Inversión Wiesbaden: Comprar propiedad, casa y piso

Inversión inmobiliaria en Wiesbaden – ¿Desea invertir en un inmueble como inversión en Wiesbaden? ¿Qué tipos de casas y pisos hay en la «Niza del Norte»? ¿Vale más la pena invertir en un inmueble de rendimiento o en un inmueble de inversión? Tamaño del inmueble, financiación y rentabilidad – Hablamos con un experto en inversiones inmobiliarias de la región. Volver: Investment property.

Mercado inmobiliario en Wiesbaden

Pregunta: Usted trabaja principalmente en Wiesbaden, la capital de Hesse, y sus alrededores como asesor e inversor inmobiliario. ¿Cómo cree que evoluciona el mercado inmobiliario de la región?

Wiesbaden tiene hoy unos 290.000 habitantes. Según las previsiones, esta cifra aumentará a 300.000 en los próximos cinco años. Estas 10.000 personas quieren y necesitan vivir en algún sitio. Los pisos necesarios para ello tienen que ser construidos y pagados por alguien. Por lo tanto, aquí también hay numerosas oportunidades para los inversores en bienes raíces.

La construcción nueva y la antigua están representadas en Wiesbaden

Sin embargo, tenemos un problema fundamental en Wiesbaden: hay relativamente pocas oportunidades para la construcción de nuevas viviendas. De todos modos, las antiguas villas de la ciudad rara vez salen al mercado. Aquí y allá hay edificios antiguos sin valor que se demuelen y se habilitan para nuevas construcciones. Hay algunos proyectos de construcción nuevos en las afueras de Wiesbaden. El mayor potencial está en los emplazamientos militares no utilizados, algunos de los cuales ya se han desarrollado y otros se están planificando.

Lo ideal para los inversores de capital son, sobre todo, las villas urbanas más antiguas, que pueden disfrutar de un aumento de valor tras su reforma y renovación:

Los rendimientos inmobiliarios se mantienen en un nivel elevado

En cuanto a los rendimientos, no espero ningún aumento para Wiesbaden y sus alrededores, pero sí un movimiento lateral sostenido en un nivel alto. Los valores del 5% o más son realistas. Un movimiento al alza es bastante improbable porque los precios de compra y los alquileres evolucionan al alza al mismo ritmo y realmente se necesita un horizonte de inversión muy largo para ser recompensado por el alto precio de compra con un aumento significativo de los alquileres con una rentabilidad creciente. Por otro lado, está, por supuesto, el beneficio de la venta posterior de la propiedad. El aumento de los precios de compra tendría el efecto correspondiente.

Rendimiento en Wiesbaden: Más del 5%.

Ubicación de Wiesbaden

La capital de Hesse está bellamente situada a orillas del Rin y limita con Renania del Norte-Westfalia. Las ciudades cercanas son:

• Mainz
• Frankfurt
• Darmstadt

Aquí está el mesolaje de Wiesbaden:

Buenos rendimientos también en los alrededores de Wiesbaden

Pregunta: ¿Tiene algún consejo de información privilegiada para obtener un inmueble rentable en Wiesbaden y sus alrededores?

Hesse: Bad Schwalbach y Taunusstein

Una cosa es la información privilegiada en las aglomeraciones urbanas. Pero también en el caso de Wiesbaden, si estás dispuesto a conducir un poco más, puedes arreglártelas bastante bien en las regiones rurales de los alrededores en cuanto al precio de compra y la cantidad de cosas que se ofrecen. Las carreteras hacia Bad Schwalbach o Taunusstein, por ejemplo, también están bien desarrolladas. Pero no es del agrado de todos sumarse a la cola de coches de cercanías cada mañana y cada tarde. Los posibles inquilinos también piensan en ello.

Consejo para los inversores: Bad Schwalbach y Taunusstein

Renania-Palatinado: Bingen, Bad Kreuznach & Co.

