Venta forzosa: procedimiento, motivos, aplicación, requisitos y riesgos
Procedimiento de venta forzosa – Los propietarios, como cualquier otra persona, tienen gastos y obligaciones que deben cumplir y pagar. Si un propietario es insolvente y no puede pagar ciertas deudas, puede ocurrir que se produzca una venta forzosa de un inmueble. Este procedimiento lo inicia el acreedor ante el tribunal de distrito competente. Para la persona afectada, suele ser una situación muy desagradable. Por otro lado, los potenciales compradores de inmuebles se alegran de estas posibilidades, ya que muchos esperan poder adquirir una propiedad a bajo precio gracias a esta circunstancia.
Ejecución hipotecaria – significado y procedimiento
La subasta forzosa, como su nombre indica, se realiza por obligación, es decir, contra la voluntad del propietario. La venta forzosa de un inmueble es un procedimiento de ejecución. Un acreedor tiene la opción de solicitar una subasta forzosa si el propietario de un inmueble no puede pagar una deuda. Este procedimiento se lleva a cabo para que el acreedor obtenga su derecho. Antes de que pueda tener lugar una subasta obligatoria, deben cumplirse las condiciones generales de ejecución.
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Procedimiento – Valor de mercado, hora de la licitación y garantía bancaria
El procedimiento en 7 pasos:
Especificaciones
El proceso de subasta obligatoria está sujeto a ciertas especificaciones. El tribunal de distrito comprueba en primer lugar si se cumplen las condiciones para la ejecución. Tan pronto como se decida que el tribunal de distrito aceptará la demanda del acreedor e iniciará una subasta obligatoria, deberá determinarse el valor de mercado de la propiedad. Este valor de mercado lo suele determinar el tribunal de ejecución. El tribunal encarga a un especialista independiente la elaboración de un informe de valoración. La llamada tasación del valor de mercado puede ser vista por cualquier persona que intervenga en el procedimiento y también por las personas que quieran pujar por el inmueble que se subasta.
Fecha de la subasta
Ahora llegamos a la fecha de la subasta. Esta fecha se anuncia públicamente con antelación en los avisos del tribunal de distrito. Antes de que comience la subasta propiamente dicha, se informa a los presentes, entre otras cosas, de las condiciones de la subasta, el valor de mercado y los gravámenes del edificio. Además, se determina la oferta más baja, que representa el punto de partida de la subasta.
Hora de la puja
Tras estas acciones, se inicia el periodo de licitación, durante el cual los interesados pueden presentar sus ofertas. El periodo de puja debe durar al menos media hora, pero también puede ser más largo. Durante todo el tiempo, se permite hacer preguntas sobre la propiedad. Sólo cuando nadie está interesado en hacer una oferta y la última puja se ha repetido tres veces, se cierra la subasta.
Oferta
Cualquier persona que presente una oferta debe estar en condiciones de depositar una garantía por valor del 10% del valor de mercado. Un acreedor cuyo derecho se vería afectado por esta oferta puede exigir esta fianza. Debe ser posible proporcionar un depósito de seguridad inmediatamente.
Oferta
Una vez aceptada la oferta, se verifica la identidad del interesado. Esto suele hacerse mediante un documento de identidad o un pasaporte.
Valor de mercado
Si la oferta es inferior al 70% del valor de mercado, el acreedor tiene derecho a exigir una segunda fecha de subasta. Si la oferta es inferior al 50% del valor de mercado, el tribunal fijará una segunda fecha de subasta.
Fecha de entrega en el juzgado
Si la propiedad ha sido subastada con éxito, el tribunal fijará una fecha de transferencia de la propiedad para 6-8 semanas después.
Los requisitos de aplicación
Existen ciertos requisitos para que se produzca una venta forzosa. Para que se decida si la venta forzosa está o no justificada, el acreedor debe presentar una solicitud ante el tribunal de distrito. Los requisitos generales de aplicación constan de tres áreas: el título, la cláusula y el servicio.
El requisito más importante para una venta forzosa es que un acreedor tenga un crédito contra el deudor. Una subasta obligatoria requiere primero un título ejecutivo. Este título ejecutivo es una escritura, una sentencia judicial o un auto de ejecución que determina el crédito a ejecutar. Además, se requiere una cláusula de ejecución. Una cláusula de ejecución es una nota oficial de ejecutabilidad. Además, se requiere la notificación del título, es decir, el título debe haber sido notificado al deudor antes o al comienzo de la ejecución. El servicio garantiza que el deudor tenga la oportunidad de prepararse para la ejecución.
¿Qué ocurre si no hay ningún licitador que ofrezca la puja mínima?
