Venta parcial de inmuebles: ventajas, inconvenientes, fiscalidad, divorcio, herencia… Compra parcial

Venta parcial de un inmueble 2024 – ¿Puede vender parte de un inmueble? ¡Sí! Es posible vender parte de una casa, un piso o un terreno. ¿Tiene sentido una venta parcial? Puede conocer la respuesta aquí. Para muchas personas, su propiedad se vuelve «demasiado grande» en algún momento, y al mismo tiempo el dinero que han ahorrado es cada vez menor. Vender una parte de la propiedad propia, con pleno derecho de residencia y de uso(usufructo), suena tentador, sobre todo si el precio de compra se transfiere inmediatamente. Pero, ¿tiene realmente sentido una compra parcial?

Venta parcial/compra parcial: ¿Qué es? Explicación + ventaja

Seguro que ya ha visto los anuncios de los numerosos proveedores de compraventa parcial. Esta oferta de compra se dirige en particular a los propietarios de edad avanzada que necesitan dinero, por ejemplo, para una jubilación más agradable.

Una mirada a los costes de uso, las ventajas, las desventajas, la venta total, el aumento de valor calculado bajo la inflación y una comparación de qué es más «barato»: ¿la compra parcial o el préstamo inmobiliario alternativo, más concretamente el préstamo hipotecario? Además, los impuestos, la venta de una comunidad de herederos, el divorcio y mucho más.

Aquí también encontrará todas las calculadoras con ejemplos: Comparación de proveedores de venta parcial.

En primer lugar, una definición rápida y breve.

Definición de venta parcial o compra parcial

¿Qué significa la venta parcial de un inmueble?

Por supuesto, no hay una segunda persona que se mude a su propiedad, usted sigue siendo el único usuario. Sin embargo, como antiguo propietario único, ahora paga un canon por el uso de la parte de la propiedad que ya no posee en su totalidad tras la compra parcial, comparable al alquiler. Este pago se denomina «compensación por uso» o «indemnización por uso».

Venta parcial resumida:

• Vendes parte de tu propiedad (normalmente entre el 10 y el 50%)
• Compra parcial de la casa: Sí
• Compra parcial del piso: Sí
• Compra parcial de terrenos: Sí
• La empresa financiera se convierte en copropietaria
• Usted sigue siendo el único usuario de la propiedad
• Pagas una cuota mensual de uso
• Ventas totales en X años (opcional)

Las preguntas más importantes sobre la compra parcial

Las preguntas más importantes de un vistazo:

• ¿Puedo vender la mitad de la casa? Sí, la mayoría de los vendedores ~ 20-50%.
• ¿Puedo vender parte de mi piso? Sí.
• ¿Compra parcial también de terrenos? Sí.
• ¿Ventaja? Transferencia del precio de compra rápida y sin complicaciones.
• ¿Desventaja? Tasa de uso (~ 3-5% anual)
• Además, para las ventas totales: a veces por debajo de la inflación

Estos factores son importantes a la hora de comprar piezas

Los factores clave para la venta parcial:

• Valor de la propiedad = 500.000 euros
• Pago inmediato deseado = 100.000 euros
• Acción en venta = 20%.
• Cuota mensual de uso = ?
• (si) Venta total después de X años = ?

Hay que responder a dos preguntas centrales en la comparación:

1. ¿A cuánto asciende la cuota mensual de uso?
2. (En la venta total, más adelante) ¿revalorización y tasas?

Diferencia: Venta vs. venta parcial

¿Qué distingue la venta parcial de la venta normal de la propiedad? Si quiere vender un inmueble de forma normal, pasará por un total de tres fases principales (preparación, visitas/comprobación de solvencia, venta), que a su vez contienen varios pasos. La búsqueda de compradores solventes (solvencia) puede llevar más tiempo en función de la situación inmobiliaria (demanda).

Venta periódica de inmuebles: calendario

A grandes rasgos, la venta de inmuebles incluye los siguientes pasos:

1. Preparar los documentos
2. Valoración
3. Comercialización inmobiliaria
4. Preparación de una exposición
5. Realización y planificación de las citas de visualización
6. Negociaciones de compra
7. Tramitación y elaboración del contrato de compraventa
8. Entrega de llaves

Acortar la fase de venta

Con una venta parcial, una gran parte de estos pasos se salta por completo. Usted acude directamente a un proveedor de servicios financieros que compra su propiedad a prorrata. En consecuencia, los siguientes pasos se mantienen del proceso de venta de una propiedad regular:

1. Valoración
2. Tramitación y elaboración del contrato de compraventa
3. Entrega de llaves

Las ventajas de un vistazo: Vendido y pagado rápidamente

Ya sea una casa adosada, un chalet o incluso un condominio en un edificio de apartamentos: nunca ha vendido una parte de su propiedad tan rápidamente.

