de la casa también es un criterio importante. Esto incluye también las ventanas y las puertas, así como la ubicación del piso en relación con la infraestructura.
El suelo también influye en la valoración de los pisos. Si se dispone de ascensor, los pisos superiores están más solicitados. Si no hay ascensor, los pisos de las plantas intermedias son más populares. Los pisos de la planta baja tienen un valor algo menor. El ruido de la calle es más probable que se note, y el nivel de ruido de la escalera también es mayor. Un balcón, una terraza o una parcela de jardín son también muy populares para los pisos de uso exclusivo.
Opciones de valoración alternativas para los bienes inmuebles
Además de la valoración del inmueble realizada por expertos in situ, existen otras opciones más económicas pero que no conforman un cuadro de valoración tan diferenciado. Puede realizar una valoración de la propiedad en Internet. Con este método, usted mismo proporciona información sobre los criterios de valoración individuales. Es importante que proporcione una evaluación honesta de todas las áreas de la casa y la propiedad. Sólo así obtendrá una valoración que sea realista.
Comprar una vivienda multifamiliar específicamente como propiedad de renovación
Los edificios de apartamentos que necesitan ser reformados son considerados muy codiciados por muchos inversores. Esto es especialmente cierto si están en una ubicación atractiva en el centro de la ciudad y tienen un buen tejido de edificios.
Vacante por necesidad de reforma
A veces hay vacantes debido a la necesidad de reformas y los inquilinos restantes están listos para mudarse. Cuando toda la casa esté vacía, podrá volver a alquilarla después de la reforma, lo que tiene varias ventajas. No está obligado a cumplir los antiguos contratos de alquiler y, durante las obras en la casa y en la fachada, no tiene que tener en cuenta las necesidades de los inquilinos cuya calidad de vida se ve limitada por la construcción.
Aumento de los alquileres: prorrateo a los inquilinos
Como los contratos de alquiler siguen siendo válidos, no tienes derecho a exigir un alquiler más alto. Sólo puede añadir los costes de renovación, y sólo dentro de los límites de la ley. Aunque se trate de una vivienda que se alquila en el mercado libre de la vivienda, está obligado a cumplir los requisitos legales a la hora de aumentar el alquiler después de la renovación.
Nuevos alquileres después de una reforma o modernización
Puede volver a alquilar una vivienda vacía después de que se hayan realizado las obras de reforma. En este caso, tiene la opción de ajustar las rentas al índice de renta respectivo o definir una renta libre. Las leyes de la oferta y la demanda cuentan aquí. Esto significa que puedes cobrar un alquiler elevado si los nuevos inquilinos están dispuestos a pagarlo. La situación es diferente si compra un edificio de apartamentos destinado a viviendas sociales. En este caso, está obligado a cumplir las directrices de esta vivienda social.
La rescisión del contrato de arrendamiento sólo es posible en casos excepcionales
La rescisión sólo es posible si el inquilino aporta razones para ello, por ejemplo, porque no paga el alquiler a tiempo o porque infringe gravemente las normas definidas en el contrato de arrendamiento. Si no existen estos motivos, usted, como arrendador, sólo puede rescindir el contrato de alquiler si quiere hacer constar sus propias necesidades.
Tienes que demostrarlo. No está permitido fingir. Si el inquilino cesante puede demostrarle posteriormente que usted no se dio cuenta de la necesidad propia declarada, por ejemplo porque no se mudó al piso, podrá ser procesado. Debe tener en cuenta estos criterios si está pensando en comprar un edificio de apartamentos.
Limitación del aumento del alquiler
Los niveles de alquiler son limitados y los inquilinos deben acreditar sus ingresos. Esto significa que también tiene que acoger a inquilinos con ingresos muy bajos. Sin embargo, las viviendas sociales también tienen ventajas para ti. Para la renovación se obtiene una ayuda económica que se puede solicitar al ayuntamiento o a la ciudad.
Debe informarse sobre el alcance de esta ayuda antes de decidirse a comprar. Sólo entonces sabrá cómo puede utilizar la casa y a cuánto ascenderán los alquileres previstos.
Para la mayoría de los compradores de edificios de apartamentos que necesitan ser reformados, el alquiler en el mercado inmobiliario abierto es mucho más interesante. Tienen más margen de maniobra a la hora de fijar los alquileres.
