Arrendamiento: ser propietario de una vivienda sin comprar el terreno
Muchas personas sueñan con tener su propia casa, pero cada vez es más difícil encontrar un terreno adecuado para construir sus propias cuatro paredes. Un concepto que promete ayudar es el principio de arrendamiento, cada vez más extendido. Pero, ¿qué es exactamente un contrato de arrendamiento de terrenos? ¿Qué costes conlleva y es realmente mejor que comprar una propiedad? Puede encontrar más información sobre este tema en nuestra guía para comprar o alquilar.
Arrendamiento en lugar de compra de terrenos: ¿merece realmente la pena el arrendamiento?
El arrendamiento es una buena alternativa a la compra tradicional de terrenos. El principio es muy sencillo. El propietario de un terreno lo alquila a un constructor o comprador de la casa que se levanta sobre él. Así que hay una clara separación. Hay un propietario que es el dueño del terreno y otro que es el dueño del edificio en el terreno. Este principio supone un gran ahorro en el precio de los terrenos para el comprador y, al mismo tiempo, garantiza unos ingresos regulares en efectivo para el arrendador durante un periodo de tiempo largo y regular. Es una buena manera de conseguir una vivienda propia de forma rápida y barata cuando hay escasez de espacio para construir. Sin embargo, también hay escollos en este sentido.
No hay costes de terreno, pero sí de alquiler de suelo: los costes de un vistazo
El principio de un arrendamiento de terreno incluye el hecho de que no se adquiere una parcela y, por lo tanto, no se es propietario de ella, pero sí se tiene que pagar por ella. Esto se debe a que con un contrato de arrendamiento de terrenos usted se compromete a pagar una determinada cantidad al propietario del terreno a intervalos regulares, es decir, al arrendador. Es similar al alquiler, salvo que no se alquila la vivienda, sino el terreno. Esta cantidad se denomina renta del suelo y oscila entre el 4 y el 8 por ciento del precio real de compra del terreno por año, dependiendo del tamaño y la ubicación del terreno.
Al ser usted el comprador y propietario de la vivienda en la parcela, se establece un plazo de contrato de arrendamiento. Esto se recoge en el contrato de alquiler y se decide entre las partes. Hay términos comunes que se concluyen en la mayoría de los casos. En su mayoría, los plazos oscilan entre 50 y 99 años. En muy raras ocasiones, también hay plazos de 25 años, pero sólo deben acordarse si se solicitan expresamente. Debes pensar bien de antemano cuánto tiempo quieres arrendar una parcela, porque hay ventajas e inconvenientes para cada plazo. Con un plazo de arrendamiento de 25 años, tendrás que pagar grandes sumas de dinero en un corto periodo de tiempo. La ventaja, sin embargo, es que este plazo no durará más que su propia vida y no dejará ninguna deuda u obligación contractual a sus hijos.
Si compra un terreno en Alemania, tiene que pagar el llamado impuesto de transmisiones patrimoniales. Desgraciadamente, esto también se aplica a los arrendamientos, aunque no se compre el terreno. El importe del impuesto sobre transmisiones patrimoniales depende del valor del terreno y se calcula como un porcentaje de este valor. Sólo hay que pagarlo una vez y vence inmediatamente después de la firma del contrato, al igual que en una compra. Se aplican las mismas tarifas que para una venta.
¿Merece la pena el alquiler del suelo?
Entonces, ¿merece la pena un arrendamiento en comparación con una compra? Esta pregunta no puede responderse en principio, ya que los costes dependen del precio del suelo. Si estos son elevados, las rentas del suelo también suben mucho y el arrendamiento se encarece. En general, sólo se puede decir que un contrato de arrendamiento merece la pena si la renta del suelo es inferior a los intereses de la hipoteca. Hay que tener en cuenta, sin embargo, que un contrato de alquiler suele obligar durante 99 años, es decir, que estás atado a una cuota mensual o anual durante un largo periodo de tiempo. En los contratos de arrendamiento se acuerda una cláusula de ajuste que permite aumentar el tipo de interés. Esto significa que el tipo de interés puede ajustarse cada tres años y, por tanto, existe el riesgo de que aumente. Con un préstamo, el riesgo de que el tipo de interés suba es mucho menor. Por lo tanto, debes tener claras las condiciones y pensar detenidamente en un contrato de alquiler.
Expiración del contrato de arrendamiento – ¿y ahora?
Antes de que expire el periodo de arrendamiento, debe quedar claro qué va a pasar con el terreno una vez que expire el periodo. Es posible que el inquilino se asegure un derecho de tanteo y, por lo tanto, compre el terreno después de que expire el contrato de arrendamiento. Sin embargo, si no se acuerda nada, el inquilino tiene derecho a una indemnización por el valor del edificio al final del plazo de arrendamiento. A cambio, sin embargo, no tiene que retirar el edificio del terreno. Si el inquilino no paga la renta durante un determinado periodo de tiempo o utiliza el terreno de forma distinta a la acordada, se produce una reversión. Esto significa que el terreno revierte al arrendador antes de que finalice el periodo de arrendamiento. Sin embargo, todas estas normas deben figurar claramente en el contrato de arrendamiento.
Compra de terrenos e intereses de préstamos – Costes de un vistazo
La compra de terrenos es comparativamente más rentable. En primer lugar, el terreno es de tu propiedad cuando lo compras y no lo «alquilas» mediante un contrato de arrendamiento. Además, al comprar un terreno, el comprador suele pagar el préstamo al cabo de 10 o 20 años y entonces es dueño del terreno sin deudas y los intereses del préstamo se mantienen en el nivel acordado durante todo el plazo y no aumentan, como ocurre con el arrendamiento. Por lo tanto, el arrendamiento sólo merece la pena en comparación con la compra si hay un periodo de tipos de interés elevados. De lo contrario, deberá recurrir a otras alternativas. Esto incluye, por ejemplo, la compra completa de la propiedad y el terreno juntos, lo que es una buena idea cuando los tipos de interés de la construcción son bajos. Por ello, piense detenidamente qué alternativa le conviene más y cuál está disponible en el mercado actual de tipos de interés.
Situación jurídica: arrendamiento o compra de terreno
Desde un punto de vista puramente jurídico, el promotor de una parcela adquirida mediante arrendamiento de terrenos es casi equivalente al comprador de una parcela. Adquiere el terreno a un particular, al sector público, a una organización sin ánimo de lucro o a una institución eclesiástica. Así, el arrendatario es el propietario del terreno durante un periodo de tiempo determinado. El derecho de construcción hereditario le sigue correspondiendo aunque la propiedad sea ejecutada o incluso destruida. Por lo tanto, tiene derecho a vender, alquilar, legar y prestar sobre su arrendamiento, pero incluso en caso de cambio de propiedad, el contrato de arrendamiento no cambia.
En general, el derecho de construcción hereditario no permite la especulación del suelo, ya que el titular del derecho de construcción hereditario está obligado por el contrato a construir en el terreno. Este derecho está documentado en dos registros de la propiedad, el registro de la propiedad y el registro de la propiedad inmobiliaria hereditaria. Esto se hace para asegurar al propietario del edificio. Una vez que se ha acordado un importe, el derecho de construcción hereditario no puede rescindirse. Sólo expira tras el tiempo especificado en el contrato, que suele ser de 99 años.