Valoración de bienes inmuebles: determinación del valor de mercado, valoración y precio de compra

Valorar un terreno – Los terrenos suelen ser algo especial. El típico condominio de unos 80 metros cuadrados se vende rápidamente a través de un portal inmobiliario. Sin embargo, las parcelas edificables, los terrenos agrícolas o incluso los forestales necesitan los compradores adecuados. Los compradores especiales, sobre todo en el mercado off, pagan buenos precios de compra por todo tipo de terrenos. ¿Por qué? Los gestionan, los desarrollan más o utilizan efectos de rendimiento.

Valoración de inmuebles de todo tipo con método

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Conozca más sobre el tema de la valoración de la propiedad aquí. ¿Cómo se valora una propiedad? ¿Cómo se calcula el valor de mercado de un inmueble? ¿Quién puede valorar un inmueble? ¿Quién proporciona información sobre el valor estándar del suelo? Factores de valor, ubicación, comodidades, valor de mercado, precio realista: Así es como puede valorar su propiedad.

Evaluación: situación, opciones y desarrollo

Hay muchas preguntas que responder, la mejor respuesta es tener un experto a su lado para la valoración de la propiedad, o la valoración del terreno. ¿Qué precio es adecuado y realista para su propiedad, con o sin bienes inmuebles? Si la compra se realizó hace poco tiempo, el precio de compra en ese momento puede ser un primer punto de referencia. Las parcelas comparables de las ofertas en línea de las regiones también pueden proporcionar una estimación imprecisa.

A la hora de vender la propiedad, el «valor percibido» no es una base óptima.

Si el valor es demasiado alto, la propiedad puede «quemarse» porque permanece demasiado tiempo en el mercado y algo parece estar mal en la propiedad.

A menudo se baja el precio, lo que significa que se pierde el potencial de ingresos reales de la propiedad: se pierde un buen dinero. Así lo demuestra también un estudio realizado por las cajas de ahorros en colaboración con FlowFact AG y el Instituto IIB Dr. Hettenbach. Se encontró una correlación entre el tiempo de comercialización, el precio de venta y el precio de comercialización. El estudio confirmó que los ingresos son mayores y el periodo de comercialización más corto si se confía en una evaluación realista a la hora de valorar la propiedad.

Por lo tanto, la evaluación profesional de los expertos sobre el valor de mercado de la propiedad es muy recomendable para una transacción de venta sin problemas.

  • Valoración por parte de un tasador o experto (agente inmobiliario)
  • Pérdida de ingresos por reducción de precios, si la publicidad es demasiado larga

Valor de mercado, valor del préstamo hipotecario y valor de los activos

Una valoración se basa en diferentes valores de la propiedad. Los más importantes son el valor de mercado, el valor del préstamo hipotecario y el valor del activo. En principio, el valor justo de mercado, también llamado valor de mercado, se determina en una valoración de la propiedad o tasación inmobiliaria.

Tenga en cuenta los métodos de valoración comúnmente utilizados:

¿Qué método de valoración para mi propiedad? Propiedad + bienes inmuebles

Los peritos y tasadores pueden emplear tres métodos normalizados para determinar el valor del inmueble: Método del valor comparativo, método del valor de los activos y método del valor de las ganancias capitalizadas. Qué método es el adecuado y cuándo depende de la propiedad. Si se trata de un terreno, se utilizan otros métodos de valoración que para un edificio. También se utilizan diferentes métodos de valoración para los inmuebles ocupados por el propietario y los alquilados. En el caso de las propiedades en subasta forzosa, las tasaciones de las propiedades pueden verse en los tribunales de distrito competentes, a menudo en línea. En este caso, no es necesario el consentimiento del propietario y cualquier interesado puede ver dicho peritaje de forma gratuita.

Ordenanza de valoración de bienes inmuebles (ImmoWertV)

Hasta 1988, la valoración de los inmuebles se basaba en la Ordenanza de Valoración (WertV). En 2010 se sustituyó por la Ordenanza de Valoración de Bienes Inmuebles (ImmoWertV). La nueva ley pretende normalizar aún más la valoración. Al adoptar la nueva ordenanza, el legislador también tenía en mente a los inversores extranjeros. La ImmoWertV regula las condiciones y procedimientos vinculantes para los tasadores privados y públicos. También es vinculante para los comités de expertos en valoración inmobiliaria.

La Ordenanza del Valor de los Bienes Inmuebles distingue entre el:

  • La valoración de los bienes inmuebles y la
  • Valoración de edificios

Suelo urbanizado y no urbanizado

Con el valor comparativo del IPV, se puede determinar con mayor precisión un precio de oferta. A diferencia del valor comparativo, que elabora el agente inmobiliario, el valor de mercado es el precio exacto que cabe esperar que alcance un inmueble en una fecha determinada. Lo que entra en el valor de mercado está regulado en el Código de la Construcción (BauGB). Para determinar el valor de mercado de un inmueble, se tienen en cuenta la ubicación, el estado, el equipamiento (en estado edificado), pero también las circunstancias legales. El término valor de mercado se utiliza como sinónimo.

