Vender plano con inquilino – la venta de un piso en propiedad alquilado puede ser una oportunidad rentable para liberar capital, reinvertir el capital propio bloqueado o reestructurar estratégicamente un portafolio. Sin embargo, el proceso conlleva características especiales: derechos del inquilino, plazos de prohibición de desalojo, derechos de preferencia y un círculo de compradores significativamente más reducido llevan en la práctica a descuentos de precio del 20 al 35 por ciento en comparación con la venta vacía. Todos los detalles sobre el proceso completo los encontrará en nuestro Guía para la venta de inmuebles. En este artículo aprenderá cuáles son los derechos del inquilino, cómo encontrar al comprador adecuado, qué trampas fiscales acechan y cómo lograr un precio acorde al mercado a pesar del contrato de arrendamiento.
Vender plano con inquilino: lo que hay que tener en cuenta
La venta de una vivienda alquilada es claramente más compleja que la venta de una propiedad vacía. Desde la protección contra la desalojación según el § 566 BGB hasta el derecho de prelación del inquilino (§ 577 BGB) hasta las restricciones de plazos para desalojar por necesidad propia (§ 577a BGB), existen numerosas barreras legales. Además: el círculo de compradores se reduce – los compradores para uso propio se van, los inversores se convierten en el grupo objetivo principal. Echemos un vistazo a los puntos más importantes en detalle.
Protección contra la desalojación: la venta no termina el alquiler (§ 566 BGB)
La venta de la vivienda no conduce a la terminación del contrato de arrendamiento. El principio central «la venta no termina el alquiler» está establecido en el § 566 BGB: el nuevo propietario entra en todos los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento existente. El precio del alquiler, los plazos de notificación, las cláusulas de reparaciones estéticas, los acuerdos de modernización – todo permanece inalterado. El inquilino sigue teniendo derecho al posesión ininterrumpida de la vivienda, siempre que cumpla con sus obligaciones contractuales.
En la práctica, esto significa que, aunque el alquiler haya estado durante años por debajo del nivel del mercado, el nuevo propietario no puede simplemente ajustar el contrato. Los aumentos de alquiler solo son posibles dentro del límite de capping (15-20 por ciento en tres años) y dentro de la renta de comparación local. Precisamente este punto conduce a descuentos significativos en objetos muy subalquilados.
Lo más importante a primera vista:
§ 566 BGB: La compra no interrumpe el alquiler
El comprador asume el contrato de arrendamiento, incluyendo todas sus cláusulas
La fianza también pasa al comprador (§ 566a BGB)
Los aumentos de alquiler solo son posibles dentro del marco legal
El vendedor sigue siendo responsable por las rentas atrasadas hasta la entrega
Derecho de prelación del inquilino (§ 577 BGB)
Cuando un edificio de apartamentos se divide por primera vez en viviendas en propiedad y se vende a terceros, al inquilino le corresponde un derecho legal de prelación. Este mecanismo de protección pretende evitar que los inquilinos sean desalojados debido a la transformación y venta de sus viviendas. Importante: el derecho de prelación solo se aplica en la primera venta tras la división, no en cada venta posterior.
Así funciona el derecho de preferencia en la práctica:
El vendedor debe informar al inquilino por escrito sobre el contenido del contrato de compraventa
El inquilino tiene dos meses para ejercer el derecho de preferencia
El ejercicio debe realizarse en forma notarial
El inquilino se incorpora bajo las mismas condiciones que el comprador tercero
Excepción: venta a familiares o miembros del hogar – en este caso no aplica el derecho de preferencia
¿Qué otras particularidades hay que tener en cuenta al dividir un edificio de viviendas? Descúbralo aquí: Vender viviendas individualmente.
Plazo de prohibición de desalojo tras la conversión (artículo 577a del BGB)
Un punto a menudo subestimado: cuando una vivienda de alquiler se convierte en vivienda en propiedad y se vende, al nuevo propietario le aplica un plazo de prohibición de desalojo por necesidad propia y por desalojo para aprovechar la propiedad. Durante este periodo, el comprador no puede desalojar al inquilino por necesidad propia.
Vista general de los plazos de prohibición:
Protección mínima a nivel nacional: 3 años a partir de la transferencia de propiedad
En mercados tensionados de viviendas (por orden del estado): hasta 10 años
Afecta a ciudades grandes como Múnich, Berlín, Hamburgo, Colonia, Fráncfort
El plazo comienza con el registro del nuevo propietario en el registro de la propiedad
Para los inversores esto es neutral hasta positivo – de todos modos quieren alquilarla. Para los compradores que van a vivir en la vivienda, este periodo de bloqueo puede ser un factor decisivo y excluye prácticamente a este grupo de compradores.
Contrato de terminación de arrendamiento: la solución cara pero limpia
Si desea vender la vivienda vacía para obtener el precio más alto de comprador para uso propio, el contrato de terminación de arrendamiento suele ser el único camino jurídicamente seguro. El inquilino renuncia voluntariamente a sus derechos de arrendatario a cambio de una compensación y se marcha en un momento acordado.
Compensaciones de mercado habituales:
Estándar: 6 a 12 alquileres brutos fríos
En mercados tensionados: 12 a 24 alquileres brutos fríos
Orden de magnitud de la compensación: 10.000 € a 50.000 €, en ubicaciones premium también mucho más
Regla de dedo: la compensación debería estar por debajo de la diferencia de precio entre alquilado/vacío
Ejemplo de cálculo: Un Plano en Múnich con una renta fría de 1.200 € genera 480.000 € alquilado y 620.000 € vacío. Diferencia: 140.000 €. Una compensación de 30.000–50.000 € es aquí económicamente útil, ya que aún quedan 90.000–110.000 € de plusvalía neta.
