Ausziehen aus der Immobilie

Subasta de partición en una comunidad de herederos: ¿procedimiento, costes y última instancia?

Subasta parcial en comunidad de herederos – La subasta parcial es una variante especial de la venta forzosa y se utiliza cuando varias personas tienen la propiedad de una cosa. Suele tratarse de un terreno o una propiedad que se subasta y cuyo producto se reparte entre los propietarios. Esta situación se da a menudo en las comunidades de herederos cuyo patrimonio incluye una propiedad o un terreno. En una comunidad de herederos, los herederos comparten la propiedad de los objetos de la herencia. En consecuencia, cada uno puede disponer de su propia parte, pero de la totalidad de los bienes sólo de acuerdo con los demás.

La subasta parcial para las comunidades de herederos

Objetos como los bienes inmuebles o los terrenos suelen dar lugar a disputas en las comunidades de herederos. Las ideas sobre cómo proceder con los bienes comunes son demasiado diferentes y los participantes no se ponen de acuerdo. Todo heredero tiene derecho a exigir la partición de la comunidad de herederos en cualquier momento y forzar así su disolución. En tal caso, la subasta de partición puede ser el último recurso para resolver las disputas y disolver la comunidad de herederos. Aquí puede averiguar lo que hay que tener en cuenta en caso de litigio y subasta de la partición.

Más información sobre las comunidades de herederos

Solicitud de subasta de partición – debe observarse la forma correcta

Un procedimiento de solicitud siempre precede a una subasta de partición. Esta solicitud puede ser presentada por cualquier heredero de una comunidad de herederos. Formalmente, basta con una solicitud escrita, que debe presentarse ante el tribunal de distrito competente. Sin embargo, debe ir acompañada de ciertos documentos. En la primera solicitud, debe probarse sin lugar a dudas que el solicitante es copropietario del inmueble que se va a subastar. El documento adecuado es el correspondiente extracto del registro de la propiedad, que no debe tener más de seis meses de antigüedad. Una vez recibida la solicitud, es examinada por el tribunal de distrito y se inician los siguientes pasos.

Subasta de partición y comunidad de herederos – Vídeo

El procedimiento – paso a paso a la subasta de la partición

El proceso de una subasta de partición ya comienza con la solicitud que uno de los herederos de una comunidad de herederos debe presentar ante el tribunal de distrito. A continuación, se realizan otros pasos para llevar a cabo la subasta de la partición de acuerdo con la ley.

El peritaje: evaluación del valor del inmueble

Una subasta de partición requiere una tasación del valor de la propiedad o del terreno. El tribunal lo necesita para poder determinar la oferta más baja para la subasta de partición. Este peritaje puede obtenerse de tres maneras diferentes. El solicitante puede obtener una tasación privada, pero toda la comunidad de herederos debe estar de acuerdo con este paso. Una alternativa es obtener el informe de valoración a través del tribunal. A menudo ya se dispone de un informe de valoración. Siempre que no tenga más de unas semanas o meses, también puede utilizarse.

La oferta mínima – determinada por el tribunal

El tribunal fija la llamada puja más baja antes de la subasta de partición para garantizar que el producto de la subasta de partición pueda cubrir los costes del procedimiento y todas las reclamaciones de los herederos. Una vez determinado esto, ni el valor de mercado ni el precio de compra de la propiedad o el terreno son relevantes y la oferta más baja se considera el valor teórico. Se compone de los derechos, los gravámenes y las cantidades mínimas de efectivo. La persona que adquiere la propiedad o el terreno en la subasta de partición asume todos los derechos y gravámenes además del objeto, por lo que se convierte en comprador y deudor.

La subasta: la oferta más alta es la ganadora

Una vez que el tribunal ha determinado la oferta más baja, se puede fijar una fecha para la subasta de partición. Posteriormente, la subasta de partición de la propiedad o del terreno debe anunciarse en los periódicos y en Internet para atraer el interés por la propiedad. También es posible concertar una cita para ver a la comunidad de herederos. En la fecha de la subasta, todos los interesados pueden presentar ofertas en un plazo determinado. La oferta más alta gana la propiedad y la comunidad de herederos puede dividirse.