Desventajas del realquiler
Si compra un edificio de apartamentos para reformarlo y volver a alquilarlo, debe conocer las desventajas de esta forma de compra. Una vez realizada la reforma con éxito, es necesario que te encargues de alquilar los pisos individuales. Esto puede convertirse en un problema, sobre todo si el edificio de apartamentos está situado en una región en la que hay una gran cantidad de pisos vacíos. En este caso, el alquiler de pisos no se considera tan atractivo, y debe tener en cuenta que no encontrará inmediatamente un interesado para todos los pisos. En cualquier caso, es aconsejable conocer de antemano la situación del mercado de la vivienda en la región donde se quiere comprar.
Con mucho gusto le informamos sobre la situación del mercado de la vivienda en las diferentes regiones. Concierte una cita personal con nosotros para hablar de la situación del mercado inmobiliario. Además, le presentaremos varias ofertas, porque conocemos la región y sabemos dónde hay edificios de apartamentos que necesitan ser renovados y cuáles son las perspectivas de alquilarlos más adelante.
Compra de una vivienda multifamiliar con alquiler completo
Decida comprar un edificio de apartamentos que esté totalmente alquilado si no tiene previsto hacer ninguna reforma y no quiere declarar sus propias necesidades. Las ventajas de una compra de este tipo son que no hay que buscar inquilinos. Tiene la oportunidad de conocer de antemano a los inquilinos, su historial de pagos y la duración del alquiler. El anterior propietario le facilitará gustosamente esta información.
Calcular el rendimiento del alquiler
Fuente: Evaluar rápidamente los bienes inmuebles / Alex Fischer
Si busca viviendas de alquiler, ¿es el rendimiento del alquiler el argumento decisivo para comprar o no? El rendimiento del alquiler es la renta anual dividida por el precio de compra x 100. Hay varios métodos de cálculo, inicialmente este sencillo método es suficiente para los compradores:
Alquiler anual dividido por el precio de compra x 100
El resultado es un porcentaje. En el caso de los condominios, debe ser un porcentaje de 4 a 6. De lo contrario, ¡está comprando demasiado caro!
En los lugares más caros, los rendimientos bajan un poco, en los más pobres suben un poco.
¡Este es el rango en el que se reconocen los inmuebles baratos!
Al comprar edificios de apartamentos, el rendimiento de los alquileres debería ser del 6 al 9%. Aquí también depende, por supuesto: En ciudades caras como Múnich, por ejemplo, los rendimientos de los alquileres son del 2% al 3% en los edificios de apartamentos.
Aquí, en Düsseldorf, están entre el 4% y el 6%. En ciudades como Múnich y Düsseldorf, el metro cuadrado de los edificios de apartamentos es a veces incluso más caro que el de los pisos individuales. Por tanto, no hay un descuento masivo, sino un recargo masivo.
En las zonas malas, a veces se obtiene entre un 8 y un 12 por ciento de ingresos por alquiler, pero nadie le comprará esta propiedad después.
Por lo tanto, se aplica la siguiente regla:
Cuanto peor y más desordenada sea la zona, menor será el rendimiento del alquiler.
Leer más (externo): Valorar rápidamente los bienes inmuebles
Ahorrar impuestos sobre los bienes inmuebles: sociedad anónima y fundación
Empresa inmobiliaria – Una empresa inmobiliaria es una empresa que tiene por objeto el alquiler, la promoción, la financiación, la realización o la comercialización de bienes inmuebles. No importa si se trata de una o varias propiedades. También incluye la gestión de propiedades, tanto propias como de terceros. Ofrece muchas ventajas.
Fundación familiar – Una alternativa interesante, porque aquí se tienen todas las ventajas de la sociedad inmobiliaria y se pueden vender los inmuebles más tarde, después del periodo de especulación, libres de impuestos.
Base legal: Requisitos para la compra
El sueño de tener una casa propia como inversión, vivir de forma independiente entre tus propias cuatro paredes, poder diseñarlo todo tú y amueblarlo según tus deseos individuales, y alquilar todas las demás unidades para obtener un beneficio.
