Auditoría comercial: contratos de alquiler, costes de explotación, mantenimiento – Valoración de una casa y un piso

Examen comercial antes de comprar una propiedad – Antes de invertir en una propiedad, es importante examinarla comercialmente para calcular un precio de compra realista. Los factores más importantes son los costes de explotación, los costes de mantenimiento y los contratos de alquiler y los atrasos. Descubra aquí qué criterios son importantes en la tasación comercial.

Examen comercial: cálculo del precio de compra

Así que si ha encontrado una propiedad que le gusta, debería comprobarla primero. Hay dos pasos que puedes dar para ello:

1. Examen comercial
2. Prueba técnica

Para calcular el precio de compra, debes anotar todos los puntos negativos por adelantado. Los necesitará no sólo para el cálculo del precio de compra, sino también para las posteriores negociaciones del precio de compra con el vendedor. Estos son los puntos importantes y generales que surgen en todo examen comercial de una propiedad.

Contrato de arrendamiento, atrasos en el pago del alquiler y reducción de la renta

Si va a comprar una propiedad no alquilada para su propio uso, estos puntos son menos importantes para usted. Sin embargo, si su propiedad sigue alquilada o quiere comprarla como inversión, debe anotar las características especiales y los acuerdos individuales en los contratos de alquiler, además del depósito.

• ¿Pueden repartirse entre los inquilinos todos los gastos de funcionamiento?
• ¿Se ha acordado una fianza?
• ¿Qué características especiales se acordaron en los contratos de alquiler?

Las reducciones y los aumentos de los alquileres también son importantes para la auditoría comercial y deben anotarse con este fin.

Costes de funcionamiento no prorrateables: lista de comprobación

Algunos costes de explotación pueden repercutirse en los inquilinos, pero otros no. Sobre todo, los costes de gestión y mantenimiento de la propiedad, así como la depreciación, deben correr siempre a cargo del arrendador.

¿Hay costes no prorrateables?

He aquí algunos ejemplos:

• Costes de gestión de la propiedad
• Costes de mantenimiento
• Costes de reparación
• Depreciación
• Reservas

Sobre todo, las medidas de acondicionamiento y renovación que sirven para el mantenimiento del inmueble no pueden repercutirse en el inquilino.

Mantenimiento: Atrasos en la vivienda y próximas reformas

El mantenimiento también es un criterio importante en la auditoría comercial. Para ello, le recomendamos que compruebe la reserva de alimentos a partir de la última declaración de los gastos del hogar, solicitando la última declaración de los gastos del hogar. Calcula una media típica de 1 euro +/- 20 céntimos por metro cuadrado. Puede encontrar las próximas medidas de renovación y modernización en la colección de resoluciones.

Así que deberías prestar atención a esto:

• Importe de la reserva de mantenimiento
• Importe de los atrasos existentes en el dinero de la casa
• Examen de la colección de resoluciones

Lista de control: Examen comercial

He aquí un resumen de los -típicos- 11 puntos de prueba:

1. ¿Puede repercutir todos los costes de explotación en curso a su(s) inquilino(s)?
2. ¿Se ha acordado un depósito?
3. ¿Hay alguna característica especial en los contratos de alquiler?
4. ¿Hay actualmente algún retraso en el pago del alquiler?
5. ¿Hay reducciones de alquiler activas?
6. ¿Cuándo se aplicaron los últimos aumentos de alquiler?
7. ¿Qué cantidad de renta se podría conseguir con un nuevo alquiler?
8. ¿Espera que los costes no sean prorrateables?
9. ¿A cuánto asciende la reserva de mantenimiento de la WEG?
10. ¿Hay retrasos en los pagos de la casa de la WEG?
11. ¿Ha comprobado la colección de resoluciones?

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