Inversión de capital en Alemania: ¿Dónde invertir? Ciudades, inmuebles, rendimientos y desarrollo

Inversión de capital en Alemania, pero ¿dónde? Los inversores de todo el mundo buscan inversiones de capital buenas y rentables en Alemania. La razón es clara: Alemania es el mercado inmobiliario más activo y rentable de Europa. Ya sea un condominio, una casa unifamiliar, un edificio de apartamentos o un barrio entero con diferentes tipos de casas y pisos. Los inversores extranjeros, en particular, necesitan indicaciones iniciales sobre qué ciudades alemanas son relevantes e interesantes. Esta es una pequeña guía para su primera propiedad en Alemania. Con consejos de los agentes inmobiliarios sobre la ubicación, las ciudades en comparación, la creación de una empresa en Alemania, las formas jurídicas y, por supuesto, los impuestos: los inmuebles como inversión.

Ubicación, tipo de propiedad y desarrollo: Propiedad de inversión

En cuanto al tipo de inversión de capital, hay en primer lugar varios tipos de pisos y casas a su disposición. Sin embargo, aún más importante, como saben todos los inversores inmobiliarios, es la ubicación de la propiedad. Así pues, si es flexible en su búsqueda de propiedades y busca una buena y rentable inversión de capital en Alemania, independientemente de la región, aquí encontrará nuestra guía.

¡Tip! Todas las ciudades de Alemania, una calificación para los inversores. Lugares A-D: Clasificación Alemania

En la guía, encontrará las ciudades alemanas más importantes en el punto de mira, con los distritos individuales, las ventajas y las desventajas. También le ofrecemos una visión general de los precios de los inmuebles en los distintos distritos de la ciudad que presentamos aquí.

En esta primera guía, encontrará una visión completa de Alemania. Aquí también obtendrá más información sobre cada ciudad, desde la capital federal , Berlín, hasta la mundialmente famosa capital bávara , Múnich.

La guía contiene:

• Tipos de propiedad (casa y piso)
• Datos y cifras de las principales ciudades de Alemania
• Otros enlaces a los distritos importantes de la ciudad
• Información sobre el distrito con pros / contras
• Precios de los inmuebles
• Estadísticas y desarrollo inmobiliario
• Formación de empresas en Alemania
• Formas jurídicas (referencia a los bienes inmuebles)
• Grandes empresas inmobiliarias en Alemania (bolsa)

¿Qué propiedad es la mejor?

A la hora de decidir el tipo de inversión, hay que tener en cuenta no sólo las propias preferencias, sino también el grupo objetivo. Si no va a comprar su propiedad para uso propio, sino para alquilarla, los deseos de los posibles nuevos inquilinos también influirán.

Cuanto más típico, más fácil es el alquiler (60-120sqm, 2-5 habitaciones).

Los pisos más fáciles de alquilar en Alemania son, por supuesto, los de corte «típico». Se trata de un piso típico, de entre 60 y 120 metros cuadrados, con dos, tres, cuatro o cinco habitaciones. Este tipo de pisos, o también en formato de casas, son los más fáciles de alquilar. Estos pisos pueden ser utilizados tanto por personas solas como por parejas y familias.

Si quiere invertir su dinero en el segmento de lujo, el estándar es, por supuesto, muy diferente. Un ático de 260 m² en Berlín, con 1,5 habitaciones, es algo bastante inusual y sólo apto para personas solteras, o como mucho para parejas. El alquiler es alto, las habitaciones no se comparten.

Así que el corte típico es más fácil de alquilar, mucho más fácil. Para los tipos especiales de pisos, tipos de casas, primero tienen que encontrar el inquilino adecuado. Cuanto más especial, más difícil. Consejo. Lea esta entrevista sobre el tema «Inversiones clásicas o exóticas»: ¿En qué bienes inmuebles debo invertir?

Búsqueda y selección de propiedades:

• Preferencias propias (región, tipo de propiedad)
• Uso propio o alquiler
• Preferencias de los futuros grupos destinatarios (inquilinos)
• Corte típico, ideal: 40-100sqm, 2-4 habitaciones piso / casa

¿Dónde invertir? Calificación de Lukinski

Ubicación de los inmuebles – La ubicación marca la diferencia entre invertir para obtener un rendimiento (ingresos directos, principalmente ubicaciones B y C) o en una propiedad de inversión («especulación» con la revalorización, ubicaciones A). El actual Lukinski Rating 09/21 sobre el atractivo de las ciudades de Alemania con más de 40.000 habitantes. Después se pone interesante, porque echamos un vistazo a los campeones ocultos, con la máxima calificación de Lukins A+ y D- y mayor riesgo.

