¿Construir o comprar un edificio de apartamentos? Costes de construcción, intereses y financiación

Construir una vivienda plurifamiliar – El tipo de interés efectivo de los préstamos hipotecarios (tipo de interés de la construcción) ha descendido un -6,4% desde 1994 hasta 2018 (última encuesta), situándose en tan solo el 1,4%. ¿Convencido para comprar? Entonces puede encontrar nuestra guía aquí: Comprar una vivienda multifamiliar.

Construir una casa multifamiliar: Tipo de interés de la construcción y financiación de la construcción

Los tipos de interés de la construcción llevan varios años por los suelos. Merece la pena comparar los tipos de interés de los edificios, porque: ¿Cuánto durará esto? Muchos de nuestros clientes se dirigen a nosotros con la pregunta de si vale la pena esperar o si los tipos de interés de la construcción volverán a subir en el futuro. Los tipos de interés de los edificios no sólo se sostienen por sí mismos, sino que también influyen notablemente en los tipos de interés de las hipotecas. Nuestro asesoramiento le indicará de forma rápida y fiable cuándo y cómo puede financiarse mejor y asegurarse unos tipos de interés favorables para la construcción.

Los tipos de interés de la construcción actuales constituyen la base de toda financiación inmobiliaria, incluida la evolución de los tipos de interés de la construcción. Esto se debe a que los tipos de interés de la construcción son los responsables de que los costes adicionales de su préstamo para la construcción sean un importe neto. Cuanto más caros sean los tipos de interés en el momento de su financiación, más dinero tendrá que devolver al banco. Por el contrario, puedes ahorrar dinero si eliges el momento adecuado para financiar cuando los tipos de interés están en un punto bajo. Los tipos de interés hipotecarios no son estáticos. El tipo de interés puede cambiar en cualquier momento y subir o bajar.

Calendario de financiación

La elección del momento adecuado para una financiación de la construcción se basa principalmente en su orientación personal y se centra en el momento en que desea adquirir una propiedad residencial. Pero sus necesidades personales no son el único factor que debe sustentar su decisión. Es igualmente importante que tenga en cuenta las condiciones externas y financie en el momento en que los tipos de interés de la construcción sigan una tendencia a la baja. Como potencial propietario, no necesita conocer el mercado ni profundizar en la política de tipos de interés del edificio.

Factores que influyen en los tipos de interés de la construcción

Un factor importante que influye en los tipos de interés de la construcción es la situación económica de un país. La economía alemana está en auge, lo que naturalmente se refleja en los tipos de interés de la construcción. Cuanto mejor sea la economía, más barata será la financiación de la construcción. Dado que la financiación de la construcción se lleva a cabo en gran medida a través de transacciones de Pfandbrief, los bajos tipos de interés de los bonos del Estado son la mejor base para la financiación de su propiedad. Si financia ahora, se beneficiará de unos tipos de interés para la construcción y unos tipos hipotecarios sorprendentemente favorables. El rendimiento de los bonos del Estado, combinado con los bajos tipos de interés de las cédulas hipotecarias, da lugar a una reacción en cadena que hace que los tipos de interés de la construcción sean más favorables. Muchos de nuestros clientes suponen que los tipos de interés de la construcción están relacionados con el tipo de interés clave del BCE. Aunque el tipo de interés básico del BCE es actualmente más favorable que nunca, no influye directamente en los tipos de interés de la construcción. Por otra parte, sus necesidades personales, como el capital propio que aporta, el plazo y el importe de la amortización, influyen mucho en los tipos de interés de los edificios calculados para usted individualmente.

A la hora de calcular su hipoteca, debe prestar la máxima atención al tipo de interés del préstamo. Esto se debe a que el tipo de interés deudor influye en todo el tipo de interés fijo de su préstamo para la construcción y, por lo tanto, es un factor fundamental si desea una financiación favorable y ventajosa. Estaremos encantados de asesorarle sobre sus opciones individuales y ayudarle a encontrar el reembolso óptimo para usted y a calcular sus cuotas mensuales en función de sus propias ideas. Cuanto más bajo sea el tipo de interés deudor, más favorable será la financiación de la construcción.

Evolución de los tipos de interés de la construcción

Los tipos de interés de la construcción se han mantenido bajos durante varios años. Pero, ¿qué tendencia seguirán los tipos de interés de la construcción y merece la pena fijar ahora un tipo de interés fijo a largo plazo y protegerse contra una posible subida de los tipos de interés? ¿O los tipos de interés de la construcción seguirán bajando y le saldrá demasiado cara la financiación si se decide ahora por un tipo de interés fijo con un plazo de 10 o incluso 20 años? Si entiende el gráfico de tipos de interés y utiliza correctamente el barómetro de tipos de interés, obtendrá una visión transparente de la evolución actual y futura de los tipos de interés de los edificios.

