Vender un aparcamiento: Valoración, estado, inquilino y venta – 18 pasos

Vender un parking de varias plantas 2022 – Valoración, estado, agentes inmobiliarios y listas de inquilinos, ¿qué es importante a la hora de vender un parking de varias plantas? ¿Quién compra un aparcamiento de varias plantas? ¿Quién podría comprar aparcamientos como cartera? Esta pequeña guía no es para los profesionales del sector inmobiliario, sino para los principiantes. Especialmente para los que venden por primera vez (ejemplo de herencia): ¿Cuánto vale un aparcamiento de varias plantas? ¿Cómo funciona la venta? Aquí se puede conocer la venta, los factores de valoración y también la pregunta: ¿Vender con o sin agente inmobiliario? ¡Tip! ¿Sólo quiere vender una plaza de aparcamiento? Entonces lea más aquí: Vender una plaza de aparcamiento. Para los vendedores de aparcamientos, aquí está todo lo importante, desde los procedimientos de valoración hasta el tema de los impuestos.

Venta de aparcamiento 2022: Valoración a la inmobiliaria

Empecemos por una de las preguntas más importantes para los primeros vendedores: ¿Cuánto vale su aparcamiento?

Después de los 3 factores importantes, encontrará todos los pasos de la venta, desde los documentos, pasando por la pregunta del agente, hasta el contrato de compra y la entrega.

Empecemos por los 3 factores de valor más importantes:

  • Ubicación (ciudad, distrito y calle)
  • Estado del aparcamiento
  • Inquilino / Vacante

Ubicación del aparcamiento: Perspectiva

Cuanto mejor sea la ubicación de su aparcamiento, más fácil será alquilarlo posteriormente a inquilinos de corta y larga duración o a fines de aparcamiento. Para mantener la tasa de desocupación lo más baja posible, el primer paso en la valoración es examinar detenidamente la ubicación.

Situación en la valoración (actual y de desarrollo):

  • La perspectiva macro – ¿Qué ciudad?
  • La perspectiva meso – ¿Qué distrito?
  • La perspectiva micro: ¿calle y número de casa?

Independientemente de si se trata de un pueblo pequeño, una ciudad mediana o una aglomeración urbana, cada año hay más coches en el centro de las ciudades, lo que también se ve más adelante en el ejemplo del mercado inmobiliario en Alemania. Cuanto mayor sea la fluctuación a nivel local y menor sea la oferta de la competencia en el lugar, mejor será el éxito de sus ventas, pero también el rendimiento de los inversores.

En consecuencia, el desarrollo del lugar también desempeña un papel.

La segunda cuestión importante: el estado de su aparcamiento.

Estado del aparcamiento: renovación

Muy pocos compradores e inversores quieren dedicar mucho trabajo a la nueva propiedad; quieren obtener un rendimiento directo. Para usted, pero también para aquellos que aceptan de buen grado un poco de trabajo para un precio de compra más bajo, la condición actual es lo que cuenta después de la ubicación (macro / meso / mirco).

Irrelevante para los aparcamientos relativamente nuevos, importante para los antiguos. A continuación, le indicamos, sobre todo a los que venden por primera vez, lo elevados que pueden ser los costes de reforma de un proyecto de este tipo.

Las deficiencias típicas de las primeras décadas son:

  • Recuperación de carbonatos (por dióxido de carbono y dióxido de azufre)
  • Revestimiento de suelos
  • Reparación del hormigón
  • Sellado de grietas
  • Sellado de los techos

Importante de antemano, es sólo un ejemplo:

Los costes de mantenimiento de los aparcamientos de varias plantas fluctúan enormemente en función de su estado

Aparcamiento muy antiguo: ejemplo de coste (100 plazas)

Digamos que es un aparcamiento muy antiguo, con 100 plazas:

Digamos que el aparcamiento tiene 40 o 50 años y está realmente al límite. Los costes de reconversión y renovación son inevitables. Si calculamos aproximadamente con unas 100 plazas de aparcamiento, se pueden esperar unos 6.000 euros por plaza (como proyecto total).