Se suspende el procedimiento. En este momento, el acreedor tiene la opción de solicitar la continuación del procedimiento. Si la oferta más alta es inferior al 70% del valor de mercado, el acreedor tiene derecho a programar una segunda fecha de subasta. Si la oferta es inferior al 50% del valor de mercado, el tribunal fijará una segunda fecha de subasta.
Riesgos de una venta forzosa
La mayoría de las personas que asisten a una subasta de ejecución hipotecaria esperan conseguir una ganga. Sin embargo, esto no siempre está garantizado. Una venta forzosa conlleva riesgos que debe conocer. Aquí hemos recopilado los posibles riesgos para que pueda prepararse para la situación en caso de venta forzosa.
Rara vez es posible una visita personal
Antes de participar en una subasta forzosa de un inmueble, es importante obtener suficiente información de antemano. Desgraciadamente, rara vez es posible inspeccionar el interior de un inmueble con antelación, ya que el ocupante no tiene por qué permitir que se vea el interior. Por ello, los posibles daños o defectos suelen aparecer sólo a posteriori.
El arrendamiento existente debe seguir existiendo
Si compra una propiedad ya alquilada en una subasta, se convierte automáticamente en el propietario y no tiene derecho a rescindir el contrato de arrendamiento, a menos que necesite la propiedad para su propio uso. Por lo tanto, usted está vinculado a los inquilinos hasta cierto punto.
El licitador ofrece más de lo que es financieramente posible
En una venta forzosa, siempre existe el riesgo de caer en el llamado «frenesí de las ofertas». Si el deseo de comprar la propiedad en la subasta es especialmente grande, el riesgo de llegar a esa situación aumenta. Los pujadores activos se impulsan mutuamente y en algún momento no se dan cuenta de que ya han alcanzado el límite que ellos mismos fijaron. Como resultado de esto, puede ocurrir que uno se lleve a la ruina financiera. Una vez concluida la venta forzosa, ya no hay derecho de desistimiento.
No hay garantía sobre los defectos de construcción
Es especialmente molesto cuando se ha conseguido comprar una propiedad en una subasta y posteriormente se observan defectos de construcción. La desventaja de la venta forzosa es que no hay garantía por defectos de construcción.
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La ejecución hipotecaria es un escenario temido por todo propietario de un inmueble que aún no ha sido pagado. Sin embargo, para los licitadores participantes, la subasta ordenada por el tribunal abre atractivas oportunidades. En el siguiente artículo se explica cómo se produce una subasta forzosa y cómo se procede a ella.
¿Qué acontecimientos conducen a la ejecución hipotecaria?
Una pérdida de liquidez derivada del desempleo, una larga enfermedad u otras causas hace imposible el servicio del préstamo inmobiliario. El acreedor envía el primer recordatorio porque la cuota no se ha pagado. Si no hay reacción, se envía un segundo recordatorio con un plazo y el tercer recordatorio contiene la amenaza de posibles medidas legales. Si el deudor sigue sin reaccionar, el banco solicita una orden de reclamación en el tribunal competente de Coburgo. El tribunal central de reclamaciones no controla la legalidad de la orden y el deudor puede oponerse a ella en un plazo determinado. Una citación en rebeldía que no es objetada va seguida de una orden de ejecución, que es ejecutada por el tribunal de distrito local a través de un agente judicial. El agente judicial tiene la misión de cobrar la deuda y buscar objetos embargables. Otra posibilidad es acordar el pago a plazos de la deuda pendiente. Si no hay elementos embargables y el pago a plazos es imposible, el siguiente paso es una declaración jurada. El deudor debe prestar el juramento de revelación al agente judicial, y está asociado a una entrada de Schufa. Tras la declaración jurada, el acreedor solicita al tribunal de distrito competente la subasta obligatoria. Se emite una orden judicial para el procedimiento de subasta obligatoria, que se notifica a todas las partes y se anuncia públicamente. Para el propietario de la vivienda, la subasta forzosa es un escenario de horror absoluto, pero para los interesados es una atractiva oportunidad de adquirir un inmueble a un precio razonable.
Lo que hay que saber sobre la ejecución hipotecaria
Puede participar en una venta forzosa como postor si tiene al menos 18 años y es legalmente competente en el sentido del Código Civil alemán. Para poder presentar una oferta, debe demostrar su identidad con un documento de identidad o un pasaporte válidos. Para pujar en nombre de otra persona, necesita un poder notarial. Lo mismo ocurre si usted actúa como representante de una persona jurídica (empresa). También puedes pujar por un objeto junto con otra persona. Siempre que ambos estén presentes e informen al funcionario judicial que preside de que se trata de una oferta conjunta. Debe proporcionar información sobre la participación, porque se inscribirá conjuntamente en el registro de la propiedad si se acepta la oferta.
¿Cuánto tiempo dura una venta forzosa?