La otra orilla del Rin también ofrece atractivas oportunidades inmobiliarias. Esto se extiende hasta Bingen, Bad Kreuznach o las puertas de Worms. Básicamente, también hay que ver aquí hasta qué punto los precios de compra más bajos van acompañados también de alquileres más bajos, por lo que la rentabilidad en estas zonas puede ser menor. De hecho, las zonas alrededor de Bingen, Ingelheim, etc. ofrecen muy buenas propiedades como inversiones de capital. Los precios de compra son algo más bajos que en Wiesbaden, pero los alquileres no lo son en la misma medida. Por lo tanto, en los casos individuales se puede esperar una mayor rentabilidad que en la zona central.

Estas ciudades cercanas a Wiesbaden también se consideran rentables:

• Bingen
• Bad Kreuznach
• Gusanos
• Ingelheim

Comprar una propiedad de inversión: ¿Con o sin corredor?

Pregunta: ¿Cómo puedo saber qué corredor es el adecuado?

Reconocer a los buenos agentes inmobiliarios

Al menos no en la placa de latón brillante de la puerta del despacho. Hay que admitir que es una forma bastante frívola de decirlo. Pero, en realidad, encontrar al agente inmobiliario adecuado es como encontrar al médico adecuado. Sólo durante la consulta me doy cuenta de si la persona, con sus cualificaciones y sus maneras, me conviene. Por supuesto, existen asociaciones profesionales de corredores, así como la correspondiente formación y perfeccionamiento. Todo eso también es muy importante.

Pero aún más importante es si el agente inmobiliario conoce su mercado. ¿Puede mostrar precios comparativos? ¿Tiene un mayor número de propiedades de referencia en la región? ¿Su nombre no sólo es conocido en la región, sino que también tiene una buena reputación? Si es importante para usted que el agente inmobiliario sea más bien precavido, debe dar especial importancia a la discreción.

Por lo tanto, una vez que haya encontrado un corredor, debe prestar atención a estas cosas:

• Precios comparativos existentes
• Número de objetos de referencia
• Conciencia y reputación
• Discreción

Corredor discreto: comprar fuera del mercado

Pregunta: Un agente inmobiliario trabaja de cara al público y necesita muchos contactos para que el negocio funcione. ¿Cómo se puede ser discreto?

De hecho: ¡también hay verdaderos «corredores discretos»! Especialmente con los clientes a los que no les gusta aparecer en público con sus intenciones de vender o comprar, este tipo de corredor está en demanda. Un chalet de lujo en Wiesbaden o un estupendo ático pueden venderse mucho mejor si no hay vallas publicitarias gritando delante de la casa. En la mayoría de los casos, los propietarios y su propiedad no quieren ser identificados por las fotos de la casa o las descripciones del lugar.

Discreción a través de inmuebles fuera del mercado

Para los compradores, esto significa que sólo pueden hacerse con esas propiedades a través de uno de estos discretos agentes inmobiliarios. A menudo sólo aparecen en los archivos del agente inmobiliario. En cualquier caso, estas propiedades no suelen encontrarse en los portales inmobiliarios pertinentes. Si acude a un agente inmobiliario, puede plantear abiertamente la cuestión de la discreción. Considero que el método de trabajo discreto de un buen agente inmobiliario es muy importante y sigue estando totalmente infravalorado.

También se pueden encontrar algunas propiedades fuera del mercado cerca de la Kurhaus:

Propiedad, rentabilidad y financiación: calculadora de rendimiento en línea

Pregunta: ¿Cuál de las innumerables calculadoras online le parece útil para los inversores inmobiliarios o los que están en camino de serlo?

Calcular el préstamo con la calculadora online

Empezaré con las calculadoras de préstamos: No veo que se esté haciendo nada mal ahí. Por eso no voy a recomendar ningún ordenador en particular. Las calculadoras de la Stiftung Warentest o de un periódico online de renombre no son ciertamente sospechosas en cuanto a la transmisión oculta de los datos del usuario. Básicamente, esta calculadora en línea sólo puede ser una fuente de información inicial. Por ejemplo, para mi pregunta sobre lo que tengo que pagar mensualmente por mi préstamo inmobiliario en términos de intereses y tasas de amortización. También puedo preguntar al revés:

Si dispongo de una cantidad x al mes, ¿qué cantidad de préstamo puedo permitirme para comprar un piso?

