Mercado inmobiliario de Fráncfort: consejos de los expertos – alquilar, comprar, vivir, invertir

Siendo la quinta ciudad más grande de Alemania, Fráncfort es también uno de los lugares más caros para vivir. Durante muchos años, los precios de compra y los alquileres de los inmuebles residenciales y comerciales han aumentado en Fráncfort. En realidad, son las condiciones ideales para cualquier persona que quiera invertir su dinero en el sector inmobiliario. Hablamos con Sebastian Mathias, experto inmobiliario en la materia, sobre la compra y la vida en Fráncfort, las formas alternativas de inversión y la influencia de los inversores extranjeros en el mercado inmobiliario de Fráncfort. Volver a la vista general: Inmobiliaria Frankfurt.

A la vanguardia en Alemania: vivir en Fráncfort del Meno

Pregunta: Usted se dedica principalmente a la inversión inmobiliaria en la zona de Fráncfort. Según su experiencia, ¿cuál es la evolución del mercado inmobiliario en la región?

Voy a responder con una afirmación audaz: ¡el mercado inmobiliario de Fráncfort es actualmente el más atractivo de Alemania! Al menos eso es lo que muestran las cifras cuando miro el total de inversiones en el mercado inmobiliario. Desde hace algunos años, los inversores privados e institucionales invierten más en el mercado inmobiliario de Fráncfort que en cualquier otro lugar de Alemania.

La cuestión es a dónde va el dinero, es decir, qué tipo de inmuebles se construyen o compran con él. Esencialmente, se trata de inmuebles comerciales, es decir, de oficinas. Pero Fráncfort también ha superado a las demás grandes ciudades alemanas en el sector residencial. Mientras que en Fráncfort se invirtieron alrededor de 1.200 millones de euros en el mercado residencial en 2018, esta cifra solo fue de 500 millones de euros en Múnich, por ejemplo.

Puede encontrar más estadísticas en Statista

Si a esto le añadimos que la población actual de Fráncfort, de 750.000 habitantes, se prevé que aumente en unos 100.000 en los próximos diez años, todo el mundo lo tiene claro: ¡se necesitan pisos aquí! Y como este desarrollo lleva varios años, los precios de las propiedades en Fráncfort también han subido rápidamente. Sólo en los últimos diez años, los precios de las casas y los pisos han aumentado más de un diez por ciento anual. Una casa o un piso en Fráncfort y sus alrededores cuesta hoy casi el doble que hace años. Esto también explica por qué el volumen de negocios del sector inmobiliario está aumentando, pero el número absoluto de propiedades vendidas en Fráncfort está disminuyendo un poco: simplemente hay cada vez menos casas y pisos en venta. De ahí el alto nivel de inversión que he mencionado anteriormente. Los políticos se aseguran de que se aprueben nuevas zonas residenciales y urbanizaciones, si es que queda algún espacio.

Tendencia: Los precios de compra suben más que los alquileres

Pregunta: ¿Sigue teniendo sentido para usted comerciar con bienes inmuebles?

Mi trabajo consiste en encontrar propiedades, terrenos, etc. adecuados -y hacerlo a tiempo- para que puedan ser utilizados por mis clientes. Después de todo, no me quedo con las casas y los pisos para mí. Por lo tanto, si quiere invertir en bienes inmuebles en Fráncfort, tiene las mejores perspectivas en términos de revalorización, ¡inversión de capital! Pero también está claro que quien quiera comprar está entrando en el mercado a un nivel de precios de compra realmente alto. Por supuesto, los alquileres también han seguido subiendo, por lo que todavía tengo buenas oportunidades de financiar la compra de mi propiedad mediante el alquiler. Pero lo cierto es que, sobre todo en las grandes ciudades, los precios de compra de las viviendas han subido mucho más que los alquileres. Es probable que esto continúe. Así que hay que calcular con mucho cuidado.

Una última reflexión al respecto: Hay expertos inmobiliarios que advierten de una burbuja de precios. Es difícil decir si los precios de los pisos y las casas se estancarán, y cuándo, e incluso si volverán a bajar. Pero creo que con la previsión de crecimiento de la población en Fráncfort, los precios de los inmuebles también seguirán subiendo. Tal vez no con tanta fuerza.

