Vender un chalet: Procedimiento, costes, compradores solventes e impuesto sobre la especulación

Vender un chalet 2022 – Traslado, gastos administrativos, liquidez, casa paterna heredada, divorcio… hay muchas razones posibles para vender su chalet, pero sólo un proceso para vender inmuebles. Conozca aquí los 18 pasos, desde la preparación de su chalet, hasta el acuerdo de compra y los impuestos. Pregunta incluida: ¿vender con o sin agente inmobiliario? También aprenderá sobre los inmuebles fuera de mercado, la comercialización sin portales inmobiliarios y la presencia pública de la venta. Aquí las villas sólo se ofrecen en círculos de compradores discretos. Especialmente para las personas con presencia pública, este es un criterio importante a la hora de vender su villa.

Vender chalet 2022: ¿en el mercado o fuera de él?

Si está pensando en vender un chalet por primera vez, probablemente se esté haciendo las típicas preguntas que surgen en cualquier venta de una casa y algunas más. Especialmente si quiere vender una casa o un chalet heredado y, por tanto, no tiene experiencia previa en el negocio inmobiliario, aquí tiene una pequeña visión del proceso y de los costes a los que se enfrentará como vendedor.

Procedimiento: Venta de un chalet en Alemania

Para ello, usted o su agente inmobiliario proceden en 3 fases (preparación, venta y cierre). Obtenga más detalles sobre la venta aquí haciendo clic en los pasos individuales:

  1. Preparación: Preparar la villa y la venta
    1. Planificación financiera y calendario de venta
    2. Contratar a un agente inmobiliario
    3. Registros y documentos
    4. Aumentar el valor de la propiedad
    5. Determinar el precio de la oferta
    6. Crear una exposición
  2. Fase de venta: «comercializar» la villa y encontrar compradores
    1. Propiedad del mercado
    2. Contacto con posibles compradores
    3. Filtrar y seleccionar a los posibles compradores
    4. Comprobación de crédito
    5. Fechas de visualización
    6. Charla de ventas y negociación del precio de compra
  3. Operación de venta: Contrato de compraventa hasta la entrega
    1. Redactar el contrato de compraventa ante notario
    2. Nombramiento de notario
    3. Inscripción en el registro de la propiedad y tramitación de los pagos
    4. Entrega de la propiedad
    5. Gastos de notario y comisión de agente
    6. Pagar impuestos

¿Quiere saber aún más sobre la venta de inmuebles? Dependiendo del tipo de chalet que tenga, también hay que tener en cuenta sus características especiales. Lea más aquí: Alquilar un edificio de apartamentos.

  1. Casa en venta: Villa para un hogar
  2. Casa de apartamentos: Villa para varias personas

Vender un chalet en el mercado o fuera de él

Fuera del mercado – Una venta fuera del mercado significa que la venta de su propiedad nunca será visible públicamente. Su propiedad sólo se recomendará a un grupo interno y solvente de compradores con una constelación ideal. Las ventas fuera del mercado son utilizadas en particular por personas prominentes que quieren mantener la venta así como la dirección, las fotos y mucho más en secreto. Los particulares también hacen uso del servicio, por ejemplo si no quieren que su familia o sus vecinos se enteren de la próxima venta. Su ventaja: nadie se enterará de la venta.

En el mercado – Con las ventas en el mercado, su villa es presentada por el agente inmobiliario a través de los canales de comercialización habituales. Seguro que conoce los canales típicos de comercialización:

  • Expositor de anuncios en la oficina del corredor
  • Anuncios en periódicos regionales
  • Portales inmobiliarios suprarregionales
  • Portales de anuncios como Ebay

Así que al proceso habitual de 18 pasos, se le añade una pregunta más:

¿Vender en el mercado o fuera del mercado?

Para encontrar buenos agentes inmobiliarios fuera del mercado, debe prestar especial atención a las referencias, a las propiedades que se han vendido. A menudo se pueden encontrar en las páginas web de los agentes inmobiliarios. Por lo tanto, merece la pena echar un vistazo a la página web de la agencia inmobiliaria en lugar de limitarse a ir a «Contacto».

Objeto de ejemplo, como nuestro actual punto culminante en Berlín.

Se vende chalet para un hogar

Los compradores de villas son especiales. Propiedades clásicas, edificios modernos de arquitectos y villas construidas totalmente según los deseos de los propietarios. En comparación con las casas y los condominios, la intermediación de villas requiere redes mucho mejores y de mayor calidad que las que traen los típicos agentes inmobiliarios «de la esquina». Sin embargo, todo comienza con el primer paso.

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¡Tip! Lea más sobre «Vender como vivienda multifamiliar» en un momento. Si adapta la propiedad de forma adecuada o si ya tiene la opción de dividirla en varios condominios, puede aumentar el beneficio de la venta vendiéndola individualmente.

Villa para varias personas (edificio de apartamentos)

Si decide vender su casa de forma privada, esto significa invertir mucho tiempo. Desde la tasación hasta la preparación de la exposición, pasando por el acercamiento al cliente y la fase de venta, pasan meses sin conocer el mercado. En todos los ámbitos, la ubicación es el factor más importante, no sólo en la venta de edificios de apartamentos.

Especialmente para los herederos, la división en varios condominios puede ser un fuerte motor de rendimiento si se ve abrumado por la gestión de una villa que además puede estar lejos.

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  • Venderun chalet como vivienda

Bienes inmuebles con múltiples propietarios

La situación se vuelve algo más difícil cuando una propiedad tiene varios propietarios.

Especialmente en el caso de las villas, este puede ser el caso. Si la propiedad se vende, debe hacerse siempre por unanimidad entre los propietarios. Si no es así, el propietario que quiera vender el inmueble deberá interponer una acción de partición.

La acción de partición es larga y costosa

Herederos: comunidad de herederos y comunidad fraccionaria

Las villas suelen ser propiedades que se han heredado. Por lo tanto, puede ocurrir que varios herederos estén inscritos en el registro de la propiedad. Si este es el caso, los propietarios se enumeran de acuerdo con el artículo 47 del Código del Registro de la Propiedad. Sus acciones se recaudan de forma ideal. Si se registran varios propietarios, se trata de una comunidad fraccionaria según los artículos 741 y siguientes del Código Civil.

En el caso de una comunidad de herederos, la situación es algo diferente. Si un heredero interpone una acción de partición, los bienes se subastan y el respectivo heredero sólo recibe su parte del producto de la venta. En el contrato de compraventa, todos los accionistas de la parte vendedora deben ser mencionados por su nombre. Los respectivos porcentajes de participación también figuran en el contrato de compra. Esto es especialmente importante para los vendedores, porque el producto de la venta se dividirá entre ellos a prorrata tras la venta.

Sin embargo, para el comprador del inmueble esta circunstancia es irrelevante. Sin embargo, podrían surgir problemas durante la certificación notarial. Especialmente si un copropietario está representado por otro en la cita con el notario. Entonces es necesario un poder escrito en cualquier caso.

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Divorcio: Venta después de la separación

Si los matrimonios figuran en el registro de la propiedad, hay que suponer que sólo pueden vender la propiedad conjuntamente. Esto ocurre principalmente en caso de divorcio. El legislador asume que ambos cónyuges han celebrado tácitamente un acuerdo de copropiedad al comprar la propiedad. Esto se regula en el apartado II del artículo 749 del Código Civil.

Si uno de los cónyuges está registrado como único propietario, también puede vender la propiedad solo. El cónyuge no inscrito sólo tiene que estar de acuerdo si los bienes son la totalidad de la comunidad matrimonial. (§ 1365 BGB).

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