Pero este deseo no es el final de la historia, porque hay mucho más en la compra de una casa. Hay un largo camino por recorrer para alcanzar el objetivo de poder sentarse, relajarse y disfrutar de la vida en su propio jardín. Para que esto sea lo más fácil posible, aquí tienes los mejores consejos y trucos sobre a qué debes prestar atención a la hora de comprar un edificio de apartamentos y qué escollos puedes evitar.
Para comprar un edificio de apartamentos, hay que seguir los procedimientos legales y observar muchas normas. Para hacerlo correctamente y que la venta de la casa sea legal, hay que seguir una serie de cosas.
Paso a paso: contrato de compraventa
El contrato de compraventa cumple la norma de que, según el artículo 311b del BGB, debe haber una certificación notarial si se transmite la propiedad de un terreno o de derechos equivalentes a un terreno. Sin embargo, la transmisión de la propiedad no es válida tras la firma y la certificación notarial, sino sólo tras la inscripción en el registro de la propiedad.
En primer lugar, un notario redactó un proyecto de contrato de venta que debía convenir a ambas partes. Esto se finaliza un tiempo antes de la firma para que ambas partes puedan comprobarlo. En la reunión de protocolización, el notario vuelve a leer el contrato y ambas partes pueden hacer preguntas. El notario también informa sobre las consecuencias de la venta de la casa y explica los pasos posteriores de la transferencia de la propiedad.
Inscripción en el registro de la propiedad y pago
Hasta la inscripción en el registro de la propiedad, el derecho del comprador a la propiedad está garantizado por la inscripción en el registro de la propiedad de la llamada notificación prioritaria de transmisión. Esto garantiza que la transferencia de la propiedad del inmueble pueda llevarse a cabo de forma segura. La transferencia de la propiedad en el registro de la propiedad sólo la inicia el notario cuando el precio de compra se ha transferido en su totalidad. La agencia tributaria también debe confirmar con un certificado de liquidación que el comprador ha pagado el impuesto de transmisiones patrimoniales. El momento en que la propiedad se transfiere al comprador, es decir, la «transferencia económica», también se determina en el contrato notarial. A partir de ese momento, el comprador corre con todos los gastos y es responsable de la propiedad. Sin embargo, no es el propietario final hasta que se complete la transferencia de la propiedad y se inscriba su nombre en el registro de la propiedad.
La notarización: La bendición del notario
Para redactar un contrato de compraventa de un inmueble, es necesario que se eleve a escritura pública. La finalidad de la certificación notarial es proteger al comprador y al vendedor de decisiones precipitadas y garantizar que los intereses de ambas partes queden debidamente registrados. El registro de los intereses lo realiza un notario que no es representante de los intereses de una de las partes, sino que actúa con imparcialidad.
Protección para el comprador y el vendedor
La obligación de nombrar un notario no fue prescrita por el legislador para acosar a los vendedores de viviendas. Por el contrario, su objetivo es proteger tanto al comprador como al vendedor. Esto se debe a que durante la cita, el notario comprueba todos los papeles y datos personales disponibles. Esto puede impedir, por ejemplo, que se venda una casa o condominio que ni siquiera está en posesión del supuesto vendedor. La venta de una casa sólo es legalmente vinculante cuando se celebra el contrato notarial. Alrededor de dos semanas antes de la fecha acordada, el notario le enviará el borrador del contrato para que lo lea. Lo revisamos junto con usted y comprobamos todos los puntos a fondo una vez más.
En Alemania, por lo general, el comprador elige al notario. Esto es ventajoso para usted como vendedor, ya que el comprador tiene que pagar al notario si se echa atrás por cualquier motivo. A veces el vendedor o el agente del vendedor elige al notario. En este caso, sin embargo, debe estar muy seguro de que el posible comprador comprará realmente la casa. Si él decide lo contrario, usted se verá obligado a pagar los gastos del notario. Pero también podemos asesorarle sobre este tema. Tenemos mucha experiencia en el trato con posibles compradores y notarios y siempre encontramos una solución adecuada para todas las partes.
Antes de la cita con el notario: contenido del contrato
Antes de la cita con el notario, el vendedor y el comprador deben acordar los contenidos importantes del contrato. Esto incluye, por ejemplo, el precio de compra. Llevamos a cabo las negociaciones por usted. Conocemos muy bien el mercado y también tenemos años de experiencia en la negociación. También hay que aclarar los pasivos anteriores, como las hipotecas actuales. Además, los acuerdos auxiliares se registran en el contrato.
