Calcular el valor de la propiedad: Gratis para la compra, la inversión, la venta y el alquiler

Calcular el valor de la propiedad – alquilar, comprar, vivir, aquí encontrará todas las fórmulas importantes para usted como propietario. En nuestra colección de fórmulas inmobiliarias encontrará cálculos y ejemplos para comprar, vender y alquilar. Multiplicador del precio de alquiler o de compra, rendimiento bruto, rendimiento de los fondos propios, rendimiento de la propiedad, reservas para el mantenimiento y mucho más. Haga clic aquí para volver al resumen: Valoración de bienes inmuebles.

Definiciones de rendimiento: Explicado de forma sencilla

Si está pensando en comprar una propiedad por primera vez, aquí hay un concepto clave que aparecerá en muchas fórmulas.

¿Qué significa rendimiento?

El rendimiento se refiere a la ganancia anual de una inversión con respecto a su capital invertido. Suele expresarse en forma de porcentaje, el tipo de interés, y se utiliza para comparar diferentes opciones de inversión de capital opcional. Calcular el rendimiento inmobiliario significa conocer dos valores: Rendimiento bruto y neto. A la hora de calcular la rentabilidad exacta de un inmueble, es decir, el rendimiento anual de la inversión en forma de porcentaje, hay que tener en cuenta, por supuesto, muchos otros aspectos y cifras clave.

Factor/rendimiento de alquiler/precio por metro cuadrado: principales criterios de decisión

En el contexto de la manía del flujo de caja, todo el mundo parece hablar únicamente del factor del precio de compra y del rendimiento del alquiler. Pero, ¿cuándo merece realmente la pena una propiedad? ¿Qué es lo más importante a tener en cuenta? En este vídeo aprenderá cuáles son los principales criterios de decisión (factor, rendimiento del alquiler, precio por metro cuadrado…) para los bienes inmuebles y por qué también debe vigilar siempre el aumento del valor…

¿Quiere invertir a mayor escala?

Si quieres invertir en algo más que «sólo» una propiedad, te recomiendo que eches un vistazo a Alex Fischer (en el vídeo). Él mismo posee más de 20.000 m² en lugares codiciados de Düsseldorf y hace unos años empezó a poner por escrito sus conocimientos, haciendo vídeos. Aquí hay cientos de consejos para los inversores inmobiliarios, desde la construcción de un inmueble hasta la compra como inversión, pasando por la estructura de la empresa, la optimización fiscal y el alquiler.

¿Calcular correctamente los bienes inmuebles como inversión?

¿Calcular correctamente los bienes inmuebles como inversión? Las figuras clave más importantes:

  1. Ingresos por alquileres
  2. Pago al banco (gastos)
  3. Equidad
  4. Costes de explotación
  5. Flujo de caja
  6. Impuesto

Inversión inmobiliaria en Sylt (Alemania). ¡Tip! Lea más sobre la compra de una granja aquí.

Inversión inmobiliaria en Los Ángeles (California, Estados Unidos):

Compra y alquiler de inmuebles

Multiplicador del alquiler (factor de precio de compra)

En las exposiciones inmobiliarias casi siempre encontrará información sobre el rendimiento bruto, a veces también sobre el multiplicador de la renta. El multiplicador del alquiler (factor de precio de compra) es un simple ratio para comparar diferentes propiedades de un vistazo.

Así se calcula el multiplicador de la renta:

Multiplicador del alquiler = precio de compra / alquiler frío anual

Ejemplo:

Un piso en Los Ángeles cuesta 1.000.000 de euros y aporta una renta anual de 52.000 euros, tiene un multiplicador de renta de 19,2:

Multiplicador del alquiler = 100.000 euros / 5.500 euros = 19,2

Rendimiento bruto

El rendimiento bruto en porcentaje es la contrapartida del multiplicador.

