Venta de impuestos sobre la propiedad: Piso, casa, terreno – impuesto de especulación, lista de comprobación y más

Impuestos al vender un inmueble 2024 – Al vender un inmueble, ya sea un condominio, una casa, un edificio de apartamentos, un local comercial o un terreno, se pueden tener que pagar impuestos. Como verá en la lista de comprobación de impuestos, actualmente hay 3 tipos de impuestos posibles para usted como vendedor de bienes inmuebles. Para los vendedores particulares, en realidad «sólo» se trata del impuesto sobre la especulación, para las ventas en los 10 años siguientes a la compra. Sin embargo, para los que venden por primera vez, hay una pregunta típica: ¿Quién paga el impuesto de transmisiones patrimoniales, el comprador o el vendedor? Quien venda 3 o más inmuebles en 5 años también está sujeto al comercio de bienes inmuebles y, por tanto, también al impuesto sobre actividades económicas. Por último, en aras de la exhaustividad, el IVA (comprador) para el comercio de bienes inmuebles comerciales. Evite errores en la venta de inmuebles, infórmese sobre los impuestos: Infórmese aquí sobre los impuestos en la venta de inmuebles.

Lista de control de impuestos: Venta de inmuebles

Para resumir la historia. Cuando se trata de impuestos inmobiliarios, a menudo se reciben largas explicaciones. En principio, los impuestos pueden resumirse en 4 simples puntos.

¡Importante! Esta pequeña guía pretende que usted comprenda el tema de los bienes inmuebles y los impuestos. En todos los casos, hable con su experto o asesor sobre su situación personal de venta.

La lista de control fiscal:

1. Se paga el impuesto de especulación (menos de 10 años) sobre el beneficio; para los privados y comerciales
2. El impuesto sobre transmisiones patrimoniales paga a los compradores; para los particulares y las empresas
3. Usted paga el impuesto sobre actividades económicas (respete la regla de las 3 propiedades); para el comercio
4. El IVA lo paga el comprador; en el caso del comercio

Más específicos son el impuesto de sucesiones (ErbSt) y el de donaciones (SchenkSt). Lea más sobre esto en: Ahorrar impuestos con los bienes inmuebles.

Veamos ahora en detalle todas las cargas fiscales:

Periodo de especulación para la venta de inmuebles

Como se ha descrito en la introducción, el periodo de especulación se aplica a las ventas de inmuebles. La primera pregunta importante para los vendedores particulares es: ¿Ha utilizado usted mismo el inmueble en los últimos 2 años o lo ha utilizado un tercero?

Uso propio o de terceros

Para los vendedores particulares, este aspecto es muy importante en relación con el impuesto sobre la especulación. ¿Su propiedad era utilizada por usted mismo antes de la venta o era utilizada por otra persona?

Las ganancias derivadas de la venta de una propiedad ocupada por el propietario están exentas de impuestos. Para ello deben cumplirse dos factores, debe 1) haber sido utilizado por usted en los dos últimos años (finalidad residencial) y debe 2) haber sido utilizado por usted, con fines residenciales, en el año de la venta.

Las ganancias de la venta de una propiedad ocupada por el propietario están exentas de impuestos (> 2 años)

Consejo. La finalidad residencial significa que usted vive en el inmueble como propietario o tiene hijos o cónyuges y parejas con derecho a subsidio familiar.

Venta libre de impuestos después de 10 años

El periodo de especulación significa que un inmueble puede venderse libre de impuestos una vez transcurrido el periodo. El periodo de especulación termina automáticamente después de 10 años. Si vende su condominio, casa o terreno dentro de este período con un beneficio, entonces se debe pagar el impuesto sobre la especulación.

Impuesto de especulación de menos de 10 años

La norma sobre el impuesto a la especulación:

• Menos de 10 años: se aplica el impuesto de especulación
• A partir del 10º año: sin impuesto de especulación

¡Tip! Lea más sobre cómo ahorrar impuestos con los bienes inmuebles aquí.

Calcule el impuesto sobre la especulación: ¿A cuánto asciende el impuesto sobre la especulación?

La cuantía del impuesto sobre la especulación depende de su nivel impositivo. Como regla general, puede recordar que el impuesto de especulación es aproximadamente el 40% del beneficio. Veamos un ejemplo de cálculo:

Ingresos por ventas	1.200.000
– Costes de venta como pintores	60.000
– Costes de adquisición	850.000
= Beneficio imponible	290.000
– Impuesto sobre la especulación (según el tipo impositivo)	40%
= Impuesto a pagar	116.000

Ahora llegamos a la gran pregunta, ¿se puede seguir «ahorrando impuestos» aquí, hay costes que se pueden deducir del impuesto de especulación?

