Venta de un edificio de apartamentos: Determinar el precio, los impuestos y los inquilinos + el impuesto de especulación

Venta de edificios de apartamentos 2022 – Tanto si están totalmente alquilados como si están vacíos, la venta de edificios de apartamentos es más especial, pero también más lucrativa, si se evalúa desde el tipo de piso hasta la propiedad. Se vuelve más especial cuando se venden edificios de apartamentos antiguos. Pero empecemos paso a paso, con el proceso de venta y las 3 preguntas más importantes para los que venden por primera vez. A continuación, aprenderá más sobre la renovación, la revalorización y, por supuesto, los impuestos a la hora de vender un inmueble.

Venta de un edificio de apartamentos 2022: paso a paso

Empecemos con las 3 preguntas más frecuentes para los que venden por primera vez:

  • ¿Cuánto vale su edificio de apartamentos?
  • ¿Con o sin agente inmobiliario?
  • ¿Vender públicamente o discretamente?

¡Entonces aprenderás los 18 pasos de la venta!

¿Cuánto vale su edificio de apartamentos?

Hay muchas preguntas que responder, la mejor respuesta es tener un experto de su lado para la valoración de la propiedad. Si quiere vender su edificio de apartamentos, una cosa es importante: Un precio de compra informado, orientado al mercado y realista. El tipo de propiedad determina el método de valoración utilizado para determinar el valor de mercado. Existen tres métodos de valoración normalizados para determinar el valor de mercado de los bienes inmuebles: el método del valor comparativo, el método del valor de los activos y el método del valor de las ganancias capitalizadas. Por regla general, al menos dos de estos procedimientos se calculan simultáneamente.

  • Método del valor comparativo
  • Método de las ganancias capitalizadas
  • Método del valor real
  • Procedimiento residual
  • Determinación del valor del préstamo hipotecario

Las cuestiones centrales de los propietarios: ¿Cuánto vale mi propiedad? ¿Cómo se calcula el valor de un edificio de apartamentos? ¿Cómo determina la Agencia Tributaria el valor de una vivienda? ¿Quién determina el valor de mercado de un inmueble? ¿Cómo valora el banco una propiedad? Para darle una primera impresión de las complejidades que rodean a la ubicación, el valor de mercado, los inmuebles comparables, la estructura del edificio, etc., hemos redactado esta guía sobre el tema de la valoración de edificios de apartamentos.

¿Vender con o sin agente inmobiliario?

No hay que subestimar el tiempo de preparación. Sea realista y honesto consigo mismo, por ejemplo, sobre el posible retraso de las renovaciones. Además de todo el trabajo en el condominio o la casa, están todos los preparativos para la venta.

Más del 70% vende con el apoyo profesional del agente inmobiliario. Pasan meses sin conocer el mercado, desde la tasación hasta la creación de la exposición, pasando por el acercamiento al cliente y la fase de venta. En todos los ámbitos, la ubicación es el factor más importante, no sólo en la venta de edificios de apartamentos. Es fácil cometer errores en la venta de inmuebles, sobre todo cuando se trata de vender propiedades más grandes, como edificios de apartamentos.

A la pregunta con: «¿Vender con o sin agente inmobiliario?» viene la pregunta:

¿Vender en el mercado o fuera del mercado?

Fuera del mercado – Una venta fuera del mercado significa que la venta de su propiedad nunca será visible públicamente. Su edificio de apartamentos sólo se recomendará a un grupo interno y solvente de compradores con una constelación ideal. Las ventas fuera del mercado son utilizadas en particular por personas prominentes que quieren mantener la venta así como la dirección, las fotos y mucho más en secreto. Los particulares también hacen uso del servicio, por ejemplo si no quieren que su familia o sus vecinos se enteren de la próxima venta. Su ventaja: nadie se enterará de la venta.

En el mercado – Con las ventas en el mercado, su edificio de apartamentos es presentado por el agente a través de los canales de comercialización habituales. Probablemente esté familiarizado con los típicos canales de comercialización:

  • Expositor de anuncios en la oficina del corredor
  • Anuncios en periódicos regionales
  • Portales inmobiliarios suprarregionales
  • Portales de anuncios como Ebay

Así que al proceso habitual de 18 pasos, se le añade una pregunta más:

¿Vender en el mercado o fuera del mercado?

Para encontrar buenos agentes inmobiliarios fuera del mercado, debe prestar especial atención a las referencias, a las propiedades que se han vendido. A menudo se pueden encontrar en los sitios web de los agentes inmobiliarios. Por lo tanto, merece la pena echar un vistazo a la página web de la agencia inmobiliaria en lugar de limitarse a ir a «Contacto».

18 pasos para la venta: lista de comprobación MFH

Procedimiento, costes y consejos – todo en un gran artículo gratuito para la propiedad, piso, casa, chalet, edificio de apartamentos. Aprenda a vender una propiedad, paso a paso: vender una propiedad.

Los 18 pasos en 3 fases:

  1. Preparación: Preparar la casa y la venta
    1. Planificación financiera y calendario de venta
    2. Contratar a un agente inmobiliario
    3. Registros y documentos
    4. Aumentar el valor de la propiedad
    5. Determinar el precio de la oferta
    6. Crear una exposición
  2. Fase de venta: comercializar la casa y encontrar compradores
    1. Propiedad del mercado
    2. Contacto con posibles compradores
    3. Filtrar y seleccionar a los posibles compradores
    4. Comprobación de crédito
    5. Fechas de visualización
    6. Charla de ventas y negociación del precio de compra
  3. Operación de venta: Contrato de compraventa hasta la entrega
    1. Redactar el contrato de compraventa ante notario
    2. Nombramiento de notario
    3. Inscripción en el registro de la propiedad y tramitación de los pagos
    4. Entrega de la propiedad
    5. Gastos de notario y comisión de agente
    6. Pagar impuestos

Aquí hay algunos detalles más.

Preparación para la venta: procedimiento

¿Desea vender su propiedad sin un agente inmobiliario? A continuación, debe planificar y llevar a cabo estos pasos de venta en su orden.

