Valoración de un edificio de apartamentos: valor de mercado, valoración y precio de compra de su propiedad

Valorar un edificio de apartamentos – Si quiere vender su edificio de apartamentos, hay una cosa importante: Un precio de compra informado, orientado al mercado y realista. Las preguntas centrales de los propietarios: ¿Cuánto vale mi edificio de apartamentos? ¿Cómo se calcula el valor de un edificio de apartamentos? ¿Cómo determina la Agencia Tributaria el valor de un edificio de apartamentos? ¿Quién determina el valor de mercado de un edificio de apartamentos? ¿Cómo valora el banco un edificio de apartamentos? Son muchas las preguntas y los hechos que se encontrarán durante la valoración de un edificio de apartamentos. Para darle una primera impresión de la complejidad de la ubicación, el valor de mercado, los inmuebles comparables, la estructura del edificio, etc., y para ayudarle a evitar errores a la hora de vender, hemos redactado esta guía sobre el tema de la valoración de edificios de apartamentos. Factores de valor, ubicación, equipamiento, valor de mercado, precio realista: Así puede valorar su propiedad.

Key Facts -

Valor de mercado: macro y micro localización

Métodos de valoración: Definición de los procedimientos

Método del valor comparativo

Método de las ganancias capitalizadas

Método del valor real

Procedimiento residual

Determinación del valor del préstamo hipotecario

Costes de valoración

Valor de mercado: macro y micro localización

La evaluación del valor de mercado se refiere a la macro-localización (ciudad/región) y a la micro-localización (entorno inmediato de la propiedad) de la propiedad, su sección, tamaño y cualquier carga de terreno existente que pueda reducir el valor.

Según la BauGB, el valor de mercado no es un valor fijo permanente, sino que se refiere a la fecha de referencia indicada en el informe de tasación. Es posible que el valor del mercado cambie de forma decisiva en un determinado periodo de tiempo.

Métodos de valoración: Definición de los procedimientos

El tipo de propiedad determina el método de valoración utilizado para determinar el valor de mercado. Existen tres métodos de valoración normalizados para determinar el valor de mercado de los bienes inmuebles: el método del valor comparativo, el método del valor de los activos y el método del valor de las ganancias capitalizadas. Por regla general, al menos dos de estos procedimientos se calculan simultáneamente.

Método del valor comparativo
Método de las ganancias capitalizadas
Método del valor real
Procedimiento residual
Determinación del valor del préstamo hipotecario

Método del valor comparativo

El método del valor comparativo se utiliza a menudo para los terrenos no urbanizados y los condominios. El valor del terreno se determina comparando los precios de compra de parcelas similares.

Método del valor comparativo

Método de las ganancias capitalizadas

Para valorar los inmuebles alquilados, los terrenos y las empresas se utiliza el método de las ganancias capitalizadas. Los ingresos generados se capitalizan.

Método de las ganancias capitalizadas

Método del valor real

En el caso de las viviendas unifamiliares y los pisos ocupados por sus propietarios, el valor del activo se determina mediante el método del valor del activo. El valor del desgaste se resta de los costes de la nueva construcción.

Método del valor real

Procedimiento residual

El método residual no está normalizado, sino que determina la cantidad máxima que se puede invertir. Los costes que debe asumir el inversor se deducen del valor de venta del inmueble.

Determinación del valor del préstamo hipotecario

La determinación del valor del préstamo hipotecario tampoco está normalizada. Los bancos y el sector crediticio suelen determinar el valor hipotecario del inmueble para minimizar el riesgo a la hora de conceder un préstamo. El cálculo del valor tiene en cuenta la probabilidad de que la propiedad pueda venderse con seguridad al valor del préstamo hipotecario en un periodo de tiempo más largo. Por lo general, entre el 70 y el 80 por ciento del valor de mercado que se va a conseguir se pone a disposición como línea de crédito.

Costes de valoración

Para el cálculo, se realiza primero una valoración aproximada. Por lo tanto, el precio de la tasación final se basa, en la mayoría de los casos, en el valor estimado del inmueble a valorar.

Para un valor de la propiedad que esté por debajo del límite de 150.000 euros, puede esperar unos costes aproximados de 1.500 euros. Para las propiedades de lujo o los edificios de apartamentos con un valor superior a 1 millón de euros, la tasa estimada aumenta a 3.000 euros.