Quiere vender su bloque de pisos, ¿qué tendrá que pagar? Al vender un inmueble de uso residencial o residencial y comercial, los vendedores primerizos se hacen una pregunta en particular: ¿cuántos impuestos tengo que pagar por la venta? He aquí una rápida visión de la fiscalidad típica de la venta de inmuebles. ¿Quiere saber más? Mi consejo: los expertos adecuados y asesoramiento sobre fiscalidad inmobiliaria (no de un asesor fiscal, sino de inversores de la vida real). Estaré encantado de ponerle en contacto con mis expertos, sólo tiene que escribirme: Contacto.

La venta típica: «asset deal»

La diferencia: en una operación de activos en el contexto inmobiliario, los activos específicos, como terrenos y edificios, se venden individualmente, mientras que en una operación de acciones se transfieren las participaciones de la empresa propietaria del inmueble.

En pocas palabras:

• Asset deal = se vende la propiedad
• Venta de acciones = Immobilien GmbH se vende

Una operación por acciones significa que el comprador no adquiere la propiedad en sí, sino la empresa Immobilien GmbH, en este caso. He aquí una breve infografía. A continuación, volveremos a la venta directa del bloque de apartamentos, después de lo cual voy a explicar más acerca de las sociedades de cartera y los impuestos sobre la venta.

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Normalmente, como particular, suele vender directamente el edificio de apartamentos. Esto es relevante para usted:

1. Impuesto de especulación
2. Regla de los tres objetos

Impuestos sobre la venta

Un vistazo muy rápido a los impuestos al vender un edificio de apartamentos en Berlín:

1. Impuesto de especulación: vender libre de impuestos
2. 3 propiedades gobiernan en Berlín
3. Activos y acciones: sólo 1,54% de impuestos

Impuesto de especulación: vender libre de impuestos

El periodo de especulación se explica más rápidamente:

• Ocupado por el propietario = 3 años
• Alquilado = 10 años

Si vende dentro del periodo de especulación, deberá pagar impuestos sobre los beneficios, como si se tratara de una renta del trabajo, independientemente de si es trabajador por cuenta ajena o por cuenta propia. Una vez transcurrido el plazo, la venta está exenta de impuestos. Si quiere hacer un cálculo rápido, utilice mi calculadora gratuita del periodo de especulación.

Cálculo de impuestos: Ejemplo

Si vende dentro del periodo de especulación, deberá pagar los impuestos sobre los beneficios de forma normal, como si fueran rendimientos del trabajo, independientemente de si trabaja por cuenta ajena o por cuenta propia. En el caso de una persona soltera, el tipo impositivo máximo suele ser del 42%.

Venta dentro del periodo de especulación (< 10 años) como particular:

• Compra 2024 = 2.100.000 euros
• Venta 2033 = 4.100.000 euros
• Beneficio imponible = 2.000.000 euros
• Al 42 % (una sola persona) = 840.000 euros

Venta dentro del periodo de especulación (< 10 años) como empresa:

• Compra 2024 = 2.100.000 euros
• Venta 2033 = 4.100.000 euros
• Beneficio imponible Berlín aprox. 19,1 % (impuesto sobre actividades económicas 4,1 %, impuesto de sociedades 15 %) = 2.000.000 EUR
• Al 19,1 % = 382.000 euros

Venta dentro del periodo de especulación (> 10 años):

• Compra 2024 = 2.100.000 euros
• Venta en 2034 = 4.100.000 euros
• Beneficio imponible = 2.000.000 euros
• Libre de impuestos

Sin embargo, no se pueden comprar 10 propiedades ahora, esperar 3 años y llevarse los beneficios de la revalorización de la propiedad, porque:

3 propiedades gobiernan en Berlín

También existe la regla de las 3 propiedades. Si vendes más de 3 propiedades en 5 años, se trata de comercio de propiedades comerciales.

La «regla de los tres inmuebles» se refiere al hecho de que en Alemania los particulares pueden vender hasta tres inmuebles en un periodo de cinco años libres de impuestos. Si una persona vende más de tres propiedades en ese periodo, se considera que comercia con propiedades comerciales y está sujeta al impuesto sobre la renta, incluso si no están alquiladas sino ocupadas por el propietario.

Sin embargo, tras 10 años de tenencia, la venta siempre está exenta de impuestos.

¿Por qué existe esta norma?

Al igual que el impuesto sobre la especulación, la norma pretende frenar la especulación en el mercado inmobiliario y favorecer la venta de propiedades con fines residenciales.

¿Cómo ahorran impuestos los «grandes»?

Compraventa de acciones: vender una empresa «en lugar de» un inmueble

Una opción para una venta fiscalmente optimizada es la compraventa de acciones. En este caso, sin embargo, la propiedad ya debe haber sido adquirida por una empresa (como Immobilien GmbH) (no como particular).

Sólo 1,54% de impuestos sobre la venta

Es posible realizar una operación con acciones si tiene la empresa en una estructura de holding. Esto significa que solo pagará un 1,54% de impuestos debido al privilegio entre empresas(artículo 8b de la KStG).

• Asset deal = se vende la propiedad
• Venta de acciones = se vende la empresa (con propiedad)

Calculemos ahora de nuevo nuestro ejemplo, partiendo de la venta directa de un inmueble:

Venta de una propiedad como empresa (asset deal):

• Compra 2024 = 2.100.000 euros
• Venta en 2028 = 4.100.000 euros
• Beneficio imponible Berlín aprox. 19,1 % (impuesto sobre actividades económicas 4,1 %, impuesto de sociedades 15 %) = 2.000.000 EUR
• Al 19,1 % = 382.000 euros

Venta de una sociedad inmobiliaria GmbH como sociedad anónima (share deal):

• Compra 2024 = 2.100.000 euros
• Venta en 2028 = 3.100.000 euros
• Beneficio imponible = 1.000.000 euros
• Para GmbH 1,54 % = 1.540 euros

Puedes ver lo enorme que es la diferencia.

Sin impuesto de transmisiones patrimoniales en la compra

Profundicemos un poco más en el tema de la optimización inmobiliaria y fiscal.

De nuevo, en pocas palabras:

• Venta de Immobilien GmbH por debajo del 89% = sin impuesto de transmisiones patrimoniales

¿Por qué? En Alemania, la venta de participaciones en una GmbH propietaria de bienes inmuebles no suele estar sujeta al impuesto sobre transmisiones patrimoniales siempre que las participaciones sean inferiores a un determinado porcentaje(art. 5 GrEStG).

¿Cuáles son las ventajas? La propiedad como inversión debe reportar un beneficio, normalmente calculado por el rendimiento del alquiler. El impuesto de transmisiones patrimoniales incrementa el precio de compra hasta un 6,5%, dependiendo del Estado federado. Para 1 millón de euros, esto supone un coste de 65.000 euros. Esto aumenta directamente el rendimiento en unos pocos puntos porcentuales.

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