Así se calcula el rendimiento bruto:

Rendimiento bruto = alquiler anual en frío x 100 / precio de compra

Ejemplo:

Su piso en Los Ángeles genera unos ingresos anuales por alquiler del equivalente a 52.000 euros, el precio de compra fue de 1.000.000 de euros. El rendimiento bruto es de 5,2:

  • Rendimiento bruto = 52.000 x 100 / 1.000.000 = 5,2

Rendimiento de los fondos propios

La rentabilidad de los fondos propios se calcula con la siguiente fórmula de rentabilidad:

Beneficio después de impuestos x 100 / capital inmovilizado

Rendimiento de la propiedad

El rendimiento de la propiedad se calcula de la siguiente manera:

Ingresos por alquiler – gastos de mantenimiento – carga fiscal = rendimiento de la propiedad

Renovación del núcleo y modernización energética en Berlín. ¡Consejo de lectura! Renovación de edificios antiguos + puesta en valor

Rendimiento neto y bruto del alquiler

Rendimiento bruto del alquiler

Así se calcula el rendimiento bruto del alquiler:

100 x alquiler frío neto anual / precio de compra del inmueble = rendimiento bruto del alquiler en %.

Ejemplo de cálculo del rendimiento bruto del alquiler:

  1. Paso: 3.000.000 euros de precio de compra + 350.000 euros de gastos accesorios = 3.350.000 euros
  2. Paso: Alquiler neto en frío por año = 150.000
  3. Paso: 150.000 euros / 3.350.000 euros x 100 = 4,47 % de rentabilidad bruta del alquiler

Rendimiento neto del alquiler

Así se calcula el rendimiento neto del alquiler:

  1. Etapa: Precio de compra + gastos accesorios de compra
  2. Paso: Alquiler neto en frío – gastos de gestión (anuales) – gastos de mantenimiento (anuales) = ingresos netos anuales
  3. Paso: Rendimiento neto anual / costes de inversión

Ejemplo de cálculo del rendimiento neto del alquiler:

  1. Paso: 3.000.000 euros de precio de compra + 350.000 euros de gastos accesorios = 3.350.000 euros
  2. Paso: 150.000 euros netos de alquiler en frío – 20.000 euros de administración – 70.000 euros de mantenimiento = 60.000 euros de ingresos netos anuales
  3. Paso: 60.000 euros de ingresos netos anuales / 3.350.000 euros de costes de inversión x 100 = 1,79 por ciento de rentabilidad neta del alquiler

Reserva de mantenimiento según la ordenanza de cálculo

En el artículo: Reforma y Modernización aprenderá sobre la reserva de mantenimiento según la Ordenanza de Cálculo Alemana. Hay dos métodos comunes para calcular la reserva de mantenimiento que se utilizan. ¡Tip! ¿Piensa renovar o modernizar pronto? Aquí puede encontrar nuestra guía que incluye las subvenciones estatales:

Gastos corrientes y reservas: Lista

Los gastos de funcionamiento y las reservas son principalmente:

  • Gestión inmobiliaria para su propiedad
  • Costes de reparación, mantenimiento y renovación
  • Gastos de mantenimiento que no se producen regularmente
  • Llamadas telefónicas, correspondencia, cuenta e intereses
  • Tasas de servicio proporcionales para los pisos vacíos
  • Seguro de gastos judiciales y pérdida de alquileres

Método 1: La fórmula de Peter explicada de forma sencilla

La fórmula de Peters calcula una vida útil de 80 años. La fórmula establece que durante este tiempo se incurre en el 150% de los costes de producción puros (costes de construcción sin costes de terreno, desarrollo, arquitecto, etc.) para el mantenimiento y la renovación.

Casa
80 años de vida útil
150% de los costes de producción para la renovación, el mantenimiento

Para los condominios en edificios de apartamentos, se supone el 100%. Esta cantidad se divide en un 65% para los trabajos en la propiedad común y otro 35% para los trabajos en la propiedad individual.

Condominio
80 años de vida útil
100% de los costes de fabricación

Formación de reservas según la fórmula de Peters

Si además se calcula, por ejemplo, con un inmueble cuyos costes de producción son de 4.500 euros por metro cuadrado, resulta una reserva mensual de 7,05 euros por metro cuadrado.

