Inmuebles como inversión en Maguncia: compra de terrenos, casas y pisos

Inversiones inmobili arias en Maguncia – Una alternativa real a la cercana Frankfurt, por ejemplo, es la ciudad de Renania-Palatinado de Maguncia. ¿Qué precios por metro cuadrado puede esperar aquí? ¿Cuál es la rentabilidad? ¿Cómo funciona la financiación inmobiliaria? ¿Y qué tipos de inmuebles son especialmente populares en Maguncia como propiedades de rendimiento e inversión? Nuestro experto de Lukinski nos desvela qué ofrece Maguncia en materia inmobiliaria y qué particularidades tiene la ciudad. Volver a la visión general: los bienes inmuebles como inversión.

La propiedad inmobiliaria como inversión en Maguncia

Pregunta: Usted trabaja principalmente en Maguncia y sus alrededores como inversor y asesor financiero en el sector inmobiliario. En su opinión, ¿cuál es la evolución del mercado inmobiliario en la región de Maguncia?

Precios inmobiliarios y precios por metro cuadrado

Mientras tanto, los alquileres por metro cuadrado y también los precios de compra del metro cuadrado residencial en Maguncia son más altos que en Wiesbaden o Colonia, por ejemplo. Creo que eso lo dice todo. En cuanto a los alquileres, la marca de 10 euros se resquebrajó como la renta media por metro cuadrado a principios de 2019. En la actualidad, la media de Maguncia para la compra de una vivienda es de algo menos de 3.600 euros por metro cuadrado, unos 10 euros más que su ciudad vecina. Todo el mundo sabe que la situación entre Maguncia y Wiesbaden es como la de Colonia y Düsseldorf. Una competencia mayormente amorosa.

Comprar un piso en Maguncia: 3.600 euros por metro cuadrado

Desde el punto de vista de los compradores de propiedades, especialmente los que quieren utilizar su propiedad como inversión, esto es un gran avance. Hay estadísticas serias que predicen una ganancia de seis cifras después de 25 años, especialmente para la compra de un condominio que no es utilizado por el propietario. Por supuesto, hay que preguntarse por qué es así.

Casa y piso en Maguncia: Tipos de inmuebles populares

Pregunta: ¿Cuál es la inversión inmobiliaria más popular actualmente en Maguncia?

En realidad, todos los tipos de casas y pisos que ofrece el mercado. Desde casas unifamiliares en las afueras de la ciudad hasta pisos antiguos en el casco antiguo, pasando por lofts a orillas del Rin, incluso inmuebles de oficinas en el centro o en una de las muchas zonas comerciales: Maguncia ofrece algo para cada deseo de inversión. Como en todas partes, es una cuestión de precio, y eso depende no sólo de la ubicación, el estado y la edad, sino también de la oferta global. No importa lo que sea: aconsejo a todo posible comprador que tenga aclaradas todas las preguntas sobre la financiación, etc. Porque actualmente hay muchos más interesados que ofertas. Hay que actuar rápido.

Los condominios cercanos al casco antiguo son especialmente populares:

Ubicación de Maguncia

Esta popular ciudad estudiantil se encuentra en Renania-Palatinado, directamente en el Rin. Las ciudades circundantes son:

• Wiesbaden
• Frankfurt
• Darmstadt
• Bad Kreuznach

Aquí está el mesolaje de Maguncia:

Préstamo, préstamo inmobiliario & Co.

Pregunta: ¿Qué sitios de Internet y ofertas hay para los inversores inmobiliarios que tengan sentido y sean útiles desde el punto de vista de un experto? En su opinión, ¿qué pasa con las calculadoras de préstamos online?

Calcular el préstamo con la calculadora online

Empezaré con las calculadoras de préstamos: No veo que se esté haciendo nada mal ahí. Por eso no voy a recomendar ningún ordenador en particular. Las calculadoras de la Stiftung Warentest o de un periódico online de renombre no son ciertamente sospechosas en cuanto a la transmisión oculta de los datos del usuario. Básicamente, esta calculadora en línea sólo puede ser una fuente de información inicial. Por ejemplo, para mi pregunta sobre lo que tengo que pagar mensualmente por mi préstamo inmobiliario en términos de intereses y tasas de amortización. También puedo preguntar al revés:

Si dispongo de una cantidad x al mes, ¿qué cantidad de préstamo puedo permitirme para comprar un piso?

