Inversión clásica o exótica: ¿Qué propiedad es adecuada como inversión? Entrevista sobre inversiones

Los inmuebles como inversión de capital – Independientemente de si se trata de una vivienda unifamiliar o multifamiliar, un piso o un almacén, un piso de estudiantes o una residencia de ancianos: las ofertas de inversión de capital en el mercado inmobiliario son diversas. Cualquiera que quiera invertir su dinero en bienes raíces debe encontrar la propiedad adecuada para sus objetivos de inversión. Clásico o exótico: ¿Qué propiedad es adecuada como inversión de capital? ¡Tip! Lea la segunda parte de la entrevista aquí: Bienes inmuebles como inversión de capital – ¿Qué debo tener en cuenta?

Las residencias de ancianos son inmuebles de gestión

Pregunta: La gente está cada vez más preocupada por el tema de los cuidados. Por un lado, está la falta de personal, pero también las residencias de ancianos que se van a construir. Cada vez hay más ofertas en el mercado que ofrecen la construcción de este tipo de viviendas como inversión individual o incluso como fondo inmobiliario para varias residencias de ancianos. ¿Cómo continuará esta evolución y cómo valora esta forma de inversión?

¿Pisos de protección como inversión con futuro?

Los que conocen bien las residencias de ancianos y todo el tema de los cuidados pueden considerar seriamente estas instalaciones. Pero esto requiere realmente una gran experiencia, porque las residencias de ancianos tienen un riesgo muy especial: con estas llamadas propiedades de gestión, todo se reduce a la cualificación del operador. Si no se gestiona con cuidado, no habrá rentabilidad, ni para la vivienda ni para el inversor. En el peor de los casos, amenaza la insolvencia y el dinero desaparece.

Y eso no tiene nada que ver con el hecho de que las residencias de ancianos suelen estar muy bien ocupadas. Eso es lo que anuncian los promotores de las residencias de ancianos. Se trata más bien de los elevados costes de una atención adecuada. Y estos son pagados sólo parcialmente por las instituciones estatales. El resto debe ser pagado por los residentes o sus familiares. Si esto no tiene éxito, muchas cosas se guardan en el hogar. Esto también tiene un efecto negativo en la reputación de la casa, lo que a su vez hace que haya menos residentes. Esto incrementa aún más el déficit debido a la pérdida de rentas.

Por supuesto, también hay fondos que se componen exclusivamente de unidades de cuidados. Aquí, como en la mayoría de las construcciones de fondos, el riesgo es algo menor. Sin embargo, el rendimiento también es significativamente menor. Si realmente quiere invertir en inmuebles, no debería comprar inmuebles de gestión.

Comprar un inmueble: un paquete completo sin preocupaciones para el promotor

Pregunta: ¿Qué requisitos necesita un promotor inmobiliario en general para tener éxito? ¿Y qué es especialmente importante en la planificación y construcción de residencias de ancianos?

Planificación y construcción de residencias de ancianos

En primer lugar, puedo explicar brevemente qué es un promotor inmobiliario. Desde el punto de vista del comprador, un promotor inmobiliario es algo así como el «paquete completo» para quien quiere comprar una propiedad. Al fin y al cabo, el promotor se encarga de todo lo que tiene que ver con la compra del terreno, la planificación y la construcción de la propiedad. Incluso el posterior contrato de compraventa pasa muy a menudo por el notario, que es organizado por el promotor. El comprador recibe la llave de su vivienda terminada, recoge sus muebles y puede disfrutar de su nuevo hogar.

Encontrar el promotor inmobiliario o la empresa de construcción adecuados

Pero para que todo funcione tan bien como acabo de decir, el promotor necesita muchas y buenas conexiones con las autoridades, las empresas constructoras, etc. También debe tener «buen olfato» para saber dónde se venden las parcelas libres o las casas existentes. En definitiva, esto significa que un buen promotor inmobiliario debe estar muy bien conectado a nivel regional. Si quiere comprar una propiedad a un promotor, puede recurrir fácilmente a pequeñas empresas locales o regionales.

Y hay algo más que un promotor inmobiliario debe saber y ser capaz de hacer: Necesita un buen conocimiento de los precios del suelo y de las propiedades. Esto le ayuda a comprar terrenos y edificios y constituye la base de las negociaciones con las empresas constructoras. Al fin y al cabo, el promotor quiere y necesita ganar dinero con sus proyectos. Sólo entonces un promotor inmobiliario puede pedir dinero prestado a los bancos en buenas condiciones. Dinero que suele utilizarse para prefinanciar la compra y construcción de sus proyectos. Ya puede adivinar que un promotor inmobiliario suele mover sumas de dinero muy importantes.