Es difícil dar un tiempo exacto, pero por lo general debe esperar una hora o un poco más. En la primera parte del procedimiento se anuncia la información relevante para el tribunal. A la parte del anuncio le sigue un periodo de puja que dura unos 30 minutos. Sin embargo, todavía se pueden presentar ofertas después de esto, y el tribunal anunciará el final del periodo de licitación. Una subasta obligatoria puede prolongarse considerablemente si los participantes están ansiosos por pujar. Por regla general, termina si no hay ofertas, después de varias convocatorias del tribunal. En una venta forzosa, todos los participantes tienen las mismas oportunidades. La mayor disposición a pagar da lugar a la aceptación de la oferta, que se negocia y decide inmediatamente o en una fecha próxima.
Preguntas importantes sobre la ejecución hipotecaria
Todos los detalles de los bienes relativos a la subasta obligatoria se publicarán en las condiciones en la sección de anuncios de la cita. Como licitador, no tiene derecho a inspeccionar el registro de la propiedad. El tribunal no llevará a cabo una inspección de la propiedad antes de la subasta. Sólo puede inspeccionar el inmueble por iniciativa propia en casos excepcionales, ya que está desocupado, alquilado o el propietario se niega a acceder a él. Sin embargo, normalmente es posible inspeccionar la propiedad en persona desde el exterior, y también puede inspeccionar la versión no abreviada de la valoración ordenada por el tribunal en el tribunal local. Dado que en la venta forzosa no hay vendedor en el sentido clásico, nadie es responsable ante el comprador. No hay garantías de ningún tipo en una subasta obligatoria. Sólo el dictamen del perito judicial le ofrece seguridad. Sin embargo, el trabajo del perito no da derecho a derivar ninguna reclamación. También es importante tener en cuenta que usted, como licitador, no tiene derecho a retirar su oferta. El tribunal considera cada oferta como un contrato, que adquiere validez legal y es vinculante mediante la aceptación de la oferta.
Seguridad que debe proporcionarse
Cuando inspeccione la tasación, averigüe si el tribunal le exige, como licitador, que aporte una fianza. En el caso de una subasta obligatoria, se le puede ordenar que deposite una suma que comprenda el 10% del valor de mercado. Tendría que transferir la cantidad al cajero del juzgado antes de la subasta y recibir el dinero de vuelta si la propiedad va a otra persona.
¿Cómo funciona el pago del recargo?
Si presenta la oferta más alta, el depósito de seguridad se queda en el juzgado y se le pedirá que pague la diferencia en un plazo de seis a ocho semanas. Si no hay depósito de seguridad, el importe total deberá pagarse dentro de este período.
¿Cuáles son las tasas de una venta forzosa?
Desde el día de la adjudicación hasta la recepción de la cantidad ofrecida, se devengarán intereses, cuya cuantía deberá comunicarle el tribunal de distrito. Además, el tribunal cobrará la llamada tasa de recargo. Además, se cobra una cantidad por la inscripción necesaria en el registro de la propiedad y la oficina fiscal local envía una solicitud de pago del impuesto de transmisión de la propiedad, cuyo importe depende del estado federal.
Consideraciones básicas sobre la venta forzosa
Los criterios para una subasta judicial son los mismos que para una compra en el mercado inmobiliario. Como licitador, debe considerar de antemano qué requisitos debe cumplir la propiedad y cuál debe ser el precio máximo. Siempre que no haya una gran demanda, puede comprar la casa de sus sueños en una subasta forzosa por mucho menos que el valor de mercado. Por otro lado, la inexistencia de la garantía puede suponer costes adicionales no deseados.
Consejos sobre la ejecución hipotecaria
Para comprender mejor el proceso, debes observar los acontecimientos varias veces como espectador y adquirir experiencia. Si una propiedad que se va a subastar despierta su interés, intente obtener toda la información posible. Expertos como abogados locales y agentes inmobiliarios serían posibles contactos. Si va en serio, la financiación debería ser sólida antes de la subasta, porque podría ganar la puja y tendría que cumplir el contrato. Estudie detalladamente la tasación correspondiente y explore también los alrededores del inmueble durante la posible inspección externa. Asegúrese de establecer una oferta máxima personal antes de la subasta de ejecución hipotecaria y no supere este límite.
Ha determinado el precio máximo a su antojo y con la ayuda de diversas informaciones. Si las ofertas de otras personas superan esta cifra, pruebe suerte en otra subasta de ejecución hipotecaria.
¿Cuándo se puede disponer del objeto subastado?
Si se trata de una vivienda habitada, usted, como nuevo propietario, debe solicitar al deudor que abandone la casa. La demanda debe hacerse por escrito y cumpliendo los plazos legalmente estipulados. En el caso de una vivienda alquilada, usted se hace cargo de los contratos de alquiler existentes con todos los derechos y obligaciones.