Decisión de vender

¿Cuándo es el momento adecuado para vender? En última instancia, sólo usted decide cuándo vender. No hay ninguna época del año que sea especialmente «prometedora» o «especialmente infructuosa» para la venta de inmuebles. Si no quieres agobiarte con las fiestas o la Navidad, es sólo tu decisión. Porque los propios compradores suelen decidir con total independencia de la época del año.

El consejo de Lukinski: los inmuebles con jardín se venden mejor entre la primavera y el otoño. Sin embargo, el jardín también debe estar en buenas condiciones.

Análisis de mercado y estrategia de precios

¿Cómo conseguir el precio de venta adecuado?

¡Aquí es donde se vuelve muy especial! Porque evaluar el mercado inmobiliario en general y también a nivel regional requiere muchos conocimientos y experiencia. Esto también se aplica a la valoración de una propiedad. Especialmente cuando se trata de sus propias «cuatro paredes» que están en venta.

La determinación del valor de la propiedad se realiza mejor sin un «apego emocional» a la misma. Por lo tanto, si quiere vender su propiedad sin un agente inmobiliario, tiene que liberarse de todas las «ataduras» a la casa. Pero incluso así hay bastantes «trampas» en las que puede caer el vendedor particular. Por ejemplo, las inversiones en accesorios de alta calidad para baños, suelos, etc. no aumentan per se el valor de la propiedad. Especialmente la elección de los baños, los revestimientos del suelo, los accesorios, etc., suele depender del gusto del propietario. Un nuevo propietario, por ejemplo, no querrá gastar dinero en estas cosas y tratará de rebajar el precio de compra de esta manera. Un agente inmobiliario como Lukinski sabe con certeza qué mobiliario de una propiedad se considera «de lujo».

Un indicador importante para el precio «correcto» de su propiedad puede ser la comparación con el precio de otras propiedades de ubicación, equipamiento y condición comparables. Para ello, deberá hablar con los compradores y vendedores de otros inmuebles o consultar los portales inmobiliarios de su región. Sin embargo, ni siquiera entonces sabrá con certeza si los precios de otros inmuebles son totalmente trasladables a su situación. Y es que en la valoración de los inmuebles siempre intervienen microfactores que los expertos inmobiliarios le explicarán sin prejuicios.

Preparativos: ¿Renovar, diseñar, modernizar?

Pregunta frecuente a la hora de vender una casa: ¿hay que hacer una reforma previa? Nuestro consejo Lukinski en este punto: Si quiere conseguir el precio más alto por su propiedad, hay que eliminar los principales defectos de construcción. Por supuesto, esto debe ser verificable mediante las facturas correspondientes. Las manchas de humedad en las paredes, el moho, los marcos de las ventanas con pintura desconchada, las ventanas «ciegas» o el parqué desgastado reducen considerablemente el precio de compra. Incluso si sólo hay unos pocos lugares en los que su propiedad no muestra su mejor cara, estas deficiencias se contagiarán al conjunto de la propiedad.

Los costes de una renovación o modernización deben guardar siempre una proporción razonable con el precio de venta previsto. A menudo es muy difícil estimar esto. Por supuesto, también se puede consultar a un experto en construcción. Pero este peritaje cuesta dinero en cualquier caso. Lukinski y, por supuesto, otros agentes inmobiliarios asesoran gratuitamente en este punto con una gran pericia y experiencia.

Un caso especial son las propiedades que no están (o ya no están) habitadas en el momento de la venta. Una vez retirados todos los muebles y enseres personales de la casa o el piso, los posibles daños se pondrán de manifiesto muy rápidamente. También aquí el lema es: ¡eliminar! De lo contrario, una venta puede ser anulada posteriormente por ocultación de defectos. Si queda algún mueble en la vivienda, debe estar en perfecto estado. Todo lo demás da la impresión de ser «residuos voluminosos» y debe ser retirado antes de la primera cita de visita.

Difícil para los vendedores particulares, pero ya una práctica habitual para los expertos inmobiliarios: el llamado «home staging». Los pisos vacíos se amueblan deliberadamente para las citas de visita. Esto da al comprador una impresión de comodidad y confort y, por tanto, aumenta -a menudo sin que el comprador se dé cuenta- la intención de compra.

Marketing y presentación: Exposición

¿Cómo se crea una exposición de ventas?

Sin duda, una de las tareas más exigentes del proceso de venta: la creación de un documento informativo de venta de la propiedad. Muy a menudo la exposición es uno de los factores decisivos para el precio y también la rapidez con la que se vende la propiedad. Las condiciones de iluminación adecuadas para las fotos, una buena perspectiva al tomarlas y unos textos con sentido son los factores decisivos para la exposición. Las imágenes deben transmitir una visión realista de la propiedad, y los textos no deben ser excesivos. Si las afirmaciones de la exposición y la realidad están demasiado alejadas, el comprador tendrá la impresión de que el vendedor no es de fiar.

Incluso en la era digital, las exposiciones impresas y encuadernadas suelen ser muy útiles. Especialmente si su propiedad es de mayor valor. Si quiere producir la exposición en su impresora doméstica, los cartuchos de tinta deben estar bien llenos. Los colores apagados o la impresión a rayas son absolutamente poco profesionales.

No importa cómo: presentar su propiedad a través de fotos y textos requiere mucho tiempo. A esto hay que añadir una experiencia más profunda a la hora de elegir las palabras adecuadas para el texto de acompañamiento. Deje de lado toda relación personal con la propiedad y, en la medida de lo posible, adopte una perspectiva distante de la misma.

Oferta y negociación

¿Quién es el mejor comprador y cómo consigo el mejor precio?

Si vende su propiedad sin un agente inmobiliario, no tiene casi ninguna posibilidad de filtrar a los compradores de antemano. Los posibles compradores pueden causar una excelente impresión por teléfono. Pero al final, nunca sabes a quién vas a dejar entrar en tu casa en la visita. Para la primera conversación exploratoria, haga una lista de preguntas para el posible comprador. Esto incluye, entre otras cosas, la cuestión de dónde y cómo vive actualmente. También es importante preguntar si ya existe un banco de financiación para la posible compra. Sin embargo, sólo los oídos entrenados pueden escuchar si el posible comprador está diciendo la verdad por teléfono o no.