Estas calculadoras para determinar el préstamo son fiables:

1. Stiftung Warentest
2. Periódicos serios en línea

Préstamo inmobiliario: hable con el asesor bancario

Por otro lado, no conozco ninguna calculadora de préstamos -ni siquiera la de una entidad financiera- que calcule el tipo de interés que tengo que pagar por mi préstamo inmobiliario con respecto a mi capital social y otras garantías. Eso es siempre una cuestión de discusión personal con el banco. Por eso no sirve de nada llamar y utilizar varias calculadoras de préstamos en Internet. La mejor calculadora de préstamos con la información más precisa y el resultado más seguro para mí sigue siendo hablar con el propio financiero. Es una buena idea obtener ofertas de diferentes bancos. A veces hay diferencias realmente notables en los tipos de interés ofrecidos.

Consejo: La forma más fiable es hablar siempre con su banco financiador.

Portales inmobiliarios: Para compradores y vendedores

Entre los sitios web más conocidos para los inversores inmobiliarios se encuentran los conocidos portales inmobiliarios. También en este caso no puedo recomendar ni desaconsejar. Cualquiera que esté seriamente interesado en comprar una propiedad debería registrarse siempre en varios portales al mismo tiempo. No sólo los particulares como vendedores de inmuebles, sino también los agentes inmobiliarios suelen tener portales preferidos. Como resultado, encuentro diferentes ofertas de propiedades en diferentes sitios web. También recomiendo registrarse en las páginas web de las agencias inmobiliarias de renombre. A través de los boletines informativos, siempre se puede saber muy rápidamente lo que ocurre en el mercado inmobiliario deseado.

Calcular las devoluciones: en línea y en persona

Cualquiera que piense en el sector inmobiliario como inversión quiere, naturalmente, saber qué rendimiento tendrá su propiedad. En otras palabras: ¿cuánto dinero voy a ganar con mi inversión? Por supuesto, hay muchas herramientas para esto en Internet. Las calculadoras de rendimiento para inmuebles suelen estar vinculadas a una agencia inmobiliaria o a una entidad financiera. Eso no es una desventaja, sólo hay que saberlo. Porque la gran mayoría de las calculadoras online de rendimientos inmobiliarios no pueden tener en cuenta todos los detalles del inmueble. Por eso siempre es mucho mejor obtener una visión general a través de la calculadora en línea y luego tener una conversación personal con una propiedad real.

En resumen:

• Calcula tanto la rentabilidad como el importe del préstamo online
• A continuación, en el segundo paso, busque una conversación con su asesor bancario.

Su asesor bancario estará encantado de asesorarle en materia de financiación inmobiliaria para que pueda comprar su vivienda en Maguncia:

Rendimiento: definición, explicación y ejemplo

Pregunta: ¿Cómo se calcula el rendimiento del alquiler de un inmueble?

Ubicación para el rendimiento de la propiedad y la inversión inmobiliaria

Hay varios métodos. Pero, en primer lugar, ¿por qué debería un inversor inmobiliario pensar siquiera en el cálculo de la rentabilidad? La respuesta es bastante sencilla, porque sólo calculando la rentabilidad puedo comparar el valor de una inversión inmobiliaria con el de otra inversión. Además, las diferentes propiedades también tienen diferentes rendimientos. Que me guste un piso o una casa no significa necesariamente que sea una buena inversión. El cálculo del rendimiento permite comparar propiedades de diferentes lugares y regiones.

Las diferentes propiedades tienen diferentes niveles de rendimiento

Un ejemplo: Si desea absolutamente comprar una propiedad en Maguncia con fines de inversión, puede darse cuenta rápidamente de que, desde un punto de vista puramente de rendimiento, puede ser mejor comprar en los alrededores. Por el mismo dinero, a menudo se obtiene «más» propiedad y una mayor rentabilidad.

