Vender un piso en una comunidad de herederos: Uno de ellos no quiere vender – ¿Qué hacer?

Vender un piso en una comunidad de herederos – Cuando el difunto deja una casa o un condominio, los herederos se enfrentan a la cuestión de qué hacer con la propiedad. A menudo deciden venderla. Sin embargo, la venta de una vivienda por una comunidad de herederos puede ser un asunto complejo que plantea numerosos problemas. Descubra aquí cómo se procede en la venta de un piso heredado conjuntamente, qué hay que tener en cuenta en relación con el certificado de herederos y qué hacer en caso de disputa y conflicto en el seno de la comunidad de herederos. Además: un resumen de sus derechos y obligaciones.

Derechos y deberes de la comunidad de propietarios

La comunidad hereditaria surge cuando varias personas se convierten en coherederas de la herencia de una persona fallecida. Como miembros de la comunidad hereditaria, los coherederos tienen diversos derechos y obligaciones.

Derechos: renunciar a la herencia, vender parte de la herencia y disolución

Los derechos incluyen, entre otros, el derecho a utilizar la herencia y el derecho a vender la parte de la herencia. Cada coheredero tiene derecho a vender su parte de la herencia, por lo que los demás coherederos tienen derecho de tanteo. También existe el derecho a disolver la comunidad de herederos si ésta deja de funcionar o si hay un litigio sobre la herencia.

Además, los coherederos pueden renunciar a la herencia en determinadas circunstancias si no desean aceptarla o si tuvieran que asumir las deudas del difunto. La renuncia debe hacerse en un plazo determinado.

Los derechos de un vistazo:

• Renunciar a la herencia
• Derecho de uso
• Derecho a vender la herencia
• Derecho preferente
• Derecho a disolver la comunidad de copropietarios

Funciones: Contratos de arrendamiento, gestión & Co.

Entre las obligaciones de los coherederos está la de hacerse cargo de los contratos de arrendamiento si el fallecido era inquilino de un piso o casa en el momento de su muerte. Los coherederos también tienen un deber de administración de la herencia. Deben administrar adecuadamente la herencia, mantenerla y llevar a cabo medidas de mantenimiento si es necesario.

Otro deber importante de los coherederos es el pago del pasivo de la herencia. Los coherederos son responsables solidarios de las deudas del difunto y deben garantizar su pago. Al hacerlo, también deben tener en cuenta los impuestos de la herencia.

Sus funciones resumidas:

• Asunción de contratos de arrendamiento
• Deber administrativo
• Pago del pasivo de la herencia

Requisito previo para la venta de un piso

Por tanto, para vender un piso de una comunidad de herederos, todos los herederos deben estar de acuerdo con la venta. Una venta sólo puede realizarse conjuntamente y de mutuo acuerdo. Ello requiere una estrecha cooperación y acuerdo entre los herederos para garantizar una buena administración de la herencia.

Los herederos deben ponerse de acuerdo sobre la venta del piso

Sin embargo, en la práctica puede resultar difícil ponerse de acuerdo sobre una venta conjunta. A menudo hay emociones y recuerdos asociados a la propiedad, lo que puede hacer que la cuestión sea delicada para algunos herederos.

Por ello, no es infrecuente que algunos herederos no quieran o no puedan aceptar la venta. En algunos casos, esto puede dar lugar a desacuerdos y disputas en torno a la herencia. Veamos ahora con más detalle qué opciones existen entonces.

Disputa y conflicto en la comunidad de herederos

Si la comunidad de herederos no está de acuerdo con la venta del piso, puede ser difícil encontrar una solución amistosa. Si todos los herederos deniegan su consentimiento a la venta, el inmueble no podrá venderse.

En este caso, existen varias posibilidades para que proceda la comunidad de herederos.

Que los coherederos paguen la parte de la herencia

Una posibilidad es que un único coheredero pague a los demás coherederos y se convierta así en el único propietario de los bienes. Si un coheredero desea liquidar a los demás coherederos, primero hay que determinar el valor de la propiedad y las cuotas de los coherederos. Para ello, puede consultarse a un perito o tasador. A continuación, se calcula la parte de cada coheredero en función del valor de la propiedad. El coheredero que desee pagar a los demás coherederos debe entonces pagar la parte correspondiente a los demás coherederos para adquirir sus partes en la propiedad.

Así funciona el pago de una cuota hereditaria:

• Determinación del valor de los bienes inmuebles
• Cálculo de la cuota hereditaria
• Pago a los coherederos

Vender la parte de la herencia a un tercero

Sin embargo, puede ocurrir que los demás herederos no estén de acuerdo o no puedan adquirir la parte del heredero vendedor. En este caso, el heredero vendedor puede vender la participación a un tercero. El requisito para ello es que se haya concedido a los coherederos un derecho de tanteo de dos meses y que la venta de la parte de la herencia sólo sea posible en su totalidad. Si decide vender la parte de la herencia, esto no sólo se aplica al piso, sino también al resto de la herencia.

Subasta de partición por el tribunal de distrito

La subasta de partición en la comunidad de hered eros por el tribunal de distrito suele ser el último recurso. Si los herederos no se ponen de acuerdo, un heredero puede solicitar una subasta de partición. El tribunal local subastará entonces la propiedad para dividir posteriormente el producto entre los coherederos. Sin embargo, esta vía suele llevar aparejados unos costes elevados y suele dar lugar a unos ingresos considerablemente inferiores a los de una venta privada.