Además, hay más información que el proyecto de contrato debe contener definitivamente. Esto incluye una descripción detallada de la casa o condominio, el importe del precio de compra y la fecha de vencimiento, la fecha de entrega y un acuerdo sobre la responsabilidad por defectos materiales.
Impuestos y costes
El precio de compra de la vivienda no es el único coste que hay que tener en cuenta al comprar una casa. Además del precio de compra de la vivienda, hay que pagar los gastos accesorios de compra. Estos varían en función del precio de venta y suelen suponer entre el 13 y el 15 por ciento del precio de compra. Los gastos accesorios de la compra incluyen el impuesto de transmisiones patrimoniales, los honorarios del agente inmobiliario, los gastos del notario y la tasa de inscripción en el registro de la propiedad. Tenga en cuenta que el impuesto sobre transmisiones patrimoniales no es una partida idéntica a la del impuesto sobre bienes inmuebles, ya que el impuesto sobre bienes inmuebles lo paga usted al municipio con retraso y como obligación recurrente. Para planificar la financiación y la propia compra de la vivienda de forma sólida y que cubra los costes, debe conocer de antemano todos los costes accesorios de la compra y sus condiciones de pago durante la fase de compra.
Los gastos accesorios de la compra los tiene que pagar usted mismo, por lo que no se financian a través del préstamo hipotecario. Por lo tanto, para calcular con precisión su inversión en capital, debe deducir los costes auxiliares del presupuesto disponible y seguir contando con al menos un 20 por ciento de capital propio después para una financiación sólida.
Impuesto de transmisiones patrimoniales: una partida importante en los gastos accesorios de compra
Una cantidad que no debe subestimarse en los costes auxiliares de la compra es la creada por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Esto varía según la región y puede llegar a ser hasta un 6,5%. El porcentaje se basa en el precio de la vivienda, por lo que automáticamente se paga más impuesto de transmisiones patrimoniales por una propiedad más cara. Desde que los estados federados intervienen en la recaudación del impuesto de transmisiones patrimoniales, su importe ha aumentado desde el antiguo 3,5% hasta el 3% en muchas regiones, lo que encarece el coste total de la compra de una vivienda.
Como parte del proceso de compra, usted paga el impuesto de transmisiones patrimoniales tan pronto como el contrato de compra es notariado y, por lo tanto, se vuelve legalmente vinculante. Para dar el siguiente paso, la inscripción en el registro de la propiedad, necesita un justificante del pago del impuesto de transmisiones patrimoniales a la agencia tributaria. El certificado que se expide para ello se conoce generalmente como prueba de no objeción.
Ahorre en el impuesto de transmisiones patrimoniales: Cómo se pueden reducir los costes auxiliares
El pago del impuesto sobre transmisiones patrimoniales es necesario y no puede evitarse por completo. No obstante, existen varias opciones para reducir la carga fiscal y, por tanto, los costes globales al adquirir un inmueble. Es interesante observar que el importe a pagar varía en unos pocos porcentajes dentro de un kilómetro cuadrado. Por ejemplo, si usted es partidario de una propiedad en el estado federado A y hace una comparación del impuesto sobre transmisiones patrimoniales con el estado federado B, directamente vecino, puede suponer un ahorro de hasta el tres por ciento. Como futuro propietario o como comprador de un inmueble con actividades por cuenta propia o ajena, puede reclamar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales en su declaración financiera anual y reducir así su carga fiscal. Si no compra una propiedad existente, sino que opta por una parcela no urbanizada, por lo general pagará menos impuesto sobre transmisiones patrimoniales que si compra una parcela con edificios.
Gastos de intermediación, inscripción en el registro de la propiedad y gastos de notaría
En general, los costes de compra auxiliares se componen de cuatro áreas. Además del impuesto de transmisiones patrimoniales, el comprador de una propiedad paga los honorarios del agente inmobiliario, los gastos del notario y la inscripción en el registro de la propiedad. Los honorarios por los servicios del agente inmobiliario también dependen del precio de compra del inmueble y se calculan en forma de porcentaje. En este caso es posible obtener márgenes de entre algo menos del 3 y el 7 por ciento.