Si vende su propiedad de forma privada, también debe coordinar y realizar todas las citas de visita usted mismo. Esta suele ser la parte que más tiempo consume en el caso de las propiedades especialmente interesantes. Le cuesta tiempo y a menudo también nervios, ya que los posibles compradores reales hacen preguntas muy detalladas durante la visita. Y, por último, tú mismo tienes que rechazar a los interesados que no están en la lista de preseleccionados. Esto también cuesta tiempo y nervios.

Contrato de compraventa: ¿Cómo de individual puede ser el contrato?

La designación de un notario para el contrato final de compraventa también es responsabilidad del vendedor en el caso de una venta privada. Por supuesto, el notario también le dirá qué cosas deben figurar en el contrato y cuáles no. Muchos compradores tienen deseos individuales sobre el pago del precio de compra, la fecha de entrega, la responsabilidad, etc. Discutir estos puntos del contrato también lleva mucho tiempo. Por otra parte, el riesgo de que se produzcan errores importantes para el vendedor privado es ciertamente menor en este punto, ya que el notario actúa como asesor en la fase previa al contrato de compraventa.

Entrega de la casa

Dependiendo de la relación entre la inmobiliaria y el vendedor, ésta es sin duda una de las partes más difíciles emocionalmente de la venta de una casa. Especialmente si la venta de la casa ha surgido de una situación de emergencia y la separación de la propiedad es más o menos involuntaria. La venta a través de un tercero -como Lukinski- es especialmente tranquila y poco problemática en este momento.

A menudo se producen retrasos en la entrega de una vivienda. Por ejemplo, porque la nueva propiedad del vendedor aún no está lista para ser ocupada, o porque otras cosas retrasan la entrega. En una venta puramente privada, también depende del vendedor la gestión de estos retrasos. Esto a menudo implica discusiones desagradables con el comprador e incluso disputas legales. Como intermediario en el verdadero sentido de la palabra, los conocimientos y la experiencia del corredor también pueden ser demandados aquí.

Inspección, negociación y error

Preparación: documentos, planificación y apoyo

¿Desea vender su casa o un condominio y encontrar rápidamente un comprador adecuado y solvente? Entonces, tenga en cuenta que la fase de preparación es la base para una venta de casa sin problemas. Prepárese para una tarea larga y compleja.

Para una venta privada, se necesita todo un contingente de documentos. Incluso los errores más pequeños pueden tener consecuencias costosas y hacer que la venta de la casa sea muy difícil y a largo plazo. La complejidad comienza ya con la determinación del precio de oferta. Si establece las condiciones sobre la base de una valoración profesional de la propiedad, tendrá muchas posibilidades de alcanzar el precio de venta deseado. Sin embargo, se necesita mucha capacidad de negociación, sensibilidad y conocimiento de la naturaleza humana. Prepárese para una gran variedad de preguntas de los posibles compradores y ármese con todos los documentos necesarios que le puedan pedir o que deba mostrar sin que se los pidan. Ahora tiene que preparar una exposición y describir su propiedad con veracidad, pero desde su lado más bello. La elección de las palabras en la presentación decide de forma decisiva la rapidez y el precio con el que su propiedad cambia de manos.

Visitas: Charlas y presentaciones

Todo posible comprador quiere ver la propiedad antes de comprarla para hacerse una idea de cómo es. Por tanto, la visita es una parte importante de la fase de venta. Cuanto más atractiva sea la presentación del inmueble y mejor preparado esté usted para responder a las preguntas del posible comprador, mayores serán sus posibilidades de éxito. Sin embargo, esto requiere cierto trabajo de preparación y una buena capacidad de organización.

La primera impresión cuenta

Orden, apertura y un ambiente adecuado – Lo mismo se aplica a la venta de una casa: la primera impresión cuenta. Por ello, un inmueble debe presentarse de la forma más atractiva posible. Esto significa que tanto el interior como el exterior deben estar preparados en consecuencia. El césped y los setos deben estar bien cuidados. Si es necesario, se recomienda una nueva capa de pintura para la fachada. La basura y los residuos voluminosos deben ser retirados. En el interior, las habitaciones ordenadas y limpias crean un ambiente agradable. En el mejor de los casos, las visitas deberían tener lugar durante el día. En los meses de invierno, debe haber suficiente iluminación. Si las habitaciones son oscuras, dan una impresión de incomodidad. Puedes hacer que la habitación parezca acogedora utilizando objetos decorativos discretos, como plantas o cortinas.

Presentación y decoración

Pero no sólo cuenta la presentación. Los vendedores de casas también deben ser capaces de responder a las preguntas más importantes en la cita de visualización. También en este caso tiene una ventaja si contrata a un agente inmobiliario. Conocen las preguntas habituales y, por supuesto, las respuestas adecuadas. Tendrá preparados el plano y el certificado energético y conocerá la superficie de la casa. Muchos compradores potenciales también se interesan por la información sobre los costes auxiliares y las tasas de la casa. Durante el visionado, todas las preguntas deben ser respondidas satisfactoriamente. Se pueden destacar las ventajas. Por el contrario, los defectos no deben ocultarse. El vendedor es responsable de ellos incluso después de la firma del contrato, al menos si conocía los defectos en cuestión y no los nombró cuando se le preguntó. Un agente inmobiliario con experiencia sabe exactamente qué debe revelar y qué no.

Por regla general, es aconsejable que el vendedor no esté presente en la cita de visita. En cambio, deje esta tarea en manos del agente inmobiliario. Esto tiene muchas ventajas. Por ejemplo, los posibles compradores se sienten menos cohibidos a la hora de hacer preguntas. Además, usted, como vendedor, no corre el riesgo de hacer un comentario que pueda desanimar al posible comprador. Además, el agente inmobiliario siempre se mantiene profesional y sin emociones durante la conversación. Tras la visita, entrega al posible comprador una exposición preparada con todos los datos clave importantes del inmueble.