La subasta de particiones de un vistazo:

• Último recurso en caso de litigio
• Resolución del tribunal local
• Reparto de las ganancias entre los herederos
• Desventaja: Costes elevados y bajo precio de compra

Procedimiento: Venta de un piso heredado

Cuando varios herederos han heredado una vivienda y deciden venderla, tienen que seguir ciertos pasos para llevar a cabo la venta de forma legalmente correcta. Esto requiere una buena planificación y coordinación dentro de la comunidad de herederos, así como la intervención de un notario con experiencia para garantizar que el proceso de venta se desarrolle sin problemas.

He aquí los puntos más importantes de antemano:

1. Consentimiento a la venta por parte de toda la comunidad de herederos
2. Comercialización de la propiedad
3. Preparación del contrato de compraventa ante notario
4. Pago del precio de compra y liquidación

Consentimiento para la venta

En primer lugar, la comunidad de herederos debe estar de acuerdo en que se venda el piso. Todos los herederos deben estar de acuerdo. Una vez alcanzado el acuerdo, debe aprobarse una resolución conjunta que regule todos los aspectos de la venta, como el precio de venta, el reparto de los ingresos entre los herederos y quién llevará a cabo la venta.

Comercialización de la propiedad

Una vez que la comunidad de herederos ha decidido vender el piso, hay que ponerlo a la venta. Para ello, se puede encargar a un agente inmobiliario que valore el piso, prepare exposiciones inmobiliarias y se encargue de la comercialización. Alternativamente, los herederos pueden vender el piso ellos mismos poniendo anuncios o utilizando plataformas en línea.

Preparación del contrato de compraventa ante notario

Una vez que se ha encontrado un comprador, hay que concertar una cita con el notario, durante la cual se llevan a cabo el contrato de compraventa, la transmisión de la propiedad y el cambio en el registro de la propiedad. El contrato de compraventa regula todos los detalles de la venta, como el precio de compra, el momento de la transferencia de la propiedad y todas las demás condiciones. El traspaso es la declaración formal del vendedor de que transfiere la propiedad del inmueble al comprador. La modificación del registro de la propiedad es la inscripción del comprador como nuevo propietario del piso en el registro de la propiedad.

Pago del precio de compra y liquidación

Una vez cumplidos todos los trámites, el comprador debe pagar el precio de compra. En cuanto se haya recibido el precio de compra, se lleva a cabo el cambio en el registro de la propiedad y el comprador queda registrado como nuevo propietario del piso.

Solicitar un certificado sucesorio: esto es lo que importa

Durante el proceso de venta, los herederos deben aportar pruebas de que poseen el título de propiedad de la casa heredada. A menudo se requiere para ello un certificado de herencia, ya que el propietario fallecido sigue inscrito como propietario en el registro de la propiedad. El certificado sucesorio puede solicitarse al tribunal sucesorio, pero no es necesario en todos los casos. Alternativamente, la sucesión también puede probarse mediante un certificado sucesorio europeo o una disposición de bienes por causa de muerte conforme al artículo 35 (1) de la GBO, siempre que conste en un documento público (por ejemplo, un testamento notarial) y se presente el acta de apertura de la disposición.

Inscripción en el registro de la propiedad en caso de venta rápida

Se recomienda que los herederos inscriban su posición como propietarios en el registro de la propiedad antes de la venta, si es necesario, ya que el registro de la propiedad se vuelve incorrecto tras la muerte del testador. Por lo general, los herederos están obligados a corregir el registro de la propiedad e inscribirse como nuevos propietarios. Esto puede ser especialmente importante si la venta se produce años después. En este caso, la corrección del registro de la propiedad debe hacerse lo antes posible y, a más tardar, en los dos años siguientes a la herencia. El proceso suele ser gratuito dentro de este plazo.

No es necesaria la transcripción en caso de venta posterior

Sin embargo, si la venta de la casa tiene lugar inmediatamente después del fallecimiento del causante, no suele ser necesario realizar una regularización catastral. En este caso, la propiedad puede demostrarse, por ejemplo, presentando el certificado de herencia y el comprador puede inscribirse directamente en el registro de la propiedad.

Lo más importante en resumen:

• Certificado de herencia que acredita la nueva propiedad del piso
• Alternativa: Prueba mediante certificado sucesorio europeo
• La comunidad de herederos debe inscribirse como nueva propietaria
• Excepción: la venta se produce poco después de la aceptación de la herencia

Conclusión: Venta de un piso por una comunidad de herederos

En resumen, la venta de un piso por una comunidad de herederos puede ser un proceso complejo. Por ello, es especialmente importante que usted y sus coherederos conozcan sus derechos y obligaciones. Una vez que la comunidad de herederos ha acordado la venta, los herederos deben demostrar su propiedad del piso heredado. Esto puede hacerse solicitando un certificado sucesorio, pero también hay formas alternativas de probar la propiedad, como el certificado sucesorio europeo o una disposición de bienes por causa de muerte. También puede tener sentido corregir la situación de la propiedad en el registro de la propiedad para evitar problemas en una venta posterior.