Una venta parcial tiene ventajas:

• Método de financiación independiente de los bancos
• Sin comprobación de crédito, con financiación de crédito
• Proceso de venta rápido

¿Desventaja? Utilización en la comparación de costes

Como se ha descrito en la introducción, la oferta de «compra parcial» se dirige en particular a los propietarios de edad avanzada.

«Los bancos no conceden a las personas mayores ningún / pocos préstamos».

Este es un prejuicio común. Por eso la publicidad con la «compra parcial de su propiedad» funciona tan bien en este momento. Sin embargo, a menudo no se tienen en cuenta los costes de seguimiento. Si, por ejemplo, vendes el 25% de la propiedad y pagas 300 euros al mes en concepto de gastos de uso, no dudes en comparar la cantidad con un préstamo inmobiliario normal, más concretamente con un préstamo hipotecario.

Si no, a posteriori, es una experiencia que te cuesta dinero cada mes.

Empecemos el análisis.

Tasa de uso por compra parcial: Desventaja 1

Ahora los «costes de seguimiento».

¿Qué es la cuota mensual del usuario? Muchos lo anuncian actualmente como «fácil», «agradable», «sin banco». Es cierto. Pero el precio es alto. Sobre todo, los costes continuos que surgen en la compra parcial a las empresas financieras. La empresa financiera se convierte en copropietaria. La parte vendida de la propiedad se pone de nuevo a su disposición.

Por lo tanto, no cede «la mitad» del jardín o parte de sus habitaciones: sigue utilizando su propiedad en solitario.

Por ello, se paga la «compensación por uso».

Importe de la compensación por uso

La compensación que la financiera exige por el uso del inmueble suele ser con:

• Entre el 3 y el 5% del importe desembolsado anualmente.

La suma se refiere a 1 año en cada caso. La fórmula para calcular la cuota de uso (según el proveedor) por mes:

• Cuota mensual de uso = 3% * precio de compra (acción) / 12
• = 3% * 100.000 / 12

Esto significa que, con una venta parcial por valor de 100.000 euros, se pagan 250 euros al mes.

Cuota de usuario a 100.000 euros = 250 euros / mes

Como siempre, dependiendo del proveedor. Puede encontrar todos los proveedores aquí en la Casa de Compras Parciales: Comparación.

Comparación de préstamos inmobiliarios: 2-4% más baratos

¿Cuánto paga actualmente por un préstamo inmobiliario «clásico»? Debido a la fase de bajos tipos de interés, actualmente sólo paga:

• Aproximadamente el 1% del importe desembolsado anualmente.

En comparación con la solicitud de financiación de 100.000 sólo ~ 80 euros / mes.

Sólo crédito ~ 80 euros / mes

Vale la pena calcular y tener en cuenta cuando se trata de la venta parcial de su propiedad. ¡Tip! También conocerá la «renta inmobiliaria» como otra alternativa a la venta parcial.

Los impuestos: ¿Qué hay que pagar?

El impuesto no es diferente para una venta parcial que para una venta regular.

Como puede ver en esta lista de comprobación de impuestos, para los particulares se trata en realidad «sólo» del impuesto sobre la especulación. Entra en vigor cuando una propiedad se vende de nuevo dentro de los primeros 10 años después de la compra. El importe del impuesto sobre la especulación se calcula en función del tipo impositivo individual, que puede ser superior al 25%.

En aras de la exhaustividad, cualquier persona que venda 3 o más propiedades en 5 años también está sujeta al comercio de propiedades comerciales y, por tanto, también al impuesto sobre actividades económicas. Por último, en aras de la exhaustividad, el impuesto sobre el volumen de negocios (comprador) para el comercio de bienes inmuebles comerciales.

Más sobre el tema de los impuestos en la venta de inmuebles:

• Venta de inmuebles: Impuestos

¡Calculadora! Comparación de proveedores

En este análisis, he calculado un ejemplo para usted en todas las calculadoras de los proveedores. ¿A cuánto asciende la cuota del usuario? ¿Cuánto se obtiene por la venta total? Puede encontrar la comparación de grandes proveedores aquí:

• Proveedores de venta parcial en comparación

Precio total de compra e inflación: Desventaja 2

Si piensa detenidamente en el cálculo online del paso 2) la compra total, se dará cuenta de que no especifica ninguna región(ubicación de la propiedad) del inmueble. Por lo tanto, el aumento de valor es un valor muy aproximado. Pero tomemos esto como base.