Negociación: preparación, conocimientos y experiencia

Negociar la venta de una casa no sólo requiere conocimientos y experiencia, sino también sensibilidad. Los propietarios que venden su piso o casa suelen estar emocionalmente ligados a la propiedad y a menudo estiman su valor más alto de lo que es. Esto no sólo es perjudicial a la hora de evaluar el valor de la propiedad, sino también durante las negociaciones. Un agente inmobiliario, en cambio, siempre es objetivo. No se guía por las emociones y, por tanto, suele ofrecer un mejor resultado en la negociación.

Si desea asistencia en la venta de una casa y en la negociación, lo mejor es ponerse en contacto con Lukinski. Vendemos bienes raíces y nos distinguimos por nuestra experiencia y años de experiencia. En las conversaciones de negociación, utilizamos nuestros conocimientos técnicos y nuestro tacto para que pueda conseguir el mejor precio de compra. Confíe en nuestro talento comercial y benefíciese de nuestra rutina.

Lo que importa en la negociación

Una buena preparación es lo más importante para el éxito de una negociación de precios. El agente inmobiliario de Lukinski sabe que el comprador también se preparará para la negociación y sabrá utilizar cada defecto de la casa en su contra. Por ello, es aún más importante conocer las ventajas de la propiedad. Por ejemplo, un lugar tranquilo en el campo o un lugar céntrico en la ciudad. Las buenas conexiones de transporte y las instalaciones comerciales también aumentan el valor de una propiedad. Otras ventajas pueden ser un sistema de calefacción recién instalado, paredes recién pintadas o una renovación reciente. La proximidad a una universidad o a un empleador importante también habla a favor de la propiedad.

Como la venta de una casa siempre se negocia, es de esperar que no se pueda alcanzar el precio de salida. Por lo tanto, debe ser más alto, pero tampoco demasiado. Si el agente inmobiliario y el vendedor deciden un precio de salida moderado, el comprador se siente tratado con justicia y no tiene la sensación de estar sentado frente a un aprovechado. Un precio de compra inflado lleva a negociaciones más largas y duras, durante las cuales hay que bajar más el precio. Si la casa está en un lugar muy solicitado y hay que venderla rápidamente, también es posible fijar un precio bajo, lo que hace que varios posibles compradores superen la oferta y usted, como vendedor, acabe consiguiendo el precio deseado. La estrategia adecuada para su propiedad depende de muchos factores individuales.

Evite los errores: ¿Vender a título particular o a través de un intermediario?

No puede ser tan difícil vender tu propia casa o piso. Pero si procede a vender su casa con esta certeza, los costosos errores ya están preprogramados. Antes de entrar en más detalles sobre los errores y mostrarle por qué debería confiar la venta de su propiedad a un agente inmobiliario experimentado como Lukinski, nos gustaría señalar un problema fundamental.

Si gestionas la venta de la casa tú solo, prácticamente trabajas día y noche y tienes que invertir todo tu tiempo en presentar el inmueble, responder a las consultas de los compradores y programar las visitas. Incluso la necesaria obtención de todos los documentos por adelantado es una carrera de obstáculos que no todos los propietarios dispuestos a vender pueden superar sin un «ojo negro». Puede vender inmuebles de forma seria y profesional externalizando la compleja tarea y concentrándose en la ejecución profesional por parte de agentes inmobiliarios como Lukinski. Como agencia inmobiliaria online, trabajamos de forma rápida y fiable para que pueda vender a un comprador solvente al mejor precio sin ningún tipo de estrés.

Los errores más comunes al vender

El primer error se produce mucho antes de abordar la exposición y su preparación. Usted fija el precio de venta de su propiedad demasiado alto y tiende a sobrevalorarlo, lo que es bastante humano en relación con su conexión emocional con la propiedad. Un precio astronómicamente alto y totalmente alejado del mercado hará que la venta se prolongue innecesariamente y que su propiedad no despierte ningún interés real entre los compradores. Lo contrario, un precio de oferta demasiado bajo también le trae desventajas. Si ofrece su propiedad por menos de lo que vale, numerosos compradores se presentarán inmediatamente, pero usted saldrá perdiendo cuando se firme el contrato. Los documentos que faltan, las fotos sin sentido o subexpuestas, las fotos de la propiedad tomadas en un día lluvioso y las fotos en las que se ve la calle y el número de su casa siempre resultan ser un error en la venta de propiedades. Si no quiere que le echen de la casa sin una cita de visita acordada, debe dificultar la localización de su propiedad y, por esta razón, abstenerse deliberadamente de publicar información como el número de la casa o la identificación de la calle en la exposición. Una venta privada atrae a los cazadores de gangas, pero también a numerosos revendedores dudosos. Difícilmente podrá evitar las consultas, pero difícilmente podrá conseguir el precio deseado y una transacción de venta satisfactoria. A más tardar durante una visita, la presencia del propietario puede tener un efecto perjudicial para la venta.

Contrato de compraventa: procedimiento, notario, contrato preliminar y principal

El contrato de compraventa contiene toda la normativa e información necesaria para la venta de su casa. Por lo tanto, debe redactarse con mucho cuidado. Para evitar ambigüedades y sorpresas desagradables, es aconsejable poner el contrato de compra y toda la venta de la casa en manos de un agente inmobiliario con experiencia.

El precontrato notarial es casi siempre vinculante

Cuando se vende una casa o un condominio, se celebran los llamados contratos preliminares. Sólo se convierten en jurídicamente vinculantes cuando se certifican ante notario. Sólo con la firma del notario la casa se considera realmente vendida. En el contrato preliminar se registran todos los puntos clave importantes para la venta de la casa. Si ambas partes están de acuerdo y se concluye el contrato preliminar, sigue el contrato principal. Si el contrato preliminar no ha sido notariado, no tiene importancia. En este caso, tanto el comprador como el vendedor pueden rescindir el contrato sin dar razones. Sin embargo, una vez que ha sido notariado, el contrato preliminar es vinculante, por lo que da seguridad a ambas partes. Sólo en raras ocasiones es posible salirse del contrato preliminar. Entre ellas se encuentran, por ejemplo, las catástrofes naturales. Si no hay razones de peso y una de las partes se retira del contrato preliminar, la otra parte puede reclamar daños y perjuicios.