Vender inmuebles de una manera diferente – Diskret-Makler ofrece una visión

Pregunta: Usted mismo describe la oficina de corretaje de Lukinski como un corredor discreto. ¿Qué significa eso exactamente?

Esto significa que ofrecemos las propiedades que se nos ofrecen sin la clásica -permítanme llamarla- «escritura de mercado». Para el vendedor esto significa: puede estar seguro de que nadie en las inmediaciones se dará cuenta de su intención de vender. Los habituales carteles publicitarios en las ventanas o en el jardín delantero ya no son necesarios. Nuestros vehículos se mantienen discretos y son de color completamente neutro.

Las exposiciones sólo se envían a los clientes con los que nos hemos puesto en contacto de antemano y los hemos incluido en nuestros datos. Por supuesto, también utilizamos los portales de comercialización inmobiliaria, pero nuestra apariencia o el aspecto del inmueble está diseñado de tal manera que casi nadie puede sacar conclusiones sobre la ubicación del mismo. Por lo tanto, si desea ofrecer su propiedad en el mercado con la máxima discreción, por ejemplo, porque quiere evitar molestas discusiones con los vecinos o amigos, una agencia inmobiliaria discreta como Lukinski es la elección correcta para usted.

Para el comprador, esto significa también la máxima discreción. Esto es especialmente importante si valora las negociaciones serias, sin la habitual «subida de precios» por parte de una avalancha de interesados. El comprador puede estar seguro de que incluso su persona permanece entre bastidores. Sólo cuando se traslade a su nuevo hogar, su identidad se hará pública ante sus nuevos vecinos.

La verdad sobre las herramientas de Internet en el sector inmobiliario

Pregunta: ¿Qué herramientas existen para los inversores inmobiliarios en Internet que también sean útiles para los recién llegados al mercado inmobiliario desde el punto de vista de un experto? ¿Qué opina de las calculadoras de inversión, por ejemplo?

Respuesta clara: ¡depende! Esa es siempre la respuesta de los abogados. Pero, de hecho, es muy similar en el mercado inmobiliario. Antes de utilizar una herramienta, tengo que pensar para qué quiero usarla. Eso es lo que importa.

Si quiero saber cuánto vale mi propiedad, por ejemplo porque quiero venderla o pedir un préstamo, a veces hay calculadoras de valoración bastante buenas. Las calculadoras de préstamos, también conocidas como calculadoras de financiación o de hipotecas, pueden ayudar a obtener una visión general inicial de los costes de la compra de una propiedad. Lo mismo ocurre con una calculadora de presupuesto o de viabilidad. Y luego están las calculadoras de comparación de ofertas. Puedo utilizarlos para comparar ofertas de préstamos cuando necesite un préstamo para mi inversión inmobiliaria.

Para obtener una visión general rápida y una sensación de números y relaciones, estas calculadoras son realmente buenas. Sin embargo, por lo general no es posible introducir las circunstancias y deseos individuales en estas calculadoras. Esto incluye tener en cuenta las fluctuaciones del mercado de capitales, las circunstancias fiscales, etc. Una herramienta en línea no proporciona una visión completa de las inversiones inmobiliarias con los ingresos por alquiler, los costes auxiliares, los impuestos, etc.

He hecho la experiencia de que nada puede sustituir el asesoramiento personal e individual en materia de inversión inmobiliaria. Es como en el médico: puedo llegar a mi problema con una búsqueda en Internet, pero suelo salir con resultados completamente diferentes. Al igual que con la salud, es mejor mantener una conversación personal con el experto cuando se trata de inversiones.

Precios de alquiler: ¡Medir vale la pena!

Pregunta: ¿Cómo se calcula exactamente el precio por metro cuadrado para el inquilino de un piso o casa al final?

A priori parece sencillo, pero no lo es necesariamente. Porque cuando se trata del precio por metro cuadrado, siempre surge la pregunta: ¿qué es lo que realmente pertenece al espacio vital? ¿Qué metros cuadrados puedo calcular y cómo? El cálculo como tal es bastante sencillo: divido mi alquiler por los metros cuadrados que figuran en el contrato de alquiler. Si añado los costes auxiliares, tengo el precio del «alquiler caliente» por metro cuadrado.