• Propiedad de inversión: Ubicación A
• Propiedad de renta: ubicación B y ubicación C

Rendimiento neto y rendimiento bruto

Pero ahora pasemos a los diferentes métodos de cálculo. Empecemos con una decisión básica sobre qué rendimiento se entiende realmente cuando un agente inmobiliario afirma que la propiedad tiene un rendimiento de xy%. Por ejemplo, en el caso del rendimiento bruto, sólo se calculan los gastos de compra y los gastos accesorios de adquisición del inmueble con respecto a los ingresos por alquiler. En el caso del rendimiento neto, también se incluyen en la contraprestación los gastos corrientes de mantenimiento, administración e impuestos.

Estas son las diferencias de un vistazo:

• Rendimiento bruto: costes de compra y costes auxiliares frente a los ingresos por alquiler
• Rendimiento neto: Incluyendo los costes de mantenimiento, administración e impuestos

Calculadora de rendimientos: Ejemplo

¿Cómo se calcula la rentabilidad? Vea cómo funciona aquí:

Rendimiento de los fondos propios e intereses

Rendimiento de los fondos propios – también es un término de uso frecuente: en este caso, los intereses que pueda tener que pagar por un préstamo inmobiliario se incluyen en el gasto corriente del rendimiento neto y se ponen en relación con el importe de los fondos propios utilizados para la compra de inmuebles. Si los tipos de interés son bajos -como lo han sido durante años-, la partida de intereses en el cálculo es muy pequeña, y el rendimiento de los fondos propios es entonces naturalmente alto. Por cierto, aquí no se tienen en cuenta los importes de los reembolsos ni los aumentos del valor de la propiedad.

Mejora del rendimiento: Venta con beneficio

Esto es especialmente importante en lo que respecta al reembolso, porque al devolver el préstamo voy aumentando mi patrimonio poco a poco, como en una hucha. En cuanto a los ingresos del piso -si el alquiler no aumenta-, mis ingresos y mi rendimiento del patrimonio disminuirían. A la inversa, el aumento del valor de la propiedad también supone un aumento del patrimonio. Esto se notaría como un aumento de la rentabilidad si puedo vender la propiedad con un beneficio o -por ejemplo, al comprar otra propiedad- darme una ventaja de tipo de interés en la financiación hipotecando la primera y ahora más valiosa propiedad.

Rendimiento de la propiedad: cálculo sencillo

Reconozco que son cálculos muy detallados. Para empezar, el rendimiento de la propiedad pura es suficiente. En este caso, se pretende que la propiedad se pague íntegramente con fondos propios. Todos los ingresos y gastos de la propiedad se registran y se ponen en relación con el precio de compra. De este modo, puedo calcular fácilmente el rendimiento puro de la propiedad.

Periodo de inversión: factor importante

Por último, hay que incluir un aspecto muy importante en el cálculo del rendimiento: ¡el periodo de inversión! Los rendimientos inmobiliarios también deben calcularse a lo largo de un periodo de al menos 10 años. En este caso, se incluye en el cálculo la evolución de los ingresos por alquiler, pero también el aumento de valor. También hay que incluir los costes de mantenimiento a lo largo de los años. En este punto, a más tardar, necesita un buen conocimiento del mercado por su cuenta o el asesoramiento y los conocimientos de un buen experto.

Periodo: Al menos 10 años

Estos factores están incluidos:

• Ingresos por alquileres
• Aumento del valor
• Costes de mantenimiento

Fórmula: Aumento del rendimiento después de 10 años

Como regla general, concluyo con este cálculo: si pagó unas 25 veces el alquiler neto anual en frío por la propiedad cuando la compró, puede volver a multiplicar los ingresos por alquiler correspondientes por 25 después de un periodo imaginario de 10 años y un aumento medio del alquiler de aproximadamente el 1% para calcular el valor de su propiedad dentro de diez años. Si también incluyo alrededor del 20% de los ingresos por alquiler para el mantenimiento, etc., puedo volver a aplicar mi cálculo de rendimiento de arriba para el escenario de diez años más tarde.