Reserva: Casa
Costes de producción: 4.500 € / m²
Reserva mensual: 7,05 € / m²

En el caso de los condominios, esto se traduce en una reserva algo menor de 4,50 euros por metro cuadrado para la comunidad de propietarios.

Reserva: Condominio
Costes de producción: 4.500 € / m²
Reserva mensual: 7,05 € / m²

¡Tip! Se divide en el mencionado 65% para las obras en la propiedad común y otro 35% para las obras en la propiedad separada.

  • Reserva de la comunidad de propietarios: 4,65 / m²
  • Reserva de propietarios de pisos: 2,40 € / m²

Estos costes no pueden repercutirse en el inquilino.

Método 2: Reserva anual según el apartado 2 del artículo 28

El artículo 28, párrafo 2, de la segunda ordenanza de cálculo también proporciona directrices sobre el importe adecuado de una reserva de mantenimiento razonable. Estas estimaciones de costes son bastante más bajas que las que se hacen según la fórmula de Peters, pero se escalonan en función de la edad del edificio (base: costes de producción de 4.500 euros por metro cuadrado):

  • Edificios residenciales hasta 22 años = 21,30 €/m² de superficie habitable
  • Edificio residencial hasta 32 años = 27,00 euros / m² de superficie habitable
  • Edificios residenciales de más de 32 años = 34,50 euros / m² de superficie habitable
  • Edificio con ascensor + 3,00 € / m²

Vender bienes inmuebles

Las razones para una valoración son múltiples. El valor de las propiedades implica grandes sumas de dinero y todas las partes están interesadas en un análisis profesional. Si el valor de su propiedad está dentro del rango adecuado, esto generará una gran demanda, que finalmente encontrará al interesado que pagará el mejor precio. No regales dinero. Toda la información importante sobre la valoración de las ventas inmobiliarias resumida para usted:

Enfoque de ingresos: Desglose del valor de mercado y del valor de la renta del edificio

El método del valor de las ganancias capitalizadas divide la propiedad en el valor de mercado del terreno y el valor de la renta del edificio.

Interés del valor del terreno = 7 por ciento * 100.000 euros = 7.000 euros

Valor de la renta del edificio = 5.600 euros * 12,50 (multiplicador) = 70.000 euros

Esto incluye los ingresos por alquiler, los costes de mantenimiento y los costes de gestión del terreno y del edificio. Para ello, se comparan los ingresos por alquiler menos los gastos de gestión y el valor del terreno, incluidos sus intereses.

Método del valor del material: Valor de la nueva construcción de un inmueble

El cálculo utiliza en primer lugar el valor estándar del terreno para determinar el valor de mercado del mismo y, a continuación, se añade el valor real de la construcción.

El valor real del edificio se calcula a partir de los costes de producción del edificio menos las reducciones por edad. El valor real del terreno (valor de mercado del terreno) y el valor real del edificio se suman y se multiplican por un factor de valor real.

Valor en especie = (100.000 euros + 150.000 euros) * 0,5 = 125.000 euros

El cálculo del factor de valor real se basa en el tipo de edificio, el valor real preliminar y el valor estándar del suelo. El valor total del activo material así determinado indica los recursos financieros que habría que gastar para reconstruir el bien.

Método del valor comparativo: Comparación de propiedades similares

El método del valor comparativo compara su propiedad con otras similares. Se utiliza, en particular, para la venta de pisos y casas en propiedad. El valor comparativo también puede determinarse para los terrenos no urbanizados.

Precio por metro cuadrado del inmueble comparable = 300.000 euros / 100 metros cuadrados = 3.000 euros por metro cuadrado

Precio de compra del inmueble a valorar = 3.000 euros * 200 m2 = 600.000 euros

En la comparación sólo se tienen en cuenta las propiedades situadas en lugares similares y con una disposición comparable. Los inmuebles incluidos en la valoración deben proceder de las inmediaciones de la vivienda. El método del valor comparativo se considera especialmente cercano a la realidad. Se utiliza muy a menudo para determinar el valor de las propiedades porque las ubicaciones son relativamente comparables a nivel regional.