Visualización ejemplar (edificio nuevo):

Demografía y ubicación

En mi experiencia, lo más importante a la hora de planificar y construir residencias de ancianos es examinar la necesidad de este tipo de residencias en la zona en la que se van a construir. Esto suena bastante banal, pero no en todos los lugares donde se construyen viviendas, también son necesarias. Quien invierte en una casa así no disfrutará de su inversión de capital. Por ello, el planificador de una residencia, al igual que el inversor, debe consultar muy estrechamente con el municipio correspondiente para saber si existe una planificación exacta de la demanda de residencias de ancianos y cuáles son los resultados.

Todo lo demás que tiene que ver con la planificación y la construcción está en el código estatal de construcción y en muchas otras normas. Por supuesto, un promotor de residencias de ancianos tiene que tenerlas en cuenta, pues de lo contrario no conseguirá ningún residente.

Un camino especial: la residencia de estudiantes como inversión

Pregunta: Hasta ahora, resultaba bastante exótico invertir en inmuebles especiales, como residencias de ancianos y de personas mayores. En cambio, las residencias de estudiantes ya están más en el punto de mira de los inversores. ¿Qué oportunidades tiene esta forma de inversión?

Apartamentos para estudiantes: unidad pequeña, precio más alto por metro cuadrado

Está claro que aquí también el diablo está en los detalles. Por ahora, me quedo con el principio básico: cuando se construyen complejos de viviendas para estudiantes, hay soluciones «gruesas» y «magras». Esto no significa el tamaño de las habitaciones o pisos, sino la proporción de bienes comunes en el edificio. Una casa en la que se han previsto salas comunes, un gimnasio, una terraza con barbacoa, etc. -es decir, la solución gruesa- aporta mayores ingresos por alquileres (porque no se está sujeto al freno de la renta), pero los gastos de mantenimiento que debe pagar el propietario también son significativamente mayores. Si la casa no se alquila en su totalidad, estos gastos pueden consumir fácilmente los ingresos por alquiler.

Como siempre: ¡ubicación, ubicación, ubicación!

Como ocurre con todos los inmuebles, la ubicación es especialmente importante en el caso de las viviendas para estudiantes. La mera existencia de una universidad no significa que el piso tenga que estar siempre alquilado. Si la oferta de cursos no es lo suficientemente atractiva, o si hay muchos pisos «normales» asequibles en los alrededores, la inversión no funcionará.

Por lo tanto, tiendo a aconsejar la inversión en propiedades que no estén fijadas a un único grupo de inquilinos. Así, además de los estudiantes, el inquilino normal también puede vivir en el piso. Si además se considera que todo el entorno residencial es especialmente atractivo -por ejemplo, por su proximidad a instalaciones comerciales, zonas de recreo, etc.-, la cuestión de la «pérdida de renta» apenas tiene importancia. – la cuestión de la «pérdida de renta» apenas tiene importancia.

 

Statistik: Anteil der Studenten, für die es Plätze im Wohnheim gibt, in deutschen Städten im Jahr 2010 | Statista

Puede encontrar más estadísticas en Statista

Sigue siendo un clásico seguro:

El condominio como inversión

Pregunta: La forma clásica de invertir es comprar un condominio. ¿Qué hay que tener en cuenta y cuál es la mejor manera de financiar esa inversión?

Financiación de un piso: consejos

Siempre se trata de pisos en los que el inversor no vive, sino que los alquila. Porque entonces, además de los ingresos de una venta posterior, tengo mis ingresos regulares por alquiler como rendimiento.

Pero para que estos ingresos fluyan de la forma más fluida e ininterrumpida posible, la vivienda debe estar situada en un entorno atractivo. Esto comienza con la propia casa. ¿Hay un jardín? ¿Hay ascensor? ¿Y los aparcamientos? La incidencia de la luz, los asientos al aire libre y mucho más, también juegan un papel decisivo en la buena rentabilidad. No hace falta mencionar que el estado de construcción de la casa debe ser excelente. En el propio piso, el inquilino es el responsable del mantenimiento de la sustancia, pero en las instalaciones comunitarias son siempre los propietarios. Especialmente cuando se compra un piso en casas antiguas, el estado del sótano, el tejado, el pasillo, las ventanas, etc. muestra si los propietarios están invirtiendo o no.