En el contrato preliminar deben constar los siguientes puntos:

  • Nombre y dirección del comprador y del vendedor
  • Detalles del objeto de la compra, incluido el mobiliario
  • el precio de compra y las condiciones de pago
  • Fecha fijada para la celebración del contrato principal
  • Cláusula de indemnización

En cuanto se aclare la financiación, se puede firmar y protocolizar el contrato preliminar. El notario comprueba el registro de la propiedad y discute otros detalles con ambas partes contratantes. A continuación, el notario redacta el contrato principal. Contiene la información del contrato preliminar, así como todas las condiciones que se discutieron durante la reunión con el notario. Esto incluye, por ejemplo, la entrega de la vivienda, la regulación de los pagos del precio de compra y la fecha de vencimiento, las declaraciones del registro de la propiedad y, si procede, un poder de financiación. Esto es necesario si el comprador necesita un préstamo para financiar la propiedad.

Ambas partes tienen tiempo para revisar el contrato principal. Si no hay objeciones, el contrato principal puede ser firmado y notariado. Esto hace que la venta de la casa sea legalmente vinculante. Después de la fecha de pago, se puede entregar la casa y las llaves según lo acordado en el contrato.

Compruebe el comprador: Comprobación de crédito

Comprobación de la solvencia – La comprobación de la solvencia proporciona información sobre varios factores. Por un lado, certifica la capacidad de financiar una compra inmobiliaria y, por otro, la voluntad de pago y la fiabilidad. Estos datos pueden obtenerse a través de los préstamos y cuotas anteriores. Con una autodeclaración de Schufa, los vendedores pueden evaluar de forma realista si el comprador está en condiciones de pagar el precio de compra y otros gastos, como los del notario o los del impuesto de transmisiones patrimoniales, y si está dispuesto a hacerlo. El vendedor puede solicitar la información al propio Schufa o pedir una autodeclaración al comprador. Esta última es la más utilizada en la práctica, ya que implica menos costes. Además, la autodeclaración contiene todos los datos pertinentes, como la evaluación general del riesgo de pago y toda la información sobre las experiencias de pago en el pasado. La autodeclaración es gratuita para el comprador.

Confirmación de la financiación, de la cuenta de depósito notarial y de la calificación crediticia

Además, se puede solicitar al banco una confirmación de la financiación. Sin embargo, esto sólo tiene sentido si el préstamo se destina expresamente a la financiación de una compra inmobiliaria. Además, el desembolso del préstamo no debe depender de otras condiciones.

Para proporcionar más seguridad, también se puede crear una cuenta de depósito en garantía notarial. El notario se encarga de supervisar este aspecto y su objetivo es proteger al vendedor. Sólo cuando se ha recibido el dinero se transfiere la propiedad a la posesión del comprador.

La evaluación del crédito debe realizarse lo antes posible. Así se evitan largas negociaciones que al final resultan superfluas. Además, es posible que ya haya rechazado a otros interesados que hayan comprado otra propiedad mientras tanto. Un buen agente inmobiliario realizará la comprobación del comprador a tiempo. Además, también indicará al comprador que debe mantener conversaciones de financiación con su banco lo antes posible. Esto se debe a que la confirmación de la financiación puede tardar hasta 14 días en emitirse. Además, el comprador debe tener preparados los documentos para la aprobación de un préstamo, que puede tener que obtener primero.

Traspaso: protocolo, entrega de claves y documentos

Una vez firmado el contrato de compraventa y tramitada la cita con el notario, llega el último paso de la venta de la casa: la entrega. Es el momento en que usted pone su propiedad en manos del nuevo propietario. Para que nada salga mal y no haya sorpresas desagradables tras la firma del contrato de compraventa, hay que tener en cuenta algunos puntos. Los daños o la posterior reducción del precio de compra ponen los pelos de punta a muchos compradores.

Una vez firmado el contrato de compraventa y tramitada la cita con el notario, llega el último paso de la venta de la casa: la entrega. Es el momento en que usted pone su propiedad en manos del nuevo propietario. Para que nada salga mal y no haya sorpresas desagradables tras la firma del contrato de compraventa, hay que tener en cuenta algunos puntos. Los daños o la posterior reducción del precio de compra ponen los pelos de punta a muchos compradores. Pero esto no tiene por qué ser así.

El traspaso es el último obstáculo que hay que superar al vender una casa. Como agentes inmobiliarios, por supuesto también nos encargamos de esta tarea por usted. Un protocolo de traspaso crea claridad y evita disputas. El contrato de compra no registra por sí solo todos los puntos importantes. Los defectos, las lecturas de los contadores y el inventario existente pueden registrarse de nuevo o con mucho más detalle en un protocolo. Esto lo firma el vendedor para que no pueda alegar posteriormente que no encontró la casa como se acordó contractualmente.

El protocolo de traspaso de una vivienda no es tan diferente del protocolo de traspaso de una vivienda de alquiler. Sin embargo, hay que tener en cuenta otros puntos importantes. Por ejemplo, los defectos que aún debe subsanar el vendedor. También debería fijarse una fecha para ello. Además, el protocolo de traspaso debe registrar qué inventario queda por retirar. Además, deben anotarse todas las lecturas de los contadores. El proceso de entrega de las llaves también debe constar en el protocolo. Si aún faltan llaves, se anota cuántas y cuándo se entregarán. Por cierto, las llaves no suelen entregarse hasta que se ha pagado el precio de compra en su totalidad.

En la entrega de la casa, no sólo se entregan las llaves, sino también muchos otros documentos importantes. Ese día se entregan al nuevo propietario los planos de construcción, los planos de planta, el cálculo de la superficie habitable, los contratos de construcción, los dictámenes de expertos, los contratos de mantenimiento, las pólizas de seguro y mucho más. Si vende una vivienda de alquiler, también debe entregar los contratos de arrendamiento y los documentos de los distintos inquilinos. Durante la entrega, el vendedor suele explicar también al comprador el funcionamiento del sistema de calefacción y de otros aparatos importantes de la casa.