De este modo, podrá calcular el valor de su propiedad dentro de 10 años:

• Para la compra: 25 veces el alquiler neto anual en frío
• Caducidad: 10 años
• Aumento del alquiler: 1%.
• Ingresos por alquileres x 25
• = Valor de la propiedad en 10 años

Las propiedades cercanas al centro de la ciudad, en particular, ofrecen una alta rentabilidad:

Acumular activos: Formas seguras de inversión

Pregunta: Según su experiencia, ¿qué tres inversiones son las mejores?

Ciertamente, no existen «las» mejores inversiones de capital. La inversión debe ajustarse siempre a la persona y a sus objetivos. Un inversor busca la máxima seguridad, mientras que otro no tiene problemas con el riesgo y las pérdidas. Luego hay personas que literalmente quieren ver en qué han invertido su dinero, algo que, de nuevo, a otros inversores no les importa en absoluto.

La propiedad inmobiliaria como inversión popular

Al menos para todas las personas que quieren ver a dónde ha ido a parar su dinero, los bienes inmuebles son la mejor forma de inversión. Si lo haces bien con los inmuebles, también tendrás un rendimiento estable y decente. Y, por último, podré vivir algún día en mi inversión de capital.

Materias primas y tierras raras

Por otro lado, los que no temen el gran riesgo pueden invertir su dinero en materias primas o tierras raras, por ejemplo. Hay personas en algunos bancos importantes y también en el mercado de la consultoría que saben lo que hacen. Como he dicho, no es para los débiles de corazón y, por cierto, también es una inversión que debería durar un poco más.

Fondo de Inversión en Banco y Seguros

Para los puros fanáticos de la seguridad que prefieren prescindir de los beneficios espectaculares, existen fondos cuyos beneficios están limitados, pero que también están protegidos contra las pérdidas. Pero ahí estamos de nuevo bastante cerca de los buenos inmuebles.

El oro como inversión: desventajas

Pregunta: El oro ha sido durante mucho tiempo una inversión popular. Explique a nuestros lectores tres razones a favor y en contra del oro como inversión.

Creo que puedo hacerlo muy brevemente: Cualquiera que tenga miedo de una caída total de la moneda debería comprar oro para su dinero. Porque el oro siempre tendrá un cierto valor debido a su limitada aparición.

Grandes fluctuaciones de valor

Pero eso es todo lo que habla del oro como inversión de capital desde mi punto de vista. A largo plazo, el oro está expuesto a fluctuaciones de valor mucho mayores en el mercado de capitales que muchas acciones o fondos de renta variable.

Rendimiento y tipo de cambio

La segunda razón en contra del oro como inversión financiera es que el oro se negocia en dólares. Así que no sólo tengo que evaluar el rendimiento del oro como tal, sino que también es importante el tipo de cambio entre el dólar y el euro. Si el oro ha evolucionado positivamente en valor, por ejemplo, el aumento de valor puede tener un efecto mucho menor debido a un tipo de cambio débil.

Almacenamiento y gastos de funcionamiento

En tercer lugar, tengo que guardar el oro en un depósito bancario o de forma muy segura en casa. Ambas cosas suponen un coste. Después de todo, sólo un 16% de la población dice que el oro es una buena inversión para acumular riqueza. El 27% de los encuestados confía en que una propiedad para alquilar es buena para planificar el patrimonio.

Así lo confirman también las siguientes estadísticas:

Mi conclusión: Si quiere evitar la debilidad del mercado de capitales a corto plazo, puede invertir en oro durante un periodo de tiempo limitado. A largo plazo, hay formas de inversión mucho más valiosas. Por cierto, esto es también lo que dicen los defensores de los consumidores.