Según las normas de aplicación general, todas las salas de estar, los dormitorios, los comedores, así como la cocina, los pasillos, los cuartos de baño, pero también las despensas cuentan al 100% como espacio habitable según la ordenanza de espacio habitable. El balcón y la terraza se tienen en cuenta cada uno a un cuarto. No se incluyen los sótanos ni los garajes. En el caso de los tejados inclinados, sólo se consideran espacios habitables al 100% las zonas con una altura de techo superior a dos metros. Las partes de la habitación con una altura de techo de entre uno y dos metros se calculan a la mitad y todo lo que esté por debajo de un metro no se calcula en absoluto.

¡Y ahora aquí hay unas cuantas cositas bonitas! Todo el mundo debería saberlo antes de recorrer el piso con una regla plegable y empezar a medir: las chimeneas, las estufas, los muebles empotrados y las bañeras cuentan como espacio vital completo. Las escaleras con más de tres peldaños se deducen de la superficie habitable, al igual que las columnas exentas y los salientes de ladrillo de las chimeneas.

En lugar de una regla plegable, por supuesto, recomiendo una herramienta de precisión, como un dispositivo de medición láser.

En cualquier caso, vale la pena medir. Visto desde la perspectiva del inversor inmobiliario, es decir, del futuro arrendador, esto significa: me ahorro posteriores disputas con el inquilino si él mismo mide con precisión y se encuentra con discrepancias. Los gastos de servicio, las primas de seguro, etc. también se basan en la cifra de metros cuadrados. Así que realmente debería encajar.

Vivir en Fráncfort: algo para todos.

Pregunta: ¿Cómo valora la calidad de vida en Fráncfort en comparación con otras grandes ciudades alemanas como Hamburgo, Berlín y Múnich? ¿Qué lugares y eventos hacen que la ciudad sea atractiva para los inversores e inquilinos inmobiliarios?

Afortunadamente, no soy nativo de Frankfurt. Por eso puedo abordar esta delicada cuestión con cierta objetividad. Si se toma como referencia la clasificación anual de ciudades del «Institut der deutschen Wirtschaft» (Instituto de la Economía Alemana), Múnich ocupa ya por séptima vez el primer puesto, con una clara ventaja sobre Fráncfort, que ocupa el quinto lugar en la clasificación general. Al menos, la metrópoli del Meno ha mejorado su clasificación en un puesto con respecto al año anterior.

Tampoco creo que Fráncfort consiga desbancar a Múnich del primer puesto. A no ser, claro, que la «Äppelwoi» y el Taunus superen algún día a los Alpes y a la cerveza de trigo en el favor de la gente como destinos de ocio. Fráncfort es una «ciudad cotidiana» bastante normal. Con su ópera, sus teatros y su milla de museos, tiene todo lo que la alta cultura necesita. Además, hay una buena escena gastronómica que no tiene rivales en el mundo en cuanto a internacionalidad. Hay hermosos parques en la ciudad, así como el zoológico y el jardín de palmeras, por lo que no es necesario salir de la ciudad para hacer una escapada. El malecón del Meno es un lugar que invita a pasear, al igual que las elegantes galerías comerciales. Los rascacielos son también una atracción en sí mismos. Y si visita uno de los muchos festivales del verano, es difícil separarse de la vista del horizonte. En Fráncfort no hay una Oktoberfest, ni nada comparable a la famosa «Volkstmliches». Pero las regiones vinícolas de Rheinhessen, Rheingau y la Bergstrasse están a poca distancia. Con el nuevo desarrollo del «Römer», el centro de la ciudad también ha ganado otro punto destacado. En definitiva, se trata de una ciudad con algo para todos los gustos.

No todo brilla: invertir en oro

Pregunta: El oro ha estado presente como medio de pago en todo el mundo desde hace casi miles de años. El oro también ha sido muy popular como inversión de capital durante mucho tiempo. ¿Cómo ve este tema, el oro como inversión? Indique tres ventajas y tres inconvenientes de esta forma de inversión.

Según la opinión unánime de los expertos, el oro es una moneda para tiempos de crisis. Siempre ha funcionado tanto en el Imperio Romano como en la Edad Media o en los tiempos modernos. Los que no tenían más dinero que lingotes o monedas de oro siempre podían permitirse algo para vivir o sobrevivir. El valor del oro reside básicamente en el hecho de que es raro y tiene que ser extraído con cierto trabajo.