Lista de comprobación de los documentos de traspaso:

  • Planos de construcción
  • Planos de planta
  • Cálculo de la superficie habitable
  • Contratos de construcción
  • Opinión de los expertos
  • Contratos de mantenimiento
  • Pólizas de seguro

La notarización: Certificación por parte de un notario

Para redactar un contrato de compraventa de un inmueble, es necesario que se eleve a escritura pública. La finalidad de la certificación notarial es proteger al comprador y al vendedor de decisiones precipitadas y garantizar que los intereses de ambas partes queden debidamente registrados. El registro de los intereses lo realiza un notario que no es representante de los intereses de una de las partes, sino que actúa con imparcialidad.

Valoración de inmuebles: determinar el valor de mercado

¿Por qué precio puedo vender mi casa? Esta pregunta se la hace todo propietario que va a vender una casa y quiere saber qué precio es realista en la oferta. Aunque la valoración de la propiedad es una estimación, se basa en una evaluación objetiva y, por tanto, plausible. La práctica demuestra que el valor varía de un tasador a otro y que pueden darse recomendaciones de precio diferentes a pesar de la tasación inmobiliaria. Sin embargo, no debe confiar en su instinto o en su propia estimación emocional cuando se trata del precio de venta de su casa. Para valorar una propiedad, hay que incluir varios factores en la determinación. Cuanto más exhaustiva y profesional sea la valoración de la propiedad, más seguro será el coste de vender la casa y menores serán los riesgos de presentar una oferta por debajo o por encima del valor real de mercado.

¿No hay valoración de la propiedad? ¡No hay precio realista posible!

Prescindir de una valoración de la vivienda significa que usted hace depender el precio de su casa sobre todo de una sensación y de los gastos que usted hace en el inmueble. Las propiedades que se venden sin una valoración inmobiliaria suelen tener un precio demasiado alto y, por tanto, son prácticamente invendibles, o son demasiado baratas y, por tanto, sufren pérdidas cuando se venden. Como propietario, no necesita conocer los factores que influyen en el precio de venta si opta por una valoración de expertos. Antes de fijar un precio y comprometerse a una cantidad de venta, debería averiguar cuál es el valor de mercado de su casa. Si vende sin una valoración de la propiedad, está cometiendo uno de los mayores errores en el negocio inmobiliario y rara vez hará una oferta que sea auténtica en el contexto de la propiedad que se ofrece y, por lo tanto, interesante para el comprador y correcta para sus propias finanzas.

Valor real y valor de mercado: las diferencias

Cuando se vende una casa, existen en última instancia dos valores, de los cuales el valor de mercado o el valor justo de mercado es relevante para determinar el precio. El valor material real establece cuál es el valor de una casa en función de su año de construcción, su equipamiento y su sustancia, así como del tamaño de la parcela. Si conoce el valor material, sabrá qué valor objetivo está asociado a su casa. Sin embargo, el precio de compra no está relacionado con el valor material puro, sino con el valor de mercado o el valor justo de mercado. Esta valoración de la propiedad tiene en cuenta factores relevantes para el entorno y el mercado y es la base para la fijación de precios. Para determinar el valor de mercado son necesarios muchos conocimientos técnicos y de mercado, análisis y comparaciones, así como experiencia en la valoración de bienes inmuebles. Debido a la gran demanda y a las pocas ofertas, el valor de mercado actual suele ser superior al valor puro del activo y le ofrece la oportunidad de vender el inmueble al precio más alto posible en la actualidad. El mercado desempeña el papel más importante a la hora de determinar el valor de mercado y es un factor decisivo para decidir si puede vender su casa por un buen precio o por uno más bien bajo. Para evitar errores, debería encargar a un agente inmobiliario o a un perito los retos de la tasación y hacer que determinen el mejor precio de venta por el que se anunciará y venderá su propiedad.

El valor del préstamo hipotecario se basa en un peritaje fundado de una valoración del inmueble

El valor de mercado es un parámetro importante no sólo para usted como propietario, sino también para los posibles compradores. Para posibilitar la financiación inmobiliaria, el banco prestamista necesita el valor de la hipoteca del inmueble. Se basa en el valor de mercado y asciende al 80% de la suma determinada como valor de mercado en la valoración de la propiedad. Explícitamente, el valor del préstamo hipotecario es una estimación fundamentada de la suma por la que se puede vender un inmueble a largo plazo. Para un posible comprador, la valoración del inmueble es importante por dos razones. El precio que se pide refleja seriedad e indica que se ha determinado con experiencia profesional y no se ha estimado con influencias emocionales. En segundo lugar está el valor del préstamo hipotecario, que es importante en el contexto de la financiación y decide de forma decisiva si un posible comprador puede financiar la propiedad por el precio de venta específico y obtener la confirmación del banco.

Datos importantes del informe de valoración

La valoración inmobiliaria se compone de diferentes aspectos. Por supuesto, el tejido del edificio, es decir, el valor material real de la casa, desempeña un papel importante, por no decir el más importante. Pero igualmente significativos son los detalles de la ubicación, que tienen un efecto decisivo en el precio de venta. En las regiones muy frecuentadas y populares, los precios de los inmuebles están muy por encima de las ofertas de las regiones rurales, débiles en infraestructuras y menos solicitadas. Mientras que el valor del activo de la propiedad es una variable, por ejemplo a través de la demolición y la nueva construcción, la ubicación permanece estática e inmutable. Una valoración inmobiliaria tiene en cuenta el desarrollo futuro de la región, así como la popularidad actual del lugar en el que desea vender su propiedad. Cuanto mejor sea el desarrollo de la infraestructura y la red en la ubicación de la propiedad, mayor será el precio de venta. Para la valoración de una propiedad, también se tiene en cuenta la demanda de un inmueble en esa localidad y el volumen de oferta de viviendas. También se incluyen en la valoración los precios comparativos de propiedades similares en la misma ubicación.

