Operación de compraventa de inmuebles: vender la empresa «en lugar» de la propiedad – ahorrar impuestos

Acuerdos sobre acciones: ahorrar impuestos, ¿pero de la forma correcta? En mi guía sobre cómo vender una vivienda plurifamiliar a efectos fiscales, acabo de dar una breve y sencilla explicación del share deal, con un ejemplo de cálculo. En lugar de 382.000 euros de impuestos, ¡sólo 1.540 euros! ¿Cómo funciona? He aquí una visión de las operaciones con activos y las operaciones con acciones. Reconocerá rápidamente la ventaja y por qué los inversores profesionales trabajan con estructuras de holding.

Sólo un 1,54% de impuestos sobre la venta de bienes inmuebles

Una opción para una venta fiscalmente optimizada es la compraventa de acciones. En este caso, sin embargo, la propiedad ya debe haber sido adquirida por una empresa (como Immobilien GmbH) (no como individuo). La venta de participaciones es posible si la empresa tiene una estructura de holding. Esto significa que sólo pagará un 1,54% de impuestos debido al privilegio entre empresas(art. 8b KStG).

• Asset deal = se vende la propiedad
• Venta de acciones = se vende la empresa (con propiedad)

Esta es la estructura de una transacción de acciones en un holding:

Calculemos de nuevo nuestro ejemplo partiendo de la venta directa de un inmueble.

Venta de un inmueble como empresa 🡆 Asset deal

Calculemos el impuesto ejemplar en Berlín por la venta de un inmueble como empresa (asset deal).

• Compra 2024 = 2.100.000 euros
• Venta en 2028 = 4.100.000 euros
• Beneficio imponible Berlín aprox. 19,1 % (impuesto sobre actividades económicas 4,1 %, impuesto de sociedades 15 %) = 2.000.000 EUR
• Al 19,1 % = 382.000 euros

Venta de una GmbH inmobiliaria como sociedad 🡆 Compraventa de acciones

He aquí una comparación de la carga fiscal para la venta de una GmbH inmobiliaria como empresa en Berlín (transacción de acciones):

• Compra 2024 = 2.100.000 euros
• Venta en 2028 = 3.100.000 euros
• Beneficio imponible = 1.000.000 euros
• Para GmbH 1,54 % = 1.540 euros

Puedes ver lo enorme que es la diferencia.

Bonificación Sin impuesto de transmisiones patrimoniales en la compra

Profundicemos un poco más en el tema de los bienes inmuebles y la optimización fiscal.

Una vez más, en pocas palabras:

• Venta de Immobilien GmbH por debajo del 89% = sin impuesto de transmisiones patrimoniales

¿Por qué? En Alemania, la venta de participaciones en una GmbH propietaria de bienes inmuebles no suele estar sujeta al impuesto sobre transmisiones patrimoniales siempre que las participaciones sean inferiores a un determinado porcentaje(art. 5 GrEStG).

¿Cuáles son las ventajas? La propiedad como inversión debe reportar un beneficio, normalmente calculado por el rendimiento del alquiler. El impuesto de transmisiones patrimoniales incrementa el precio de compra hasta un 6,5%, dependiendo del Estado federado. Para 1 millón de euros, esto supone un coste de 65.000 euros. Esto aumenta directamente el rendimiento en unos pocos puntos porcentuales.

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