Establecer una fundación familiar: Bienes inmuebles, impuestos y sólo el 15% del impuesto de sociedades sobre los ingresos por alquiler

Fundación familiar: ¿ahorro de impuestos con bienes inmuebles? Hoy voy a profundizar en el tema de las fundaciones, las fundaciones familiares, la compra de inmuebles, los impuestos en Alemania y la optimización fiscal. Crear una fundación, o más concretamente una fundación familiar, tiene muchas ventajas para usted. Desde la exención de impuestos sobre las ganancias de capital tras el impuesto sobre la especulación hasta la baja tributación del 15% de los ingresos por alquiler. En este artículo aprenderás cómo funciona, cómo puedes crear una fundación y cómo se beneficiarán tus nietos. ¿Quieres montar tu propia empresa(inmobiliaria)? Aquí puede encontrar todo tipo de empresas y formas jurídicas en Alemania.

Procedimiento: Establecimiento de las bases

Antes de profundizar en el tema de las fundaciones familiares, empecemos con una visión general de las fundaciones. Una visión básica de la definición, los requisitos como el patrimonio y el proceso de creación de una fundación, antes de profundizar en dos temas: 1) las fundaciones y los bienes inmuebles, y 2) las fundaciones familiares. Primero, la pregunta: ¿Qué es una fundación?

¿Qué es una fundación explicada de forma sencilla?

¿Cómo funciona una fundación? En términos generales, una fundación es una institución que persigue un propósito definido con la ayuda de activos. El propósito lo determina el propio fundador.

Cualquier persona física mayor de 18 años puede crear una fundación, pero también cualquier persona puramente jurídica y las asociaciones con capacidad jurídica. El patrimonio es, por así decirlo, el único requisito para establecer una fundación. En principio, los hay:

• Fundaciones benéficas
• Y hay otras subformas, como las fundaciones familiares (más abajo).

¿Qué hacen las fundaciones benéficas?

Antes de llegar a la fundación familiar, he aquí la diferencia: las organizaciones sin ánimo de lucro actúan en la iglesia o persiguen otros fines benéficos. Por ejemplo, conceden becas, apoyan a las guarderías.

La recaudación se destina a su vez a estos fines (la fundación).

Así que si tuvieras 10 millones en tu cuenta bancaria, podrías coger 1 millón y crear esa fundación benéfica. Si aún no tiene 10 millones en activos privados, consulte AF Tax Coaching, que le enseña a convertir los impuestos en activos privados. ¡Esto es sólo una nota al margen!

Procedimiento de incorporación: Finalidad, patrimonio, forma jurídica

En primer lugar, ¿qué tipo de forma jurídica es una fundación? Hay dos formas jurídicas disponibles para usted como fundador a la hora de crear una fundación. Una es la fundación con capacidad jurídica, la otra es la fundación fiduciaria.

Variante 1: La fundación con capacidad jurídica

Actúa de forma independiente, por lo que también debe contar con un patronato que represente a la fundación en todos los asuntos.

Variante 2: La fundación fiduciaria

Aquí se transfiere el capital social al fiduciario de acuerdo con el contrato. Este fideicomisario gestiona su patrimonio de forma separada del suyo y de acuerdo con las disposiciones de los estatutos de su fundación.

Una vez tomada la decisión, llega la fase de cimentación.

El proceso de constitución de una fundación está claramente regulado en Alemania, al igual que otras formas jurídicas:.

1. Comprobar los requisitos (propósito y activos)
2. Elija el propósito de la fundación
3. Determinar los activos de la fundación
4. Elegir los beneficiarios de la fundación
5. Elija la forma jurídica
6. Asuntos y estatutos de la Fundación
7. Reconocimiento por parte de la autoridad supervisora de la fundación y de la agencia tributaria
8. Transferencia de capital social
9. Fundación Run

Ahora ya sabes lo básico sobre la fundación.