En cuanto a la financiación, lo mejor es, por supuesto, preguntar a su banco y a su asesor fiscal. Con una inversión de capital, puede tratarse de utilizar el capital existente para comprar o pedir un préstamo para comprar. Con el actual nivel favorable de tipos de interés, todo el mundo puede crear su propia inversión incluso con poco capital disponible. Pero tenga cuidado: muchas ofertas en el mercado se consideran sobrevaloradas porque el vendedor ha calculado el bajo tipo de interés en su precio de venta.

No te preocupes. Los pisos de tamaño medio también se pueden alquilar bien.

¿Comprar un condominio en una metrópoli?

Pregunta: La demanda de viviendas está aumentando. Especialmente en las grandes ciudades de Frankfurt, Berlín, Munich, etc. ¿Qué significa esta evolución para el mercado? ¿Hay que comprar un piso pequeño o mejor uno grande? ¿Es adecuado un condominio como inversión?

Digo expresamente «sí» a la segunda pregunta. No todo el mundo quiere o puede vivir en una casa unifamiliar. Por eso los condominios son muy populares hoy en día y lo seguirán siendo en un futuro lejano. Si a continuación prestas atención a las condiciones generales adecuadas en cuanto a ubicación y mobiliario, lo estás haciendo todo bien.

Piso grande o pequeño también depende de la consideración de si quiero vivir en mi piso yo mismo en algún momento en el futuro. Las unidades pequeñas y muy grandes tienen actualmente una gran demanda en el mercado de la vivienda. Si quieres vivir en tu inversión más adelante y no quieres tener «salones de baile» para ello, deberías optar por el tamaño medio, digamos 70 m2. ¡Y no te preocupes! También puedes conseguir que se alquilen bien.

¿Propiedad existente o propiedad de nueva construcción?

Pregunta: La nueva construcción de edificios de viviendas con condominios o pisos de alquiler es políticamente deseada. ¿Qué diferencias hay en la demanda de inmuebles existentes y de nueva construcción en este sector?

En realidad, no hay diferencias. Hay bastantes promotores e inversores que se interesan por los edificios de apartamentos y los complejos de viviendas. Hablo por mí mismo. Nuestra empresa compra tanto propiedades existentes como terrenos para nuevas promociones de viviendas. La oferta es limitada para ambos tipos. Al menos, si le interesan los lugares atractivos. Por ello, buscamos constantemente edificios de apartamentos o terrenos, que luego desarrollamos y volvemos a vender.

La propiedad existente:

Nuevo edificio (visualización)

Apalancamiento de los fondos propios: de 1 a x pisos

De un pequeño piso a un imperio inmobiliario: ¡con el efecto palanca es posible!

Alquiler de pisos a gran escala

Pregunta: Si quieres ganar dinero con el sector inmobiliario, puedes comerciar con casas, construir otras nuevas o simplemente alquilar pisos a gran escala. ¿Cuáles son las mayores diferencias en este caso en comparación con la gestión de un simple condominio o una casa unifamiliar?

Esta pregunta ya es bastante extensa para responderla aquí. Querer ganar su -generalmente- gran dinero como agente inmobiliario significa: adquirir muchos conocimientos en el mercado inmobiliario e invertir aún más trabajo. Porque la mayoría de las veces el trabajo necesario se realiza al mismo tiempo. Por ejemplo, la nueva construcción: quien inicia la construcción de una instalación debe iniciar inmediatamente el siguiente proyecto para asegurar los flujos de capital, atender las líneas de crédito, etc. Además de las numerosas conversaciones con las autoridades y los bancos, debe encontrar y atender simultáneamente a los compradores o inquilinos de sus propiedades. A esto se suele añadir la gestión de las viviendas terminadas si uno sigue siendo el propietario de la instalación.

En cambio, la administración y el mantenimiento de un piso o de una pequeña vivienda son absolutamente manejables. Reuniones de propietarios, declaraciones de gastos de servicio, comprobación de inversiones en edificios de apartamentos y alguna que otra reunión de inquilinos: eso es todo.

Efecto de apalancamiento explicado: Capital x 10

Y sin embargo, el pequeño condominio alquilado puede convertirse en la entrada a un imperio inmobiliario mayor. Aquí es donde ayuda el llamado efecto apalancamiento (también conocido en el mercado de valores como «efecto palanca»). En resumen, este es el efecto que consigo cuando pido prestado el piso que compré en el banco después de unos años para comprar un piso nuevo. El aumento del valor del piso original me ayuda a aumentar aritméticamente mi capital social y así poder pedir un préstamo más alto para un piso más grande y más caro. Puedes repetir este juego tantas veces como quieras si lo haces bien.