Tipos de interés hipotecarios: efectos y posibilidades de influencia

En la actualidad, el término «interés hipotecario» ha sido sustituido por el de «interés de construcción». Los tipos de interés de la construcción, o los tipos de interés hipotecarios, determinan si un préstamo para la construcción es barato o caro. Debido a los actuales tipos de interés de la construcción, históricamente bajos, puede financiar su propiedad de forma muy favorable y asegurarse una ventaja que tiene un efecto duradero en los costes totales de financiación.

Tipo de interés efectivo de los préstamos hipotecarios

El tipo de interés efectivo de los préstamos hipotecarios (tipo de interés de la construcción) se redujo un -6,4% desde 1994 hasta 2018 (última encuesta), situándose en tan solo el 1,4%. Tipo de interés efectivo de los préstamos hipotecarios en Alemania a lo largo del tiempo:

• 1994: 8,8%
• 1998: 5,3%
• 2004: 4,4%
• 2008: 4,8%
• 2014: 2,2%
• 2018: 1,4%

Comprar un inmueble: Consejos de un inversor (externo)

Comprar un inmueble, pero también invertir en él, requiere muchos conocimientos y experiencia. La mejor manera de aprender es aprovechar la experiencia de los profesionales. Por eso me gustaría concluir con una recomendación para los principiantes en el sector inmobiliario.

Consejos para principiantes + Comparación con Alemania: Comprar un inmueble

Guía externa (el enlace se abre en una nueva pestaña):

• Comprar la primera propiedad
• Comprar un inmueble: ¿en qué hay que fijarse?
• Errores al comprar un inmueble
• Ahorrar impuestos con los inmuebles

Comparación de ciudades: precios de compra en Alemania (externo)

Estas guías individuales de las principales ciudades alemanas contienen los distritos importantes para los compradores de propiedades, información sobre la infraestructura, así como los requisitos previos para la compra, como los ingresos, la solvencia, los bancos y el patrimonio. Pero mucho más importante: los errores, los riesgos, los rendimientos del alquiler y mucho más. ¿Qué es decisivo para el precio de compra y la valoración? Todo lo relacionado con la ubicación, la estructura del edificio, las renovaciones, el equipamiento y todo eso, sin coste alguno.

Guías externas (el enlace se abre en una nueva pestaña)

Ciudad / Precio de compra actual:

• Múnich ~ 8.993 euros / m²
• Fráncfort ~ 6.701 euros / m²
• Stuttgart ~ 6.324 euros / m²
• Berlín ~ 5.578 euros / m²
• Hamburgo ~ 5.507 euros / m²
• Düsseldorf / Colonia ~ 5.470 euros / m²

¿Comprar terrenos y pagar el impuesto de actividades económicas?

Además, hay parcelas que seguramente no se podrán construir ni siquiera en unos meses o años. Deben utilizarse para fines agrícolas o son tierras de cultivo. Normalmente se pueden reconocer las parcelas edificables por el hecho de que tienen un precio más elevado que las parcelas destinadas a uso agrícola o como terreno de jardín.

• Compra de terrenos

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales: Impuestos al comprar una propiedad

Cada vez que se adquiere una propiedad o una parte de una propiedad en Alemania, se incurre en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Pero, ¿a cuánto asciende el impuesto sobre actividades económicas por la compra de bienes inmuebles? El importe del impuesto lo determinan los distintos estados federados. Por regla general, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales oscila entre el 3,5% y el 6,5%, según el estado federado en el que se encuentre la propiedad o el terreno. Para una rápida orientación, hemos resumido los tipos del impuesto sobre transmisiones patrimoniales de los 16 estados federados con ejemplos de precios de compra de 1 a 5 millones de euros, desde Baviera hasta Hamburgo:

• Tabla del impuesto sobre transmisiones patrimoniales

Sistema de calefacción: ahorra energía y dinero

El tema de la calefacción no sólo es interesante para los constructores, sino también para los propietarios. La calefacción no sólo es necesaria en una vivienda, sino que también la exige la ley. ¿Qué tipos de calefacción existen, cómo hay que mantenerlas y existen subvenciones legales para la construcción de determinados tipos de calefacción o los costes deben ser asumidos en su totalidad por el propietario?

• La guíacompleta : Sistema de calefacción

Energía solar térmica: Energía solar

La energía solar térmica es el proceso por el cual la energía solar se convierte en calor utilizable. En las viviendas, el calor producido suele utilizarse para calentar agua o para la calefacción. Dependiendo de la ubicación y las condiciones de la propiedad, este sistema puede sustituir por completo el sistema de calefacción utilizado anteriormente.

Subvención estatal de 2.000 euros

Calefacción de gas: calefacción con gas natural, gas licuado o biogás

La calefacción de gas es probablemente el tipo de calefacción más extendido en Alemania, y con razón, porque el sistema ofrece muchas ventajas. La tecnología moderna, la eficiencia y la buena relación calidad-precio son las señas de identidad de la calefacción de gas. Además, son fáciles de combinar con energías renovables, ahorran espacio y son fáciles de instalar en proyectos de modernización y renovación.