Estas calculadoras para determinar el préstamo son fiables:

1. Stiftung Warentest
2. Periódicos serios en línea

Préstamo inmobiliario: hable con el asesor bancario

Por otro lado, no conozco ninguna calculadora de préstamos -ni siquiera la de una entidad financiera- que calcule el tipo de interés que tengo que pagar por mi préstamo inmobiliario con respecto a mi capital social y otras garantías. Eso es siempre una cuestión de discusión personal con el banco. Por eso no sirve de nada llamar y utilizar varias calculadoras de préstamos en Internet. La mejor calculadora de préstamos con la información más precisa y el resultado más seguro para mí sigue siendo hablar con el propio financiero. Es una buena idea obtener ofertas de diferentes bancos. A veces hay diferencias realmente notables en los tipos de interés ofrecidos.

Consejo: La forma más fiable es hablar siempre con su banco financiador.

Calcular las devoluciones: en línea y en persona

Cualquiera que piense en el sector inmobiliario como inversión quiere, naturalmente, saber qué rendimiento tendrá su propiedad. En otras palabras: ¿cuánto dinero voy a ganar con mi inversión? Por supuesto, hay muchas herramientas para esto en Internet. Las calculadoras de rendimiento para inmuebles suelen estar vinculadas a una agencia inmobiliaria o a una entidad financiera. Eso no es una desventaja, sólo hay que saberlo. Porque la gran mayoría de las calculadoras online de rendimientos inmobiliarios no pueden tener en cuenta todos los detalles del inmueble. Por eso siempre es mucho mejor obtener una visión general a través de la calculadora en línea y luego tener una conversación personal con una propiedad real.

En resumen:

• Calcula tanto la rentabilidad como el importe del préstamo online
• A continuación, en el segundo paso, busque una conversación con su asesor bancario.

Una breve conversación con su asesor bancario nunca está de más:

No todos los metros cuadrados cuentan como espacio vital.

Pregunta: ¿Cómo se calcula el precio por metro cuadrado como propietario de un piso?

En realidad es una pregunta sencilla, pero con algunos «diablillos en el detalle». Porque normalmente todo el mundo conoce la superficie de su piso y lo que paga mensualmente (sin incluir los gastos de servicio basados en el consumo). El resto es un simple cálculo de división del alquiler (o del precio de compra) dividido por el total de metros cuadrados.

Alquiler (o precio de compra) dividido por el total de metros cuadrados

Sótano, terraza y logia

La pregunta sigue siendo: ¿qué puedo incluir en el espacio vital? Por ejemplo, las habitaciones del sótano no cuentan como espacio habitable. Lo mismo ocurre con los trasteros situados fuera del piso. Los balcones, las terrazas o las logias sólo se contabilizan como la mitad de sus metros cuadrados como espacio habitable.

En resumen:

• Sótano: No hay espacio para vivir
• Balcón/terraza: la mitad cuenta como espacio habitable

Altura del techo y escaleras

También deberías utilizar una cinta métrica para la altura del techo. Todo lo que esté por debajo de un metro de altura no cuenta como espacio habitable en absoluto, y las habitaciones con una altura de techo inferior a dos metros sólo la mitad. Esto es especialmente importante para los áticos. También se aplican normas muy especiales a los pilares y las escaleras del piso. Sin embargo, un experto inmobiliario adecuado conoce muy bien esta normativa. También en este caso, basta con pedir consejo.