Derecho de visita del propietario
Sea una vivienda en planta baja o un apartamento micro – si desea vender su Plano, puede realizar citas para visitas. Sin embargo, el derecho a visitar está claramente limitado. El propietario debe respetar la privacidad del inquilino, anunciar con antelación los horarios (lo habitual es un plazo mínimo de 3–4 días) y mencionar el propósito.
Lo que la jurisprudencia considera razonable:
Máximo una visita por semana
De lunes a viernes entre las 10 y las 19 horas, los sábados restringido
Plazo de aviso: al menos 24 horas, mejor 3–7 días
Duración de la visita: máximo 30–45 minutos por cita
Visitas grupales con varios interesados permitidas, pero no obligatorias
Consejo práctico: Ofrezca al inquilino una pequeña compensación por gastos (p. ej. 50–100 € por cita) o una compensación única. Esto reduce significativamente los conflictos y le asegura citas cooperativas.
Requisitos para una desalojo por necesidad personal efectiva
Si el propietario necesita la vivienda para sí mismo o para personas cercanas, es posible un desalojo por necesidad personal – pero solo bajo estrictos requisitos. Una afirmación genérica no basta; la necesidad debe presentarse de forma concreta y verificable.
Quién se considera como „personas cercanas“:
Cónyuges, parejas de hecho registradas, hijos, padres
Hermanos, abuelos, nietos
Suegros, yernos (en algunos casos)
Cuidadores de familiares en el hogar
Plazos de notificación en caso de necesidad personal
Los plazos legales de notificación dependen de la duración del arrendamiento:
Duración del arrendamiento hasta 5 años: 3 meses de plazo de notificación
Duración del arrendamiento de 5 a 8 años: 6 meses
Duración del arrendamiento superior a 8 años: 9 meses
En caso de conversión: plazo adicional de 3 a 10 años de prohibición de nuevo arrendamiento (artículo 577a BGB)
Clausula de caso excepcional y riesgos
El inquilino puede presentar un recurso según el artículo 574 BGB si la notificación supone una dificultad especial para él, por ejemplo, en caso de edad avanzada, enfermedad grave, embarazo o falta de vivienda alternativa. Además, se debe tener cuidado: si el uso propio declarado no se lleva a cabo posteriormente («uso propio falso»), pueden surgir reclamaciones de daños en cifras de cinco o seis cifras.
Alquilado vs. no alquilado: La comparación directa
La decisión de «vender alquilado o vender vacío» tiene consecuencias financieras significativas. Aquí hay una comparación directa de los factores más importantes:
Criterio
Vender alquilado
Vender vacío
Precio de venta
20–35 % por debajo del valor de mercado
100 % valor de mercado
Círculo de compradores
Inversores, inversores
Usuarios finales + inversores
Duración de la comercialización
Frecuentemente más largo (3–6+ meses)
Normalmente más rápido (1–3 meses)
Escala de evaluación
Múltiplo de alquiler / rentabilidad
Valor de comparación / valor real
Gasto en visitas
Alto (coordinación con inquilinos)
Bajo (siempre posible)
Posibilidad de staging del hogar
No
Sí
Riesgo de falta de alquiler
A cargo del comprador
No relevante
Ámbito de negociación
Limitado
Más amplio
Inversores como grupo objetivo: Así piensan los inversores
Evaluación mediante el múltiplo de alquiler
Mientras que los usuarios finales compran emocionalmente y toman los precios de comparación como referencia, los inversores evalúan las propiedades inmobiliarias puramente matemáticamente mediante el múltiplo de alquiler (también: multiplicador). La fórmula: precio de compra ÷ alquiler neto anual = factor.
Factores de mercado según la ubicación:
A-ubicaciones (Múnich, centro de Hamburgo): factor 30–45
Ejemplo de cálculo: un plano con una renta fría de 1.000 € (12.000 € al año) alcanza en Múnich con un factor 35 un precio de venta de 420.000 €, mientras que en Leipzig con un factor 22 solo alcanza 264.000 €. Quien subarrienda debería comprobar antes de vender si es posible una subida de alquiler legalmente segura – cada euro adicional de alquiler mensual aumenta el precio de venta en un factor × 12.
¿Qué tipos de inversores son adecuados?
Inversor privado: busca 1–3 objetos para la previsión de la vejez, orientado al factor
Propietario / Family Office: compra portafolios, presta atención al flujo de caja y a la calidad de la ubicación
Inversor Fix-and-Flip: busca objetos con potencial de aumento de valor, a menudo con contratos de arrendamiento que finalizan
Inversores institucionales: relevantes solo a partir de tamaños de portafolio, con altas exigencias de rentabilidad
Aspectos fiscales al vender
Impuesto sobre plusvalía (§ 23 EStG)
Si una vivienda arrendada se vende dentro de los 10 años siguientes a su adquisición, se aplica un impuesto de especulación sobre el beneficio en la cantidad de su tipo impositivo personal de renta (hasta un 45 % más Soli). El plazo comienza con la fecha del contrato de compraventa notarial – no con la entrega o el registro en el registro de la propiedad.
Puntos importantes sobre el plazo de especulación:
Plazo de retención de 10 años en propiedades arrendadas</li
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