Maguncia: un lugar atractivo para los inversores

Pregunta: Según su experiencia o la de sus clientes, ¿cómo es la calidad de vida en Maguncia? ¿Qué lugares y eventos hacen que la ciudad sea atractiva para inquilinos e inversores?

Maguncia es una gran ciudad con el encanto de un pequeño pueblo encantador, al menos eso es lo que dicen todos los que aman vivir en esta ciudad. Por cierto, también creo que no te das cuenta de los 220.000 habitantes de la ciudad. Sin duda, esto también se debe a que los distritos individuales actuales, como Mombach, Gonsenheim, Hechtsheim, etc., han conservado su propio carácter. Al fin y al cabo, todas ellas fueron en su día comunidades independientes. Pero incluso en el centro de la ciudad, no se siente abrumado por los edificios altos, los amplios pasillos de las calles o similares. Hay una acogedora parte de la ciudad con muchas casas con entramado de madera y otros edificios antiguos y bien proporcionados alrededor de la catedral. Por supuesto, la propia catedral no es un museo, sino una animada iglesia del centro de la ciudad.

Eso hace que el Maguncia sea atractivo:

• Una pequeña ciudad encantadora y adorable
• Barrios con fuerte carácter
• Lugares de interés
• Alta calidad de vida
• La cultura del carnaval

Por supuesto: y luego está el carnaval, perdón: Fastnacht – como dicen los habitantes de Maguncia. Sin «Weck,Woi, Wurscht», es decir, sin panecillos, vino y salchichas, no se puede sobrevivir a la «Fassenacht» ni a la vida urbana de Maguncia. Sin embargo, no sé si esta tríada culinaria ya existía en la época de Johannes Gutenberg, que vivió y trabajó en Maguncia.

Un lugar muy popular en Maguncia es la Marktplatz, en el centro de la ciudad:

Wiesbaden en comparación

En Wiesbaden, creo que se puede decir sin envidia, el sector premium sigue estando en primer plano en lo que a inmuebles se refiere. Es decir, casas y pisos más o menos lujosos a los precios correspondientes. Por regla general, también son habitados por los propios residentes. En cambio, en Maguncia hay numerosos proyectos de viviendas nuevas a gran escala. La mayoría de ellos son para viviendas de lujo, pero ciertamente sólo en raras ocasiones para el lujo. Yo mencionaría el nuevo barrio residencial del puerto, o el «Heilig-Kreuz-Areal». Vivir en el paseo marítimo es muy atractivo. Son muchos los que comparan este nuevo barrio directamente con una localidad de Niza, ¡no es broma!

La construcción de estos pisos se debe principalmente a que los trabajadores de la zona de Fráncfort han corrido la voz de que vivir en Maguncia es bueno y, en comparación con Fráncfort, barato. Esto aumenta la demanda de viviendas y también el precio. Si ahora empiezo a especular un poco sobre por qué esto es mejor para Maguncia que para Wiesbaden, diría: Maguncia es más grande, más moderna, quizás también un poco más viva y dinámica que Wiesbaden. Pero como he dicho, esto es una especulación real. Se basa en lo que me dicen mis clientes cuando dan razones para comprar en Maguncia.

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Bingen es una alternativa real

Pregunta: Supongamos que un lector es un inversor inmobiliario en la región del Rin-Meno y está buscando nuevos inmuebles que merezcan la pena. ¿Cuál es su consejo sobre las propiedades rentables en Maguncia y sus alrededores?

Claramente: Bingen, a orillas del Rin, o algún que otro municipio limítrofe. Esto tiene que ver con el hecho de que, por un lado, los precios de las propiedades aquí son considerablemente más baratos que en Maguncia o en las ciudades vecinas como Ingelheim, Nierstein, etc. Los alquileres en la zona de Bingen también son más bajos que en la aglomeración urbana, pero tampoco son mucho más bajos en relación con el precio de compra. Esto significa que los rendimientos de los que hablamos anteriormente suelen ser significativamente mejores para las propiedades más en el campo. Así que definitivamente vale la pena buscar un poco más allá.

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Focus Frankfurt: Invertir en la región del Rin-Meno

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