Este es el resumen:

• Altura del techo inferior a 1 metro: No hay espacio para vivir
• Altura del techo inferior a 2 metros: La mitad cuenta como espacio vital

En el caso de las escaleras, todo es muy diferente:

Invertir su dinero con éxito: Alternativas a la propiedad inmobiliaria

Pregunta: En Wiesbaden, no cabe duda de que no sólo se negocia con bienes inmuebles, sino que, debido a la proximidad de las sedes de varios bancos en Fráncfort, sus clientes seguramente también se interesan por otros productos financieros. Explique a nuestros lectores qué tres inversiones de capital recomendaría además de los bienes inmuebles. ¿Tienen estas inversiones alguna desventaja?

La forma de inversión depende del objetivo

En primer lugar, recomiendo a quien quiera invertir su dinero de forma rentable que se pregunte. Pregúntese sobre su propia disposición a asumir riesgos en términos de pérdidas y ganancias. Porque la inversión debe adaptarse siempre a la persona y a sus objetivos. Un inversor busca la máxima seguridad, mientras que otro no tiene problemas con el riesgo y las pérdidas. Luego hay personas que literalmente quieren ver en qué han invertido su dinero, lo que a su vez es completamente indiferente para otros inversores.

Materias primas y tierras raras

Los que no temen el gran riesgo pueden invertir su dinero en materias primas o tierras raras, por ejemplo. Se trata de una forma de inversión que aún no está muy extendida, pero que cada vez es más popular. Hay personas en algunos bancos importantes y también en el mercado de la asesoría que saben bastante de esto. Como he dicho, no es para los pusilánimes y, por cierto, es una inversión que debería durar varios años para compensar las fluctuaciones de los precios.

Fondo de Inversión en Banco y Seguros

Para los fanáticos de la seguridad pura -por mencionar el lado completamente diferente- hay fondos cuyo beneficio está limitado, pero que también están protegidos contra las pérdidas. Estos fondos los ofrecen los bancos y las compañías de seguros. Sin embargo, muchos los encuentran muy aburridos.

Objetos de arte: ¡Cuidado con las falsificaciones!

Si busca una forma de inversión más inusual, debería echar un vistazo a los objetos de arte. En la ciudad art nouveau de Darmstadt, ésta es sin duda una alternativa concebible, sobre todo porque existe un mercado local para ello, así como mucha experiencia. Sin embargo, no soy un experto en este campo y no puedo decir mucho sobre el valor de las distintas formas de arte. Pero si se observan las estadísticas serias y oficiales, rápidamente se verá que en el mercado del arte pasan muchas cosas. Desde luego, no hay que ser un historiador del arte para invertir el capital en este mercado de forma correcta, es decir, rentable. Pero se necesitan conocimientos y experiencia. E incluso así, no está a salvo de las falsificaciones.

El sector inmobiliario sigue siendo una inversión popular:

¿Merece la pena trabajar como operador de acciones por cuenta propia?

Pregunta: Las acciones tienen una larga y en parte exitosa historia de inversión a sus espaldas. También hay muchas personas que creen que pueden actuar como operadores de bolsa, tipsters y day traders ellos mismos. Pero, ¿cómo es la realidad del comercio de acciones? ¿Es realmente posible obtener beneficios rápidos y cuál es la diferencia con los bienes inmuebles como inversión?

La vida de un operador de bolsa

Por supuesto, yo mismo no era un operador de bolsa activo y -por lo que puedo decir hoy- no tengo intención de serlo. Sin embargo, tengo tanta experiencia con las acciones que puedo decir: si quieres ocuparte tú mismo de tu cartera de acciones e inversiones, necesitas muchos conocimientos y tiempo. Especialmente si realmente quieres obtener ganancias rápidas. Porque eso significa que tengo que vigilar constantemente las acciones de las empresas y sus bonos que me interesan. Además, siempre tengo el teléfono a mano para poder pedir a mi apoderado que compre o venda las acciones a la velocidad del rayo.