Impuesto sobre la especulación = importe del aumento de valor

Para que pueda «reducir el impuesto», tenemos que ir a los ingresos imponibles. Los gastos que minimizan la recaudación son los gastos de venta, es decir, gastos como la comisión del agente o los trabajos de pintura (consejo: aumento simultáneo del valor).

Ley del Impuesto sobre la Renta (EStG): § 23 Operaciones de venta privadas

En principio, se aplica lo siguiente (según el artículo 23 de la EStG): si vende su propiedad sólo diez años después de la compra, no tiene que pagar impuestos.

(1) Las operaciones de venta privadas (§ 22 número 2) son

1. Operaciones de venta de bienes inmuebles y derechos sujetos a las disposiciones del derecho civil sobre bienes inmuebles (por ejemplo, derecho de construcción hereditario, derecho de extracción de minerales) cuyo período entre la adquisición y la venta no supere los diez años. Los edificios y las instalaciones exteriores deben incluirse en la medida en que se construyan, amplíen o amplíen dentro de este periodo; esto se aplica, por tanto, a las partes de los edificios que son bienes inmuebles independientes, así como a los pisos ocupados por el propietario y a las habitaciones de propiedad parcial. Se excluyen los activos que se utilizaron exclusivamente para fines residenciales propios en el período comprendido entre la adquisición o la finalización y la venta, o para fines residenciales propios en el año de la venta y en los dos años anteriores;
2. Operaciones de venta de otros activos cuyo periodo entre la adquisición y la venta no supera el año. Quedan excluidas las enajenaciones de objetos de uso cotidiano. En el caso de la adquisición y venta de varios importes similares en moneda extranjera, se asumirá que los importes adquiridos en primer lugar se vendieron primero. En el caso de los bienes en el sentido de la frase 1 de cuya utilización se obtienen ingresos como fuente de renta en al menos un año natural, el plazo se aumentará a diez años;
3. Operaciones de venta en las que la venta de los activos se produce antes que la adquisición.

También se considerará adquisición la transmisión de un bien al patrimonio particular del contribuyente por desistimiento o cese de la actividad. En el caso de la adquisición a título gratuito, la adquisición o la transmisión del bien al patrimonio privado por parte del antecesor en el título se atribuirá al único sucesor en el título a los efectos de esta disposición. La adquisición o enajenación de una participación directa o indirecta en una sociedad colectiva se considerará como la adquisición o enajenación del patrimonio a prorrata.

También se considerará venta en el sentido de la frase 1 número 1

1. La aportación de un activo al patrimonio empresarial si la enajenación desde el patrimonio empresarial se produce en un plazo de diez años desde la adquisición del activo, y
2. La contribución oculta a una corporación.
   (2) Los ingresos procedentes de operaciones de venta privada del tipo mencionado en el apartado 1 se incluirán en los ingresos de otros tipos de renta en la medida en que pertenezcan a los mismos.
   (3) El beneficio o la pérdida de las operaciones de venta previstas en el apartado 1 será la diferencia entre el precio de venta, por un lado, y los costes de adquisición o producción y los gastos relacionados con los ingresos, por otro. En los casos mencionados en el apartado 1, frase 5, número 1, el precio de venta se sustituirá por el valor tasado en el momento de la aportación de acuerdo con el artículo 6, apartado 1, número 5, y en los casos mencionados en el apartado 1, frase 5, número 2, por el valor justo de mercado. En los casos contemplados en el apartado (1) frase 2, el coste de adquisición o de producción se sustituirá por el valor determinado de acuerdo con el número 4 del apartado 1 del artículo 6 o el apartado 3 del artículo 16. De los costes de adquisición o producción se deducirán las deducciones por desgaste, las deducciones incrementadas y las amortizaciones especiales en la medida en que se hayan deducido para determinar los ingresos en el sentido del artículo 2, apartado 1, frase 1, números 4 a 7. Los beneficios seguirán estando exentos de impuestos si el beneficio total obtenido por las operaciones de venta privadas en el año natural fue inferior a 600 euros. En los casos del número 1 de la frase 5 del apartado 1, los beneficios o las pérdidas se reconocerán en el año natural en el que se haya devengado el precio de la enajenación del patrimonio empresarial, y en los casos del número 2 de la frase 5 del apartado 1, en el año natural de la aportación oculta. Las pérdidas sólo pueden compensarse hasta el importe de los beneficios que el contribuyente haya obtenido de las operaciones de venta privadas en el mismo año natural; no pueden deducirse en virtud del artículo 10d. No obstante, las pérdidas reducirán, de conformidad con el artículo 10 quinquies, los ingresos que el contribuyente haya obtenido o vaya a obtener en el período de liquidación inmediatamente anterior o en los períodos de liquidación posteriores por operaciones de venta privadas de conformidad con el apartado 1; se aplicará mutatis mutandis el apartado 4 del artículo 10 quinquies.