Determinar el valor de mercado

La determinación del valor de mercado de un inmueble está regulada por ley en el Reglamento de Valoración Inmobiliaria (ImmoWertV). Además del tipo de uso, el tamaño de la propiedad y el estado de la misma, el estado energético también son factores importantes para determinar el valor de mercado. También se tiene en cuenta la relevancia del valor de las circunstancias de desarrollo urbano (medidas de planificación urbana en áreas de reurbanización) y la evolución futura previsible. El valor de mercado lo determina un agente inmobiliario o un perito. Sin embargo, sólo los tasadores inmobiliarios autorizados pueden determinar un valor de mercado que sea reconocido por un tribunal.

El valor de mercado es el precio que puede obtenerse en el plazo especificado en el curso ordinario de los negocios según las circunstancias legales y las características reales, otras características y la ubicación de la propiedad u otro objeto de la valoración. En 2004, el término «valor de mercado», que se utiliza en toda la UE, se añadió a la definición de valor de mercado § 194 Baugesetzbuch (BauGB). El valor de mercado es, por tanto, una estimación del precio que puede obtenerse en el mercado. En la compraventa de terrenos y edificios se suele utilizar el valor de mercado. La determinación del valor de mercado también puede ser necesaria en el caso de las subastas obligatorias, las recaudaciones de impuestos por parte de la Agencia Tributaria, así como en el caso de los divorcios y las herencias.

Determinación del valor de mercado: ¿qué factores son importantes?

La evaluación del valor de mercado se refiere a la macro-localización (ciudad/región) y a la micro-localización (entorno inmediato de la propiedad) de la propiedad, su sección, tamaño y cualquier entrada de carga de tierra existente que pueda reducir el valor. Según la BauGB, el valor de mercado no es un valor fijo permanente, sino que se refiere a la fecha de referencia indicada en el informe de tasación. Es posible que el valor de mercado cambie de forma decisiva en un determinado periodo de tiempo.

El valor de mercado cuantifica el valor en el momento de la valoración. La tasación del valor de mercado tiene en cuenta los siguientes puntos:

  • Valor tangible de la propiedad, si está construida
  • Naturaleza y ubicación de la propiedad (tamaño, tipo de desarrollo)
  • Circunstancias legales (por ejemplo, registro de la propiedad, protección de monumentos)
  • Otros objetos de la valoración

Sin embargo, la demanda del mercado tiene una influencia decisiva en el valor de su propiedad. La demanda de inmuebles, así como las características que se buscan, varían mucho de una región a otra.

Procedimiento práctico para determinar el valor de mercado

A la hora de vender un inmueble, la tasación inmobiliaria gratuita es un excelente punto de partida para una rápida y buena venta. Sin embargo, si un tasador debe determinar el valor de mercado, la tarea exacta se discute primero con el cliente. En casos especiales (por ejemplo, en caso de litigio por una herencia o en caso de divorcio) debe nombrarse un tasador si, por ejemplo, se requiere una tasación del valor de mercado o una declaración escrita sobre el valor de mercado. El tasador sólo puede determinar el estado y el valor del inmueble en una cita in situ con acceso a todos los locales.

Documentos para la determinación del valor de mercado

En general, se evalúan los siguientes documentos para la valoración de las ventas de inmuebles:

  • Extracto del registro de la propiedad
  • Planos del edificio, planos de planta, secciones
  • Descripción del edificio
  • Plano del terreno y mapa catastral
  • Cálculo de la superficie habitable
  • Certificado energético

En el caso de la propiedad del condominio, se requiere adicionalmente lo siguiente:

  • Actas de las tres últimas juntas de propietarios
  • Plan de negocio
  • Declaración de división (registro de la propiedad)
  • Declaración del subsidio de vivienda

En el caso de las propiedades de renta, también se debe presentar lo siguiente

  • Costes de explotación
  • Listas de alquiler
  • Contratos de alquiler

En el caso de los derechos y gravámenes, también debe incluirse lo siguiente

  • Documentos notariales
  • Registros especiales (derechos de paso, derechos residenciales, etc.)

Ponderación de los criterios en el valor de mercado

Se da especial importancia a la ubicación y a los riesgos futuros previstos del inmueble. Los riesgos son sobre todo de modernización, como los costes que cabe esperar de un retraso en la renovación. Además, se evalúan las medidas de mantenimiento más costosas, que suelen ser el tejado, el sótano, las ventanas y la calefacción. También se valora el tipo de vivienda. Si se construyó antes de 1945, es un edificio antiguo; después de 1945, el edificio se clasifica como nuevo. Además, se tiene en cuenta el diseño exterior, la planta, el jardín, la fachada, la distribución de las habitaciones y las condiciones de iluminación.

Factores como la ubicación, el balcón y el atractivo para el grupo objetivo desempeñan un papel importante en la rentabilidad del inmueble. Otros factores incluidos en la valoración son, por ejemplo, el ascensor y el mobiliario del inmueble:

  • Superficie del inmueble (superficie habitable proporcional o superficie total)
  • Espacio habitable según la Ordenanza de Espacio Habitable (WoFIV)
  • Garaje, aparcamiento subterráneo, plazas de aparcamiento (riesgos de reurbanización existentes)
  • El sótano se puede utilizar adicionalmente o, por ejemplo, la renovación de los atrasos en el sótano
  • Datos demográficos de la ubicación del inmueble
  • Tipo de propiedad (comercial, residencial, asistencial, monumental, otras formas especiales, propiedad mixta)

Valoración: método del valor de los beneficios capitalizados y método del valor de los activos

Toda la información importante sobre la valoración para la venta de inmuebles y los demás procedimientos de valoración claramente resumidos para usted:

El método del valor de las ganancias capitalizadas – división en valor de mercado y valor de la renta del edificio

El método del valor de las ganancias capitalizadas divide la propiedad en el valor de mercado del terreno y el valor de la renta del edificio. Esto incluye los ingresos por alquiler, los costes de mantenimiento y los costes de gestión del terreno y del edificio. Para ello, se comparan los ingresos por alquiler menos los gastos de gestión y el valor del terreno, incluidos sus intereses.