 

Esto ya menciona una ventaja: El oro tiene un valor básicamente constante, aunque la cotización del oro fluctúe. El tipo de cambio sólo nace cuando se convierte a una moneda corriente concreta. Si tienes una onza de oro de, por ejemplo, 1870, puedes usarla para comprar algo hoy igual que entonces. Pruebe eso con un billete de Reichsmark de la misma época.

Segunda ventaja: el oro es bastante fácil de entender como inversión. A diferencia de las acciones u otros productos del mercado financiero, es literalmente comprensible. Basta con tener el oro en una caja de seguridad y seguir la cotización del oro.

La tercera ventaja es en tiempos de crisis económica o política, que esperemos que sigan siendo poco frecuentes. Por ejemplo, cuando la moneda de un país pierde valor, la gente compra metales preciosos. La demanda aumenta el valor del oro.

Y con eso ya tenemos las desventajas sobre la mesa. A diferencia de otras inversiones, ya sean inmuebles o acciones, etc., el beneficio de una inversión en oro sólo se produce cuando se vende el oro. E incluso eso sólo en determinadas circunstancias. Los intereses, los dividendos, las rentas de alquiler, etc., no se aplican al oro. Si observa el precio del oro durante un largo periodo de décadas, verá que el precio fluctúa mucho más que el de las acciones. Y, por último, con el tipo de oro siempre hay que vigilar el tipo de cambio de la moneda correspondiente. El oro se negocia en dólares. Si el precio del oro se mueve al alza pero el dólar pierde valor frente al euro, en realidad se producen pérdidas al vender el oro.

Mi consejo: Si tiene suficiente dinero y está buscando oportunidades de inversión, sólo debería invertir una pequeña parte de su capital en oro.

¿Qué más hay como inversión? Alternativas a los bienes inmuebles

Pregunta: En Fráncfort no sólo se negocian bienes inmuebles. Al ser la sede de numerosos bancos, entre ellos el BCE y otros grandes bancos nacionales y extranjeros, también hay muchas otras oportunidades de inversión. ¿Qué tres alternativas a la propiedad inmobiliaria ve y cuál es la mayor desventaja en cada caso?

Ya he dicho algunas frases más arriba sobre las acciones y otras inversiones en valores. En principio, se trata siempre de una forma de inversión apasionante y, dependiendo de la forma de inversión, también rentable. Como alternativa a los bienes inmuebles, podría mencionar la participación directa en empresas en forma de acciones, la participación en varias empresas a través de un fondo de acciones o la inversión en bonos del Estado, las llamadas «anualidades». A diferencia del oro, por ejemplo, todas estas formas tienen la posibilidad de aportar al inversor un beneficio a través de la evolución del precio y no sólo cuando se venden los «billetes». Mientras las acciones, los valores, etc. estén en mi poder, recibo algo parecido a los intereses. Así que ya me doy cuenta de que durante la vigencia de mis títulos tengo algo de ellos, es decir, dinero.

La desventaja, sin embargo, es que cuanto más seguridad quiero para mi inversión, menos beneficio puedo obtener. Los bonos del Estado se consideran una inversión muy segura, pero actualmente casi ningún país me paga muchos intereses por el dinero que le presto, sea cual sea su forma. En este momento, los tipos de interés son especialmente bajos porque los gobiernos pueden pedir prestado su dinero a los bancos casi gratis. En el caso de las inversiones directas en empresas en forma de acciones, suelo tener que invertir mucho tiempo para compensar las grandes caídas de precios vendiendo y comprando nuevas acciones. En comparación con los bienes inmuebles, la mayor desventaja de estas formas de inversión es que no puedo vivir en ellas si quiero. Además, es mucho más fácil generar más capital a través de la revalorización de los inmuebles. Esto se debe a que, gracias al aumento de valor, gano un capital adicional que puedo utilizar para obtener préstamos favorables de los bancos para comprar más propiedades.