Sólo la mejora de la planta del aparcamiento costaría unos 1,4 millones de euros. Luego está la renovación del hormigón, alrededor de 1,1 millones de euros. A continuación, echamos un vistazo a la impermeabilización del techo del aparcamiento. Para el nuevo aislamiento contra el goteo de agua, pueden esperarse otros 0,5 millones de euros (fuente: DZ Online). Las partidas son más pequeñas, pero en total no son insignificantes. Además, habrá extracción de humos, ventilación o incluso la renovación de la instalación eléctrica, también para poder asumir mercados crecientes, como el aumento del número de coches eléctricos en el interior de las ciudades y las zonas residenciales.

Inquilinos (a largo/corto plazo) y vacantes

También una clara diferencia, los contratos de arrendamiento existentes. Sobre todo si el aparcamiento no se encuentra en un centro urbano muy concurrido, donde se encuentra el complejo residencial, sino en lugares especiales, por ejemplo, instalaciones de medición, aeropuertos o incluso en el exterior.

Aparte de los inquilinos a corto plazo y de la fluctuación en el lugar, también cuenta echar un vistazo a los inquilinos a largo plazo y a las vacantes. Al final, lo que cuenta en la primera evaluación son los inquilinos y el potencial del aparcamiento.

Los contratos de alquiler de larga duración son, por supuesto, el caso ideal. En consecuencia, las vacantes son lo contrario. Para que los posibles compradores tengan una visión general y para que la valoración sea realista, se necesita información sobre los inquilinos.

Además, hay muchos parámetros más pequeños, en buenas ubicaciones A, por ejemplo, también el alquiler de espacios comerciales para la publicidad (calzada, áreas de estacionamiento y fachadas).

Estos son los 3 factores centrales de la evaluación:

  • Ubicación (ciudad, distrito y calle)
  • Estado del aparcamiento
  • Inquilino / Vacante

Venta regular paso a paso

La venta de aparcamientos es mucho más especializada y amplia que la simple venta de una plaza de aparcamiento , un parking o un garaje individual en una urbanización.

Una gran parte de los aparcamientos no se venden a través de portales inmobiliarios, sino a través de redes personales, a menudo por parte de buenos y experimentados agentes inmobiliarios.

Sin embargo, es importante saber para la venta para que pueda preparar bien y también encontrar un agente inmobiliario experimentado para la venta de su aparcamiento.

Preparación: corredor, documentos y valoración

Cómo preparar su propiedad y la venta.

Fase de venta: creación de redes y negociación

La segunda fase consiste en comercializar su propiedad para encontrar compradores e inversores con suficiente solvencia.

Tratamiento de las ventas: Transferencia completa

Desde el contrato de compra hasta la entrega.

Propiedad parcial de un aparcamiento de varias plantas: ¿una sola plaza?

Por último, la unidad más pequeña:

¿Puede (como copropietario) vender también una plaza de aparcamiento de forma individual? Es posible la venta individual de plazas de aparcamiento. Sin embargo, depende de si la plaza de aparcamiento se posee como una propiedad independiente o como un derecho de uso especial. Por regla general, las plazas de aparcamiento en superficie son un derecho de uso especial, por lo que su venta requiere el consentimiento de todos los propietarios, salvo que se estipule lo contrario en el acuerdo de partición.

Más información sobre la venta individual de plazas en un aparcamiento de varias plantas:

¡Ubicación, ubicación, ubicación! Mercado inmobiliario

Las plazas de aparcamiento son escasas en muchos lugares de Alemania. Por eso, la primera buena noticia es que puede vender su aparcamiento por un precio realista. Porque sólo el año pasado hubo 2,92 millones de matriculaciones de coches nuevos. Según la KBA (Kraftfahrt-Bundesamt – Autoridad Federal del Transporte por Carretera), el número de vehículos en Alemania aumentó en 1,1 millones en comparación con el año anterior, hasta alcanzar los 66,9 millones de vehículos matriculados en Alemania, lo que supone un incremento del 1,6%.

66,9 millones de vehículos matriculados en Alemania

Con la red de compradores e inversores adecuada, normalmente a través de corredores experimentados con acuerdos exitosos, tendrá su aparcamiento subterráneo vendido con relativa rapidez.