Determinar el valor de mercado: Determinar el valor de mercado y calcular el precio de venta

Determinación del valor de mercado – La determinación del valor de mercado de un inmueble está regulada por ley en el Reglamento de Valoración de Inmuebles (ImmoWertV). Además del tipo de uso, el tamaño y el estado del inmueble, la eficiencia energética del mismo también es un factor importante para determinar el valor de mercado. El valor de mercado lo determina un agente inmobiliario o un perito. Todo lo que necesita saber sobre el valor de mercado y los métodos de tasación [año] aquí.

Valor de mercado: Precio de venta [año] de casa y piso

Empecemos por las dos preguntas más importantes:

¿Qué significa valor de mercado?

El valor de mercado es el precio que se puede realizar en el curso ordinario de los negocios dentro del plazo especificado de acuerdo con las circunstancias legales y las características reales, las otras propiedades y la ubicación de la propiedad o el otro objeto de la valoración.

En 2004, el término «valor de mercado», que se utiliza en toda la UE, se añadió a la definición de valor de mercado del artículo 194 delCódigo de la Edificación alemán(BauGB). El valor de mercado es, por tanto, una estimación del precio que puede obtenerse en el mercado. El valor de mercado se utiliza generalmente para la compraventa de terrenos y edificios. También puede ser necesario determinar el valor de mercado en caso de subastas forzosas, liquidaciones de impuestos por parte de la Agencia Tributaria, divorcios y herencias .

¿Dónde puedo encontrar el valor de mercado?

No encontrará el valor de mercado en una lista, hay que calcularlo utilizando los métodos típicos de valoración – más sobre esto en un momento.

Determinación del valor de mercado: ¿Cómo se calcula el valor de mercado?

La tasación del valor de mercado se refiere a la macrolocalización (ciudad/región) y microlocalización (entorno inmediato de la propiedad) de la propiedad, su sección, tamaño y cualquier carga inmobiliaria existente que pueda reducir el valor. Según el BauGB, el valor de mercado no es un valor fijo permanente, sino que se refiere a la fecha de referencia indicada en la tasación. Es posible que el valor de mercado cambie significativamente a lo largo de un determinado periodo de tiempo.

El valor de mercado cuantifica el valor en el momento de la tasación. La tasación del valor de mercado tiene en cuenta los siguientes puntos:

• Valor material de la propiedad, si se desarrolla
• Naturaleza y ubicación de la propiedad (tamaño, tipo de desarrollo)
• Circunstancias jurídicas (por ejemplo, catastro, protección de monumentos)
• Otros objetos de la valoración

Pero..:

En realidad, sin embargo, la demanda del mercado influye decisivamente en el valor de su propiedad.

La demanda de propiedades y las características que se buscan varían mucho de una región a otra. Basta pensar en ubicaciones A como Múnich y Berlín, donde la ubicación desempeña un papel fundamental en el valor de mercado.

Documentos para determinar el valor de mercado

Para la valoración de las ventas inmobiliarias se suelen analizar los siguientes documentos:

• Extracto del catastro
• Planos del edificio, planos de planta, secciones
• Descripción del edificio
• Plano del emplazamiento y mapa de parcelas
• Cálculo de la superficie habitable
• Certificado energético

En el caso de los condominios, también se exige lo siguiente:

• Actas de las tres últimas juntas de propietarios
• Plan de empresa
• Declaración de partición (registro de la propiedad)
• Declaración del subsidio de vivienda

En el caso de las propiedades que producen ingresos, también deben presentarse:

• Costes de explotación
• Listas de alquiler
• Contratos de alquiler

También hay que tener en cuenta los derechos y gravámenes:

• Documentos notariales
• Registros especiales (derechos de paso, derechos residenciales, etc.)

Ponderación de los criterios en el valor de mercado

Se concede especial importancia a la ubicación y a los riesgos futuros previstos del inmueble. Los riesgos suelen ser de modernización, como los costes que cabe esperar debido a un retraso en la renovación. También se evalúan las medidas de mantenimiento más costosas, que suelen incluir el tejado, el sótano, las ventanas y la calefacción. También se evalúa el tipo de vivienda. Si el edificio se construyó antes de 1945, se trata de un edificio antiguo; después de 1945, se clasifica como edificio nuevo. También se tienen en cuenta el diseño exterior, la planta, el jardín, la fachada, la distribución de las habitaciones y las condiciones de iluminación.

Factores como la ubicación, el balcón y el atractivo para el grupo destinatario desempeñan un papel importante en la alquilabilidad del inmueble. Otros factores incluidos en la valoración son, por ejemplo, el ascensor y el equipamiento del inmueble:

• Superficie de la parcela (superficie habitable proporcional o superficie total)
• Espacio habitable según la Ordenanza sobre el Espacio Habitable (WoFIV)
• Garaje, aparcamiento subterráneo, plazas de aparcamiento (riesgos de reforma existentes)
• Sótano adicionalmente utilizable o, por ejemplo, retraso en la renovación del sótano
• Datos demográficos de la ubicación de la propiedad
• Tipo de propiedad (comercial, residencial, asistencial, catalogada, otras formas especiales, propiedad mixta)

Valoración: 3 métodos de valoración

Toda la información importante sobre la valoración de ventas inmobiliarias y otros procedimientos de valoración resumida para usted:

Enfoque de capitalización de ingresos: Desglose en valor de mercado y valor de renta del edificio

El enfoque de capitalización de los ingresos divide la propiedad en el valor de mercado del terreno y el valor de los ingresos del edificio. Esto incluye los ingresos por alquiler, los costes de mantenimiento y los costes de gestión del terreno y del edificio. En consecuencia, se comparan los ingresos por alquiler menos los costes de gestión y el valor del terreno, incluidos los intereses.

Método del valor material: Valor de nueva construcción de un inmueble

En el método del valor de los activos, el valor de mercado del terreno se determina primero utilizando el valor estándar del terreno, tras lo cual se añade el valor de los activos del edificio. El valor inmobiliario del edificio se calcula a partir de los costes de producción del edificio menos las reducciones por antigüedad.

El valor tangible del terreno (valor de mercado del terreno) y el valor tangible del edificio se suman y se multiplican por un factor de valor tangible. El cálculo del factor de valor del activo depende del tipo de edificio, del valor provisional del activo y del valor estándar del terreno. El valor total del activo material así calculado indica los recursos financieros que serían necesarios para reconstruir el inmueble.

Método del valor comparativo: Comparación con propiedades similares

El método del valor comparativo compara su propiedad con otras similares. Se utiliza sobre todo en la venta de condominios y edificios residenciales. El valor comparativo también puede determinarse para terrenos no urbanizados.

En la comparación sólo se tienen en cuenta las propiedades situadas en lugares similares y con distribuciones comparables. Los inmuebles incluidos en la valoración deben estar en las inmediaciones de la vivienda. El método del valor comparativo se considera especialmente realista. Se utiliza a menudo para determinar el valor de las propiedades, ya que las ubicaciones son relativamente comparables a nivel regional.

Valorar propiedad [año]

Tasación de viviendas, tasación de pisos, ¿a qué hay que prestar atención para conseguir un buen precio de venta? Aquí encontrará mis consejos:

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