• Más información sobre Capital Investment Alternative

Nueva competencia: compradores inmobiliarios del extranjero

Pregunta: ¿Hay algún impacto en el mercado inmobiliario de Fráncfort debido al aeropuerto internacional? ¿Existe un mayor número de inversores inmobiliarios extranjeros específicamente para Fráncfort como competencia al inversor local?

Por supuesto que hay efectos. Sin embargo, es muy difícil medirlos. Porque, básicamente, la proximidad a un aeropuerto internacional también hace que el lugar de residencia sea interesante para los trabajadores extranjeros que son enviados a Alemania por su empresa. Para los inversores extranjeros en el mercado inmobiliario, esto no es tan importante. Allí se trata más bien de que el lugar de inversión sea fundamentalmente un mercado en crecimiento. Este desarrollo puede verse favorecido por la existencia de un aeropuerto. Este es sin duda el caso de Fráncfort. Pero aquí también es importante que Fráncfort, como ciudad de servicios centrada en la banca, resulte atractiva para el público internacional.

Todavía no se puede decir con seguridad cuál será el impacto del Brexit. Hay varias declaraciones al respecto. De hecho, es emocionante observar cómo ha cambiado el mercado inmobiliario con respecto a los inversores sin nacionalidad alemana. Recientemente, se ha informado de que aproximadamente uno de cada tres inversores -también en el mercado inmobiliario residencial- no tiene la nacionalidad alemana. Esto supone un aumento de aproximadamente el 13% con respecto al año anterior. Algunos lo atribuyen al Breit. Para los inversores de Alemania, esto significa sin duda un endurecimiento del mercado.

¿Dónde viven los futbolistas del Eintracht Frankfurt?

Pregunta: También en Fráncfort muchos ciudadanos apoyan a su club de fútbol en la Bundesliga. ¿Dónde compra un futbolista profesional del «Eintracht» su casa más o menos lujosa si quiere vivir en la zona?

Sinceramente, no sé dónde viven los futbolistas profesionales de Frankfurt. Supongo que son como todas las demás personas. El lugar donde vivas depende de lo que necesites. La gente que busca el ajetreo de la gran ciudad no se trasladará al campo, y viceversa. Con la nueva Torre Henninger, tenemos sin duda una propiedad que se adapta a la cartera de uno o dos futbolistas. Los barrios más modernos de Fráncfort son Bockenheim, el Ostend y Griesheim, y quizás el Westend del norte. Los pisos del puerto en el «Gutleutviertel » también ofrecen todo lo que el corazón desea para las exigencias más elevadas.

Pero también sé de un futbolista profesional del Hertha BSC que hizo realidad su sueño de vivir en Hunsrück. Desde luego, eso no está pensado para la vida cotidiana normal. El camino hacia el lugar de trabajo «Stadtion» no debería estar demasiado lejos. Ninguno de los chicos se pondrá delante del S-Bahn o en un atasco por la mañana. Y eso nos lleva de nuevo al área inmediata de la ciudad de Frankfurt. Pero no creo que los pisos comprados o alquilados por un futbolista profesional estén en el punto de mira del inversor inmobiliario medio. Por lo tanto, están tan descartados como grupo de inquilinos objetivo como competidores en el mercado inmobiliario de inversión.

Vivir en la zona blanda de Fráncfort: consejos de los expertos

Pregunta: Si busca una vivienda en la zona de Fráncfort, seguro que puede encontrar una en los alrededores. ¿Tiene algún consejo sobre propiedades que merezcan la pena en la zona de Fráncfort?

Por supuesto: estoy muy contento de hablar de Rheinhessen. La zona al sur y al oeste de Maguncia es muy interesante como inversión para los compradores de inmuebles. Esto se debe a que los precios por metro cuadrado para la compra siguen siendo asequibles y los ingresos por alquiler también son buenos en relación con esto. Como zona de migración de la región Rin-Meno, el desarrollo del valor y la estabilidad del precio de los alquileres también están garantizados en estas zonas. Dado que las conexiones de transporte con Bingen, Worms y ALzey también son muy buenas, debería dirigir sus ojos a estas regiones. Sin duda, merece la pena.

Focus Frankfurt: Invertir en la región del Rin-Meno

• Precios en Frankfurt
• Inversión de capital Darmstadt
• Inversión Wiesbaden
• Inversión de capital en Mainz