Una fundación persigue un objetivo concreto. Funciona con los activos (capital social) aportados por el fundador. Puede ser independiente o administrado en fideicomiso. Hasta ahora, todo va bien. Ahora llegamos a la parte emocionante: Bienes inmuebles, optimización fiscal y fundaciones familiares.

Primero, una pequeña pista para ti:

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• Conozca los impuestos

Fundación familiar: optimización inmobiliaria y fiscal

Una fundación familiar suele crearse para acumular activos. Más explícitamente: para la acumulación de activos con optimización fiscal. Pero también se pueden utilizar las fundaciones familiares para la optimización fiscal de los bienes inmuebles.

Un ejemplo rápido:

Con una fundación familiar, sólo se paga el 15% del impuesto de sociedades por el alquiler de bienes inmuebles.

Las ganancias de capital están exentas de impuestos (tras el periodo de especulación)

Impuesto sobre sucesiones, impuesto sobre donaciones, renta: casi exento de impuestos

El fundador y sus hijos pueden retirar cada uno un tercio de los ingresos. Esto significa que dos tercios de los ingresos han desaparecido. ¿Qué significa eso? Su fundación benéfica está casi totalmente exenta de impuestos, al igual que el impuesto de sucesiones, el de donaciones y el de la renta.

Una fundación familiar suele ser creada por una sola persona. El fundador transfiere su patrimonio a la fundación. Esto, a su vez, da lugar al impuesto sobre donaciones. Sin embargo, tiene una asignación en el acuerdo de la fundación.

Asignación para la fundación: evitar el impuesto sobre donaciones

La cuantía de la prestación depende de quién sea el beneficiario de la fundación. Si su esposa es la beneficiaria, tendría una asignación de regalo de 500.000 euros. Si uno de sus hijos es beneficiario de la fundación, la transferencia está libre del impuesto sobre donaciones hasta 400.000 euros.

Es importante tener en cuenta que esta cantidad libre de impuestos sólo se aplica en el momento de la fundación. Si sólo crea una fundación después de haberla establecido, la cantidad libre de impuestos que puede reclamar es sólo de 20.000 euros.

Nota sobre la fundación:

• Transferencia de activos en el momento de la incorporación
• Prestaciones hasta 500.000 (el cónyuge es beneficiario)
• Fundación después del establecimiento con desgravación fiscal de 20.000

Invertir en bienes inmuebles: Sólo el 15% del impuesto de sociedades (ingresos por alquiler)

Una vez que sus activos están invertidos en su fundación, puede utilizar e invertir los activos existentes.

Ahora viene lo más importante. Una fundación está sujeta al impuesto de sociedades. Así que sólo pagas el 15% del impuesto de sociedades en lugar del impuesto sobre actividades económicas.

Sólo se paga el impuesto sobre actividades económicas con una fundación familiar si es comercial. La mera compra, gestión y tenencia de bienes inmuebles no es comercial. Sólo dejas que tus activos trabajen.

Sus ingresos por alquiler también están ahora sujetos al impuesto de sociedades, que es sólo del 15%.

¿Fundación o empresa inmobiliaria (gestión de activos)?

Quizás ahora diga, ¿también podría crear una sociedad de responsabilidad limitada de gestión de activos (externa)? Sí, pero:

En algún momento seguramente querrá vender una de las propiedades. Aquí es donde entra en juego la diferencia entre una fundación familiar y una sociedad anónima inmobiliaria.

Si vende un inmueble a través de una sociedad anónima, el beneficio de su venta está totalmente sujeto a impuestos, es decir, al 15%, a veces incluso al 30%.

Si vende una propiedad a través de la fundación, la ganancia de capital está completamente exenta de impuestos, siempre que haya esperado el periodo de especulación de 10 años.

