Se vende piso de 1 habitación / 2 habitaciones: Pequeño condominio (piso), procedimiento, corredor e impuestos

Vender piso de 1 habitación / 2 habitaciones 2023 – ¿Desea vender su pequeño piso de 1 habitación o de 2 habitaciones? Pisos pequeños nada para familias con niños, pero son perfectos para solteros. Especialmente en los lugares más solicitados, en ciudades como Berlín, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburgo, Colonia, Múnich o incluso Stuttgart, Heidelberg & Co. donde no se necesita tanto espacio. Pero, ¿cómo se vende un piso pequeño de 50, 40, 30 o incluso sólo 25 metros cuadrados? ¿Cómo se puede determinar el valor? ¿Qué impuestos hay que pagar al vender un piso? Ya sea un microapartamento, una habitación de estudiante en una residencia, un condominio en un edificio de apartamentos o un rascacielos: aquí encontrará todas las respuestas + nuestra lista de control de 18 pasos para vender un piso.

Piso de 1 habitación / 2 habitaciones en venta 2023: Expiración

Quiere vender un piso pequeño, tal vez sea la primera propiedad que vende. Entonces surgen muchas preguntas, que responderé aquí en breve.

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4 grandes preguntas al vender por primera vez

Las preguntas más frecuentes de los vendedores noveles:

  • ¿Cuánto vale mi pequeño piso?
  • ¿Vender con o sin agente?
  • ¿Tengo que pagar impuestos por la venta del piso?
  • ¿Cuál es el primer paso para vender un piso?

Aclaremos primero las cuestiones más importantes. A continuación, le presentaré en detalle los 18 pasos de la venta de un piso. Desde el primer paso hasta el contrato de compraventa y la cita con el notario.

Edificio de apartamentos, rascacielos o piso en un bloque de viviendas:

¿Cuánto vale mi pequeño piso?

El valor de un inmueble, independientemente de si se trata de un piso pequeño, uno grande o un bloque de pisos, suele medirse siempre en función de tres factores centrales:

  1. Ubicación (ciudad, distrito y calle)
  2. Tipo de propiedad/condición (reparaciones cosméticas a renovación atrasada)
  3. Inquilino / Vacante

Empecemos por la visión: Valoración.

Ubicación del piso: Múnich frente a Duisburgo – Factor nº 1

Ubicación – Es fundamental para la valoración, el precio del terreno o la ubicación de su piso. 40 metros cuadrados en Schwabing (Múnich) son muy diferentes a 40 metros cuadrados en Marxloh (Duisburgo).

La ubicación no sólo significa en qué ciudad vender, sino también en qué barrio, en qué calle, con qué número de casa. La diferencia entre distritos es grande, pero también entre calles. Piensa en un piso cerca de un cruce con una carretera principal, el típico ruido, y a sólo 300 m, el pequeño e idílico parque de la ciudad. Misma calle, gran diferencia.

Comparación, ubicación Múnich / Duisburgo:

  • 40 m² en Munich Schwabing: 483.000 euros
  • 40 m² en Duisburg Marxloh: 74.000 euros

Diferencia Múnich / Dusiburg:

+ 550% de diferencia de precio

¿Quién compra pisos pequeños?

Después de ver el lado de la oferta (su piso), miramos el lado del comprador. ¿Qué pasa con la oferta y la demanda en tu microlocalización (calle y barrio)? Especialmente en Berlín, Düsseldorf, Fráncfort, Hamburgo, Colonia, Múnich, Stuttgart y otras ciudades con universidades e institutos, las ventas son más rápidas que en las zonas rurales. Simplemente porque la demanda es significativamente mayor aquí.

También con vistas a la evolución futura, los cambios demográficos, como el creciente número de hogares unipersonales. Hay menos familias numerosas, pero más personas solteras. Las perspectivas juegan un papel en la evaluación.

Pasemos a la propiedad propiamente dicha después de la ubicación, su piso de una o dos habitaciones.

Tipo de propiedad/condición (reparaciones cosméticas a renovación atrasada) – Factor #2

El tipo de propiedad en sí es relevante para todos los compradores. Que es un piso de 1 habitación / 2 habitaciones está claro. Otros factores serían, por ejemplo, todo el edificio. ¿Su piso está en un edificio de apartamentos de alta calidad o en un bloque de apartamentos anónimo? Esto hace que sea más o menos atractivo para los posteriores compradores / inquilinos (precio del alquiler).

Para valorar su propiedad, es necesario examinar su estado. Por un lado, la propiedad parcial que comparte con la comunidad de propietarios y su propiedad independiente, el piso. Los temas incluyen reparaciones cosméticas, renovación, congestión, pero a veces también los muebles existentes.

Para realizar esta valoración, debe hablar con un profesional, inspeccionar el piso y, si es necesario, consultar también algunos documentos. Puede obtener más información al respecto un poco más abajo en la guía, en los 18 pasos para vender un piso.

¿Renovar / reformar antes de vender?

Muchos vendedores noveles se preguntan a menudo si todavía tienen que renovar o incluso reformar su condominio. De hecho, no tienen que tomarse esta molestia; a muchos compradores les gusta comprar propiedades que puedan mejorar posteriormente. Al final, por supuesto, esto tiene efectos positivos en el rendimiento de la propiedad.