Calefacción de gasóleo: Calefacción de gasóleo o biogasóleo

Después de la calefacción de gas, los sistemas de calefacción de gasóleo son probablemente los más comunes en Alemania. El modo de funcionamiento es simple y ha funcionado de la misma manera durante décadas. El fuel se bombea al sistema de calefacción a través de un tubo de aceite, donde se pulveriza y se quema. El calor generado durante este proceso se utiliza para calentar el agua de calefacción y, por tanto, para calentar. La mayoría de estos componentes se encuentran en la caldera, que ahora ocupa poco más de un metro cuadrado de espacio y, según el modelo, puede incluso colgarse en la pared.

Calefacción de pellets: calefacción con residuos de madera prensada

Un sistema moderno de calefacción con pellets es conocido tanto por sus bajos costes de combustible como por ser respetuoso con el medio ambiente, por lo que está un paso por delante de los sistemas convencionales de calefacción de gas y petróleo. Su funcionamiento también es relativamente sencillo. Los pellets de madera se suministran periódicamente a la cámara de combustión con la ayuda de un dispositivo de alimentación, por lo que el llenado correcto es totalmente automático. El calor generado por la combustión de los pellets se utiliza en una caldera independiente para calentar el agua. Esto significa que el sistema de calefacción puede funcionar y producir agua caliente.

Bomba de calor: calentar con el calor del ambiente

En términos muy técnicos, una bomba de calor es un sistema capaz de extraer energía térmica de un medio con bajas temperaturas mediante trabajo técnico y energía de trabajo suministrada. A priori, esto parece bastante complicado, pero el principio de la bomba de calor es en realidad bastante sencillo. La bomba de calor extrae el calor de las distintas fuentes de energía: el aire, la tierra y el agua, y lo utiliza para calentar el agua para la calefacción. Para ello hay que seguir suministrando electricidad externa, pero ni de lejos la que se necesitaría para un sistema de calefacción convencional.

• La guíacompleta : Sistema de calefacción

Extra: Calefacción por infrarrojos

Aunque los sistemas de calefacción convencionales han demostrado su eficacia, la calefacción por infrarrojos es sin duda una alternativa que debe tenerse en cuenta. Aunque la calefacción con electricidad se considera generalmente cara, hay otros factores relevantes que hacen que la calefacción con electricidad sea económica. En nuestra guía detallada podrá saber qué puntos son importantes y cuándo merece la pena calentar con electricidad.

• Calefacción por infrarrojos

Extra: Chimenea y estufa

Una chimenea proporciona relajación, sensación de bienestar y calor. Por eso no es de extrañar que las chimeneas y otras estufas estén en lo más alto de la lista de deseos de los propietarios de viviendas. Especialmente en los días fríos, no hay nada mejor que acurrucarse frente a una chimenea crepitante y llena de calor y disfrutar del tiempo. Hay muchos tipos diferentes de chimeneas. Desde las abiertas y las cerradas hasta las estufas de baldosas o de pellets, todas ellas con ventajas e inconvenientes.

• Chimenea y estufa

Alquilar: Leyes, impuestos y arrendatarios

Alquilar una propiedad puede ser un gran ingreso extra, pero también puede convertirse en tu trabajo principal. Los propietarios tienen muchas obligaciones para con el inquilino y tienen que cuidar la propiedad. Sin embargo, si esto tiene éxito, se pueden obtener muchos beneficios. Le explicamos cuál es la mejor manera de alquilar su propiedad y cómo puede encontrar el inquilino adecuado para usted.

¡Hay tanto que aprender!

Los inquilinos adecuados, un contrato de alquiler apropiado & Co.

¿Cómo se fija el alquiler correctamente? ¿Cómo puedo hacer que mi anuncio sea atractivo? ¿Y cómo puedo redactar un contrato de alquiler adecuado y justo? Todas estas preguntas se las hace un futuro arrendador, porque alquilar con éxito un inmueble requiere muchos conocimientos y experiencia. Sin embargo, si sigues unos sencillos pasos, darás el salto para convertirte en un arrendador de éxito y beneficiarte de las ganancias.

Además: Los propietarios tienen muchas obligaciones y tareas, como organizar un cambio de inquilino o preparar una declaración anual de gastos de servicio para el inquilino. El alquiler puede fijarse con la ayuda del índice local de alquileres, pero siempre hay que tener en cuenta si la región en cuestión tiene un tope de alquileres o no. El contrato de alquiler debe ser justo tanto para el inquilino como para el propietario y debe regular todos los puntos importantes. A la hora de elegir al inquilino adecuado, no sólo cuenta el efecto de la simpatía, sino también otros factores importantes como la solvencia: conozca todo lo importante para alquilar su vivienda en nuestro artículo.

Los inquilinos adecuados, el contrato de arrendamiento adecuado & Co. siga leyendo aquí:

• Alquiler de casas y apartamentos