Fuente: Ministerio Federal de Justicia (a fecha de 05/2021).

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales: ¿comprador o vendedor?

¿Tiene que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales como vendedor? ¡Buenas noticias! Este impuesto corre a cargo del comprador.

Los compradores pagan el impuesto de transmisiones patrimoniales, no los compradores

Por regla general, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales oscila entre el 3,5% y el 6,5%, dependiendo del estado federal en el que se encuentre la propiedad o el terreno. Para una rápida orientación, hemos resumido aquí los tipos del impuesto sobre transmisiones patrimoniales para los 16 estados federados con ejemplos de precios de compra de 1 a 5 millones de euros, desde Baviera hasta Hamburgo.

• Impuesto sobre transmisiones patrim oniales – tabla y ejemplo de cálculo

Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (GrEStG): § 13 Deudor fiscal

He aquí un breve vistazo al texto legal según el §13 nº 2 de la GrEStG.

Los deudores fiscales son:

1. Por regla general: las personas que intervienen en una operación de adquisición como partes del contrato;
2. En el caso de adquisición por ministerio de la ley: el anterior propietario y el adquirente;
3. En el caso de adquisición por expropiación: el adquirente;
4. En el caso de la oferta más alta en un procedimiento de ejecución hipotecaria: el mejor postor;
5. En caso de unificación de al menos el 95% de las acciones de una empresa en manos de
   1. Del adquirente:
      el adquirente;
   2. Varias empresas o personas:
      a estas partes interesadas;
6. En caso de cambio de los socios de una sociedad: la sociedad;
7. En el caso de una participación económica de al menos el 95 por ciento en una empresa: la entidad jurídica que posee la participación económica.

Fuente: Ministerio Federal de Justicia (a partir de 09/2020).

Comercio de propiedades comerciales: venta de inmuebles

Si desea vender varios inmuebles, concretamente 3 inmuebles o más en 5 años, está sujeto a las disposiciones del comercio de inmuebles comerciales (artículo 15 de la EStG). En la Ley del Impuesto sobre la Renta (EStG), más concretamente en el artículo 15 sobre los ingresos procedentes de operaciones comerciales, sirve para distinguir entre los ingresos exentos de impuestos procedentes de la gestión de activos privados y los ingresos imponibles procedentes de operaciones comerciales.

La norma para el comercio:

de 3 propiedades en 5 años

Si el inmueble se comercializa, no sólo se grava la plusvalía, sino que también hay que registrar un comercio y pagar los impuestos correspondientes. De acuerdo con el artículo 15 de la EStG, también se debe pagar el impuesto sobre actividades económicas.

El impuesto sobre el comercio explicado

El impuesto sobre actividades económicas, o GewSt en su forma abreviada, se aplica por lo general a los ingresos de toda empresa comercial alemana y, por tanto, se basa en el poder adquisitivo objetivo de la empresa correspondiente. Dado que las sociedades de responsabilidad limitada, las sociedades anónimas y similares se consideran siempre empresas comerciales en virtud de su forma jurídica, el impuesto sobre actividades económicas es obligatorio para las sociedades, independientemente de la composición del equipo fundador.

• Impuesto sobre el comercio

En aras de la exhaustividad, ¿quién paga el impuesto sobre las ventas? El comprador paga el impuesto sobre la venta, así como el impuesto sobre la transferencia de tierras.

Ahorrar impuestos con los inmuebles

¡Consejo de lectura! Ahorrar impuestos con la propiedad inmobiliaria – ¡Infórmese sobre los impuestos! Usted es el mejor profesional financiero que puede encontrar para su entorno individual (privado y empresarial). Calcular usted mismo los impuestos es la herramienta para minimizar su propia carga fiscal.

Así que se trata de convertir los impuestos en riqueza privada

Cuanto menos impuestos tenga que pagar a la Agencia Tributaria, más rápido irá su acumulación de riqueza privada. En esta guía encontrará más información sobre el tema de la optimización fiscal. En su mayor parte, nos ocupamos de la compra de inmuebles en Alemania, pero al final también encontrará consejos para las inversiones en Europa y el gran especial: los impuestos en los Estados Unidos. Comience con lo básico sobre los costes de compra auxiliares en Alemania, el impuesto de transferencia de tierras y las formas jurídicas como la GmbH inmobiliaria, las fundaciones familiares y otras formas jurídicas.

• Ahorrar impuestos con los inmuebles