En los costes accesorios indicados, sólo se calculan los importes netos de estas tasas, por lo que, en general, hay que contar con un incremento de costes adicional del 19%, es decir, por el tipo de IVA aplicable. Aunque el vendedor no recurra a un agente inmobiliario y venda su propiedad de forma privada, se aplicarán los gastos de notaría, de inscripción en el registro de la propiedad y del impuesto de transmisiones patrimoniales. En ese caso, sólo los honorarios del agente inmobiliario no se incluyen en los gastos accesorios de la compra, lo que reduce sus gastos adicionales en ese porcentaje. Sin embargo, comprar sin agente inmobiliario significa que tiene que concertar todas las citas y detalles de organización usted mismo y de acuerdo con el vendedor. Sin la experiencia y los conocimientos adecuados, el proceso de compra de una propiedad puede ser difícil y presentar una serie de escollos.
IVA de los gastos de intermediación y notariales
El IVA se paga además de los honorarios reales del notario y del agente inmobiliario. De acuerdo con la legislación vigente en materia de IVA, se trata de un recargo del 19%, que puede reclamarse en la declaración de fin de año en caso de alquiler posterior o cuando se compren bienes inmuebles como inversión de capital. Los autónomos y los trabajadores por cuenta propia también tienen una ventaja en este caso, ya que pueden reclamar esta cantidad de forma prorrateada y compensarla con el IVA que hayan cobrado. Por lo general, no es posible una deducción fiscal total, por lo que vale la pena hablar con su asesor fiscal y puede beneficiarse de la posibilidad de ahorrar el IVA.
Otros impuestos: Nuevos propietarios
Se ha firmado el contrato de compraventa, se han pagado los gastos accesorios de la compraventa y usted figura como propietario en el registro de la propiedad. Inmediatamente después de la compra de la propiedad, hay que pagar más impuestos. Aquí es donde entra en juego el impuesto sobre bienes inmuebles, que no debe confundir con el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Si alquila la propiedad y no la utiliza usted mismo, tendrá que pagar impuestos adicionales sobre los beneficios y los ingresos por alquiler.
Como nuevo propietario, usted paga cantidades continuas por su propiedad, además del coste de la vida. Para no perder de vista los gastos y protegerse de las sorpresas, vale la pena echar un vistazo a los factores individuales de la casa que se quiere adquirir incluso antes de comprar. Una propiedad que no es eficiente energéticamente o una casa que necesita ser renovada supondrá un alto desembolso para el mantenimiento y la posible conversión a un funcionamiento eficiente energéticamente. Los gastos de funcionamiento se suman a la devolución de la cuota del préstamo y, por lo tanto, ya deben tenerse en cuenta a la hora de comprar e incluirse en sus posibilidades mensuales.
Por lo tanto, nunca fijes una cuota de préstamo tan alta que acabes con restricciones financieras a la hora de pagar los gastos de funcionamiento y otras obligaciones. Aunque ya haya pagado gran parte de los costes adicionales en el proceso de compra, seguirá teniendo que hacer frente a los gastos mensuales y anuales de su vivienda como nuevo propietario.
Cálculo del gasto total aconsejable al comprar una casa
Si quiere hacer realidad su sueño de tener sus propias cuatro paredes y estar seguro económicamente, no sólo debe tener en cuenta el precio de compra. Dado que generalmente se pagan los costes de compra auxiliares, éstos deben estar ya incluidos en su planificación financiera. En el caso de la financiación tradicional, usted reembolsa los costes secundarios de la compra con sus propios fondos y luego aporta entre un 20 y un 30 por ciento de capital propio a la financiación.
Debe aportar entre un 20 y un 30 por ciento de capital propio a la financiación
Si se ha planificado con antelación y se ha suscrito un contrato de ahorro para la construcción, se puede liberar después de la fase de ahorro y del 40% alcanzado y se dispondrá de la cantidad específica necesaria para el capital propio y los costes de compra incidentales. Es aconsejable calcular los gastos de funcionamiento de la vivienda antes de comprarla y averiguar, por ejemplo, cuánto impuesto sobre la propiedad tendrá que pagar anualmente por ella. Debe saber que el impuesto sobre la propiedad no se aplica sólo a la casa, sino a la superficie total del inmueble. Se paga menos impuesto sobre la propiedad por una parcela más pequeña que por una zona que ofrece mucho espacio de libre desarrollo.