• ¿Dónde invertir? – Ciudades, ubicación y clasificaciones

Tipos de casas: Casa adosada, casa unifamiliar, chalet

Casaunifamiliar, casa adosada, casa adosada o incluso chalet de diseño, las posibilidades en cuanto a arquitectura y construcción son tan diversas que hemos escrito aquí una guía aparte sobre el tema de las diferentes formas de casas. Esto es muy importante, sobre todo cuando se compra la primera vivienda, porque cada tipo de casa tiene sus propias ventajas e inconvenientes.

Ventajas, desventajas y diferencias a simple vista:

• Tipos de casas

Tipos de pisos: Último piso, edificio antiguo, ático

Al igual que existen numerosos tipos de casas, también hay diferentes tipos de pisos. Ático, piso para abuelos, dúplex o incluso ático y loft. Conozca los diferentes tipos de pisos en los que puede invertir aquí. A la hora de elegir un piso, presta atención a los consejos anteriores para que tu piso no sea «demasiado especial» para el mercado alemán.

Comparación de los tipos de pisos:

• Tipos de pisos

Por lo tanto, dependiendo del grupo objetivo al que quiera dirigirse como inversor inmobiliario, deberá prestar atención a la «comerciabilidad» de sus pisos y casas en Alemania antes de comprarlos (también al construirlos). Así es como se mantiene baja la tasa de desocupación de sus propiedades.

Pero a veces la escasez también crea la demanda adecuada. En consecuencia, volvemos a la situación.

Alemania: Ciudades, hechos y cifras

Pasemos ahora a las «4 grandes» alemanas, las 4 mayores ciudades de Alemania: Berlín, Hamburgo, Múnich y Colonia. ¡Tip! Aquí puede encontrar otras regiones interesantes, como Fráncfort del Meno, para su inversión de capital:

• Bienes inmuebles en Alemania

Berlín: Capital de la Alemania del Este

Berlín, como capital, es el centro de Alemania en cuanto a cultura, negocios y política. También en Europa, Berlín es un peso pesado cultural, económico y político, junto a París y Londres.

Desde la reunificación en 1989, Berlín ha experimentado un boom inmobiliario como nunca antes. Desde entonces, los precios inmobiliarios de Berlín han ido subiendo año tras año. Mientras tanto, se ha llegado tan lejos que los políticos de la ciudad han introducido sus propias leyes para quitar la «presión» del mercado inmobiliario, así como el «freno al alquiler».

Buenos tiempos para ambas partes: Compradores y vendedores de inmuebles. Los compradores pueden conseguir un buen precio de venta, y los vendedores, a su vez, pueden esperar buenos rendimientos ahora y en el futuro. Pero, ¿qué barrios de Berlín son interesantes para su inversión? A continuación, un vistazo a la capital alemana, los precios de los inmuebles en Berlín y sus distritos:

• Berlín

Berlín (mapa), ubicación en Alemania Oriental:

Hamburgo: ciudad portuaria y metrópoli del norte

Hamburgo es el destino de las celebridades alemanas en particular. Aquí se vive relativamente apartado del bullicio de Berlín. Aire fresco del mar, a sólo dos horas de la capital, con una conducción rápida, además de las villas más bonitas de Alemania.

La historia de Hamburgo la convierte en un lugar muy especial. Una ciudad que siempre se ha caracterizado por su internacionalidad debido a su puerto. Esto se refleja en el paisaje urbano y también en el sector inmobiliario. Hamburgo no sólo es interesante para los inversores alemanes, los inversores internacionales también invierten dinero aquí, en el norte de Alemania. Pero, ¿qué barrios merecen la pena para los inversores que no son de Hamburgo y no conocen la ciudad?

He aquí un vistazo a la ciudad, sus distritos, los precios de las propiedades, las ventajas y las desventajas:

• Hamburgo

Hamburgo (mapa), localidad del norte de Alemania:

En Múnich: El «típico alemán» en el sur

Múnich es la ciudad alemana más «típica» si se pregunta a los inversores extranjeros. Productos bávaros como la cerveza, eventos como la Oktoberfest, los Lederhosen o incluso una gran marca internacional de coches con 3 letras: BMW. Múnich es conocida en todo el mundo y es especialmente buscada por los inversores americanos y asiáticos.

El centro de Múnich es muy diferente, por ejemplo, en comparación con Berlín o Colonia, aquí es muy ordenado, limpio y preciso. La seguridad y la ley son las principales prioridades en Baviera. Los precios de la vivienda en Múnich son de los más altos de Alemania.

A continuación, le presentamos la ciudad, los distritos y los precios de las viviendas en Múnich:

• Múnich

Múnich (mapa), ubicación en el sur de Alemania:

Colonia: la ciudad de los medios de comunicación en Alemania Occidental

Colonia fue y es una importante ciudad mediática. A través de una de las mayores emisoras privadas de Alemania (RTL), pero también a través de influencias modernas, por ejemplo, influencers (personas conocidas) en redes sociales como YouTube e Instagram.