El valor del terreno se determina durante una valoración del mismo. La determinación del valor del terreno se basa en el método del valor comparativo y en la utilización de valores estándar del terreno adecuados. Según el Código de la Construcción (BauGB), deben formarse comités de expertos para calcular los valores del suelo. Estos comités de expertos están compuestos por expertos independientes y un empleado de la administración fiscal.

Los valores estándar indican cuánto cuesta por término medio un metro cuadrado de terreno en un lugar determinado. Sin embargo, las propiedades concretas del terreno no se incluyen en los valores estándar del terreno. Dado que sólo se utiliza una media de la localización regional para la valoración, los valores estándar del terreno pueden desviarse mucho del valor real del mismo.

Extracto del registro de la propiedad y de la parcela

Para determinar el valor de la parcela, es necesario inspeccionar el extracto del registro de la propiedad. Este extracto, que puede obtenerse en el registro de la propiedad, contiene todas las inscripciones registrales de la parcela y corresponde a un historial de la misma.

Sin embargo, sólo el vendedor tiene derecho a solicitar el extracto del registro de la propiedad.

El extracto del registro de la propiedad garantiza que el vendedor tiene los derechos correspondientes a la propiedad y puede venderlos realmente. Si se registran varios beneficiarios, sólo pueden vender sus respectivas acciones.

En el extracto del registro de la propiedad también se introducen las restricciones existentes sobre el uso de la misma (por ejemplo, la propiedad sólo puede construirse para fines residenciales). Para compradores y vendedores, el extracto del registro de la propiedad es indispensable para valorar, dividir o vender el terreno o la propiedad.

Otro punto importante en la valoración es la ubicación del terreno o la propiedad. Los criterios de valoración son:

  • La macro localización, es decir, la región o el barrio
  • La micro-ubicación, la vecindad inmediata de la propiedad

Por ejemplo, el entorno social del barrio y sus infraestructuras se incluyen en la valoración. Incluso si las buenas conexiones de transporte con las zonas comerciales, escolares e industriales sólo están previstas para el futuro, esto ya puede tener un impacto en la valoración de la propiedad.

La valoración inmobiliaria en el punto de mira de los inversores

Para los inversores, además de la valoración estándar, la rentabilidad de un terreno o propiedad es de especial interés.

La rentabilidad de un inmueble se refiere a su evolución en años futuros. Dado que los parámetros marginales de un inmueble, así como la valoración realizada en una fecha de referencia, pueden cambiar a corto plazo, sólo es posible realizar una estimación de la rentabilidad esperada. El factor «localización» también recibe una ponderación especial en esta estimación.

En un estudio, Welt consideró el desarrollo de las macrolocalizaciones de todos los distritos alemanes hasta 2030. Otro factor clave en la futura evolución del valor es la «cartera de reformas», en la medida en que cabe esperar medidas de mantenimiento superiores a la media. Si la comercialización de su propiedad va a estar dirigida a inversores en particular, se requieren otros criterios para evaluar la oferta de inversión.

Buenas razones para la evaluación de expertos

Si el valor de la propiedad es de interés, hay que determinar el valor de mercado. Si la propiedad se va a vender, si hay un divorcio pendiente o si hay asuntos de herencia, se utiliza como base el valor de mercado de la propiedad. El valor de mercado es también la base del valor a negociar en la concesión de préstamos y otras formas de división de la propiedad. En el caso de una división del patrimonio inmobiliario (divorcio, comunidad de herederos), no es conveniente establecer un rango de precios. Por lo tanto, en la valoración de la propiedad debe figurar una cantidad específica como parte de la evaluación del valor justo de mercado. Este valor de mercado se refiere al momento determinado en la tasación.

En una venta de terrenos, el valor exacto es menos decisivo y a menudo el valor determinado del terreno se cuantifica con una horquilla de precios. A la hora de vender terrenos y edificios, el mercado regional, así como la oferta y la demanda, desempeñan un papel importante.

Dependiendo de la estrategia de venta, se siguen diferentes procedimientos con el valor comparativo o de mercado determinado. Se hace una distinción básica entre la venta a precio fijo y la venta de la propiedad en un proceso de licitación. En ningún caso debe incluirse el «valor percibido» de la propiedad en la base de comercialización. Si el precio de venta es superior al valor de mercado, el comprador debe aportar mucho más capital del necesario.

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Venta de terrenos: Lista de control

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