Quien quiera ocuparse de las acciones y las inversiones necesita muchos conocimientos y tiempo

Minimizar el riesgo mediante la diversificación

En cualquier caso, advierto de los innumerables asesores que se pueden encontrar en Internet, como las calculadoras de rendimiento. Si los tipsters siguieran sus propias recomendaciones, Alemania tendría que ser una nación de millonarios. La realidad del comercio de acciones, tal y como es practicable para la mayoría de nosotros, es bastante diferente. Hay que planificar un largo periodo de inversión para que las fluctuaciones de los precios tengan poca importancia. Siempre es aconsejable repartir ampliamente el riesgo, es decir, entre varias acciones de empresas, quizás también bonos del Estado, divisas, etc. Con un poco de habilidad y un buen asesoramiento, usted mismo puede armar un paquete con buen rendimiento, o puede dejarlo en manos de su asesor monetario.

Consejo: distribuya el riesgo ampliamente entre varios activos de la empresa

Desventajas del comercio de acciones

Las desventajas de estas y otras inversiones no siempre se muestran con tanta claridad. Esto comienza con el tan cacareado riesgo. Porque se trata de una variable poco tangible y que muchos inversores prefieren ignorar. Según el lema: lo que no veo no existe. Las fluctuaciones del valor de las acciones, las obras de arte, los relojes o los bonos del Estado dependen de muchos factores externos que sólo los expertos pueden controlar. E incluso los expertos pueden equivocarse, como hemos visto muy a menudo en el pasado.

Estas inversiones financieras se ven afectadas por las fluctuaciones de valor:

• Acciones
• Obras de arte
• Relojes
• Bonos del Estado

¡Cuidado con los impuestos!

Los costes de funcionamiento de las inversiones, ya sean valores o no, son muy reales y deben cuantificarse. Los recargos de emisión, las comisiones de la cuenta de custodia, el impuesto sobre las plusvalías actuales, etc., reducen la rentabilidad. En cambio, el beneficio de la venta de un inmueble alquilado está exento de impuestos al cabo de diez años. Este importe debe añadirse al rendimiento total en cualquier caso.

Venta de la vivienda alquilada libre de impuestos después de 10 años

Wiesbaden: Vivir con un alto valor recreativo

Pregunta: ¿Cómo se vive en Wiesbaden y sus alrededores? ¿Qué dicen sus clientes? ¿Qué lugares merece la pena ver, qué eventos hay, etc.? ¿Qué hace que esta región sea tan interesante para los inversores?

Rheingau y Taunus

Que me perdonen los propios habitantes de Wiesbaden si lo primero que señalo ahora son los alrededores. A las puertas de la ciudad comienza el Rheingau, con sus pequeñas y bonitas ciudades vinícolas de Eltville, Oestrich-Winkel y Hattenheim, hasta llegar a Rüdesheim. Allí se encuentran el Monasterio de Eberbach y el Monasterio de Hildegard en Eibingen. La ruta de senderismo Rheinsteig y, por supuesto, el carril bici del Rin también comienzan aquí. Wiesbaden está situada en las estribaciones del Taunus, por lo que tiene a su alcance hermosas rutas de senderismo y, en invierno, pistas de esquí de fondo.

• Eltville
• Oestrich-Winkel
• Hattenheim
• Rüdesheim
• El Taunus

Metrópolis en los alrededores

No hace falta mencionar la proximidad a Frankfurt. Incluso incluiría a Darmstadt con sus empresas orientadas al futuro en el sector de las tecnologías de la información. Porque la buena infraestructura de transportes de la región del Rin-Meno permite que incluso los habitantes de Wiesbaden y sus alrededores puedan llegar rápidamente a la región al pie del Odenwald. Nadie en Wiesbaden y sus alrededores tiene que preocuparse seriamente por la falta de interés en el alquiler, es decir, también por los tiempos de inactividad del alquiler.

Es fácil llegar a estas ciudades desde Wiesbaden:

• Frankfurt
• Darmstadt
• Odenwald

Wiesbaden también tiene mucho que ofrecer en cuanto a lugares de interés: desde la iglesia de la plaza del mercado hasta la Kurhaus:

Focus Frankfurt: Invertir en la región del Rin-Meno

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