Periodo de especulación (excursus)

Para frenar el aumento de los precios en el mercado inmobiliario, el legislador ha elaborado la siguiente sencilla normativa: Si transcurre un periodo de al menos 10 años entre la compra y la venta de un inmueble, el producto de la venta queda exento de impuestos. De este modo, las inversiones inmobiliarias deberían ser de naturaleza a largo plazo y la obtención de beneficios a corto plazo menos atractiva.

¿Y si quiero recibir dinero de la fundación?

Si retira dinero de su fundación familiar, deberá pagar un 25% de impuesto sobre las ganancias de capital. Es lo mismo que ocurre con los retiros de una GmbH (distribución de beneficios). Quién recibe el dinero, es decir, quién es el beneficiario, ya se determinó al crear la fundación familiar.

Ventajas de la fundación familiar: Conclusión

De este modo, con una fundación familiar se combinan las ventajas de la empresa inmobiliaria GmbH, con sólo un 15% de impuesto de sociedades sobre los ingresos por alquiler y la ganancia de capital libre de impuestos (tras el periodo de especulación), a partir del undécimo año, como en el caso de los particulares, a través de la fundación familiar.

Con esta forma jurídica, puede crear una cartera inmobiliaria de gran tamaño y optimizada desde el punto de vista fiscal. Las cargas fiscales más favorables permiten que su cartera crezca más rápidamente, al fin y al cabo, puede hacer frente a los pasivos más rápidamente y, por tanto, reinvertir más rápidamente.

Y lo mejor de todo es que obtendrá sus ingresos por alquiler al 85% después de impuestos, además de la ganancia de capital libre de impuestos tras el periodo de especulación.

Las fundaciones familiares también tienen ventajas para las siguientes generaciones, sus hijos y nietos. En caso de herencia, sus participaciones se dividen a partes iguales entre la primera línea hereditaria, es decir, su cónyuge y sus hijos. Si mueren, la fundación pasa a la siguiente generación.

Aprenda gratuitamente: Creación de una empresa y formas jurídicas

Además de la fundación familiar, hay otros tipos de empresas alternativas que pueden ser interesantes para usted como fundador. ¿Quiere saber más sobre cómo montar un negocio? Infórmese sobre el capital social, los impuestos y las ventajas e inconvenientes de los distintos tipos de empresas.

Aquí encontrará todas las formas jurídicas que puede elegir como fundador en Alemania y una guía con una lista de comprobación:

1. Formas jurídicas: Lista
2. Fundar una empresa: Procedimiento, costes y resumen

Formas jurídicas: Lista

Formas jurídicas – ¿Qué tipos de empresa existen? Si quiere crear su primera empresa, la elección de la forma jurídica ideal es uno de los primeros pasos en el proceso de constitución de la empresa. Tanto si quiere crear una empresa inmobiliaria especial como una empresa de nueva creación, aquí le he resumido todos los tipos de empresas en Alemania.

• Formas jurídicas: Lista

Tipos de empresas en detalle:

• Empresa unipersonal
• Empresario registrado / mujer de negocios registrada (e. K.)
• Asociación civil (GbR)
• Sociedad General (OHG)
• Sociedad Limitada (KG)
• Empresa emprendedora (UG)
• GmbH: Sociedad de responsabilidad limitada
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Sociedad anónima (AG)
• Sociedad anónima inmobiliaria (REIT-AG)
• Societas Europaea (SE)

Creación de una empresa: Procedimiento, costes y lista de control

Crear una empresa (inmobiliaria) – ¿Quiere crear su primera empresa? Requisitos para usted como fundador, capital social, acuerdos de accionistas, costes de la fundación, formularios legales y listas de comprobación. Esto parece complicado para los principiantes, pero en realidad es bastante sencillo. El proceso de creación de una empresa suele ser relativamente igual. Aquí le resumo el proceso en sencillos pasos. Aprenda a crear su propia empresa. Después de la gran guía sobre todas las formas jurídicas y los tipos de empresas, hoy nos ocupamos en detalle de la creación de una empresa (inmobiliaria) para principiantes.

• Fundar una empresa