Si adquiere la casa para un uso comercial parcial, también puede compensar parcialmente los costes reales incurridos en la declaración financiera anual. Lo mismo ocurre si alquila su casa o decide alquilarla parcialmente. Aquí se acumulan los beneficios de las rentas de alquiler, que debe declarar como ingresos. En cuanto obtenga beneficios con su propiedad, podrá reclamar determinados gastos e impuestos y asegurarse así una devolución de impuestos o una reducción de los mismos.
Cualquier financiación prevista para la compra de una vivienda debe calcularse de forma que no se pierdan de vista los costes accesorios. Por ejemplo, si puede comprar una propiedad por 200.000 euros, el precio de compra real será inferior a esta cantidad, ya que los costes de compra auxiliares deben deducirse de la suma total. Los buenos agentes inmobiliarios le ayudarán a encontrar la propiedad adecuada en función de su presupuesto y a calcular correctamente la compra de la vivienda desde el principio.
Compra de terrenos: El proceso y los costes
¿Quiere construir su propia casa y está buscando la parcela de ensueño en la que pueda hacer realidad su idea de vivienda? La compra de un terreno es una empresa compleja en la que hay que evitar a toda costa algunos escollos y errores. Sólo por el auge de la construcción, es difícil encontrar parcelas en las regiones populares y a menudo a precios inflados. Si busca una parcela sin urbanizar, planifique su presupuesto global e incluya en el precio de compra si se trata de una parcela urbanizada o sin urbanizar. Más sobre el tema:
Excursus – Desarrollado o no desarrollado: ¿Diferencia?
El precio por metro cuadrado de una parcela urbanizada es mayor que el de una parcela sin urbanizar. No obstante, podemos recomendar la compra de una parcela urbanizada, ya que en este caso puede iniciar su proyecto de construcción más rápidamente y obtener los permisos necesarios. En el caso de los terrenos no urbanizados, debe averiguar previamente con detalle si son adecuados para su plan de desarrollo. Por ejemplo, si una parcela está en una zona residencial y quiere construir para su negocio, las dificultades son inevitables.
Gastos de servicio y costes totales
Los costes incidentales de compra se añaden al precio del terreno. Usted conoce el valor estándar del terreno, ha investigado los costes de la promoción y ha calculado los costes auxiliares que tendrá al comprar. Si quiere financiar la compra de un terreno, el valor del mismo debe basarse en los precios locales habituales. Sin embargo, es un hecho que el boom de la construcción ha generado un inmenso aumento de los costes y que en algunas regiones apenas es posible realizar la compra de terrenos a un precio orientado al valor del suelo.
Al igual que ocurre con la financiación inmobiliaria, al comprar un terreno también hay que asegurarse unos tipos de interés bajos aportando entre un 20 y un 30 por ciento de fondos propios y no incluyendo en la financiación los gastos accesorios de la compra. Busque a nuestro alrededor un terreno adecuado y encuentre el lugar donde pueda cumplir el sueño de una casa en su propia parcela.
Los bajísimos tipos de interés actuales le dan la oportunidad de financiarse de forma barata a pesar del aumento del precio del suelo. Basándonos en los criterios relevantes para usted y sus factores personales, encontraremos la financiación óptima para la compra de terrenos. Una buena financiación para la compra de un terreno se adapta perfectamente a sus necesidades y depende de las exigencias que usted plantee en el contrato y sus condiciones marco. Los tipos de interés favorables son cruciales a la hora de comprar un terreno, pero no son el único criterio para tomar una buena decisión.
Financiación inmobiliaria: comprador y préstamo
Por regla general, la compra de una propiedad residencial siempre va asociada a la financiación de la construcción o de la propiedad inmobiliaria. Debido a las numerosas ofertas en el mercado financiero, es difícil encontrar la financiación adecuada para su propiedad sin un apoyo competente.
¿Cuál es la mejor forma de financiación? Especialmente cuando se trata de la financiación inicial, los compradores de inmuebles se enfrentan a esta importante cuestión. El deseo de una financiación inmobiliaria óptima ofrece muchas más opciones que la clásica financiación de la construcción que es lo primero que se le ocurre a la mayoría de los posibles compradores.