Digitalización del mundo vivo

Pregunta: Los expertos aconsejan que el mundo digital del mañana se planifique hoy. ¿Qué cambios ha traído la digitalización al sector inmobiliario? ¿Cómo afecta esto a los inversores?

Empezaré con un ejemplo muy sencillo: Quien quiera vender o comprar una propiedad hoy en día ya no busca en el periódico. Los portales inmobili arios con grandes fotos o vídeos son inconcebibles sin la digitalización. Para ambas partes, sin embargo, esto también significa que se necesita competencia en digitalización para separar el grano de la paja cuando se trata de ofertas como comprador. El vendedor debe saber qué portal es el adecuado para su grupo de compradores.

En la administración de bienes inmuebles, el llamado facility management, la digitalización no ha hecho más que empezar. La recopilación de valores de consumo para la creación de declaraciones precisas de gastos de servicio es un ejemplo muy sencillo. La cosa se pone interesante cuando se trata de regular electrónicamente el acceso a los bienes inmuebles, por ejemplo. Dado que la necesidad de seguridad de las personas es cada vez mayor, muchas cosas pueden controlarse a distancia mediante la digitalización. Un conserje electrónico, por así decirlo. O en el mantenimiento de inmuebles: ¿cómo pueden utilizarse allí los robots para ahorrar costes de personal?

Cualquiera que planifique pisos y casas hoy en día debe tener el tema de la «casa inteligente» muy claro en su radar. Si en el futuro se va a vivir, trabajar y consumir cada vez más en el propio hogar, también hay que planificar las infraestructuras para la digitalización del mismo. Y no me refiero sólo al tendido de cables o a la instalación invisible de aparatos electrónicos de entretenimiento. Por el contrario, los planos deben poder modificarse de forma flexible, el uso de las habitaciones debe ser cambiante y el uso de la electrónica debe ser posible, en última instancia, en todas partes. También aquí hay perspectivas interesantes para los planificadores y los inversores.

Y para los inversores en el mundo inmobiliario, esto significa comprobar si la inversión también está preparada para el futuro con respecto a estos desarrollos. Si quiere tener compradores solventes e inquilinos a largo plazo en el futuro, tiene que invertir en la digitalización de sus inmuebles. Sobre todo porque aún no podemos imaginar las posibilidades de este desarrollo en su totalidad.

Consejo de expertos: donde la inversión de capital es realmente rentable

Pregunta: ¿Tienen algún consejo sobre dónde puedo invertir en inmuebles en la región del Rin-Meno a buen precio?

Por supuesto: mi ciudad natal, Bingen am Rhein, y sus alrededores se encuentran en la cima. Y por muchas razones. En este caso, la relación entre el precio de compra de la propiedad y la cantidad de ingresos por alquiler que se puede esperar es muy buena. Los precios son bastante más bajos que en Maguncia, Wiesbaden o Fráncfort, por ejemplo. Por otro lado, el nivel de alquiler no es mucho más bajo que en los centros. Esto me da un alto rendimiento.

Y, desde luego, a largo plazo, porque la ubicación a orillas del Rin tiene un alto valor recreativo, y las conexiones de transporte, también en transporte público, son muy buenas. Además, la ciudad cuenta con una decente infraestructura comercial que incluye las escuelas necesarias e incluso una universidad de ciencias aplicadas. Así que nadie tiene que irse de aquí y puede quedarse hasta su vejez.

Leer más: Inversión en pisos de acogida

¿Quiere invertir en pisos de acogida? Lea más sobre el tema aquí.

Actualmente hay 4,1 millones de personas que necesitan asistencia en Alemania. 731.000 personas son atendidas en centros de atención integral. Alemania tiene el sistema sanitario más caro del mundo. El mayor factor de retorno cuando se invierte en inmuebles asistenciales es, por supuesto, la evolución de la demografía, pero también la capacidad económica de un país, que en última instancia sostiene el sistema asistencial y su financiación. Al igual que muchos países ricos o acomodados, la población alemana está cada vez más envejecida.

¿Comprar bienes inmuebles de cuidado como inversión? Hemos identificado 5 factores en la primera mirada a esta forma de inversión.

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