Inquilinos, contratos de arrendamiento y desocupación – Factor 3

Inquilino / Vacío – El factor 3 en la valoración de su piso de un dormitorio o de dos dormitorios es la tasa de ocupación actual.

Vender un piso alquilado – Si el piso está alquilado, el historial del inquilino también cuenta un poco en la reventa. En el mejor de los casos, no hubo retrasos ni dificultades. Asimismo, la desocupación también influye, o por el gasto posterior de realquilar el piso. Si ha vivido anteriormente en su piso como propietario, esto cuenta como vacante; al fin y al cabo, el nuevo propietario debe realquilar el piso si no quiere vivir en él como propietario.

Cuanto más detallemos, menos afectará al precio en última instancia.

Por tanto, volvemos a encajar los tres factores centrales de evaluación:

  1. Ubicación (ciudad, distrito y calle)
  2. Tipo de propiedad/condición (reparaciones cosméticas a renovación atrasada)
  3. Inquilino / Vacante

¿Vender con o sin agente?

¿Vender de forma privada o con un agente inmobiliario? Además de la valoración, la gran pregunta en las ventas. Si aún no ha vendido una vivienda, puede pensar al principio: ¡vender sin agente inmobiliario me ahorrará dinero! Sin embargo, la venta privada conlleva algunos riesgos. Basta con pensar en la valoración mencionada anteriormente, pero también en todo el procedimiento y proceso de compra, los anuncios individuales de las propiedades, la comunicación constante con los interesados y los potenciales compradores reales, las negociaciones, el contrato de compra y …

A fin de cuentas, el escaso porcentaje que usted paga como vendedor en concepto de gastos de agente inmobiliario no es mucho comparado con los errores que pueden producirse. Sin embargo, es aún más importante el factor tiempo, como se verá más adelante en los 18 pasos hasta el contrato de compraventa y la cita con el notario.

Evaluación realista, red personal, comunicación y asesor:

¿Tengo que pagar impuestos por la venta del piso?

Para usted, como vendedor, sólo hay que tener en cuenta un impuesto relevante a la hora de vender un piso, el impuesto de especulación.

Impuesto de especulación sobre la venta: ¿Cuándo y cuánto?

El impuesto sobre la especulación se explica de forma relativamente rápida y sencilla. Primera distinción: Propietarios e inversores de capital (alquiler).

Si usted mismo ha ocupado exclusivamente su piso, la venta está exenta de impuestos.

En cuanto se alquila el piso, la situación cambia. Ahora entra en vigor el impuesto sobre la especulación.

  • Interés propio = libre de impuestos
  • Inversión de capital (alquiler) = se incurre en el impuesto de especulación
  • Periodo de especulación 10 años (entre la compra y la venta)
  • Excepción: uso propio en el año de la venta + 2 años antes

Se le aplicarán impuestos sobre los beneficios que obtenga.

Fórmula:

  • Beneficio imponible = precio de venta – precio de compra

¿Por qué existe el impuesto sobre la especulación?

El impuesto sobre la especulación tiene por objeto hacer que las transacciones inmobiliarias demasiado rápidas (especuladoras) carezcan de interés, debido al tipo impositivo relativamente alto que se aplica. El importe del impuesto sobre la especulación se basa en el tipo impositivo ordinario (impuesto sobre la renta), que puede llegar al 42% para los particulares. A partir de unos ingresos anuales de ~255.000 (incluidos los beneficios de las ventas), el impuesto de los ricos también se aplica al +3%.

  • Impuesto sobre la especulación hasta un máximo del 45%.

Por lo tanto, se incurre en el impuesto especulativo si ha alquilado su propiedad. Entonces el periodo (periodo de especulación) es de 10 años. Esto significa que deben haber transcurrido diez años entre la compra de su piso y la venta del mismo. Entonces la venta de su piso está libre de impuestos. Si vende dentro de esos diez años, tendrá que pagar el impuesto de especulación.

Hay una excepción: si ha alquilado su propiedad pero luego la utiliza usted mismo durante dos años antes de venderla, puede venderla libre de impuestos al año siguiente.

  • No cae la tributación de la ganancia por venta de inmuebles
  • Interés propio = libre de impuestos
  • Inversión de capital (alquiler) = se incurre en el impuesto de especulación
  • Periodo de especulación 10 años (entre la compra y la venta)
  • Excepción: uso propio en el año de la venta + 2 años anteriores
  • El importe se basa en el tipo de impuesto sobre la renta (persona)

¿Cuál es el primer paso para vender un piso?

El primer paso para vender un piso es decidir que quiere vender su condominio. Si ya está en este paso, conozca los 18 pasos para vender un piso aquí.

Paso a paso: Lista de control de ventas

Ahora ya conoces las 4 preguntas y respuestas importantes. ¿Cuánto vale mi pequeño piso? ¿Vender con o sin agente inmobiliario? ¿Tengo que pagar impuestos por la venta de mi piso? ¿Cuál es el primer paso para vender un piso? Entre en detalle ahora con esta lista de control de 18 pasos. Desde el momento de la venta hasta el nombramiento del notario y la transferencia del precio de compra.

Preparación: Preparar la propiedad y la venta

Fase de venta: comercializar la propiedad y encontrar compradores

Operación de venta: Contrato de compraventa hasta la entrega

Modernos microapartamentos con pisos amueblados:

¡Ubicación, ubicación, ubicación! He aquí otra mirada especial a una selección de grandes ciudades:

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