Hay varias formas de préstamos para la construcción. La financiación inmobiliaria que le conviene depende en última instancia de varios factores y de sus criterios personales.
Lo mejor es basar el posible importe de la financiación en su capital social. Se recomienda aportar entre un 20 y un 30 por ciento de fondos propios para una financiación sólida a la hora de comprar una casa. También puede solicitar un préstamo con amortización total y realizar la compra de la vivienda aunque no disponga de capital propio. En este caso, los tipos de interés son más altos porque hay que financiar una suma mayor y programar un plazo más largo.
Comprar o… ¿Construir? Costes de construcción, intereses y financiación
Los tipos de interés de la construcción llevan varios años por los suelos. Merece la pena comparar los tipos de interés de los edificios, porque: ¿Cuánto durará esto? Muchos de nuestros clientes se dirigen a nosotros con la pregunta de si vale la pena esperar o si los tipos de interés de la construcción volverán a subir en el futuro. Los tipos de interés de los edificios no sólo se sostienen por sí mismos, sino que también influyen notablemente en los tipos de interés de las hipotecas. Nuestro asesoramiento le indicará de forma rápida y fiable cuándo y cómo puede financiarse mejor y asegurarse unos tipos de interés favorables para la construcción.
Alquilar: Leyes, impuestos y arrendatarios
Alquilar una propiedad puede ser un gran ingreso extra, pero también puede convertirse en tu trabajo principal. Los propietarios tienen muchos deberes para con el inquilino y tienen que cuidar la propiedad. Sin embargo, si esto tiene éxito, se pueden obtener muchos beneficios. Le explicamos cuál es la mejor manera de alquilar su propiedad y cómo puede encontrar el inquilino adecuado para usted.
¡Hay tanto que aprender!
Los inquilinos adecuados, un contrato de alquiler apropiado & Co.
¿Cómo se fija el alquiler correctamente? ¿Cómo puedo hacer que mi anuncio sea atractivo? ¿Y cómo puedo redactar un contrato de alquiler adecuado y justo? Todas estas preguntas se las hace un futuro arrendador, porque alquilar con éxito un inmueble requiere muchos conocimientos y experiencia. Sin embargo, si sigues unos sencillos pasos, darás el salto para convertirte en un arrendador de éxito y beneficiarte de las ganancias.
Además: Los propietarios tienen muchas obligaciones y tareas, como organizar un cambio de inquilino o preparar una declaración anual de gastos de servicio para el inquilino. El alquiler puede fijarse con la ayuda del índice local de alquileres, pero siempre hay que tener en cuenta si la región en cuestión tiene un tope de alquileres o no. El contrato de alquiler debe ser justo tanto para el inquilino como para el propietario y debe regular todos los puntos importantes. A la hora de elegir al inquilino adecuado, no sólo cuenta el efecto de la simpatía, sino también otros factores importantes como la solvencia: conozca todo lo importante para alquilar su vivienda en nuestro artículo.
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Comprar un inmueble: Consejos del inversor (externo)
Comprar un inmueble, pero también invertir en él, requiere muchos conocimientos y experiencia. La mejor manera de aprender es aprovechar la experiencia de los profesionales. Por eso me gustaría concluir con una recomendación para los principiantes en el sector inmobiliario.
Consejos para principiantes + Comparación con Alemania: Comprar un inmueble
Guía externa (el enlace se abre en una nueva pestaña):
- Comprar la primera propiedad
- Comprar un inmueble: ¿en qué hay que fijarse?
- Errores al comprar un inmueble
- Ahorrar impuestos con los inmuebles
Comparación de ciudades: precios de compra en Alemania (externo)
Estas guías individuales de las principales ciudades alemanas contienen los distritos importantes para los compradores de propiedades, información sobre la infraestructura, así como los requisitos previos para la compra, como los ingresos, la solvencia, los bancos y el patrimonio. Pero mucho más importante: los errores, los riesgos, los rendimientos de los alquileres y mucho más. ¿Qué es decisivo para el precio de compra y la valoración? Todo lo relacionado con la ubicación, la estructura del edificio, las renovaciones, el equipamiento y todo eso, de forma gratuita.
Guías externas (el enlace se abre en una nueva pestaña)
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