Contrato de alquiler: cómo rescindirlo rápida y fácilmente

La rescisión de un contrato de arrendamiento conlleva más trámites de los que se cree. El conocido plazo de preaviso de tres meses no es todo lo que hay que saber sobre los contratos de alquiler y cómo rescindirlos. Hay algunos escollos y muchos derechos y reclamaciones que debe conocer. Por supuesto, la situación legal varía en función del contrato de alquiler, pero hay algunas reglas básicas que todos deben seguir.

Rescindir un contrato de arrendamiento: plazos, servicio y derechos especiales de rescisión

Quiere expandirse, mudarse a una nueva ciudad o tener que cambiar su ubicación por trabajo. Todas estas son razones para dejar tu piso de alquiler y empezar algo nuevo. Pero esto no es tan fácil como podría pensarse, porque hay que tener en cuenta muchas cosas. Desde los plazos de preaviso y los derechos especiales de rescisión hasta las cláusulas del inquilino y las formas de rescisión.

El contrato de arrendamiento: cómo rescindirlo y qué puede contener

El contrato de alquiler es el documento más importante entre el inquilino y el propietario. Sin embargo, el contenido del contrato de arrendamiento apenas está regulado por la ley y está sujeto principalmente a las partes contratantes. Los puntos que no se encuentran en un contrato de alquiler están regulados por el Código Civil alemán (BGB). Sin embargo, a la hora de firmar un contrato de alquiler, hay que ser precavido, porque a menudo hay cláusulas ocultas que no están permitidas. En particular, en lo que respecta a la terminación, hay estipulaciones precisas. El ejemplo que más frecuentemente da lugar a disputas es el de la renuncia al preaviso, porque no puede fijarse por un periodo superior a cuatro años. Sin embargo, si es así, es legalmente inválido. Otras disposiciones del BGB también establecen normas especiales para los contratos de arrendamiento. La fianza no puede superar los tres meses de alquiler. Por eso, antes de firmar un contrato de alquiler, infórmate de lo que está permitido y lo que no.

Si ha llegado el momento de rescindir el contrato, hay que cumplir algunas formalidades. Los errores pueden hacer que la rescisión no sea válida y que, en última instancia, tenga que pagar un doble alquiler. Los puntos más importantes que deben incluirse en una notificación de rescisión son:

• La fecha de notificación
• Nombre y dirección del propietario y del inquilino
• Referencia explícita al deseo de terminar
• Firma de todos los inquilinos
• Dirección exacta y designación concreta del inmueble de alquiler
• Retirada de la orden de domiciliación bancaria (si la hay)
• Nota sobre la devolución de la fianza (si se deposita)
• Acuerdo sobre la entrega del piso + aceptación (incluido el protocolo)
• Pedir confirmación por escrito de la terminación
• Las plazas de aparcamiento alquiladas por separado deben cancelarse individualmente

Plazos de preaviso: ¿qué son?

Los plazos de preaviso suelen ser relativamente sencillos. En el caso de los inquilinos con contrato de arrendamiento de duración indefinida, se aplica el preaviso habitual de tres meses, independientemente del tiempo que el inquilino haya vivido allí. Además, la carta de rescisión debe haber llegado al propietario antes del tercer día laborable de un mes. En este caso, los inquilinos ni siquiera tienen que dar una razón específica para avisar. Un recibo posterior sólo supone un retraso de un mes. Los inquilinos de este tipo de arrendamiento sólo pueden hacer uso de la rescisión sin preaviso en casos especiales y excepcionales. Se trata, por ejemplo, de emergencias como una grave infestación de moho en el piso o una perturbación sostenida de la paz doméstica. En comparación, a los propietarios les resulta mucho más difícil rescindir el contrato de arrendamiento. Necesitan una razón legalmente reconocida para la terminación. Dichos motivos pueden ser muy diversos y van desde el uso del local por parte del inquilino incumpliendo el contrato (por ejemplo, el alquiler no autorizado a terceros) hasta el incumplimiento de las normas de la casa o el impago del alquiler. Estas razones están legalmente reconocidas como motivos de rescisión sin previo aviso. Si el arrendador no puede demostrar que el inquilino ha actuado en contra del contrato, sólo podrá rescindir el contrato en casos especiales, por ejemplo, si el inquilino tiene que mudarse él mismo. Los plazos de preaviso para la rescisión por parte del arrendador dependen de la duración del arrendamiento. Para un arrendamiento de hasta cinco años, se aplica el plazo de preaviso normal de tres meses. Si el arrendamiento lleva más de cinco años, el plazo de preaviso es de seis meses. Más de ocho años de arrendamiento dan lugar a un periodo de preaviso de nueve meses.

Rescisión del contrato de arrendamiento: entregar correctamente

El Código Civil alemán establece que la rescisión del contrato de arrendamiento debe hacerse por escrito (artículo 568 del Código Civil). Sin embargo, esto no es tan sencillo como parece. No se admiten ni se aceptan correos electrónicos, telegramas ni faxes. Lo más seguro es enviar una notificación de rescisión por correo certificado con acuse de recibo, ya que de este modo podrá demostrar la rescisión en caso de litigio. Sin embargo, en general, es mejor ir sobre seguro a la hora de avisar. No lo envíe en el último momento, sino con un poco de antelación para poder cumplir todos los plazos. Especialmente cuando se envía la carta por correo, siempre es posible que el destinatario no esté allí y, por lo tanto, sólo reciba un resguardo de recogida. Sin embargo, la notificación de rescisión sólo se considera entregada cuando se recoge la carta. Otra formalidad importante es la firma bajo la notificación. Si no es el caso de todos los inquilinos, la notificación de rescisión no es legalmente válida y no puede ser procesada.

Derechos especiales de rescisión

Los derechos especiales de rescisión, como su nombre indica, sólo pueden utilizarse en casos especiales. Éstas dependen siempre del respectivo contrato de arrendamiento y de la situación exacta. Los más comunes son:

Anuncio de una modernización

Cuando se anuncia una modernización, el inquilino tiene derechos especiales de rescisión contra el propietario. Ejemplo: Si se anuncia una modernización en agosto, el inquilino puede avisar hasta el 30 de septiembre. El contrato finalizaría entonces el 30 de octubre.

Aumento de la renta al alquiler local comparable

El inquilino también tiene derechos especiales en caso de un aumento inminente del alquiler. El plazo de preaviso se reduce a dos meses.

Aumento del alquiler de las viviendas sociales

Si se aumenta el alquiler en una vivienda social, el inquilino tiene derecho a un plazo de preaviso más corto. En este caso es un mes.

Fallecimiento del inquilino

Si un inquilino fallece, el arrendamiento no termina automáticamente. Las parejas de hecho, los cónyuges o los herederos tienen un mes para decidir si continúan o no con la tenencia. Si decide no hacerlo, se aplica el plazo de preaviso de tres meses.

Proporcionar un nuevo inquilino – ventajoso para el inquilino

Dependiendo de la situación, puede ser ventajoso para el inquilino proporcionar un nuevo inquilino. Si el arrendamiento ya no es sostenible para el inquilino debido a un cambio de trabajo o a un cambio de situación vital, como un hijo y un espacio vital demasiado pequeño, el inquilino puede proporcionar un nuevo inquilino. Sin embargo, el hecho es que el propietario no tiene que aceptar a todos los nuevos inquilinos. El propietario debe estar de acuerdo con el nuevo inquilino propuesto. Otra ventaja surge si hay que hacerse cargo de elementos como la cocina amueblada o similares, porque el inquilino puede aclararlo directamente con el siguiente inquilino y así ahorrar dinero y tiempo.