Inflación frente a revalorización: comparación (-2,8% de pérdida)

Factor de inflación (devaluación de la moneda) – Si ahora se añade la inflación como segundo factor, que según el Banco Central Europeo debería ser del 2% anual, pero que actualmente llega al 5% (a fecha de 22 de enero), entonces se verá:

La revalorización de sólo un 25 %, un 30 % en 15 años, no compensa siquiera la inflación.

Así que comparemos el 30% en 15 años y la inflación («como se quiera» al 2%, sin aumentos):

Tiempo	Valor	Inflación (Σ)
Año 1		2.00%
Año 2		4.20%
Año 3		6.40%
Año 4		8.60%
Año 5		10.80%
Año 6		13.00%
Año 7		15.20%
Año 8		17.40%
Año 9		19.60%
Año 10		21.80%
Año 11		24.00%
Año 12		26.20%
Año 13		28.40%
Año 14		30.60%
Año 15	30.00%	32.80%

El resultado de nuestra comparación:

Según la (mayoría) de las calculadoras online, una pérdida del -2,8%.

En consecuencia, ni siquiera se le compensará la inflación si está por debajo del 32,8%.

Consejos para su venta parcial: uso, renta vitalicia, divorcio y herencia

He aquí algunos consejos prácticos y elementos de reflexión:

Pensión inmobiliaria: Otra alternativa

Ahora se ha enterado de la venta parcial, también del préstamo hipotecario. Tal vez otro consejo para ti sea la pensión inmobiliaria. Esto es especialmente interesante si ya ha alcanzado una edad superior, normalmente 70 o 75 años.

La renta inmobiliaria significa: usted vende su propiedad (directamente) por completo, pero conserva un derecho de residencia y uso de por vida. Además, recibe una pequeña cantidad mensual. Para algunos, esta es una buena solución. Además, usted ya no tiene nada que ver con los gastos de mantenimiento, el nuevo propietario se encarga de ello.

La pensión inmobiliaria explicada de forma sencilla:

• Venta directa y completa de su propiedad
• Derecho de residencia y uso de por vida
• Pequeña «pensión extra» mensual del vendedor
• Sin costes de mantenimiento

Derecho de usufructo: «Derecho de residencia único y vitalicio

Antes de comparar los diferentes proveedores, le damos un consejo importante si realmente decide vender su propiedad en parte. Como ya ha aprendido en la guía sobre la venta parcial, puede vender su propiedad de dos maneras: Venta total en X años.

Si está considerando una venta global después de X años, asegúrese de echar un vistazo a la:

Derecho de usufructo en caso de venta total

En términos sencillos, el usufructo significa que usted tiene el derecho exclusivo de utilizar su propiedad, incluso después de la venta (así como en otros casos, como la herencia anticipada).

Ventaja: El derecho de usufructo te da la ventaja de que no dependes de la buena voluntad o del consentimiento del vendedor en ningún momento.

¿Es posible la venta parcial a pesar de la financiación actual?

Las ventas parciales son posibles -por acuerdo- pero tanto usted, como prestatario (propietario del inmueble), como el banco están fundamentalmente vinculados al acuerdo de préstamo celebrado, al menos durante un período de interés fijo acordado. Lo ideal es que su propiedad esté pagada.

¿Cuál es la diferencia entre una venta parcial y una renta vitalicia?

Aclaremos primero el término renta vitalicia: En una renta vitalicia, usted vende su propiedad a cambio del pago de una renta y del derecho de residencia y uso simultáneo y vitalicio. Es, por tanto, una forma especial de vender una propiedad. La ventaja: la liquidez.

• La mayoría de los propietarios tienen más de 70 años
• Venta completa a una empresa financiera
• A cambio, el derecho de residencia y uso de por vida
• Cantidad mensual adicional para usted (renta vitalicia)
• Sin costes adicionales / costes de mantenimiento

Comunidad de herederos: Venta después de la herencia

¿Se puede vender una acción en una comunidad de herederos? Sí. Con referencia al artículo 2033, apartado 1, del BGB, que establece:

«Cada coheredero puede disponer de la parte de la herencia».

Más sobre el tema:

• Comunidad de herederos: venta de bienes

Divorcio: Venta después de la separación

¿Es posible vender las acciones de una separación o divorcio? En el caso del divorcio, las cosas son un poco más complicadas al principio. En principio, sólo después del año de separación, pero como máximo después del divorcio, los cónyuges pueden exigir a su pareja que venda su vivienda. Hable con los proveedores individualmente sobre esto.

Más a:

• El divorcio: Venta de inmuebles