Nuestro equipo de inversores de Lukinski estará encantado de elaborar los cálculos de rentabilidad de la propiedad de sus sueños. Los posibles compradores pueden estar convencidos de que se trata de una buena rentabilidad. Si lo solicita, le informaremos de los datos necesarios para el cálculo. Una vez que hayamos recibido los documentos, determinaremos el valor capitalizado y le daremos una estimación inicial del rendimiento.

El método del valor de los activos: valor para la reconstrucción de una propiedad

El cálculo determina en primer lugar el valor de mercado del terreno utilizando el valor estándar del terreno, y a continuación se añade el valor real de la construcción. El valor real del edificio resulta de los costes de producción del mismo menos las reducciones por edad. El valor del terreno (valor de mercado del terreno) y el valor del edificio se suman y se multiplican por un factor de valor de los activos. El cálculo del factor de valor real depende del tipo de edificio, del valor real provisional y del valor estándar del suelo. El valor real total así determinado indica los recursos financieros que habría que gastar para reconstruir el inmueble.

El método del valor comparativo: comparación con propiedades similares

El método del valor comparativo compara su propiedad con otras similares. Se utiliza, en particular, para la venta de pisos y casas en propiedad. El valor comparativo también puede determinarse para los terrenos no urbanizados. La comparación sólo tiene en cuenta las propiedades en ubicaciones similares y con un diseño comparable. Las propiedades incluidas en la valoración deben ser de la vecindad inmediata de la propiedad residencial. El método del valor comparativo se considera especialmente cercano a la realidad. Se utiliza muy a menudo para determinar el valor de las propiedades porque las ubicaciones son relativamente comparables a nivel regional.

El certificado energético: obligatorio en la venta de inmuebles

El estado energético de un inmueble es uno de los criterios de decisión más importantes para los posibles compradores. Aquí es donde entra en juego el pasaporte energético, ya que proporciona información sobre la eficiencia energética de la casa y, por tanto, sobre el consumo futuro. La eficiencia energética se clasifica en una escala que va de la A+ a la H, en la que la letra H significa medidas urgentes de rehabilitación energética e indica que el inmueble ya no está al día en cuanto a consumo de energía.

No se puede vender un inmueble sin un certificado energético

Sólo los expertos autorizados pueden preparar un certificado energético (según el artículo 16 de la EnEV). Esto significa que debe buscar un experto con la debida autorización. El artículo 16 de la EnEV establece que todo comprador de una vivienda debe obtener un certificado energético. Para usted, como propietario y vendedor, esto significa que debe hacer producir el pase e incluirlo en los documentos de venta. Si se niega a elaborarlo y presentarlo, los propietarios cometen una infracción administrativa y pueden ser multados con hasta 15.000 euros.

¿Por qué es tan importante el certificado energético? Contiene toda la información relevante para el comprador sobre el estado energético del inmueble. También proporciona información sobre la cantidad de energía consumida y los costes de suministro que puede esperar el futuro propietario. Si el balance energético es negativo, esta circunstancia indica a un posible comprador la necesidad de una renovación adecuada y, por tanto, los elevados costes que supondrá, por ejemplo, la renovación de la electricidad y el sistema de calefacción obsoletos. El certificado energético forma parte de la exposición cuando una casa es vendida por nuestros agentes inmobiliarios y se publica directamente en línea. Durante una visita, los interesados reciben una vista directa del original y una explicación nuestra sobre cómo leer y evaluar el certificado energético.

¿Certificado de demanda o certificado de consumo?

Un certificado de consumo cuesta 100 euros, mientras que un certificado de demanda cuesta entre 300 y 500 euros. Los costes de emisión del certificado energético corren a cargo del propietario, que está obligado a facilitar estos datos al vender la casa. Le aconsejamos que haga expedir el certificado de demanda informativo y que no ahorre en el extremo equivocado proporcionando sólo un certificado de consumo con datos mucho menos útiles para el comprador.

El certificado de consumo se basa en las 3 últimas facturas anuales del proveedor de energía. En cambio, el certificado de demanda contiene datos concretos que son comprobados por un asesor energético in situ. La principal diferencia entre un certificado de consumo y un certificado de demanda es que el primero proporciona información sobre el pasado, mientras que el certificado de demanda analiza el consumo de energía en perspectiva. Para ello es necesario que un especialista in situ compruebe el estado del edificio, el aislamiento y el sistema de calefacción, y cree una previsión del balance energético del edificio a partir de estos datos individuales.

Agente inmobiliario: ventajas

El mayor reto a la hora de vender una casa o un piso es determinar el precio de venta correcto. En este sentido, recomendamos una tasación del valor de mercado que incluya todos los factores alejados del puro precio del inmueble.

El mobiliario y la estructura del edificio son tan importantes para determinar el valor de mercado como la ubicación, los factores específicos del mercado y la infraestructura, así como la diferencia entre la oferta y la demanda. Si encarga la tasación como cliente particular, debe contar con unos costes de unos 1.000 euros o más.

Determinación del valor de mercado y de los costes accesorios de compra

Si, por el contrario, contrata a un agente inmobiliario, la tasación del valor de mercado está incluida en el alcance de los servicios y es financiada por el comprador a través de los gastos accesorios de la compra. Puede hacer que su propiedad se venda de forma profesional sin incurrir en ningún coste al vender la casa o el piso. Quienes renuncian a una tasación del valor de mercado suelen estimar un precio inverosímil y ofrecer la casa por encima o por debajo de su valor real. En ambos casos, está cometiendo un error trascendental que puede prolongar el proceso de venta o provocar pérdidas evitables.

Con un agente inmobiliario experimentado, usted se protege de los errores a la hora de vender un inmueble y tiene la seguridad de saber que recibirá una oferta de venta que incluya el valor actual de su casa, terreno o piso basada en todos los hechos. Asimismo, no tiene que preocuparse de organizar los documentos, preparar la exposición o publicar su oferta. Todos los procesos relevantes en la venta se llevan a cabo desde una única fuente y de forma profesional.