La duración – varía de un caso a otro

La duración de una subasta de partición difiere según el caso. Depende sobre todo del tiempo que se tarde en preparar el peritaje y del tiempo que se tarde en tramitar la solicitud. El solicitante sólo puede acortar la duración si ya dispone de un informe de valoración en el momento de presentar la solicitud y el tribunal acepta su uso.

El desembolso – disputa de la comunidad de herederos

La comunidad de herederos sólo se disuelve con éxito cuando el producto se ha distribuido con éxito. Aquí también pueden surgir disputas. Si el testador no ha determinado el reparto en el testamento, suelen aplicarse las cuotas hereditarias legales. Si los herederos no se ponen de acuerdo, se puede interponer una demanda civil. El producto de la subasta de partición se deposita en el tribunal de distrito y sólo se paga después de que los herederos hayan llegado a un acuerdo por escrito sobre la distribución.

Los costes: ¿cuáles son y quién los asume?

La subasta de partición conlleva ciertos gastos. Se trata de los costes de la demanda, los costes procesales, los honorarios del perito, los honorarios del abogado y los costes de los anuncios en prensa e internet. Todos estos gastos se producen cuando el tribunal ordena una subasta de partición. Los costes de notificación a los coherederos están incluidos en los costes de la solicitud. Por lo general, los costes del procedimiento deben pagarse como anticipo. Quién asume los costes de una subasta de partición depende del resultado de la misma. Si la subasta tiene éxito, todos los gastos se deducen de la recaudación y, por tanto, cada heredero participa a partes iguales en los gastos. Sin embargo, si la subasta no prospera, el solicitante corre solo con los gastos y la comunidad de herederos sigue existiendo.

Las alternativas: venta privada o subasta voluntaria

La subasta de partición conlleva algunos riesgos que deben ser bien meditados de antemano. La propiedad podría venderse por debajo de su valor y dar lugar a escasos beneficios para los herederos. Hay algunas alternativas que eliminan estos riesgos. La propiedad puede venderse de forma privada, lo que ahorra los costes de solicitud, de procedimiento y legales. Además, los herederos pueden elegir ellos mismos al comprador y asegurarse así de que la propiedad no se vende por debajo de su valor.

Otra alternativa es la subasta voluntaria. La comunidad de herederos puede recurrir a un subastador público que organice y dirija una subasta. La ventaja para los herederos es que ellos mismos pueden determinar la puja mínima y, por tanto, no existe el peligro de una subasta por debajo del valor. En ambos casos, sin embargo, la comunidad de herederos debe acordar por unanimidad la venta de la propiedad.

Las preguntas más importantes sobre el tema de las subastas de partición en las comunidades de herederos

Una subasta de partición puede resolver las disputas dentro de una comunidad de herederos, pero también puede reavivarlas. Para evitar errores y ahorrar tiempo, es importante dar los pasos adecuados. Los expertos de Lukinski responden detalladamente a las preguntas más importantes sobre el tema de las subastas de particiones.

¿Por qué una subasta de partición?

Una subasta de partición puede poner fin a largas disputas, especialmente en las comunidades de herederos, y conducir a un resultado con el que todos los herederos estén de acuerdo. La subasta de partición también ofrece el último recurso si no se puede llegar a un acuerdo.

¿Qué significa a efectos de disolución de la comunidad?

La subasta de partición tiene por objeto la disolución de la comunidad para generar un equivalente dinerario divisible a partir de un objeto indivisible como un terreno o una propiedad.

¿Qué es una subasta parcial de una casa?

La subasta parcial se realiza cuando varias personas son copropietarias de un inmueble. La subasta parcial convierte un objeto indivisible en una cantidad de dinero divisible que puede repartirse entre los propietarios.

¿Qué significa el artículo 1010 del Código Civil?

De acuerdo con el artículo 1010 del Código Civil, los copropietarios de una parcela pueden regular la administración o el uso de la misma o excluir el derecho a exigir la disolución de la comunidad.

¿Qué significa ZVG?

La abreviatura ZVG significa Zwangsversteigerungsgesetz. Esto regula tanto la venta forzosa como la administración forzosa.