Si compara la ciudad con otras, como Berlín, Hamburgo o Múnich, sabrá que no encontrará una gran arquitectura en Colonia. La ciudad se construyó con relativa rapidez porque sufrió mucho durante la Segunda Guerra Mundial. Los rápidos edificios de los años 60, 70 y 80 caracterizan el paisaje urbano.

En determinadas circunstancias, es la palanca ideal para su inversión financiera, ya que los precios de los inmuebles seguirán desarrollándose aquí. Colonia está situada en Renania del Norte-Westfalia, la mayor zona económica de toda Europa, con más de 20 millones de habitantes en la zona de influencia de toda Renania del Norte-Westfalia y ciudades cercanas como Düsseldorf, Bonn y también Fráncfort del Meno.

He aquí un vistazo a la ciudad, sus distritos, ventajas y desventajas:

• Colonia

Colonia (mapa), ubicación en Alemania Occidental:

Düsseldorf: vecino inmediato de Colonia

Mientras se mira a Colonia, aquí, por supuesto, se echa un vistazo a Düsseldorf. La ciudad está a sólo 20 ó 30 minutos de Colonia y también forma parte de NRW, la mayor zona económica de la Unión Europea. Ventajas para el rendimiento de la propiedad y el desarrollo del valor, también a largo plazo.

• Düsseldorf

De la «perspectiva micro» (ciudades y distritos), volvemos a la «perspectiva macro» del mercado inmobiliario alemán.

¡Tip! Inversión en inmuebles y pisos de cuidados

Actualmente hay 4,1 millones de personas que necesitan cuidados de larga duración en Alemania. 731.000 personas son atendidas en centros de atención integral. Alemania tiene el sistema sanitario más caro del mundo. El mayor factor de retorno cuando se invierte en inmuebles asistenciales es, por supuesto, la evolución de la demografía, pero también la capacidad económica de un país, que en última instancia sostiene el sistema asistencial y su financiación. Al igual que muchos países ricos o acomodados, la población alemana está cada vez más envejecida.

¿Comprar bienes inmuebles de cuidado como inversión?

Muy pocas personas que quieren invertir en inmuebles piensan primero en residencias o pisos. Sin embargo, merece la pena echar un vistazo a este tipo de inversión. Las residencias de ancianos surgen en toda Alemania, no sólo en las aglomeraciones, ya que la población es cada vez más vieja. En todos los distritos hay viviendas e instalaciones para personas mayores. Por lo tanto, son objetos de inversión adecuados para los inversores regionales, como inversiones de capital en las cercanías, pero también para los inversores suprarregionales. ¿Cómo evoluciona el mercado de los inmuebles asistenciales en Alemania? ¿Qué tipo / qué ubicación es interesante para la inversión como propiedad de rendimiento?

Hemos identificado 5 factores en la primera mirada a esta forma de inversión.

• Inversión de capital Apartamentos para ancianos

Números: Estadísticas, acciones y empresas

Por último, pero no menos importante, después de la ubicación y el tipo de propiedad adecuado, está el desarrollo de la región. Ya ha aprendido mucho sobre las distintas ciudades y distritos en los artículos individuales. Aquí nos gustaría ofrecerle una visión más detallada de las estadísticas inmobiliarias disponibles en Alemania.

Evolución del mercado inmobiliario

Pasemos primero a la cuestión más importante, la perspectiva a largo plazo, en retrospectiva y con vistas al futuro:

¿Cómo evolucionará el mercado inmobiliario en Alemania en los próximos años?

Alemania es el número 1 de Europa en lo que respecta al sector inmobiliario. No importa si se trata del sector de la construcción, la administración o incluso el comercio de bienes inmuebles. Si se observan las estadísticas de las últimas décadas, sólo hay un camino: hacia arriba.

Si se quiere, el mercado inmobiliario de Alemania no está totalmente desarrollado a día de hoy. Sólo hay que recordar los edificios de los años 70 y 80 de Colonia. Por supuesto, los factores históricos forman parte de las acciones inmobiliarias. Por ejemplo, la reunificación de Alemania Oriental y Occidental.

En el este de Alemania, en particular, hay zonas enteras en las que los inmuebles eran extremadamente baratos hace unos años y, aún hoy, los precios de los inmuebles no son comparables con los de las ciudades de la antigua República Federal, especialmente los de Hamburgo y Múnich. Al mismo tiempo, la antigua República Federal sigue marcada por los efectos de la Segunda Guerra Mundial. En otras palabras: mientras que en otras ciudades como Londres y París hay edificios y arquitectura imponentes en cada calle, aquí, por ejemplo en Berlín, sigue habiendo distritos enteros de edificios antiguos que poco a poco van rompiendo con conceptos de construcción nuevos, modernos y más complejos.

