REIT: Inmobiliaria, formación, ventajas/desventajas e impuestos

REITS – Los fondos de inversión inmobiliaria son formas de propiedad inmobiliaria que permiten a los inversores invertir en una amplia cartera de activos inmobiliarios. Invertir en REITs tiene ventajas, desventajas y riesgos potenciales. Los REITs son básicamente una inversión en acciones inmobiliarias. La fiscalidad, cómo crear un REIT, cómo obtener beneficios de los REIT y mucho más se analizan en esta guía sobre cómo invertir su capital de forma inteligente en fideicomisos inmobiliarios.

REIT: Formación, ventajas e inconvenientes

Para un tipo de inversión mayor. Es posible crear un fideicomiso que gestione inversiones inmobiliarias en las que muchos accionistas inviertan mucho capital. Son la versión de Wall Street de un holding inmobiliario e implican grandes cantidades de capital.

Definición y conceptos básicos: Fondo Fiduciario Inmobiliario

Un REIT es, ante todo, un fondo de inversión inmobiliaria. A primera vista, un REIT se parece a una sociedad inmobiliaria. Es una empresa que explota o posee bienes inmuebles. Suelen producir ingresos, como hoteles, infraestructuras o almacenes. Esto significa que la mayor parte de su economía proviene de los ingresos, a diferencia de las ventas o la revalorización. Los REITs tampoco suelen estar diversificados. Un REIT especializado en madera poseerá muchos terrenos, pero muy poco espacio para oficinas, por ejemplo.

• Fondos de inversión inmobiliaria – empresas que cotizan en bolsa

Establecer un REIT: Gran empresa inmobiliaria

Si quiere crear un REIT, primero tiene que redactar los estatutos. Por lo general, los REIT son originalmente sociedades de gestión, ya que se requieren 100 inversores. A continuación, decida en qué estado quiere constituir su REIT y póngase en contacto con el secretario de ese estado. A continuación, el Memorándum de Colocación Privada (también llamado Memorándum de Oferta) contiene información importante sobre el REIT, como las propiedades en las que se va a invertir e información sobre los miembros del consejo de administración. Ahora empiezas a buscar inversores ofreciéndoles tu prospecto, que les informa de tus estrategias, estructura, etc. Una vez alcanzado el número mágico de 100, puede solicitar el certificado de incorporación. Por último, presenta el formulario 1120 a Hacienda y ¡ya está!

Proceso resumido:

1. Redactar los estatutos
2. Decidir la ubicación
3. Contacto con el Secretario de Estado
4. Redactar el memorándum para la colocación privada
5. Encontrar inversores con la ayuda del prospecto
6. Presentar el certificado de constitución y el formulario 1120

Documentos:

• Memorándum de Colocación Privada (también conocido como Memorándum de Oferta)
• Folleto
• Formulario 1120

Ventajas: Bajo riesgo, diversificación y flexibilidad

Los inversores pueden beneficiarse de inversiones que normalmente no harían. Puede tratarse de proyectos de infraestructura de gran envergadura en los que una persona normal no tendría dinero para invertir, pero a los que puede contribuir en colaboración con muchos otros. Además, son capaces de diversificar sus inversiones dentro del mercado inmobiliario, ya que tienen una participación en múltiples propiedades con cantidades mínimas de dinero. También hay un menor riesgo asociado a la inversión en REIT. Otra ventaja segura es que los inversores pueden vender sus acciones rápidamente. Otra ventaja es que, si bien no se puede invertir en inmuebles tradicionales en Estados Unidos como ciudadano extranjero, sí se puede hacer a través de un REIT.

• Beneficio de inversiones que de otro modo serían imposibles
• Inversiones diversificadas
• Riesgo bajo
• Venta rápida de acciones
• No se bloquea si es extranjero

Desventajas: Lentitud, imposición y pérdida de control

Ya se han mencionado algunas desventajas. La principal desventaja es que los REIT no suelen tener mucho crecimiento porque no pueden reinvertir sus ganancias. Se ven obligados a devolver el 90% de los beneficios a los inversores, lo que significa que sólo el 10% de los beneficios puede reinvertirse en la empresa. Mientras que la mayoría de los dividendos sólo tributan al 15%, los dividendos de los REIT se gravan como ingresos ordinarios. Se trata de una tasa mucho más alta. También existe la desventaja de que los inversores de REIT no tienen ningún control sobre las decisiones operativas, lo que significa que pueden estar indefensos ante los cambios ineficaces. Por último, algunos REITs (pero no todos, ¡investiga!) incurren en comisiones de gestión y transacción exorbitantes. Lógicamente, esto conduce a una menor distribución a los accionistas y, por tanto, a una menor rentabilidad para los inversores.

• Débil crecimiento
• Los dividendos están muy gravados
• No hay control sobre las decisiones operativas
• Altas comisiones de gestión y transacción

REIT inmobiliario: Requisitos, beneficios

Si quiere entrar en el negocio de los REIT, hay que tener en cuenta algunas cosas. Si usted es propietario de un inmueble o quiere comprar y vender inmuebles, un REIT no es para usted. Más bien, es la opción adecuada si tiene un capital excedente que desea invertir en un fondo fiduciario de crecimiento lento y seguro.