Si busca un horizonte impresionante en Alemania, sólo tiene una opción, Fráncfort del Meno. Debido a diversos factores, a la normativa europea sobre construcción, pero también a la de las propias ciudades, no hay ninguna ciudad en Alemania con un horizonte de rascacielos, excepto en Fráncfort. Si se comparan las ciudades alemanas, se ve rápidamente lo diferentes que son las regiones aquí.

Las estadísticas y los gráficos dicen más que 1.000 palabras, aquí encontrará una amplia y detallada colección sobre las estadísticas más recientes y las más antiguas, para poder compararlas. Todas las encuestas, análisis y evaluaciones son oficiales y proceden de la Oficina Federal de Estadística de Alemania:

• Estadísticas inmobiliarias

El sector inmobiliario en la bolsa alemana

El mercado de valores también permite conocer la evolución del sector inmobiliario alemán. Aquí se encuentran las grandes empresas, las sociedades anónimas y los REIT. Construyen los grandes rascacielos de Fráncfort del Meno, son propietarios de millones de personas en Alemania, estables desde hace décadas. Los representantes más conocidos son Vonovia, Deutsche Wohnen y Patrizia Immobilien. Lea más sobre el mercado bursátil alemán, especialmente el sector inmobiliario, aquí:

• Acciones inmobiliarias

Establecer una empresa inmobiliaria en Alemania

Por último, pero no menos importante, echemos un vistazo a las formas de empresa que puede elegir en Alemania. Las siguientes formas jurídicas son interesantes para los inversores extranjeros que quieren crear una empresa en Alemania, pero también para los que son locales y quieren convertirse ellos mismos en inversores inmobiliarios. Porque, en Alemania, como en todas partes, hay diferentes formas jurídicas, según el número de accionistas, el objetivo de la empresa, el capital social y mucho más.

Puede invertir en bienes inmuebles, alquilar una casa, de forma privada, por ejemplo, para la previsión de la vejez. Pero si tiene varias propiedades y quiere comprar varias propiedades de inversión, tendrá que crear empresas. Sí, exactamente, la formación de empresas, en su mayoría. Por eso es importante conocer las formas como la sociedad de responsabilidad limitada, y más concretamente la sociedad de responsabilidad limitada inmobiliaria, pero también una fundación familiar.

No se preocupe, todo empieza con la primera empresa. ¿Cuál es el mejor? ¿Cuáles son las diferencias y cuáles son las ventajas y desventajas de cada una de las formas de empresa? Aquí encontrará un amplio resumen de las posibles formas jurídicas en Alemania:

• Formularios legales

Si está creando su primera empresa, aquí tiene una guía muy básica sobre el proceso de creación de una empresa.

• Fundar una empresa

Conclusión: La inversión de capital en Alemania

Resumamos todo en una pregunta:

Invertir en Alemania: ¿una buena idea?

Ventaja: Fortaleza del mercado inmobiliario – Como se ha leído anteriormente, Alemania es el mercado inmobiliario más fuerte de Europa. Las estadísticas inmobili arias muestran que el crecimiento se ha producido durante décadas y está muy por encima de cualquier depreciación (inflación). En consecuencia, los rendimientos de los distintos tipos de casas y pisos son estables y muy atractivos en comparación con los demás países europeos.

Ventaja: Seguridad jurídica – Muchos inversores aprecian la seguridad jurídica de Alemania. En Alemania, todo es muy meticuloso, pero hay leyes, estructuras y procedimientos claros. Por eso, muchos inversores de todo el mundo vienen a Alemania. La seguridad es un aspecto importante, especialmente para los compradores y vendedores ricos.

Alemania es un lugar excelente para el sector inmobiliario y los inversores.

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¡Tip! Demasiado poco capital para la primera propiedad

No todo el mundo tiene el capital o el flujo de caja necesarios (ingresos regulares) para comprar su propia casa o condominio.

Crowdinvestment: alternativa de inversión de capital

El crowdfunding tiene muchas ventajas. Por ejemplo, pocos fondos propios, varios inmuebles como oportunidades de inversión, minimización del riesgo mediante la diversificación del capital y una amplia participación (tipo de interés fijo, reparto de beneficios y participación en la venta). Los bienes inmuebles también son extremadamente sensatos como provisión para la jubilación porque no están sujetos a la inflación (depreciación del dinero). Por ello, una de las mejores alternativas de inversión es el crowdinvesting, en pocas palabras: inversión inmobiliaria para todos.

• Crowdlending inmobiliario