¿Los REIT cotizan en bolsa?

Sí, esa es la diferencia fundamental con otras sociedades anónimas o, por ejemplo, con las sociedades limitadas. Cotizan en bolsa y, por lo tanto, puede invertir en los REITs como lo haría en otros fideicomisos o acciones. En cierto sentido, son acciones en las que se invierte en gestores inmobiliarios.

• Sí, los REITs cotizan en bolsa

¿Puedo crear mi propio REIT? Requisitos

¡Sí! Aunque no sea fácil. Hay que tener en cuenta algunas cosas importantes. En primer lugar, antes de convertirse en una REIT, la mayoría de las empresas son LLC que, una vez que encuentran suficientes inversores, solicitan convertirse en una REIT. Estos requisitos no se hacen en el primer año de un REIT, sino normalmente en el segundo.

• Los REITs tienen varios requisitos
• La mayoría de los REITs comienzan como LLC

¿Cuántos inversores hay en un REIT?

El primer requisito importante es que debe tener al menos 100 inversores. Para la mayoría de las personas es difícil encontrarlas. Especialmente si se tiene poca experiencia en el sector inmobiliario, es difícil encontrar tantos inversores que estén dispuestos a asumir el riesgo.

• Al menos 100

Distribución para REITs – más del 90% de los beneficios

Por ley, los REITs deben estar estructurados de manera que al menos el 90% de los beneficios se distribuyan a los inversores en forma de dividendos, cada año. Esto es una ley y, por lo tanto, una vez que un REIT no lo hace, pierde su condición de tal y deja de tener derecho a los beneficios adicionales de un REIT.

• Los REITs deben distribuir al menos el 90% de los beneficios a los inversores

¿En qué invierte un REIT?

Otra ley del IRS: Un REIT también debe invertir al menos el 75% de su valor/activos en alguna forma de propiedad inmobiliaria. Esto no suele ser un problema, ya que la mayoría de los REITs invierten más del 90% de sus activos en bienes inmuebles. Un REIT también debe obtener al menos el 95% de sus ingresos brutos de inversiones inmobiliarias.

• Los REIT deben invertir al menos el 75% de sus activos en bienes inmuebles

¿Se puede uno hacer rico con los REITs? – Beneficios, dividendos de inversión

La mayoría de la gente no se hará rica con los REIT. Sólo dan dividendos lentamente, pero suelen ser muy seguros. Es poco probable que duplique su inversión, por ejemplo. Aun así, la mayoría de los REIT superan a la mayoría de las acciones a largo plazo, lo que significa que son una inversión más segura. Aunque hay algunos mega-REITs que muestran una apreciación masiva y grandes beneficios para sus inversores, no son acciones para hacerse rico rápidamente.

• Los REIT son una inversión segura pero de lento crecimiento

¿Invertir en inmuebles o en REITs? Cómo decidir

¿Si no puede decidir si invertir en un REIT o en un inmueble? Vea este vídeo que explica todo lo que necesita saber sobre los REIT y los bienes inmuebles:

¿Puede una SRL ser un REIT? Diferencias y similitudes

En primer lugar, los REITs tributan como las sociedades. En la práctica, esto significa que la mayoría de las sociedades de gestión que pretenden convertirse en un REIT comenzarán su vida como una sociedad de responsabilidad limitada / LLC. Una vez que esta LLC sea lo suficientemente grande, solicitará convertirse en una REIT.

Los impuestos: Pocas ventajas

Si quiere deducciones fiscales, los REITs probablemente no son para usted. En comparación con las inversiones inmobiliarias tradicionales, en las que las desgravaciones fiscales son casi ilimitadas, incluyendo la depreciación, las hipotecas, los intereses, etc., los REITs no son tan privilegiados.

1. Fiscalidad de los dividendos de los REIT
2. Gastos de depreciación

Ingresos ordinarios – Dividendos de REIT

Al menos el 90% de los ingresos generados por el REIT deben repercutirse en los inversores. Se grava según el tipo impositivo marginal individual del inversor. En otras palabras, los ingresos que un inversor obtiene de los REITs tributan como cualquier otro ingreso.

• Los dividendos son gravados por el inversor como ingresos ordinarios

Gastos de depreciación – Beneficio fiscal de REIT

Los gastos de depreciación pueden reducir el importe de los ingresos. Los inversores en REITs pueden minimizar sus impuestos amortizando estas deducciones contra los dividendos recibidos.

• Con los REITs, se puede amortizar la depreciación

Conclusión del REIT: a lo grande, a lo pequeño

Los REITs tienen ciertamente una buena razón de ser. Ofrecen una oportunidad única de invertir en el enorme y aparentemente inmejorable mercado inmobiliario sin tener que gastar millones ni pedir una hipoteca. Sin embargo, un menor riesgo conlleva una menor recompensa, y es poco probable que este tipo de inversión se amortice rápidamente o con fuerza. Es un pago pequeño y constante. Puede ser atractivo o no, dependiendo de lo que prefieras.